關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展趨勢(shì)的研究

【摘要】房地產(chǎn)業(yè)屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)，對(duì)于我國(guó)金融市場(chǎng)具有較大程度的依賴(lài)性。房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展，會(huì)直接影響到我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展，對(duì)于人民生活也會(huì)產(chǎn)生極大影響。但從目前的發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)金融仍存在著很多問(wèn)題，這些問(wèn)題的存在使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常供給受到影響，也使得我國(guó)的房?jī)r(jià)居高不下。本研究從房地產(chǎn)金融所存在的問(wèn)題出發(fā)，就我國(guó)房地產(chǎn)金融的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)提出有效的預(yù)測(cè)與建議，以期對(duì)房地產(chǎn)金融的相關(guān)理論研究與實(shí)踐有所助益。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 金融 問(wèn)題 發(fā)展趨勢(shì)

筆者根據(jù)所學(xué)過(guò)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)、查閱到的相關(guān)文獻(xiàn)資料以及多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，目前，我國(guó)的房地產(chǎn)金融發(fā)展中主要存在以下五個(gè)方面的問(wèn)題，分別是：對(duì)融資工具的依賴(lài)程度過(guò)高、體系尚不健全、風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)較高、發(fā)展較為緩慢以及配套法則不完善，從業(yè)人員素質(zhì)有待提高等。這些問(wèn)題的存在嚴(yán)重阻礙了我國(guó)房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展，下面是對(duì)以上五個(gè)方面問(wèn)題的詳細(xì)闡述。

一、房地產(chǎn)金融存在的問(wèn)題

（一）對(duì)融資工具的依賴(lài)程度過(guò)高

我國(guó)房地產(chǎn)金融對(duì)金融工具的依賴(lài)程度較高，尤其是對(duì)銀行信貸的依賴(lài)，隨著房地產(chǎn)信貸政策的實(shí)施，各類(lèi)房地產(chǎn)直接融資工具也隨之得到了一定程度的發(fā)展，盡管如此，融資格局以間接融資為主的現(xiàn)實(shí)仍難以改變。國(guó)家宏觀調(diào)控政策使其他融資方式以較快的速度增長(zhǎng)著，而銀行信貸的增長(zhǎng)幅度呈現(xiàn)出下滑趨勢(shì)，銀行信貸被收緊，但卻沒(méi)有其他的融資渠道來(lái)進(jìn)行相應(yīng)彌補(bǔ)，因而房地產(chǎn)業(yè)受到了嚴(yán)重影響。

（二）體系尚不健全

盡管房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史也較為久遠(yuǎn)，但從其目前的金融發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，健全、完整的房地產(chǎn)金融體系仍然沒(méi)有建立起來(lái)。尤其表現(xiàn)在房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)性方面，目前，向住房融資提供擔(dān)保或保險(xiǎn)的機(jī)構(gòu)大多為專(zhuān)業(yè)性較低的住房金融機(jī)構(gòu)，而專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)的住房金融機(jī)構(gòu)卻較少。這類(lèi)現(xiàn)象的存在反映了我國(guó)房地產(chǎn)金融體系不健全的現(xiàn)實(shí)。

（三）房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)較高

在我國(guó)的一些地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱和價(jià)格上漲較快是房地產(chǎn)信貸面臨的兩個(gè)主要風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展會(huì)產(chǎn)生極為不利的影響，價(jià)格上漲過(guò)快會(huì)使房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)價(jià)格與其自身的價(jià)值差距過(guò)大，進(jìn)而二者之間產(chǎn)生一定的泡沫，泡沫的產(chǎn)生會(huì)使得房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)加大，因?yàn)?，一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)的價(jià)格就會(huì)在較短時(shí)間內(nèi)大幅下跌，從而對(duì)銀行造成損失。因此可以說(shuō)，我國(guó)目前房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)較高是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的一個(gè)較為嚴(yán)重的問(wèn)題，也是對(duì)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)影響較大的問(wèn)題。

（四）發(fā)展較為緩慢

在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中我們較為熟悉的是一級(jí)市場(chǎng)，如債券融資、股權(quán)融資等，但實(shí)際上房地產(chǎn)融資分一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展速度相對(duì)較為緩慢，并且二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展仍不健全。住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展成熟程度還相對(duì)較低，銀行的長(zhǎng)期住房抵押貸款如果通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)出售便存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而又進(jìn)一步造成房地產(chǎn)金融的發(fā)展滯后。

