張冰馨+曾憲銳

不開車，出行難；開車，停車難。隨著我國汽車保有量一路飆漲，城市“停車難”問題也日益凸顯：車位缺口不斷增大、公共停車場建設(shè)滯后、亂停車現(xiàn)象屢禁不止等，已成為掣肘城市發(fā)展的頑疾。

無論在北京、上海等超大型城市，還是重慶、成都等特大城市，甚至人口只有幾萬、十幾萬的縣城和鄉(xiāng)鎮(zhèn)，停車難都給群眾生活和政府管理帶來了深深的煩惱。當(dāng)前，我國汽車產(chǎn)銷量由爆發(fā)式轉(zhuǎn)向穩(wěn)步增長。截至2016年底，全國汽車保有量已達(dá)1.94億輛。與此同時，城市停車位供不應(yīng)求現(xiàn)象愈發(fā)凸顯。

從北京市場來看，一份停車資源普查報告顯示，截至2016年底，全市城鎮(zhèn)地區(qū)最終核定車位總數(shù)為382萬個，其中居住類車位219萬個，全市城鎮(zhèn)地區(qū)居住停車缺口達(dá)129萬個。

國家發(fā)改委公布發(fā)布數(shù)據(jù)，目前我國大城市小汽車與停車位的比例約為1：0.8，中小城市約為1∶0.5，而歐美發(fā)達(dá)國家這一比例約為1∶1.3。保守估計我國停車位缺口超過5000萬個。

正是需求的存在，促使中國停車行業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。華平投資合伙人、亞洲地產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人周知預(yù)計，未來5年中國停車管理市場將以每年18%左右的速度增長。

“中國過去五年，中國汽車保有量是在以11%左右的速度增長，實際可能更高?！比A平投資執(zhí)行董事張其奇引用了一組數(shù)據(jù)作為采訪的開場。在他看來，如此快速增長的車輛保有量，是促使停車產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展背后的巨大動因。

相較于發(fā)達(dá)國家來說，中國的停車市場還有很大的市場，發(fā)達(dá)國家停車場的市場規(guī)?；菊嫉秸麄€GDP接近1%的水平，如果這樣推算，中國可能蘊(yùn)含著萬億級的市場待挖掘。

國家發(fā)改委、交通部日前發(fā)文提出，“十三五”期間，將以交通樞紐、居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、醫(yī)院、旅游景區(qū)等為重點，建設(shè)停車樓、地下停車場、機(jī)械立體停車庫等集約化停車設(shè)施。新建城市軌道交通線路外圍站點配套建設(shè)停車場，已運營既有線路具備條件的站點加快增建停車場，每年新建公共停車位約200萬個。

在需求的推動下，行業(yè)交易規(guī)模不斷擴(kuò)大。貝恩停車產(chǎn)業(yè)報告顯示，停車行業(yè)規(guī)模正在以年均18%的增速快速增長。僅2016年，停車行業(yè)交易規(guī)模已達(dá)4200億元。貝恩預(yù)計，到2021年，停車交易整體規(guī)模將達(dá)萬億，其中，商業(yè)體規(guī)劃車位交易額7800億元，路側(cè)停車位交易額將超過2000億元。

《我國城市才智泊車指數(shù)陳述（2015年）》數(shù)據(jù)顯示，與停車難相悖的是，運營性停車場存在長時間空置，近五成停車場的停車位沒有得到合理利用，空置率高達(dá)44.6%，資源錯配問題嚴(yán)峻。

華平投資合伙人周知表示，中國停車位的資產(chǎn)運營受限于政策等因素，成為中國地產(chǎn)行業(yè)為數(shù)不多的資產(chǎn)價值未出現(xiàn)明顯上漲的細(xì)分行業(yè)。因此，在停車需求不斷增長的背景下，通過提高對停車位的有效利用和管理，將大幅提升資產(chǎn)的運營效益，從而推升其資產(chǎn)價值。

如何將停車資產(chǎn)創(chuàng)發(fā)揮價值洼地作用，如何創(chuàng)造停車金融效應(yīng)最大化，如今，在政策和資本的雙重助力之下，停車產(chǎn)業(yè)或?qū)⒂瓉碚w的變革。

有一個看似陌生的名字——陽光海天，一家深耕停車市場十余年的停車場運營商“元老”，日前正式完成由美國華平投資集團(tuán)領(lǐng)投，紅星美凱龍跟投的15億元人民幣融資，可謂全力出擊占領(lǐng)行業(yè)制高點。

本輪融資之后，陽光海天已經(jīng)正式成為國內(nèi)最大的停車全產(chǎn)業(yè)鏈公司，隨之而來的是世界級的目光正在悄然聚焦。Standard parking作為美國停車行業(yè)巨頭擁有200多萬停車位，按照陽光海天目前的發(fā)展速度，十年后運營300萬個停車位是非常合理的數(shù)字，這個數(shù)字承載著每年300億元人民幣的交易流水，銷售額將隨之上升到300億。立志成為中國的 Standard parking，甚至成為世界級的停車管理公司的目標(biāo)日漸清晰。

