柳向娥，范寶芬

（天津城建大學 經(jīng)濟與管理學院，天津 300384）

2003 年起房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，其一、二級市場不斷擴大發(fā)展，三級市場（存量房地產(chǎn)交易市場）交易日趨活躍，特別是一線城市的房地產(chǎn)市場，然而關(guān)于如何做好房地產(chǎn)交易估價，對維護房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展，改善人民居住條件至關(guān)重要[1].房地產(chǎn)是指房屋和土地，廣義的說房地產(chǎn)應是土地、建筑物和其他相關(guān)定著物的綜合，是人們生活中不可或缺的必需品，是人們最具體的財產(chǎn)形式.隨著我國房屋商品化和土地的有償使用，房地產(chǎn)估價業(yè)務持續(xù)增長，房地產(chǎn)估價的三大基本方法有比較法、收益法和成本法，其中比較法是最常用、最基礎、最能反映房地產(chǎn)市場價值的評估方法[2]，在房地產(chǎn)估價中起著關(guān)鍵性作用.運用比較法評估出的比較價值是公開市場價值的體現(xiàn).在實際估價中，有的估價人員對于估價理論知識的理解不夠深刻，查勘估價對象側(cè)重點不同，調(diào)整和修正可比實例系數(shù)帶有主觀色彩等問題，導致估價過程不夠公正、出現(xiàn)評估結(jié)果偏離房地產(chǎn)市場價值、影響委托方對估價機構(gòu)和估價師的信任等后果，直接影響了房地產(chǎn)估價的科學性和效率性.本文旨在從理論和操作層面分析比較法在房地產(chǎn)估價實踐中存在的問題，對其提出改進對策，促使比較法在房地產(chǎn)估價中廣泛合理運用，估價結(jié)果精準合理.

1 比較法的基本內(nèi)涵及在房地產(chǎn)估價中的運用

1.1 比較法的基本內(nèi)涵

比較法有三個不同的層次，即敘述的比較法、評價的比較法和沿革的比較法，本文研究房地產(chǎn)估價中的比較法屬于評價的比較法.鐘漢明[3]指出，市場比較法是指在求取待估房地產(chǎn)的價格時，將待估房地產(chǎn)與其他在近期內(nèi)（一般為5年）已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)（交易實例）進行形成、影響價格的各種因素的對照、比較，通過對已經(jīng)發(fā)生了的房地產(chǎn)交易實例的價格的修正，來求取待估房地產(chǎn)的最可能價格的一種估價方法.吳紅華[4]等指出，市場比較法，是將估價對象房地產(chǎn)與在較近時期內(nèi)已發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，根據(jù)類似房地產(chǎn)的已知價格，修正得出估價對象房地產(chǎn)的價格的一種常用的估價方法.劉鴻[5]指出，市場法是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格作適當?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法.覃民武[6]指出，市場比較法是指將估價對象房地產(chǎn)與在估價時點的近期發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象房地產(chǎn)價格的方法.基于市場狀況，比較法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場成交價格為導向來求取房地產(chǎn)的價值或者價格[7]，運用比較法評估的房地產(chǎn)價格是公開市場價值標準的體現(xiàn).所以說比較法，又稱市場比較法，是指遵循估價原則的情況下，根據(jù)近期內(nèi)（一般為1年）對與估價對象同區(qū)域相類似的房地產(chǎn)的成交價格進行其因素修正或調(diào)整，以求取估價對象價值或者價格的方法.

1.2 比較法在房地產(chǎn)估價中的運用

比較法在英、美、日本、臺灣、香港等地的房地產(chǎn)估價中均被廣泛采用.我國現(xiàn)行《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—2015）（以下簡稱規(guī)范）規(guī)定：估價對象的同類房地產(chǎn)有較多交易且交易日期接近估價時點的，應選用比較法[8].事實上比較法是房地產(chǎn)估價方法體系中運用最廣泛的基本方法，是最容易被理解、接受且最能揭示市場規(guī)律的方法.在房地產(chǎn)估價實踐運用中，應根據(jù)估價目的遵循估價原則，比如利用謹慎原則根據(jù)估價目的的不同決定估價對象價值類型；按照估價步驟，搜集交易實例并選取可比實例，建立比較基準進行系數(shù)修正或調(diào)整計算出比較價值[9]；以房地產(chǎn)價格形成的替代原理為比較法的理論依據(jù)，應用于與估價對象同類和交易數(shù)量較多且具有一定可比性的房地產(chǎn)，具體有住宅、寫字樓、商鋪、標準廠房以及房地產(chǎn)開發(fā)用地，數(shù)量很少、極少發(fā)生和可比性很差的房地產(chǎn)如機場、學校、在建工程等不采用比較法.比如，估價對象為在城中心區(qū)域各配套設施完整的住宅，可搜集該區(qū)域相類似的可比交易實例運用比較法評估出估價對象的房地產(chǎn)價格.由于我國目前相當多的地區(qū)房地產(chǎn)銷售市場已經(jīng)成熟，但房地產(chǎn)租金與售價水平嚴重失調(diào)，收益期限的合理確定受土地使用制度的限制多有阻礙；以及市場信息不完全，成本、利潤等數(shù)據(jù)缺乏客觀性的市場狀況下，收益法和成本法的運用出現(xiàn)各種局限，比較法的運用則不僅廣泛，且估價結(jié)果與市場價值最為吻合.