（五）配套法則不完善，從業(yè)人員素質(zhì)有待提高

房地產(chǎn)金融的相關(guān)法則既是對(duì)購(gòu)房者形成一定行為約束的法律基礎(chǔ)，也是購(gòu)房者保障個(gè)人合法權(quán)益的保護(hù)傘，但目前來(lái)看，我國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)金融方面配套的法則并不完善，這就容易引起購(gòu)房者或者售房者的違法行為出現(xiàn)，如逃債、詐騙等，在必要的時(shí)候也很難依據(jù)相關(guān)法則來(lái)保護(hù)個(gè)人或企業(yè)的合法權(quán)益。另一方面，目前在我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)還存在著從業(yè)人員素質(zhì)有待提高的現(xiàn)實(shí)，法則的不完善與從業(yè)人員素質(zhì)不高是制約房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展的重要因素。

二、有關(guān)房地產(chǎn)金融未來(lái)發(fā)展的建議

以上是有關(guān)房地產(chǎn)金融所存在問(wèn)題的分析，依據(jù)提出的問(wèn)題，本研究對(duì)其未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)提出預(yù)測(cè)，同時(shí)也是有關(guān)房地產(chǎn)金融未來(lái)發(fā)展的建議。

（一）拓寬融資渠道，縮小信貸風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于房地產(chǎn)金融對(duì)融資工具的依賴(lài)程度過(guò)高這一問(wèn)題，可通過(guò)拓寬融資渠道的方式來(lái)縮小信貸風(fēng)險(xiǎn)。拓寬融資渠道具體具有以下兩方面的作用：第一，會(huì)有效推動(dòng)資本市場(chǎng)的發(fā)展，推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與相關(guān)企業(yè)通過(guò)房地產(chǎn)信托、上市等多樣化的方式開(kāi)發(fā)資金。第二，盡快完善房地產(chǎn)金融方面的規(guī)范與法則，與拓寬融資渠道相結(jié)合，促進(jìn)房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展。

（二）有效規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)人員要提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，明確風(fēng)險(xiǎn)的可能性來(lái)源，認(rèn)識(shí)到金融風(fēng)險(xiǎn)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)以及整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要影響，在工作中要嚴(yán)格按照相關(guān)流程辦事，規(guī)范審批制度。在規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)程中，銀行也起著重要作用，銀行需要積極主動(dòng)地完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的措施，利用風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制來(lái)有效規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)。

（三）完善相關(guān)法規(guī)，提高相關(guān)人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)

完善相關(guān)金融法規(guī)首先可以對(duì)房地產(chǎn)售賣(mài)及購(gòu)買(mǎi)人員的行為形成一定約束，減少在該領(lǐng)域違法行為的發(fā)生。其次，可以在交易中保護(hù)相關(guān)人員的合法權(quán)益。最后，完善的法規(guī)也是推動(dòng)房地產(chǎn)金融發(fā)展的法律推動(dòng)力。因此，我們有必要對(duì)部分法規(guī)的缺失進(jìn)行盡快地制定與彌補(bǔ)，對(duì)不合理的法規(guī)進(jìn)行有效完善與改進(jìn)。另一方面，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)是否能夠得到有效發(fā)展，相關(guān)從業(yè)人員的素質(zhì)會(huì)起到重要的影響作用，對(duì)于相關(guān)人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)低這一問(wèn)題，我們可以通過(guò)兩個(gè)方面的舉措進(jìn)行改進(jìn)，首先，可以在崗位上吸納更多掌握專(zhuān)業(yè)知識(shí)的人才，另一方面，也可以對(duì)在崗的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)有待提高的人員進(jìn)行培訓(xùn)，鞏固與提高其專(zhuān)業(yè)知識(shí)與專(zhuān)業(yè)能力。

三、小結(jié)

本研究中，筆者結(jié)合個(gè)人多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，就房地產(chǎn)金融發(fā)展所存在的問(wèn)題以及其未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)計(jì)與建議展開(kāi)論述，在對(duì)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)計(jì)與建議方面，本研究主要提出了拓寬融資渠道，縮小信貸風(fēng)險(xiǎn)、有效規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)以及完善相關(guān)的法規(guī)，提高相關(guān)人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)三個(gè)方面的建議，希望該建議能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)金融的發(fā)展有所幫助。本研究的不足之處在于由于本人所學(xué)知識(shí)以及閱歷的有限性，未對(duì)所存在問(wèn)題以及相關(guān)的預(yù)計(jì)與建議做到面面俱到的分析，這也是筆者努力的方向。

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作者簡(jiǎn)介：胡飛（1987-），男，漢族，湖北人，本科，金融學(xué)。