黃當(dāng)玲+齊力人

摘 要：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理在房地產(chǎn)企業(yè)中有著重要的作用，優(yōu)秀的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理可以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)向前發(fā)展，可以反映出該企業(yè)的全面經(jīng)營(yíng)情況。負(fù)債率過高的資產(chǎn)、風(fēng)險(xiǎn)日益增大的銷售變現(xiàn)、有待提高的資產(chǎn)使用率、控制薄弱的財(cái)務(wù)管理內(nèi)部等一些問題慢慢的在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中顯現(xiàn)出來。企業(yè)的生存受到了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大帶來的威脅，不利于房地產(chǎn)企業(yè)向著健康的方向發(fā)展，就要具體分析一下是何原因?qū)е仑?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的問題，進(jìn)而實(shí)行一些有效的防范措施，比如，如何降低籌資風(fēng)險(xiǎn)，怎樣建立合理的營(yíng)銷策略，怎樣完善資金的管理體系，如何提高有關(guān)人員的素質(zhì)等。小型房地產(chǎn)中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中的以上問題表現(xiàn)更為突出，主要對(duì)小型房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行了簡(jiǎn)單的研究。

關(guān)鍵詞：小型房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)管理

中圖分類號(hào)：F23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2018.01.049

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和推動(dòng)城鎮(zhèn)化建設(shè)有很重要的作用，可是現(xiàn)今房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了“過于熱”的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，就此我國(guó)就用運(yùn)用了一些國(guó)家政策進(jìn)行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。高風(fēng)險(xiǎn)和高投資的房地產(chǎn)行業(yè)隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)和增加的外在壓力等形式，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)尤其是小型房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)作方式受到?jīng)_擊，形成一系列的財(cái)務(wù)危機(jī)。小型房地產(chǎn)企業(yè)想要發(fā)展壯大，避免風(fēng)險(xiǎn)問題給企業(yè)造成損失，就有必要研究一些房地產(chǎn)企業(yè)中的風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容，制定一些風(fēng)險(xiǎn)管理策略。

1 小型房地產(chǎn)企業(yè)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有關(guān)概念

1.1 小型房地產(chǎn)企業(yè)概念

在國(guó)家的一些標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定中，營(yíng)業(yè)收入在20億元以下或者資產(chǎn)的總額在1億元以下的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)為中小型企業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)小型企業(yè)必須滿足主營(yíng)業(yè)收入比例達(dá)到并超過50%，也可以是，在比例沒有達(dá)到的情況下主營(yíng)業(yè)務(wù)的第一業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，可以被視為小型房地產(chǎn)企業(yè)。

1.2 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有兩種概念，一是狹義概念：就是籌資工作的風(fēng)險(xiǎn)，一般就是企業(yè)不當(dāng)?shù)娜谫Y、不合理的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)帶來的償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。二是廣義的概念：可能發(fā)生的財(cái)務(wù)損失，財(cái)務(wù)成果由于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的過程中不確定因素導(dǎo)致和預(yù)期成果產(chǎn)生的偏差，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)造成損失。

2 小型房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)

企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)大致可以分成四個(gè)方面，一是籌資活動(dòng)，二是投資活動(dòng)，三是資金回收活動(dòng)，四是收益分配活動(dòng)。小型房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)也大致分為這四個(gè)方面，分析小型房地產(chǎn)企業(yè)的四個(gè)財(cái)務(wù)活動(dòng)可以發(fā)現(xiàn)每一個(gè)活動(dòng)中都有財(cái)務(wù)上的風(fēng)險(xiǎn)，一是籌資風(fēng)險(xiǎn)，其主要表現(xiàn)為，負(fù)債規(guī)模的大小影響小型房地產(chǎn)企業(yè)償還能力大小。二是投資風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)為，哪些不確定因素影響房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目的損失，哪些不確定因素影響房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目的實(shí)施可行性。三是資金回收風(fēng)險(xiǎn)，其主要表現(xiàn)為，如何控制企業(yè)后期回款和存貨的問題。四是收益分配風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)獲得收益后在內(nèi)部產(chǎn)生的問題。以下內(nèi)容為就幾個(gè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行的具體分析。

