芻議房地產(chǎn)“營改增”涉稅重點與應(yīng)對之道

(鄭州鼎盛置業(yè)有限公司，河南 鄭州 450000)

芻議房地產(chǎn)“營改增”涉稅重點與應(yīng)對之道

杜玉紅

(鄭州鼎盛置業(yè)有限公司，河南 鄭州 450000)

為了消除重復征稅，完善稅制，促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，我國從2012年1月1日在上海開始試點交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的“營改增”試點工作，歷經(jīng)五年多的改革實踐，又于2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開“營改增”試點，將房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部納入試點范圍。房地產(chǎn)行業(yè)投資周期較長、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較高、生產(chǎn)經(jīng)營較為復雜，“營改增”后對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生重大又深遠的影響。本文試著從房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”后稅款繳納具體方式的變化出發(fā)，探討“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響及應(yīng)對之道。

營改增；房地產(chǎn)；涉稅重點；應(yīng)對

一、增值稅與營業(yè)稅比較

營改增前：房地產(chǎn)企業(yè)取得銷售收入100萬元，營業(yè)稅稅率5%，營業(yè)稅100*5%=5萬元。

營改增后：房地產(chǎn)企業(yè)同樣取得銷售收入100萬元，增值稅稅率為11%，應(yīng)計提銷項稅額100/(1+11%)*11%=9.9萬，假設(shè)設(shè)計費、建筑安裝費等取得的增值稅專用發(fā)票上列示的進項稅額為5.3萬，則應(yīng)交增值稅額=銷項稅額-進項稅額=9.9-5.3=4.6萬元。

營業(yè)稅與增值稅的區(qū)別在于：1、營業(yè)稅是價內(nèi)稅，增值稅是價外稅；2、營業(yè)稅取得的營業(yè)稅發(fā)票上僅列示總額，增值稅取得的發(fā)票上分別列示價格和稅額；3、營業(yè)稅計稅方法為銷售額乘以相應(yīng)稅率，增值稅分為簡易計稅方法和一般計稅方法；4、營業(yè)稅屬于損益科目，計入當期損益，是企業(yè)所得稅稅前扣除項，增值稅不計入損益科目，不是企業(yè)所得稅稅前扣除項目。5、營業(yè)稅不可以抵扣，增值稅購買方可以憑增值稅專票抵扣增值稅進項稅款。

二、房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅計算繳納的方式

(一)房地產(chǎn)新老項目的劃分

(二)房地產(chǎn)新老項目計稅方法的選擇

1.老項目可以選擇簡易計稅方法，即按照取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計稅。即：應(yīng)納稅額=全部價款和價外費用/(1+5%)*5%

2.新項目只能選擇一般計稅方法，稅負的高低取決于可抵扣的進項稅額。即：應(yīng)納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額=銷售額*稅率-當期進項稅額。其中銷售額中允許抵扣當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積應(yīng)分攤的土地價款，但是土地價款要求取得省級以上(含省級)財政部門監(jiān)(印)制的財政票據(jù)。

(三)關(guān)于預售時預繳稅款的處理

一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。即：應(yīng)預繳稅款=預收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%，適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

待房屋竣工驗收、交付使用后，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應(yīng)納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

三、“營改增” 對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

(一)對房地產(chǎn)企業(yè)稅負產(chǎn)生影響

對普通疾病及時請獸醫(yī)人員進行診治。如發(fā)現(xiàn)疑似傳染病，應(yīng)按規(guī)定及時上報疫情，封鎖疫點，全面消毒，并對假定健康豬群緊急免疫注射血清或疫(菌)苗，構(gòu)筑免疫安全屏障。對病死豬采取尸井深埋或焚燒等無害化處理。

稅率變化(由5%營業(yè)稅稅率變?yōu)?1%增值稅稅率)，或許導致稅負上升。雖然增值稅可抵扣相應(yīng)進項稅額，但由于房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)特殊性與復雜性，實際操作中很多項目難以抵扣(例如貸款利息支出、向政府繳納的報批報建費、無法取得專票的工程施工支出等)，且建筑施工企業(yè)作為房地產(chǎn)企業(yè)直接上游企業(yè)，其受“營改增”稅制改革影響必然會波及甚至轉(zhuǎn)嫁至房地產(chǎn)企業(yè)。(有調(diào)查顯示，建筑業(yè)由于其在購買原材料時不易取得增值稅專票且人工費不能稅前抵扣等，建筑業(yè)實際稅負會有所上升)。

(二)對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流產(chǎn)生影響

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)多采用預售制，企業(yè)在收到預收款時按照3%的預征率繳納增值稅，而營業(yè)稅是按5%全額征收，兩者稅款繳納時間上的差異性減少了前期企業(yè)流動資金的占用，降低了資金成本。另一方面，營改增后一般計稅的房地產(chǎn)項目建設(shè)、材料等先購入，多數(shù)時間進項稅額大于銷項稅額，因而減少企業(yè)在開發(fā)初期流動資金的占用，減輕企業(yè)開發(fā)建設(shè)時期資金壓力。

