王麗英+王勇

摘要：在多元統(tǒng)一農(nóng)村土地市場建設(shè)背景下，分析農(nóng)村土地市場建設(shè)對農(nóng)村土地估價的要求。通過實地調(diào)查、文獻(xiàn)統(tǒng)計的方法，分析當(dāng)前農(nóng)村土地價格評估在評估委托、評估目的確定、評估方法選擇、修正系數(shù)確定以及評估報告使用中存在的問題，結(jié)合我國土地管理法律法規(guī)、土地估價規(guī)程和其他土地估價相關(guān)理論，提出改良農(nóng)村土地估價現(xiàn)狀，推動農(nóng)村土地估價發(fā)展的對策。為完善農(nóng)村土地估價理論與方法體系，制定農(nóng)村土地管理政策，調(diào)整估價企業(yè)發(fā)展模式，促進(jìn)農(nóng)村土地市場健康發(fā)展提供參考。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村土地；土地估價；問題與對策

2013年安徽省出臺了關(guān)于建設(shè)多元統(tǒng)一農(nóng)村土地市場的相關(guān)文件，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)有了政策依據(jù)，在流轉(zhuǎn)對象、規(guī)模、主體等方面都出現(xiàn)了新特點。隨著農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)對象范圍擴(kuò)大，流轉(zhuǎn)主體類型增加，流轉(zhuǎn)方式創(chuàng)新，農(nóng)村土地市場建設(shè)有序開展，農(nóng)村土地交易對土地估價提出了新的要求。為了保證農(nóng)村土地的公平交易，推動土地市場的健康發(fā)展，需要對農(nóng)村土地價格評估進(jìn)行相關(guān)研究。當(dāng)前我國城鎮(zhèn)土地和農(nóng)用地價格評估技術(shù)方法比較完善，但農(nóng)村建設(shè)用地的價格評估研究較少。農(nóng)村土地價格評估研究主要進(jìn)行了估價技術(shù)方法研究，對估價的實際需求、存在的問題及估價發(fā)展的對策研究較少。研究從當(dāng)前農(nóng)村土地價格構(gòu)成和價格內(nèi)涵入手，分析農(nóng)村土地價格評估存在的問題，提出推動農(nóng)村土地估價市場健康發(fā)展的建議，為確定公平合理的土地流轉(zhuǎn)價格價格，推動“多元統(tǒng)一”農(nóng)村土地市場建設(shè)提供依據(jù)。

一、相關(guān)概念

（一）農(nóng)村土地

農(nóng)村是城市的相對概念，農(nóng)村土地是指農(nóng)村范圍內(nèi)的土地。農(nóng)村土地從產(chǎn)權(quán)性質(zhì)上來說主要是集體所有土地和少量的國有土地。本文中的農(nóng)村土地僅指農(nóng)村集體所有的土地。從使用方式上看農(nóng)村土地主要用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)民生活，包括農(nóng)用地和建設(shè)用地。農(nóng)用地包括耕地、園地、林地和草地等，主要用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，具有生態(tài)功能和社會保障功能。建設(shè)用地主要包括宅基地、公共基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施用地和經(jīng)營性用地，屬于工程性利用。宅基地和公共基礎(chǔ)設(shè)施用地具有社會保障功能，經(jīng)營性用地具有收益功能。

（二）農(nóng)村土地估價

土地估價是估價人員依據(jù)土地估價的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性，按土地的質(zhì)量、等級及其在現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用方式，土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響，綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下某一時點的價格的過程。農(nóng)村土地估價是依據(jù)估價的原則，通過收集農(nóng)村土地的資料和社會經(jīng)濟(jì)條件資料，綜合分析土地的來源、權(quán)力狀況、利用方式、主要功能及利用效益，結(jié)合社會發(fā)展情況和土地使用年限，估算農(nóng)村土地價格的過程。

（三）農(nóng)村土地估價特點

由于估價對象的不同，與城鎮(zhèn)土地估價相比農(nóng)村土地估價具有自己的特點。1. 農(nóng)村土地估價對象多元，影響因素復(fù)雜。農(nóng)村土地利用方式多樣，估價對象可以是耕地、園地、林地、經(jīng)營性用地、公共基礎(chǔ)設(shè)施用地、還可以是掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)和耕地占補平衡指標(biāo)。不同用途對土地條件要求，其價格影響因素各異，不同因素之間相互作用復(fù)雜，影響因素體系構(gòu)成復(fù)雜。2. 流轉(zhuǎn)方式多樣，價格內(nèi)涵豐富。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)方式多樣，包括出讓、出租、抵押、轉(zhuǎn)包等，不同流轉(zhuǎn)方式價格形成過程不同，具有不同的價格類型。同時交易目的、估價方法、權(quán)益性質(zhì)等共同決定價格構(gòu)成，價格內(nèi)涵豐富。3. 流轉(zhuǎn)主體多為內(nèi)部成員，價格確定中主觀因素較多。目前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)主要集中在集體內(nèi)部，由于集體成員之間的“人情”關(guān)系，交易價格確定中主觀因素較多，價格客觀性欠缺。