2.1 過高的資產(chǎn)負(fù)債率

房地產(chǎn)企業(yè)中的項(xiàng)目開發(fā)工作是一個(gè)周期相當(dāng)長(zhǎng)的工作，這一過程中需要投入大量的資金，這時(shí)常用的解決方法就是融資貸款。通過財(cái)務(wù)這一杠桿，保證資產(chǎn)負(fù)債率在合理的范圍內(nèi)。但是很多的調(diào)查發(fā)現(xiàn)我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率都超過了75%，是大大地高過國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)60%的水平線。資產(chǎn)負(fù)債率的過高導(dǎo)致了企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的加大，造成現(xiàn)金流動(dòng)性不足、企業(yè)還債能力差、不能償還債務(wù)可能性大的問題，結(jié)果就是，企業(yè)最后的資產(chǎn)不能和債務(wù)相抵，企業(yè)不能正常經(jīng)營(yíng)下去。對(duì)一些公眾的數(shù)據(jù)分析得出，一些房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率已超出71%，房產(chǎn)企業(yè)的總負(fù)債整整增加了1514億元，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了最近幾年的高峰。在一些新聞中也有報(bào)道出一些由于資產(chǎn)負(fù)債率過高引起財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)造成房地產(chǎn)企業(yè)倒閉的事件。圖一反映建筑行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)比值較高的資產(chǎn)負(fù)債率。

2.2 日益困難的銷售變現(xiàn)工作

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的步伐，我國(guó)的人們生活水平也不斷地在提高。人們自己個(gè)性想法在生活質(zhì)量上表現(xiàn)出來，有了個(gè)性化需求。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的項(xiàng)目中沒有滿足消費(fèi)者的話，就不能引起消費(fèi)者的購(gòu)買欲望，就導(dǎo)致了房產(chǎn)銷售的困難，銷售變現(xiàn)就難以實(shí)現(xiàn)，提高銷售變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的下價(jià)格變動(dòng)導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本增加，房地產(chǎn)企業(yè)商品房?jī)r(jià)格就會(huì)上漲，商品房?jī)r(jià)格的上漲更影響了購(gòu)買者的欲望，影響到商品房的銷售，不利于商品房的銷售。房地產(chǎn)業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)中，房地產(chǎn)企業(yè)就必須增加銷售費(fèi)用的支出，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更為加大。

3 小型房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理策略

3.1 籌集資金中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理

籌集資金中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理主要包含以下幾點(diǎn)：

資本結(jié)構(gòu)的建設(shè)在小型房地產(chǎn)企業(yè)中要進(jìn)行加強(qiáng)，自身發(fā)展情況和完善資本結(jié)構(gòu)理論相結(jié)合，建設(shè)的基礎(chǔ)理論是權(quán)衡理論，對(duì)于小型房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債規(guī)模一定要符合企業(yè)真實(shí)的財(cái)務(wù)情況，小型房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)和貶值是由于過多的負(fù)債規(guī)模直接導(dǎo)致的。造成的原因是，負(fù)債規(guī)模過大的房地產(chǎn)在負(fù)債的運(yùn)營(yíng)中就會(huì)沒有資金進(jìn)行還債工作的現(xiàn)象，負(fù)債規(guī)模越大，無法償還的風(fēng)險(xiǎn)就越大，以此惡性循環(huán)。

籌集資金的渠道需要進(jìn)行擴(kuò)展，目前，銀行申請(qǐng)貸款是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中最為廣泛應(yīng)用的籌集資金的手段，從而債券籌資的方式就被忽視掉了，但是這種籌資方式在其他的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域都取得了顯著的成效，因此我國(guó)更要積極地支持這種籌集資金的方式在房地產(chǎn)企業(yè)中展開。房地產(chǎn)投資信托的工作方式如下：多個(gè)投資商在房地產(chǎn)企業(yè)聚集進(jìn)行籌集資金活動(dòng)，所有投資的投資商都會(huì)有受益憑證，專業(yè)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行專業(yè)的管理，當(dāng)有收益時(shí)按照比例發(fā)放給投資商。除此之外，籌集資金的渠道還有很多，包括國(guó)外的房地產(chǎn)基金，房地產(chǎn)商私募資金，典當(dāng)進(jìn)行融資，房地產(chǎn)商合作開發(fā)等。小型企業(yè)可以依據(jù)自身的實(shí)力進(jìn)行拓展籌資渠道。

