賣房者雙倍返還定金能否毀約

張毅+楊松

近年來(lái)，商品房?jī)r(jià)格像剎不住的車一樣瘋狂加速，節(jié)節(jié)攀升，甚至隔幾天就漲一波。這種狀況導(dǎo)致一些已經(jīng)簽了合同還沒(méi)有過(guò)戶的正在進(jìn)行中的房地產(chǎn)交易很不穩(wěn)定，因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲幅較大，賣房者心有不甘要求加價(jià)，而已交定金的買房者當(dāng)然不同意加價(jià)，由此引發(fā)不少糾紛。

近日，江蘇省蘇州市吳中區(qū)人民法院（以下簡(jiǎn)稱吳中法院）就審結(jié)了一起這樣的房屋買賣合同糾紛案。

房?jī)r(jià)上漲賣方毀約

2015年底，蘇州市民甘服民準(zhǔn)備買房，通過(guò)蘇州嘉嘉房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司馬阿魯和祝靈推薦介紹，選中蘇州市民成豐銀一套200多平米的房子。經(jīng)協(xié)商，雙方在當(dāng)年12月7日簽訂了《房屋買賣合同》，約定成豐銀（甲方）將蘇州市吳中區(qū)陽(yáng)光水榭花園X幢X室房屋出售給甘服民（乙方），成交總價(jià)303萬(wàn)元。房屋基本情況：建筑面積209.13平方米，含車庫(kù)、車位、固定裝修、固定廚衛(wèi)設(shè)備，以物品清單為準(zhǔn)。乙方應(yīng)于2015年12月7日、8日分別支付甲方定金2萬(wàn)元、3萬(wàn)元，共計(jì)5萬(wàn)元。甲方應(yīng)于2016年3月10日注銷他項(xiàng)權(quán)證。雙方約定部分房款以貸款方式付款，銀行貸款下放后三個(gè)工作日內(nèi)辦理過(guò)戶手續(xù)。如果未按約按期履行合同，守約方有權(quán)要求違約方按照每日合同總價(jià)萬(wàn)分之二支付違約金，并要求繼續(xù)履行合同。如果守約方催促違約方履行合同，違約方10日內(nèi)仍未履行合同的，守約方有權(quán)解除合同，違約方應(yīng)按總房款10%承擔(dān)違約責(zé)任。合同履行中發(fā)生爭(zhēng)議的，可向房屋所在地法院起訴，訴訟費(fèi)、律師費(fèi)由違約方承擔(dān)。另外，合同手寫部分約定，此房?jī)r(jià)含買斷汽車庫(kù)一個(gè)、生活廣場(chǎng)地下停車位一個(gè)；如甲方違約需賠償雙倍定金給乙方，乙方違約者定金不退還。

合同簽訂后，甘服民按照約定分別于2015年12月7日、8日支付成豐銀定金2萬(wàn)元、3萬(wàn)元，共計(jì)5萬(wàn)元。然后就靜等成豐銀2016年3月10日注銷他項(xiàng)權(quán)證后，自己去貸款。在此期間房?jī)r(jià)一直在漲，甘服民還蠻高興自己下手早、下手快的。

2016年2月23日，甘服民聯(lián)系中介公司的馬阿魯，告知可以在3月10日過(guò)戶，馬阿魯將此消息轉(zhuǎn)告成豐銀。3月5日，成豐銀給馬阿魯打電話，明確表示該房屋不再賣給甘服民，原因是房屋價(jià)格漲得比較厲害，也包括成豐銀想買的房子漲價(jià)買不到了。這可把甘服民急壞了，3月7日，甘服民發(fā)函給成豐銀及中介公司，要求成豐銀在2016年3月10日前注銷涉案房產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)證，并于2016年3月11日協(xié)助甘服民辦理過(guò)戶網(wǎng)簽及資金托管手續(xù)。成豐銀拒收該函件。至3月10日期間，甘服民多次聯(lián)系馬阿魯與祝靈，請(qǐng)求協(xié)調(diào)成豐銀配合辦理網(wǎng)簽、資金托管手續(xù)。經(jīng)馬阿魯、祝靈溝通，成豐銀仍拒絕履行合同，明確表示不再配合辦理網(wǎng)簽、資金托管等過(guò)戶手續(xù)。

