張麗偉

摘要：公路建設(shè)項(xiàng)目必然會(huì)占用大量的土地，尤其是農(nóng)業(yè)用地。土地（特別是農(nóng)業(yè)用地）的自然特性和經(jīng)濟(jì)特性，決定了土地不僅具有自然資源的生產(chǎn)功能，同時(shí)還作為一種資產(chǎn)，具有增值功能、生態(tài)功能及社會(huì)保障功能等。因此公路建設(shè)項(xiàng)目占地成本不應(yīng)僅僅是計(jì)入現(xiàn)行公路建設(shè)成本中的土地占用成本，還應(yīng)包括由于公路建設(shè)項(xiàng)目占地而導(dǎo)致的社會(huì)價(jià)值損失及生態(tài)環(huán)境價(jià)值損失等?；诖?，本文將著重分析探討公路建設(shè)項(xiàng)目占地成本及計(jì)量方法，以期能為以后的實(shí)際工作起到一定的借鑒作用。

關(guān)鍵詞：公路建設(shè)；占地成本；計(jì)量方法

加快公路運(yùn)輸基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)是我國未來相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)及社會(huì)發(fā)展采取的基本策略之一，但是公路運(yùn)輸基本建設(shè)投資大、占用土地資源多（尤其是耕地資源），再加上我國人均土地占有量相對(duì)較少，土地單位面積承載力較大的特點(diǎn)，如何正確認(rèn)識(shí)和衡量公路建設(shè)項(xiàng)目占地成本，是公路建設(shè)項(xiàng)目效果評(píng)價(jià)研究的起點(diǎn)，對(duì)公路建設(shè)選線、緩解公路建設(shè)于土地資源稀缺之間的矛盾以及改善失地農(nóng)民可持續(xù)發(fā)展有著非常重要的意義。

1 公路建設(shè)項(xiàng)目占地成本及計(jì)量原則

由于公路建設(shè)項(xiàng)目占用大量的土地資源，形成巨大的機(jī)會(huì)成本。在進(jìn)行占地成本計(jì)量時(shí)，計(jì)算原則、方法的選擇會(huì)對(duì)其結(jié)果產(chǎn)生很大影響。具體而言，對(duì)公路建設(shè)項(xiàng)目占地成本的計(jì)量，主要應(yīng)遵從以下原則：

1.1 客觀性和準(zhǔn)確性原則

所謂客觀性和準(zhǔn)確性，是指在研究中以事實(shí)依據(jù)和理論依據(jù)為基礎(chǔ)，確保文中所持觀點(diǎn)和所引數(shù)據(jù)均是有理可循，且以盡可能地體現(xiàn)現(xiàn)實(shí)情況為目的。公路建設(shè)項(xiàng)目占地成本的計(jì)量是公路建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)，由于修建公路會(huì)占用大量的土地資源，形成巨大的機(jī)會(huì)成本。因此，在進(jìn)行占地成本計(jì)量時(shí)，無論是計(jì)量指標(biāo)的選取，計(jì)量模型的重構(gòu)，還是實(shí)證數(shù)據(jù)的選擇，均應(yīng)遵循客觀性和準(zhǔn)確性的原則，這是保證公路建設(shè)項(xiàng)目選線、立項(xiàng)決策的重要依據(jù)。

1.2 科學(xué)性和完整性原則

所謂科學(xué)性和完整性，是指以科學(xué)理論為依據(jù)，運(yùn)用系統(tǒng)論方法去研究問題的原則。公路建設(shè)項(xiàng)目占地成本的構(gòu)成是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，其計(jì)量關(guān)乎國家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)決策的科學(xué)性，一定程度上也會(huì)關(guān)乎失地農(nóng)民補(bǔ)償和安置的合理性。目前工程實(shí)踐過程中的占地成本沒有形成統(tǒng)一的、完整的計(jì)量方法，只是在資源占用成本、社會(huì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、環(huán)境評(píng)價(jià)中零散涉及，因此在土地資源日漸稀缺的今天，一套科學(xué)的、完整的占地成本計(jì)量方法對(duì)公路建設(shè)項(xiàng)目占地效果評(píng)價(jià)，有著非常重要的意義。

1.3 適用性原則

適用性原則是指研究中所得的結(jié)論或方法所具備的普適性、便于操作性的研究原則。公路建設(shè)項(xiàng)目占地成本的計(jì)量模型是基于現(xiàn)有研究和工程實(shí)踐而構(gòu)建的，因此不論是計(jì)量指標(biāo)的選取還是計(jì)量方法，應(yīng)能夠盡可能利用已有的或常規(guī)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和調(diào)查方法加以確定，便于應(yīng)用操作，具有適用性，可推廣應(yīng)用。