3.2 投資方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理endprint

想要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在投資環(huán)節(jié)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效控制，就必須對(duì)想要開展的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目的可行性分析工作，并且要有關(guān)于項(xiàng)目每個(gè)環(huán)節(jié)的報(bào)告，比如說項(xiàng)目的投資成本和收益報(bào)告等。第一要對(duì)所投資的項(xiàng)目的每一個(gè)環(huán)節(jié)，每一個(gè)方面有可行性的分析，分析每一個(gè)環(huán)節(jié)的預(yù)算，這樣做的話可以把企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力進(jìn)行提高，市場(chǎng)有何需求企業(yè)要非常明確，然后再考慮企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。第二，可行性分析中也要有注意的事項(xiàng)：一是投資項(xiàng)目的市場(chǎng)要求；二是該項(xiàng)目的開發(fā)是否受到該地區(qū)政府的規(guī)劃和政策的影響；三是所投資項(xiàng)目的施工地點(diǎn)和施工環(huán)境，周邊的環(huán)境對(duì)項(xiàng)目有什么影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)給該企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)的效益，也可以促進(jìn)該項(xiàng)目周邊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，所以可行性分析工作是必要的，并且一定必須是充分進(jìn)行的，動(dòng)、靜態(tài)指標(biāo)相結(jié)合的，多角度進(jìn)行研究。

3.3 運(yùn)營(yíng)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理在小型房地產(chǎn)企業(yè)中運(yùn)行，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)是小型房地產(chǎn)企業(yè)必須要具備的意識(shí)，進(jìn)而如果出現(xiàn)了財(cái)務(wù)方面的危機(jī)房地產(chǎn)企業(yè)也不會(huì)出現(xiàn)不知所措、從何下手、措手不及的情況。投資高、風(fēng)險(xiǎn)高、危險(xiǎn)高等特點(diǎn)下的房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)使得大量的風(fēng)險(xiǎn)即使在正常的運(yùn)營(yíng)當(dāng)中也必須要進(jìn)行承擔(dān)，這就要求在這樣發(fā)展環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)需要提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的程度，風(fēng)險(xiǎn)管理建設(shè)在日常的運(yùn)營(yíng)情況下就必須要加強(qiáng)，這樣才能有備無患。關(guān)注市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是房地產(chǎn)企業(yè)最需要的工作，同時(shí)也要關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的最新動(dòng)態(tài)，國(guó)家的政策制度要進(jìn)行積極的響應(yīng)，企業(yè)內(nèi)部的及時(shí)調(diào)整要針對(duì)所處環(huán)境狀態(tài)而進(jìn)行，從而把房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力進(jìn)行提高。還有一些其他的工作內(nèi)容：增強(qiáng)在企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)部門的管理，樹立科學(xué)的企業(yè)發(fā)展觀念，企業(yè)自身信譽(yù)度進(jìn)行提高，資金在企業(yè)中的流通速度進(jìn)行提高。全面的預(yù)算在資金管理方面逐步進(jìn)行，以避免非法的資金使用在企業(yè)運(yùn)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)中出現(xiàn)，形成資金的流失，從而實(shí)現(xiàn)小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的可持續(xù)進(jìn)行。

4 結(jié)束語(yǔ)

總而言之，我們?cè)谛⌒头康禺a(chǎn)企業(yè)的工作中要學(xué)會(huì)借鑒優(yōu)秀的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理辦法避免本企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，良好的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)理論和方法一般都是前人的研究經(jīng)驗(yàn)，我們一定要在對(duì)小型房地產(chǎn)企業(yè)管理的真實(shí)狀況了解下，以及深入研究房地產(chǎn)行業(yè)特性的工作下，不斷地進(jìn)行總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和整理資料，積極發(fā)揮出財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的有效作用。小型房地產(chǎn)企業(yè)也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要一部分，它在當(dāng)今激烈的競(jìng)爭(zhēng)下更容易遭受到財(cái)務(wù)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)就包括了，負(fù)債率過高的資產(chǎn)、風(fēng)險(xiǎn)日益增大的銷售變現(xiàn)、有待提高的資產(chǎn)使用率、控制薄弱的財(cái)務(wù)管理內(nèi)部等。所以財(cái)務(wù)工作者們要積極地研究如何規(guī)避小型房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，研究財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理辦法進(jìn)行的有效措施，以上內(nèi)容就是筆者簡(jiǎn)單的探究結(jié)果，希望可以對(duì)今后的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作有值得參考的意見。

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