社區(qū)管理與物業(yè)管理的融合創(chuàng)新模式分析

[摘 要]隨著城市化進(jìn)程推進(jìn)，社區(qū)管理與物業(yè)管理在人們?nèi)粘Ｉ钪兄匾栽絹碓礁摺鹘y(tǒng)社區(qū)管理由于管理方式的粗糙與籠統(tǒng)，管理效率低下。在這種情況下，社區(qū)管理需要充分融合，才能更好地發(fā)揮出效果。文章首先分析了社區(qū)管理與物業(yè)管理的現(xiàn)狀和關(guān)系，然后對(duì)社區(qū)管理與物業(yè)管理的融合創(chuàng)新模式進(jìn)行探究，以供參考。

[關(guān)鍵詞]社區(qū)管理；物業(yè)管理；融合創(chuàng)新

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.03.138

隨著城市住宅小區(qū)越來越多，住戶與物業(yè)之間的矛盾也在不斷激化。加上很多社區(qū)管理提供的服務(wù)也難以滿足住戶的需求，為了讓住戶更加滿意，需要不斷創(chuàng)新管理模式，充分結(jié)合物業(yè)管理與社會(huì)管理的優(yōu)點(diǎn)，讓社區(qū)管理與物業(yè)管理水平更上一層樓，從而提高住戶的滿意度。

1 社區(qū)管理與物業(yè)管理現(xiàn)狀

第一，物業(yè)管理掌握了居民的信息卻難以解決問題，而社區(qū)管理則難以了解第一手的居民信息。[1]我國(guó)人口眾多，社區(qū)管轄面積大，同時(shí)，由于之前對(duì)社區(qū)管理工作的重視程度不夠，社區(qū)管理部門嚴(yán)重缺乏工作人員。因此，難以準(zhǔn)確掌握居民的各種需求。在日常生活當(dāng)中，社區(qū)住戶與物業(yè)部門聯(lián)系較為密切，很多住戶出現(xiàn)問題之后，第一時(shí)間想到的是找物業(yè)。而物業(yè)管轄范圍比較小，能夠獲得住戶的一手信息，但是物業(yè)管理部門權(quán)力不足，難以快速幫助住戶解決問題。因此，想要提高物業(yè)社區(qū)管理服務(wù)，就應(yīng)該結(jié)合社區(qū)管理與物業(yè)管理的優(yōu)勢(shì)，讓兩者共同作用。

第二，物業(yè)管理沒有足夠的外在推力，而社區(qū)管理內(nèi)在動(dòng)力不足。物業(yè)管理一般由公司或者中介部門承擔(dān)，得不到社會(huì)和政府的支持與理解，缺乏足夠的外在推力，導(dǎo)致物業(yè)管理部門容易陷入孤立無(wú)援的狀態(tài)。而社區(qū)管理是一種互動(dòng)式管理，需要上下有機(jī)結(jié)合，才能發(fā)揮出最大的效果。社區(qū)管理雖然有社會(huì)與政府的支持，擁有足夠的外在推力，但是與居民的聯(lián)系不夠，嚴(yán)重缺乏內(nèi)在動(dòng)力。這種情況導(dǎo)致物業(yè)管理與社區(qū)管理獨(dú)立開展時(shí)，兩者管理效果均不明顯，影響管理質(zhì)量。

第三，物業(yè)管理與社區(qū)管理缺乏深度合作，遇到問題時(shí)，喜歡相互指責(zé)和推卸責(zé)任。物業(yè)管理與社區(qū)管理均為保證居民安全、為居民解決問題的重要部門，但是由于兩者所屬的部門不同，難以齊心協(xié)力地為居民解決問題。兩者合作過于形式和表面，一旦遇到問題，兩者則更容易相互指責(zé)與相互推卸。