二、農(nóng)村土地價格評估存在的問題

（一）流轉(zhuǎn)主體估價意識不強，委托估價項目較少，評估得不到有效開展

由于過去土地制度對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的限制，農(nóng)村土地市場處于建設(shè)初期，流轉(zhuǎn)規(guī)模較小，流轉(zhuǎn)頻率較低，流轉(zhuǎn)主體未形成委托估價的意識?，F(xiàn)有農(nóng)村土地估價項目主要是由集體委托進(jìn)行出讓底價確定或者是銀行委托確定抵押價格，農(nóng)戶委托估價的項目極少，不利于農(nóng)村土地估價的實施。

（二）估價目的不明確，價格內(nèi)涵不清晰，評估結(jié)果缺乏有效性

土地評估價格與土地的流轉(zhuǎn)方式、利用方式、使用年限、估價方法、評估目的等多個因素相關(guān)。由于對土地價格認(rèn)識不足，委托人在委托中存在估價目的描述不清，甚至出現(xiàn)多個估價目的現(xiàn)象。估價目的不明確，待估對象影響因素和價格內(nèi)涵不清晰，不能保障估價結(jié)果的有效性。

（三）估價方法體系不完善，估價方式單一，價格缺乏科學(xué)性

目前我國只有城鎮(zhèn)土地估價和農(nóng)用地估價規(guī)程，缺少農(nóng)村建設(shè)用地相關(guān)的估價技術(shù)規(guī)程。同時，農(nóng)村土地估價方法研究以農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格評估和征地補償價格評估為主，對宅基地、公共基礎(chǔ)設(shè)施用地的價格評估方法研究較少。農(nóng)村土地估價方法體系不完善，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格主要根據(jù)流轉(zhuǎn)雙方主觀評判和協(xié)商確定。在一些估價中直接套用城鎮(zhèn)土地估價方法模型，但由于城鎮(zhèn)土地和農(nóng)村土地的差異，模型中的假設(shè)、條件、修正系數(shù)等不能滿足農(nóng)村土地價格評估要求，評估結(jié)果缺乏科學(xué)性。

（四）估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)缺乏，現(xiàn)有估價方法使用困難，方法創(chuàng)新不足

農(nóng)村土地市場發(fā)展較晚，土地政策實施和利用效果之間的時間差，使得市場比較法可比實例難以選擇。農(nóng)村土地市場處于建設(shè)初期，市場交易不穩(wěn)定，土地收益風(fēng)險較大，收益法所需的凈收益數(shù)據(jù)和資本化率測算困難。由于土地的功能復(fù)雜，不同土地成本構(gòu)成差異較大，土地的增值收益測算困難。農(nóng)村建設(shè)用地基準(zhǔn)地價數(shù)據(jù)缺乏，基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法運用也存在難度?，F(xiàn)有的估價方法模型難以直接利用，而方法模型的創(chuàng)新和調(diào)整研究較少，估價開展存在難度。

（五）估價報告使用不當(dāng)，交易價格依據(jù)不科學(xué)，主體權(quán)益得不到保障

委托個體容易忽視估價報告的使用期限和范圍，將同一估價報告結(jié)果長期用于各種不同交易。估價結(jié)果針對特定的估價時點、估價目的以及交易方式等因素，將同一結(jié)果用于不同交易目的、交易方式時缺乏科學(xué)依據(jù)，土地流轉(zhuǎn)主體的合法權(quán)益得不到有效保障。endprint

（六）估價程序不完善，估價事項不完整，價格缺乏完整性

在估價實踐中部分工作人員對農(nóng)村土地估價不重視，存在工作計劃安排不合理，工作人員資格不符合，土地估價條件概括和分析不完整，估價參數(shù)確定隨意，估價結(jié)果不進(jìn)行綜合評價的現(xiàn)象，確定的價格缺乏完整性和客觀性。

三、農(nóng)村土地價格評估對策

（一）加大宣傳力度，提高土地估價意識

土地價格機制是土地市場的核心。隨著農(nóng)村土地市場的建立，農(nóng)村土地交易日益頻繁，合理、科學(xué)、客觀地確定土地流轉(zhuǎn)價格，是土地順利流轉(zhuǎn)的保障。通過農(nóng)村土地估價的重要性及法律意義宣傳，提高農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)主體對土地估價機構(gòu)、估價人員及土地價格評估的認(rèn)識，擴(kuò)大估價項目范圍。通過估價知識宣傳和普及，提高農(nóng)民的專業(yè)能力，為明確估價目的，合理使用估價結(jié)果提供技術(shù)保障。加大土地估價在土地交易價格確定和市場建設(shè)中的作用的宣傳，提高農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)人的估價意識。

