油田物業(yè)服務發(fā)展思考與探索

李林

【摘 要】油田特殊的地理環(huán)境和性質，造就油田物業(yè)服務依附于主業(yè)生存。近年來，國際油價低迷，國內石油企業(yè)進入“寒冬期”，物業(yè)服務將不再作為企業(yè)福利，需進行專業(yè)化重組， 剝離社會職能，進行公司化改造，實現(xiàn)市場化經(jīng)營。以河南油田物業(yè)企業(yè)為例，探索油田物業(yè)服務發(fā)展途徑。

【關鍵詞】石油企業(yè)；物業(yè)服務；改革

一、油田物業(yè)服務的發(fā)展背景

在能源急缺的年代，石油關系國家經(jīng)濟和能源安全。1972年，數(shù)以萬計的石油工人加入到南陽石油大會戰(zhàn)中。在物資高度匱乏的計劃經(jīng)濟時代，油田所處位置偏僻，要擔當國家石油勘探的經(jīng)濟重任，就必須自力更生，建立自身的學校、幼兒園、商場等職能，大到看病就醫(yī)，小到米、面、油、鹽一應俱全的生活保障體系，承擔保障生產(chǎn)的社會職能。

20世紀90年代，隨著家屬的遷入，河南油田形成獨立工礦區(qū)。 2000年，國內石油企業(yè)逐步參與國際競爭。迫使石油企業(yè)開始一系列變革、重組、改制、上市，建立現(xiàn)代企業(yè)制度，擺脫長期計劃經(jīng)濟影響。2000年8月，河南油田實行了資產(chǎn)剝離、主輔分離、優(yōu)化資源配置的配套改革，成立4個社區(qū)，承擔市政公共服務、社區(qū)服務、物業(yè)管理等職能。為石油板塊成功上市“減負”，物業(yè)服務成為居民的一項基本福利，并不是經(jīng)營。

近兩年，國際油價持續(xù)低迷，河南油田成為國資委重點督辦的困難企業(yè)，企業(yè)辦社會職能要重組、移交。河南油田在原社區(qū)的基礎上組建河南油田物業(yè)服務中心。

在市場條件下，企業(yè)的本質特征和根本屬性是利潤最大化。河南油田核撥給物業(yè)單位的費用急劇遞減，長期形成不收物業(yè)費的習慣，一時難以改變。小區(qū)社會化收費，能否盈利？能否達到標準？業(yè)主是否認可？成了擺在油田物業(yè)面前的突出問題。

二、油田物業(yè)服務現(xiàn)狀

組建后的物業(yè)服務中心，機關設置職能科室5個；基層設7個服務站，1個市場開發(fā)部。服務46個自然小區(qū)35691戶，物業(yè)面積261萬平方米；市政物業(yè)主要為礦區(qū)道路、公園等清掃綠化，以及路燈、監(jiān)控、信號燈維保等，物業(yè)面積197萬平方米。辦公（廠區(qū)）物業(yè)服務主要有局辦公樓、采油一廠、采油二廠、公安局、能化公司等20多家單位。目前員工總數(shù)1036人。現(xiàn)有在賬資產(chǎn)633臺套。

三、存在的主要問題

1.從目前工作量、營業(yè)收入、利潤等情況分析，遠高出地方政府指導價，其主要是區(qū)域跨度大，服務對象少，機械化設備投入少，人工費用高。人工成本、折舊計、管理機構費用占總支出的比重較大。

2.物業(yè)服務區(qū)域分散，難以形成規(guī)模。油田生活區(qū)、生產(chǎn)區(qū)分散，各獨立礦區(qū)的物業(yè)服務項目不統(tǒng)一，很難形成規(guī)模。如雙河基地6300余戶，2萬余人，跨唐河、雙河區(qū)域，小區(qū)規(guī)模多在200-500戶之間。門衛(wèi)、車棚、清掃設備等資源不能充分利用。在管理上，管理費用增加。