2 公路建設(shè)項(xiàng)目占地成本及計(jì)量方法

2.1 收益還原法

收益還原法通常用于評(píng)估各種具有現(xiàn)實(shí)收益的物業(yè)價(jià)格。收益還原法是以收益價(jià)格為理論，認(rèn)為土地價(jià)格是土地收益的資本化，地價(jià)高低取決于土地收益的大小，是將農(nóng)用土地的純收益（可理解為農(nóng)產(chǎn)品的純收益）在一定時(shí)期內(nèi)按一定的還原利率資本化，即在一定的貼現(xiàn)利率下土地未來收益的貼現(xiàn)值總和?？梢岳斫鉃椋?/p>

土地價(jià)格=（土地年總收益-土地總成本）/土地還原率

2.2 市場比較法

市場比較法是指在對(duì)目標(biāo)地塊進(jìn)行評(píng)估時(shí)，參照臨近地區(qū)相同或相近地塊的買賣或租賃案例，對(duì)目標(biāo)地塊進(jìn)行交易期日和交易情況的修正，從而得到待估地塊的價(jià)格?？梢员硎緸椋?/p>

目標(biāo)地塊地價(jià)=參照案例價(jià)格×年期修正系數(shù)×交易情況修正系數(shù)

2.3 置換成本法

置換成本法認(rèn)為農(nóng)業(yè)占地的價(jià)值，應(yīng)該等于目前開墾后備資源為同樣質(zhì)量農(nóng)用土地的全部成本。包括4個(gè)方面：①異地開墾可以生產(chǎn)同等數(shù)量農(nóng)產(chǎn)品所需的成本；②將異地的農(nóng)產(chǎn)品運(yùn)輸?shù)奖镜氐倪\(yùn)輸成本；③生產(chǎn)者在異地生活的補(bǔ)償費(fèi)；④對(duì)將開墾地生態(tài)環(huán)境破壞的補(bǔ)償費(fèi)。因此，農(nóng)業(yè)占地價(jià)格可以表示為：

農(nóng)用土地價(jià)格=農(nóng)用土地開發(fā)費(fèi)+產(chǎn)品運(yùn)輸費(fèi)+補(bǔ)償費(fèi)

2.4 收益倍數(shù)法

收益倍數(shù)和收益還原法無本質(zhì)區(qū)別，也是常用的農(nóng)地估價(jià)方法。在還原利率不變的條件下，土地的價(jià)格與土地的純收益成正比關(guān)系，而土地純收益同時(shí)又與農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值成正比，從而土地價(jià)格就表現(xiàn)為農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的若干倍。

農(nóng)地收益倍數(shù)是以變?yōu)榻ㄔO(shè)占地前某地塊生產(chǎn)的農(nóng)產(chǎn)品年收益來乘以一個(gè)適當(dāng)?shù)谋稊?shù)來求取該地塊地價(jià)的估價(jià)方法，是收益還原原理在估算城市郊區(qū)成片開發(fā)土地價(jià)格時(shí)的具體應(yīng)用。我國現(xiàn)實(shí)條件下的土地征用補(bǔ)償費(fèi)在一定程度上反映了土地市場的價(jià)格水平，但是，土地征地費(fèi)用具有很大的行政干預(yù)性質(zhì)。

2.5 地價(jià)比照法

地價(jià)比照法又稱標(biāo)準(zhǔn)田法。是指在估價(jià)區(qū)域內(nèi)造成的農(nóng)田條件，如面積、形狀、小氣候、灌溉、土壤及管理水平、農(nóng)作物布局和產(chǎn)量等方面具有代表性的田塊。標(biāo)準(zhǔn)田法用于評(píng)估地價(jià)時(shí)，首先依據(jù)土地評(píng)價(jià)因子計(jì)算土地綜合質(zhì)量分值，劃分土地等級(jí)，然后在各級(jí)內(nèi)選取標(biāo)準(zhǔn)田，用收益還原法計(jì)算地價(jià)。參照此標(biāo)準(zhǔn)田的價(jià)格，將同級(jí)地塊的總和質(zhì)量分值與標(biāo)準(zhǔn)田比較，推算地價(jià)。

3 結(jié)束語

總而言之，公路建設(shè)項(xiàng)目占地成本是指由于公路建設(shè)項(xiàng)目占地所放棄的將土地用于其它用途時(shí)所獲得的所有收益的價(jià)值損失，在目前的研究和實(shí)踐中多以被占農(nóng)地的價(jià)格或補(bǔ)償費(fèi)用來替代計(jì)算，這就要求我們在以后的實(shí)際工作中必須對(duì)其實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步研究探討。

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