（二）嚴(yán)格執(zhí)行土地估價程序，改善土地估價效果

農(nóng)村土地價格構(gòu)成、形成、估價目的復(fù)雜，影響因素眾多，在估價中應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行確定估價基本事項、擬訂估價作業(yè)計劃、收集資料實地踏勘、分析整理相關(guān)資料、選定方法試算價格、確定宗地估價結(jié)果、撰寫估價報告書七個步驟，保證基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的真實準(zhǔn)確性，參數(shù)的科學(xué)有效性，提高結(jié)果的客觀合理性。

（三）明確土地估價目的，明晰土地價格內(nèi)涵

土地估價目的是價格類型和估價方法確定的關(guān)鍵。農(nóng)村土地中由于土地權(quán)益主體知識水平普遍較低，思維簡單，缺乏對估價目的的正確認(rèn)識，估價中需要估價師協(xié)助委托人明確估價目的。結(jié)合估價目的，綜合考慮土地權(quán)益類型、利用方式、流轉(zhuǎn)方式等因素，明確鑒定土地內(nèi)涵，保障估價結(jié)果的針對性和有效性。

（四）創(chuàng)新估價方法體系，科學(xué)評估土地價格

農(nóng)村土地具有較強的“農(nóng)村性”，生態(tài)保護(hù)功能和社會保障功能較強，價值構(gòu)成復(fù)雜，城鎮(zhèn)土地估價的技術(shù)方法不能滿足農(nóng)村土地估價的需要。農(nóng)村土地估價借鑒城鎮(zhèn)土地價格評估的方法，進(jìn)行一定的創(chuàng)新。對市場法進(jìn)行修正體系的創(chuàng)新，可以建立因素修正法，對可比價格進(jìn)行行政區(qū)域修正、功能修正、權(quán)屬性質(zhì)修正、生態(tài)條件修正和社會保障功能修等。對收益法中的凈收益進(jìn)行年生態(tài)保護(hù)費用和年社會保障費用的扣除，對資本化率進(jìn)行功能、年期等的修正。對成本法的“主要成本”土地的取得成本進(jìn)行完善，增加社會保障的補償成本和生態(tài)補償成本等。通過對現(xiàn)有土地估價基本方法的創(chuàng)新和完善，提高土地估價模型的科學(xué)性和合理性，保證估價結(jié)果的客觀性和公正性。

（五）建立估價參數(shù)計算方法，提高估價結(jié)果的科學(xué)性

各種估價方法中都有較多的參數(shù)，參數(shù)的準(zhǔn)確性直接決定估價結(jié)果的有效性。農(nóng)村土地市場發(fā)展滯后，各類參數(shù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)薄弱，直接搜集參數(shù)數(shù)據(jù)困難。同時，由于農(nóng)村土地“農(nóng)村性”，參數(shù)的選取和修正系數(shù)的確定應(yīng)該避免采用城鎮(zhèn)土地估價中經(jīng)驗參數(shù)。參數(shù)計算應(yīng)該直接運用層次分析、多因素比、灰色分析等定量法，保證關(guān)鍵參數(shù)的有效性，提高評估結(jié)果的科學(xué)性。

（六）規(guī)范土地估價報告的使用范圍，保護(hù)合法權(quán)益

在合同中約定報告使用范圍，明確超出范圍使用報告的法律責(zé)任。通過宣傳和溝通明確估價結(jié)果有效的條件，正確使用估價結(jié)果，有效保護(hù)權(quán)益人的權(quán)益。

四、結(jié)語

農(nóng)村土地市場處于初始建設(shè)階段，隨著農(nóng)村土地市場的建設(shè)發(fā)展，農(nóng)村土地估價的需求增加。目前農(nóng)村土地估價在估價意識、估價目的、估價方法體系、估價報告使用、估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參數(shù)、估價程序等方面都存在問題，需要對提高農(nóng)戶委托估價意識，嚴(yán)格執(zhí)行估價程序，明確估價目的，創(chuàng)新估價方法等提高農(nóng)村土地估價的科學(xué)性和有效性，推動農(nóng)村土地估價的發(fā)展和農(nóng)村土地市場的建設(shè)。

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（作者單位：王麗英，池州學(xué)院管理與法學(xué)院；王勇，江蘇東圖城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計有限公司）endprint