蕭永深

摘 要：隨著經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)從興起到壯大，只用了三十年的時間。其速度之快，前所未有。然而，近十年來，房價高企，房地產(chǎn)市場泡沫激化等不良因素一直籠罩著房地產(chǎn)市場。過度的經(jīng)濟泡沫會造成資源浪費和不良社會影響。房地產(chǎn)市場也一樣。本文通過對D市A鎮(zhèn)最近12個月的住房空置率進行調(diào)查分析，了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的現(xiàn)場情況，作為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場是否健康、可控的參考。

關(guān)鍵詞：A鎮(zhèn)；住房；空置率；調(diào)查分析

1 研究背景

住房空置情況是世界各國政府、房地產(chǎn)企業(yè)和居民都非常關(guān)注的熱點問題。研究城市住房空置情況，對于規(guī)范并加強當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)管理，防止房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的產(chǎn)生，促進房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展，具有深刻的理論和現(xiàn)實意義。近年來隨著D市A鎮(zhèn)經(jīng)濟的快速發(fā)展，特別是自2013年起，由來料加工為支柱的制造業(yè)向以旅游產(chǎn)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)成功轉(zhuǎn)型，吸引了多個大型房地產(chǎn)進駐。據(jù)統(tǒng)計，A鎮(zhèn)2012年房地產(chǎn)樓盤有4個，總住房面積約40萬平米，到2016年底，房地產(chǎn)樓盤有10個，總住房面積約110萬平米。一座座高樓拔地而起，儼然一副新城的宏偉場景，然而在這輝煌背后總有一些缺憾，那就是人氣不足，部分樓盤，尤其是近三年建成交付的小區(qū)，都不同程度的存在空置現(xiàn)象。如何避免住房過多而不正?？罩?，降低房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險，如何制定相關(guān)政策來吸引人氣聚集，進而帶動城區(qū)各個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，是擺在政府面前的一個難題。

2 住房空置率基本概念

住房空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率?？罩寐蔬@個概念適用于我國，是不同于其它國家的空房率。我國的空房率指的是房子已經(jīng)全部建好，其中空置下來無人居住的房子與建成的房子之比。

根據(jù)各種不同類型的房地產(chǎn)市場情況，空置率可以分為存量市場的空置率和增量市場的空置率。房地產(chǎn)存量市場的空置率是指某一時刻空置房面積占全部房屋總面積的比率?？罩檬遣还苁切路窟€是舊房，不論是首次投入市建的新建住房，還是因為其它各種原因造成的空置舊房至，只要是使用者不明確不確定，都可這里所指的空置房。房地產(chǎn)增量市場的空置率是指某一時刻新建房屋的空置房屋面積占一段時期新建房屋總面積的比率。此刻的空置房通常說的是首次投入市場的新建住房。

3 調(diào)查方法及結(jié)果分析

調(diào)研范圍、對象及內(nèi)容： 電是城區(qū)居民居家必不可少的資源，居民入住必定離不開用電，因此調(diào)查近6個月居民用電量以反映住房空置情況是可行的。

本次調(diào)查范圍為D市A鎮(zhèn)，調(diào)查對象為A鎮(zhèn)內(nèi)的居民住房，包括當(dāng)期竣工和前期竣工的住房。本次主要調(diào)查D市A鎮(zhèn)居民近12個月平均用電情況。本次調(diào)查分兩類房屋進行，即居民自建房和商品房。調(diào)查結(jié)果見下表。

以上數(shù)據(jù)是通過D市A鎮(zhèn)供電局市場科統(tǒng)計所得。經(jīng)統(tǒng)計，A鎮(zhèn)近12個月每戶居民平均用電量為113.5kwh。根據(jù)若月平均用電量少于每戶居民平均用電量30%計入空置的原則。則戶平均月用電量少于113.5×30%=34kwh的按空置房屋計算。有如下結(jié)果：

第一，居民自建房空置率為8.93%。處于較合理水平。且經(jīng)統(tǒng)計，自建住房使用者多為當(dāng)?shù)鼐用?。空置自建住房基本集中在商業(yè)區(qū)附近，其中大部分為出租用房。