3.物業(yè)服務市場不發(fā)育，增收難度大。油田地處偏僻，遠離城市，服務市場狹小，加上當?shù)鼐用裆钏胶退枷胗^念影響，家政服務很難做大做強。油田物業(yè)服務人工成本高，很難與個體經(jīng)營者競爭，服務市場開拓難度大。

4.管理關系不通暢，主體地位不突出。在管理機制上，小區(qū)服務工作歸物業(yè)中心，小區(qū)物業(yè)費的收取歸社區(qū)服務中心，社區(qū)服務中心代表業(yè)主對服務質量進行監(jiān)督考核，市政管理中心代表勘探局對公共區(qū)域服務進行監(jiān)督考核，形成甲乙方關系，根據(jù)考核結果支付物業(yè)費，物業(yè)中心不是直接面對業(yè)主，也不具有獨立法人資格，不能更好服務業(yè)主，不完全參與市場競爭，很難在市場中占主導。

四、解決的途徑

按照國資委、中石化改革要求，有福利服務型轉化為經(jīng)營服務型，有無償服務轉化為有償服務和實現(xiàn)社會化經(jīng)營方向。油田物業(yè)企業(yè)應做好如下幾方面：

1.改變傳統(tǒng)思維，轉變經(jīng)營觀念。中石化業(yè)務重組更深層次改變了油田內部的隸屬關系，原屬河南油田的二級單位分屬不同分公司，油田物業(yè)服務單憑“照顧”“補貼”等方式經(jīng)營，恐怕難以維計。在長期計劃經(jīng)濟體制下，物業(yè)服務被當作一種福利，物業(yè)單位在很大程度上“依賴”勘探局補貼，要實現(xiàn)市場化經(jīng)營，要把壓力傳遞給員工、業(yè)主，建立從福利到有償服務的經(jīng)營觀念。

2.精簡管理機構，降低管理成本。根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)管理需要，中心機關用工總量應控制在5%以內，降低管理成本?；鶎涌筛鶕?jù)區(qū)域與專業(yè)特點，合并服務站數(shù)量，站管理崗壓縮到3-5個?；鶎訂挝桓鶕?jù)業(yè)務、區(qū)域情況設置班組，同一小區(qū)不分設環(huán)衛(wèi)班和綠化班，避免管理跨度帶來的影響。

3.完善配套措施，開展標準化服務，推進市場化收費。完善小區(qū)綠化、停車場、監(jiān)控等基礎設施，辦理相關物業(yè)服務資質和經(jīng)營資質，做好物業(yè)收費的宣傳工作等，圍繞服務油田發(fā)展和居民生活，按照物業(yè)服務標準開展服務和收費，在現(xiàn)有傳統(tǒng)物業(yè)服務基礎上，深入探索園林綠化、電梯維保等經(jīng)營業(yè)務。打造智慧物業(yè)，實現(xiàn)外延式突破性發(fā)展。

4.深化內部管理，落實預算和各項管控措施。建立物業(yè)服務中心內部預算定額體系，進一步完善支出定額，嚴控非生產(chǎn)性支出，加強重點費用管控。實施單車單機費用定額，嚴把設備修理審批程序，全面開展對標管理。建立資產(chǎn)共享平臺，提高資產(chǎn)使用效率。發(fā)揮績效杠桿作用，促進后勤人員向一線缺員單位流動，提高勞動生產(chǎn)率及經(jīng)濟效益。

5.加強人才隊伍培養(yǎng)，拓展外圍市場。在物業(yè)中心內部，培養(yǎng)一批具有經(jīng)營意識，責任感強，會分析、有市場洞察力的負責人，大力開拓物業(yè)市場，謀求企業(yè)長足發(fā)展。

參考文獻：

[1]黃睿. 石油物業(yè)企業(yè)加強和創(chuàng)新社區(qū)社會管理的探索和實踐[J].東方企業(yè)文化，2012，（20）：27-28.

[2]王錦鋒. 探索油田礦區(qū)物業(yè)服務發(fā)展載體思考[J]. 現(xiàn)代物業(yè)（上旬刊），2014，13（01）：16-18.endprint