買方起訴要求賠償

煮熟的鴨子就這樣飛了嗎？ 2016年3月16日，甘服民與蘇州一家律師事務(wù)所簽訂《聘請(qǐng)律師合同》，聘請(qǐng)律師幫他打維權(quán)官司。雙方約定：律師費(fèi)7.12萬(wàn)元、差旅費(fèi)1000元。該合同自簽訂之日生效，至案件一審、二審、執(zhí)行終結(jié)。同日，甘服民支付該律所7.12萬(wàn)元，該律所開具金額7.12萬(wàn)元的發(fā)票。在正式起訴前，代理律師于3月17日向成豐銀發(fā)函，要求成豐銀于2016年3月22日前注銷他項(xiàng)權(quán)證并協(xié)助甘服民辦理網(wǎng)簽手續(xù)；并正式告知，如逾期未履行，將根據(jù)合同約定追究其違約責(zé)任并要求其賠償損失。次日，成豐銀簽收該律師函，但并沒(méi)有按照律師函的要求辦理相關(guān)事項(xiàng)。無(wú)奈之下，甘服民于2016年3月23日向吳中法院提起訴訟，要求判令甘服民、成豐銀之間簽訂的《房屋買賣合同》于2016年3月23日（立案之日）解除；判令成豐銀退還定金5萬(wàn)元，并支付損害賠償金90萬(wàn)元、違約金30.3萬(wàn)元、律師費(fèi)7.12萬(wàn)元。

吳中法院公開開庭審理了此案。審理中，甘服民撤回要求成豐銀支付違約金30.3萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求。

經(jīng)甘服民申請(qǐng)，吳中法院委托蘇州中洲房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司（以下簡(jiǎn)稱中洲評(píng)估公司）對(duì)涉案的吳中區(qū)陽(yáng)光水榭花園X幢X室房屋、11號(hào)車庫(kù)、房屋內(nèi)固定裝修及物品清單上物品的價(jià)值進(jìn)行鑒定。鑒定人員通過(guò)進(jìn)戶進(jìn)行勘查，走訪中介，經(jīng)過(guò)多方的調(diào)查，結(jié)合中介機(jī)構(gòu)的掛牌交易記錄、住建局的成交價(jià)以及蘇州的房?jī)r(jià)指數(shù)，選用了幾個(gè)合適的案例，結(jié)合較好的裝修狀況，經(jīng)過(guò)幾個(gè)估價(jià)師合議定出了最終的本案房屋的評(píng)估價(jià)。2016年9月15日，中洲評(píng)估公司出具房地產(chǎn)評(píng)估司法鑒定估價(jià)報(bào)告，吳中區(qū)陽(yáng)光水榭花園X幢X室評(píng)估總價(jià)358.11萬(wàn)元、11號(hào)車庫(kù)評(píng)估總價(jià)8萬(wàn)元、裝修及附屬設(shè)施評(píng)估總價(jià)11.95萬(wàn)元，上述共計(jì)378.06萬(wàn)元。2016年9月26日，中洲評(píng)估公司又對(duì)吳中區(qū)陽(yáng)光水榭花園X幢X室房屋室內(nèi)資產(chǎn)出具資產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，市場(chǎng)價(jià)值為142782元。上述兩項(xiàng)共計(jì)3923382元。甘服民為此預(yù)付鑒定費(fèi)27102元。

法院判決賠償差價(jià)

成豐銀向法院表示，他同意解除《房屋買賣合同》，解除時(shí)間為2016年3月5日。但他認(rèn)為，合同第8條手寫的定金條款效力應(yīng)該優(yōu)先于合同第6條第4款打印好的違約金格式條款。他同意按照合同第8條約定雙倍返還定金。甘服民主張的違約金、損失賠償金屬于多重主張，不應(yīng)同時(shí)適用，不應(yīng)支持。甘服民主張的律師費(fèi)于法無(wú)據(jù)。

定金共計(jì)5萬(wàn)元，雙倍返還定金也就是要拿出10萬(wàn)元的付出，毀約后重新賣房卻可以多收入近百萬(wàn)元，這筆賬誰(shuí)都可以算得出。成豐銀的如意算盤，法院會(huì)幫他一起打嗎？