(三)對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理產(chǎn)生影響

營改增之后，從稅款的計算、繳納、增值稅專用發(fā)票的認證、進項稅額抵扣、納稅申報、發(fā)票管理到會計核算、財務(wù)報表的披露等財稅管理方面發(fā)生了翻天覆地的變化，如果不能夠充分把握營改增政策，及時更新財務(wù)人員的專業(yè)知識和技能，會造成企業(yè)會計核算不夠準確、無法及時準確進行納稅、不能有效識別潛在稅務(wù)風險等影響。

(四)對房地產(chǎn)企業(yè)銷售產(chǎn)生影響

營改增后企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅均納入抵扣范圍。當企業(yè)改善辦公條件購置辦公樓時，購置辦公樓的成本會降低。該舉措也會刺激企業(yè)購置辦公樓改善辦公條件的消費預期。有利于寫字樓庫存去化，減輕商用物業(yè)去庫存壓力。

(五)對房地產(chǎn)企業(yè)組織架構(gòu)產(chǎn)生影響

增值稅的繳稅以企業(yè)為征稅主體，多個項目在同一個企業(yè)主體中運營，可以利用不同項目進項稅取得時間的不同達到調(diào)節(jié)交稅時間的目的。此外，很多房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模后都實現(xiàn)了多元化發(fā)展，企業(yè)除主營的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外還可能涉及酒店、制造業(yè)、甚至服務(wù)業(yè)等。由于不同行業(yè)使用稅率存在差別，企業(yè)應(yīng)具體分析自身實際情況，選擇是否成立獨立的專業(yè)公司還是在一個主體下統(tǒng)一核算。

四、面對“營改增” 房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對之道

(一)完善財務(wù)管理

充分評估“營改增”對財務(wù)管理的影響，盡快調(diào)整完善財務(wù)核算模式及操作流程，做好會計科目和財務(wù)報表的調(diào)整工作，重點加強收入、成本、稅費管理和財務(wù)風險管理，準確記錄核算日常經(jīng)濟行為，盡快與“營改增”最新政策接軌，防止出現(xiàn)漏稅和違規(guī)避稅的情形，加強增值稅專用發(fā)票的領(lǐng)用與開具、審核與認證，按時進行增值稅款的申報與繳納，做好稅控設(shè)備管理，有效控制財稅風險。

(二)加強企業(yè)內(nèi)部管理

營改增帶來的變革是巨大而又深遠的，應(yīng)在企業(yè)內(nèi)部宣傳營改增政策的有關(guān)規(guī)定，提高全員意識，特別是采購環(huán)節(jié)發(fā)票的取得、工程結(jié)算(決算)的時機及速度、發(fā)票在公司內(nèi)部傳遞及跟蹤、抵扣制度等。其次必須提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)，高度重視對財務(wù)人員進行培訓，提高財務(wù)人員的專業(yè)技能及風險預測能力。

(三)慎重選擇合作伙伴

完善供應(yīng)商和服務(wù)商的稅務(wù)信息，盡量選擇財務(wù)核算健全、能夠開具增值稅專用發(fā)票的供應(yīng)商和服務(wù)商合作，最大限度地增加進項稅額抵扣，降低企業(yè)稅負，提高企業(yè)利潤。根據(jù)商業(yè)實質(zhì)的要求和具體業(yè)務(wù)的需要，同等條件下，優(yōu)先考慮具有一般納稅人資格的供應(yīng)商。

對無法取得增值稅專用發(fā)票的單位或個人：首先爭取取得代開增值稅專用發(fā)票(僅能抵扣3%)；其次對無法提供專用發(fā)票單位或個人，通過重新議價方式進行合作，降低企業(yè)損失。

(四)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，完善市場布局

營改增后，建安成本取得的專票中的進項稅額將成為進項稅抵扣的主要部分，對于建安成本占比較高的產(chǎn)品及企業(yè)更為利好。企業(yè)為降低稅負，增加盈利空間，將調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，多業(yè)態(tài)并行。特別是對于主打住宅產(chǎn)品的企業(yè)而言，加大精裝修、高檔公寓別墅產(chǎn)品在產(chǎn)品線中的比重將成為主要應(yīng)對方式，同時延伸下游家具家電等產(chǎn)業(yè)鏈，打造“拎包入住”式一體化住宅模式，也將成為房企考慮方向。

[1] 財政部，國家稅務(wù)總局.關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知[A].財稅【2016】36號，2016.

[2] 畢雪超.“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的影響[J].當代經(jīng)濟，2015(11).

[3] 孫金莉.淺議房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對“營改增” [J].湖北第二師范學院學報，2015(6).

[4] 袁洲，何倫志. 新常態(tài)下營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對策[J].會計之友，2016(20).