2 社區(qū)管理與物業(yè)管理的關(guān)系

第一，管理對(duì)象是基本相同的。不管是物業(yè)管理還是社區(qū)管理，兩者共同的管理對(duì)象都是居民。兩者的管理都是為了讓社區(qū)和諧穩(wěn)定發(fā)展，因此，社區(qū)管理與物業(yè)管理之間存在相同的管理對(duì)象。物業(yè)管理由于缺乏外在支持，一般需要住戶自行繳納物業(yè)管理費(fèi)用，平時(shí)與住戶接觸的頻率也比較高。居民屬于需求的主體，而物業(yè)與社區(qū)則是重要的供給主體，因此，兩者可以融合各自的優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新發(fā)展。

第二，管理手段基本相同。物業(yè)管理與社區(qū)管理都是利用各種手段，盡可能滿足住戶的需求，兩者在管理手段上，基本相同。其中物業(yè)管理部門為了讓住戶續(xù)簽合同，通常會(huì)為住戶提供最大的服務(wù)，從而獲取經(jīng)濟(jì)效益。而社區(qū)管理外在推力充足，主要是為了讓社區(qū)和諧穩(wěn)定，提高社會(huì)效益。因此，兩者最終想要達(dá)到的目的不同。加上兩者管理區(qū)域上存在比較大的差異，所以，在具體實(shí)施管理服務(wù)時(shí)，由于兩者管理手段基本相同，可以讓兩者有機(jī)結(jié)合。

3 社區(qū)管理與物業(yè)管理的融合創(chuàng)新模式

3.1 在社區(qū)管理當(dāng)中納入物業(yè)管理

社區(qū)管理管轄區(qū)域比較大，而社會(huì)管理部門人員不足，在工作的實(shí)行方面存在很大的難度。而物業(yè)管理主要負(fù)責(zé)具體的小區(qū)，管轄區(qū)域比較小。[2]但是，物業(yè)管理部門權(quán)力不足，很多時(shí)候難以為居民解決具體的問題。同時(shí)，由于物業(yè)管理公司主要以營(yíng)利為主，部分物業(yè)管理公司為了追求經(jīng)濟(jì)利益，容易損害居民利益，導(dǎo)致居民對(duì)物業(yè)管理公司難以完全信任。為了進(jìn)一步提高社區(qū)管理與物業(yè)管理水平，實(shí)現(xiàn)兩者的融合創(chuàng)新。在社區(qū)管理當(dāng)中，可以適當(dāng)?shù)丶{入物業(yè)管理。社區(qū)給予物業(yè)管理公司一定的招標(biāo)權(quán)力，同時(shí)也要做好監(jiān)督和調(diào)節(jié)，維護(hù)居民的權(quán)益。此外，為了緩解物業(yè)與居民之間的矛盾，社區(qū)管理部門應(yīng)該約束物業(yè)管理與開發(fā)商等一些以營(yíng)利為主要目的的經(jīng)營(yíng)者，確定自身的管理地位。在選擇合作的物業(yè)公司時(shí)，應(yīng)該做好審核，并且在實(shí)施服務(wù)過程中，做好監(jiān)督，從而更好地取得居民信任，讓社區(qū)管理工作與物業(yè)管理工作能夠更好地開展，為居民提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，從而促進(jìn)兩者和諧穩(wěn)定發(fā)展。

3.2 細(xì)化居民服務(wù)的一線管理

目前，大多數(shù)小區(qū)都配備了物業(yè)管理辦公室，這些辦公室也是實(shí)施社區(qū)管理的主要平臺(tái)。因此，社區(qū)管理應(yīng)該細(xì)化居民服務(wù)的一線管理，為居民提供更多微觀層面的服務(wù)。在實(shí)際操作過程中，由于社區(qū)管理屬于宏觀管理，加上社區(qū)管理管轄范圍比較大，難以做到管理服務(wù)的細(xì)致。[3]為了解決這個(gè)問題，社區(qū)管理需要與物業(yè)管理有機(jī)結(jié)合起來，充分利用物業(yè)管理的微觀性，能夠更好更快地了解居民需求，從而為居民提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。同時(shí)，社區(qū)管理還可以利用物業(yè)辦公室給居民展示各種服務(wù)產(chǎn)品，讓居民了解具體的社區(qū)管理服務(wù)模式，加大社區(qū)與居民之間的溝通。在這個(gè)過程中，物業(yè)管理也能通過社區(qū)管理的權(quán)威性與公眾性，提高自身在居民心中的公信力，突破物業(yè)管理的局限，從而使物業(yè)管理獲得更好的發(fā)展。