答案當(dāng)然是否定的。

吳中法院審理后認(rèn)為：甘服民、成豐銀簽訂的《房屋買賣合同》合法有效，雙方應(yīng)遵循誠(chéng)實(shí)信用的原則，按約全面履行各自的義務(wù)。2016年3月5日，成豐銀通過(guò)中介向甘服民明確表示不再履行該《房屋買賣合同》，經(jīng)甘服民催促也未能繼續(xù)履行合同，成豐銀行為屬于單方根本違約，甘服民作為守約方按合同約定有權(quán)解除合同。根據(jù)甘服民主張，本院確認(rèn)甘服民、成豐銀就涉案房屋簽訂的《房屋買賣合同》于甘服民起訴之日即2016年3月23日解除，成豐銀應(yīng)當(dāng)退還甘服民購(gòu)房定金5萬(wàn)元。關(guān)于甘服民主張的損害賠償問(wèn)題，成豐銀違約給甘服民造成損失的，損失賠償額應(yīng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失。涉案房產(chǎn)（含車庫(kù)、固定裝修及物品）經(jīng)鑒定總價(jià)值為3923382元。鑒定程序合法，鑒定機(jī)構(gòu)及人員具有相應(yīng)資質(zhì)，故本院對(duì)鑒定報(bào)告予以采信。本案《房屋買賣合同》履行中甘服民并無(wú)違約情形，并積極督促成豐銀履行合同義務(wù)，成豐銀明確表示不履行合同后，甘服民又及時(shí)訴至法院請(qǐng)求損害賠償，防止損失擴(kuò)大。故根據(jù)鑒定意見，本院確定甘服民損害賠償金額為893382元（3923382元-3030000元）。關(guān)于甘服民主張的律師費(fèi)損失問(wèn)題，根據(jù)合同約定，律師費(fèi)應(yīng)由違約方承擔(dān)，且經(jīng)核算，甘服民支付的律師費(fèi)7.12萬(wàn)元未超出江蘇省律師服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，故甘服民該項(xiàng)訴請(qǐng)本院予以支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十三條之規(guī)定，吳中法院判決如下：甘服民與成豐銀于2015年12月7日簽訂的《房屋買賣合同》于2016年3月23日解除。成豐銀于本判決生效之日起十日內(nèi)退還甘服民購(gòu)房定金5萬(wàn)元、賠償甘服民損失893382元、支付甘服民律師費(fèi)7.12萬(wàn)元。

（文中當(dāng)事人為化名）

編輯：成韻 chengyunpipi@126.com

點(diǎn) 評(píng)

房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)了二手房交易糾紛的大幅增加?？吹椒?jī)r(jià)上漲，一些賣房人開始要求買房人加價(jià)，加價(jià)不成時(shí)，有些人便開始采取其他手段要求確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效，比如讓其他的房屋共有人出來(lái)主張自己不知情，或者讓第三人以承租人的身份起訴主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；有的房主則以拒收房款等方式，制造買房人延期付款，再主張其違約，要求解除合同；甚至有些房主直接以高價(jià)將房屋賣與第三人并辦理過(guò)戶。本案的成豐銀則是直接毀約，認(rèn)為雙倍返還定金即可。法律遵循這樣一個(gè)原則：不能讓毀約方通過(guò)毀約行為獲利，也不能讓守約方的合法利益受到損害。出賣人因房?jī)r(jià)上漲而違約的行為，影響了正常的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，也不利于社會(huì)誠(chéng)信的建設(shè)。在此情況下，對(duì)買房人進(jìn)行差價(jià)賠償，一定程度上可以達(dá)到遏制惡意違約的效果。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十三條的規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)賠償因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。該案中，房?jī)r(jià)上漲后房屋的現(xiàn)價(jià)值與合同約定的交易價(jià)格之間的差額，應(yīng)視為合同履行后，甘服民享有的可得利益。法院支持差價(jià)損失的賠償，也是為了讓守約方受損的利益得到彌補(bǔ)，使其仍有能力購(gòu)買到同區(qū)位、同類型的房屋。

上海市高級(jí)人民法院早在2005年底就出臺(tái)了《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問(wèn)題的解答》，其中第六條規(guī)定對(duì)于確不能繼續(xù)履行合同的，違約方應(yīng)當(dāng)賠償因違約而給對(duì)方造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失。其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：一、雙方協(xié)商確定的，從其約定；二、雙方不能協(xié)商確定的：（一）原則上可比照最相類似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋）與買賣合同成交價(jià)之差確定房屋漲跌損失；（二）無(wú)最相類似房屋比照的，可通過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定房屋漲跌損失。認(rèn)定損失的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)從保護(hù)守約方的利益出發(fā)，以守約方的請(qǐng)求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。endprint