第二，商品房空置率為21.5%。明顯，商品房空置率較高。經(jīng)現(xiàn)場走訪調(diào)查，由于大部分商品房開發(fā)時間較短，造成入住率較低，同時，由于幾個房地產(chǎn)樓盤的集中開發(fā)，也導(dǎo)致目前A鎮(zhèn)商品房市場供過于求。經(jīng)向幾個房地產(chǎn)樓盤現(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這里的戶主有三分一為本地戶籍，四分一為本市戶籍，其他為外市戶籍，可見，目前A鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場主要客戶支撐為投資客戶，也造成空置率高的重要原因。

第三，自建房和商品房空置率相差懸殊。主要原因是商品房作為新興事物在A鎮(zhèn)發(fā)展時間短，當(dāng)?shù)鼐用襁€需要一段時間過渡和認(rèn)可；同時，隨著當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場噴井式發(fā)展和投資者的涌入，導(dǎo)致房價一路飆高，大大打擊了本地剛需購房者的購買積極性。

第四，總體說來，目前A鎮(zhèn)住房控制率仍處于可控的階段，但商品房過高的空置率反映目前該地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展存在一定問題，要隨時監(jiān)控引導(dǎo)其向健康方向發(fā)展。

4 如何看待住房空置現(xiàn)象

在當(dāng)前情況下，有一部分住房空置是可以理解的，住房市場有其特殊性，不可能所有的房子都有人居住，特別是新建的住房在出售階段，人們要裝修遷移等都有一個過渡期，還有些是純租賃住房就更會存在空置的現(xiàn)象。通常這些空置的房屋會稱做“摩擦性空置”，比如我們希望市面上不存在無業(yè)人員，但這卻是不可能的，總有一些人會因為這樣或那樣的原因處于失業(yè)狀態(tài)。我們都知道，住房空置是非常大的資源浪費。基于此，可以適當(dāng)采取稅收方式，特別是可以加大持有環(huán)節(jié)的稅收，盡量減少那些投機炒作等各種人為因素的空置房，讓更多的住房資源發(fā)揮應(yīng)用的作用。目前社會上對物業(yè)稅有相當(dāng)高的呼聲，這也其中一個重要的原因。

如果在短時間內(nèi)因為各方面的原因，物業(yè)稅或房產(chǎn)稅不能及時出臺，想要減少空置房，還可以從以下兩點著手：第一是出租房屋采取鼓勵政策。雖然目前出租房屋可以征收10%的稅負(fù)，但現(xiàn)實中基本收不到，不是逼迫房屋租賃變成了私下交暴打，就是那些有幾套房的人干脆把房子空著不出租。在這樣的情況下，建議政府干脆不征收租賃稅費，這樣也可盤活那些閑置資源，同時也擴大了市場供應(yīng)。為了更好的推進和規(guī)范租賃市場，可同時做好備案登記。第二是多種投資渠道。必要時可以成立房地產(chǎn)信托投資基金，把一些公眾游資吸引于此，擴大了供應(yīng)量。人們可以像房地產(chǎn)商一樣，可以投資的身份進入房地產(chǎn)市場開發(fā)。這樣當(dāng)房產(chǎn)升值時，擁有投資身份的人們也能分享收益，就可減少以前以炒房形式存在的“囤房”。當(dāng)資金出現(xiàn)波動時，也能同時降低系統(tǒng)風(fēng)險，也能改善目前大部分開發(fā)商資金主要依賴銀行的風(fēng)險。

5 結(jié)束語

由于其特殊性和廣泛性，房地產(chǎn)將成為很多地方政府經(jīng)濟發(fā)展的一個主流。這個是每個地方政府不能逃避的問題。如何正確把握當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，正確引導(dǎo)房地產(chǎn)市場發(fā)展方向，關(guān)系到該地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的前景，對此，如何合理控制住房空置率，盤活現(xiàn)有資源，杜絕浪費是每個地方政府要重點著手研究的重要課題。

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