3.3 物業(yè)管理應(yīng)該保持營(yíng)利目的

物業(yè)管理主要以營(yíng)利為目的，同時(shí)，社區(qū)提供的服務(wù)也不是無(wú)償?shù)?，因此，社區(qū)管理與物業(yè)管理充分融合的同時(shí)，物業(yè)管理應(yīng)該繼續(xù)保持其營(yíng)利目的。[4]營(yíng)利可以提高物業(yè)管理的內(nèi)在動(dòng)力，同時(shí)物業(yè)管理部門為了獲取更多經(jīng)濟(jì)利益，也會(huì)自發(fā)地提升自身服務(wù)水平，吸引更多居民。社區(qū)管理從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)，與物業(yè)管理結(jié)合之后，根據(jù)居民的實(shí)際需求，制定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定，可以通過舉辦民主會(huì)議，大家一起討論的方式，爭(zhēng)取得到大家的認(rèn)同。這樣，居民的滿意度也會(huì)進(jìn)一步提升，居民與物業(yè)之間的矛盾自然而然會(huì)隨之化解。此外，為了保證居民利益，社區(qū)管理部門也應(yīng)該堅(jiān)定自身的管理地位，對(duì)物業(yè)管理部門起到監(jiān)督和制約的作用，避免物業(yè)管理部門出現(xiàn)欺詐居民、亂收費(fèi)等現(xiàn)象，充分發(fā)揮出社區(qū)管理的宏觀調(diào)節(jié)作用，實(shí)現(xiàn)兩者共同發(fā)展。

4 結(jié) 論

綜上所述，社區(qū)管理與物業(yè)管理的融合創(chuàng)新是社區(qū)、物業(yè)管理部門、居民的三方共贏。通過有效的資源整合，三方都能從中獲取最大的利益。社區(qū)管理通過與物業(yè)管理的融合，能夠使社區(qū)服務(wù)更加細(xì)致，讓居民從中受惠，同時(shí)也能以最小的投入獲取最大的產(chǎn)出。而物業(yè)管理通過與社區(qū)管理的融合，將會(huì)進(jìn)一步提高自身外在推力，獲取居民更多信任，提高經(jīng)濟(jì)效益。兩者融合創(chuàng)新后，居民能夠獲得更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，生活水平也會(huì)進(jìn)一步提升。

參考文獻(xiàn)：

[1] 林七七，李蘭芳.基于自治的社區(qū)管理和物業(yè)管理有效整合機(jī)制研究 [J].現(xiàn)代物業(yè)·現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)，2015，14（3）：71-73.

[2] 李樂.物業(yè)管理與社區(qū)管理在城市居住區(qū)的有效整合機(jī)制研究 [J].建筑設(shè)計(jì)管理，2014，7（11）：39-40.

[3] 肖猛.傳統(tǒng)社區(qū)管理向現(xiàn)代物業(yè)管理轉(zhuǎn)型升級(jí)的要點(diǎn)分析 [J].中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，2015，12（11）：243，246.

[4] 李蘭芳，林七七.社區(qū)管理與物業(yè)管理合作模式探討——以河源市為例 [J].中國(guó)管理信息化，2015，37（10）：231-232.

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[作者簡(jiǎn)介] 劉濤（1978—），男，碩士，副教授，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理。endprint