通過金融手段獲得更多優(yōu)質(zhì)停車資產(chǎn)的路徑一經(jīng)確立，陽光海天順勢提出了“停車金融”這一創(chuàng)新概念。

“停車金融”，從字面意思看就是“停車+金融”，是以停車為核心，金融為手段的方式促進(jìn)停車行業(yè)發(fā)展的一種模式。作為陽光海天首創(chuàng)的“專有名詞”，其內(nèi)涵目前主要劃分成三個板塊：第一種是經(jīng)營權(quán)置買。向客戶或業(yè)主購買停車場或停車位長期經(jīng)營權(quán)用來融資，用停車場未來的收益進(jìn)行融資。第二種是產(chǎn)權(quán)抵押。針對有獨立產(chǎn)權(quán)的停車場，產(chǎn)權(quán)抵押加經(jīng)營權(quán)購買同時進(jìn)行。第三種是產(chǎn)權(quán)收購和回購。購買一定年限的運營產(chǎn)權(quán)，客戶或者業(yè)主資金問題解決之后可以回購或者自營收入，通過這種方式來為客戶或者業(yè)主提供資金援助。

在陽光海天總裁江沁園看來，停車金融有三個核心功能，第一，幫助政府緩解中小型開發(fā)商的資金壓力。第二，通過專業(yè)停車服務(wù)減輕實際交通壓力的同時提升停車資源價值。第三，應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)盤活停車資源，提升停車資源共享效率，幫助車主切實解決停車難問題。

“停車金融已經(jīng)成為陽光海天停車產(chǎn)業(yè)鏈上重要的一環(huán)，項目推進(jìn)現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入了一個快車道，達(dá)到了一天簽三四個的速度?！苯邎@透露：陽光海天現(xiàn)階段的轉(zhuǎn)型的目標(biāo)，就是往優(yōu)質(zhì)停車資源的長期經(jīng)營權(quán)上去轉(zhuǎn)變。停車金融如果發(fā)展的快，一年至少是百億級的規(guī)模，車位至少是10萬以上的增量。當(dāng)我們獲得一定的車位經(jīng)營權(quán)之后，會把它資產(chǎn)證券化，從而通過更少的資金實現(xiàn)更大程度的擴(kuò)張，最終以金融杠桿來撬動整個停車行業(yè)的發(fā)展?！?/p>

我國現(xiàn)階段停車場管理市場較為分散，頭部企業(yè)的市場占有率低于1%，因此，從行業(yè)集中度來說，陽光海天這樣已占奪前期優(yōu)勢的企業(yè)最有可能拔得頭籌，成為行業(yè)領(lǐng)軍者，其巨大的發(fā)展空間更是難以估量。

過去的很長時間，中國停車位的資產(chǎn)運營受限于政策等因素，成為中國地產(chǎn)行業(yè)為數(shù)不多的資產(chǎn)價值未出現(xiàn)明顯上漲的細(xì)分行業(yè)。在停車需求不斷增長的背景下，通過提高對停車位的有效利用和管理，會大幅提升資產(chǎn)的運營效益，從而推升其資產(chǎn)價值。

據(jù)悉，本輪資金到位之后的12 個月之內(nèi)，陽光海天將投資不少于10億元用于停車位的經(jīng)營權(quán)置買、產(chǎn)權(quán)抵押、產(chǎn)權(quán)收購。經(jīng)營權(quán)置買是指向客戶或業(yè)主購買停車場或停車位長期經(jīng)營權(quán)即用停車場未來的收益進(jìn)行融資。產(chǎn)權(quán)抵押則是針對有獨立產(chǎn)權(quán)的停車場，產(chǎn)權(quán)抵押加經(jīng)營權(quán)購買同時進(jìn)行；產(chǎn)權(quán)收購和回購則是指陽光海天購買對方一定年限的運營產(chǎn)權(quán)，通過這種方式來為擁有停車場或停車位經(jīng)營權(quán)的客戶提供資金援助。

我國現(xiàn)階段停車場管理市場較為分散，領(lǐng)頭企業(yè)的市場占有率低于1%，隨著市場規(guī)模效應(yīng)和城市集中化，領(lǐng)頭企業(yè)將憑借其優(yōu)質(zhì)的管理水平和定價能力，領(lǐng)導(dǎo)未來的行業(yè)整合。從行業(yè)集中度來說，陽光海天這樣已占奪前期優(yōu)勢的企業(yè)最有可能拔得頭籌，成為行業(yè)領(lǐng)軍者，其巨大的發(fā)展空間更是難以估量。endprint