2 比較法在房地產(chǎn)估價實踐中運用存在的問題

比較法程序體系盡管已經(jīng)相當成熟，但在我國現(xiàn)有的市場相關(guān)機構(gòu)信息公開或有償使用的機制不夠完善以及估價人員業(yè)務素質(zhì)參差不齊的情況下，比較法在運用中還存在諸多問題.運用比較法估價是通過可比實例的成交價格修正后的比較價值來求取與估價對象的價格，其過程中會出現(xiàn)的問題主要包括：可比實例價格不真實[10]，估價人員掌握理論知識不夠精準；在現(xiàn)場查勘中調(diào)查的數(shù)據(jù)的完全性及準確性不能滿足估價的要求；修正、調(diào)整系數(shù)的確定缺乏依據(jù)等問題[11].

2.1 比較法公式運用中存在系數(shù)誤判的問題

比較法估價需要對可比實例的成交價格進行可比實例的交易情況、市場狀況、房地產(chǎn)狀況三大方面的修正或調(diào)整，房地產(chǎn)估價規(guī)范推薦其表達公式一般是采用連加或者連乘式.（1+交易情況修正系數(shù)+市場狀況調(diào)整系數(shù)+房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)）為連加式中的綜合系數(shù)，分別對其部分進行調(diào)整時，并沒有確定各系數(shù)調(diào)整是否存在相互促進、相互抵消還是互相獨立的誤差，導致最終比較價值的求取存在偏差.又比如理論中市場狀況調(diào)整其實是對房地產(chǎn)價格影響的房地產(chǎn)交易因素的修正，即可比實例在過去某個時點的成交價格轉(zhuǎn)換成估價時點的價格，其修正對象應該是“可比實例在過去某個時點的成交價格”，而實際估價中市場狀況調(diào)整系數(shù)常常被誤用為以比較價值為基數(shù).

雖然規(guī)范推薦其表達公式一般是采用連加或者連乘式，而連乘式被較多運用.一般情況下，連乘式求取比較價值的公式中以（交易情況修正系數(shù)×市場狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)）的基數(shù)形式被運用且最受估價師青睞.但大多數(shù)人認為假設這三因素是相互獨立的，分別確定調(diào)整系數(shù)對其三因素進行獨立調(diào)整時，調(diào)整的總體比例就會被改變，導致比較價值存在“誤差”，估價師便會采取措施消除這一“誤差”.但實際上通過公式分解和合并得到最初的連乘公式是一致的，根本不存在所謂“總調(diào)整比例的誤差”，顯然此處采取的措施，反而導致了評估結(jié)果的偏離.眾所周知連乘式中各個系數(shù)的調(diào)整影響房地產(chǎn)價格因素的調(diào)整，各因素修正或調(diào)整本是獨立進行的，但是房地產(chǎn)價格自身因素內(nèi)存在極大相關(guān)性.比如，區(qū)域因素中的位置、交通狀況、環(huán)境狀況和實物因素中的空間布局、小區(qū)內(nèi)環(huán)境；權(quán)益中的容積率、建筑覆蓋率和實物因素中規(guī)模適宜性、檔次等都存在相關(guān)性，若同時調(diào)整時分類不清晰，則可能出現(xiàn)重復調(diào)整，導致所得調(diào)整系數(shù)偏離實際應得調(diào)整系數(shù)，導致估價結(jié)果不精準.因此，采用連乘式進行各系數(shù)調(diào)整時應注意其相關(guān)性.

無論是出現(xiàn)連加式中各調(diào)整系數(shù)不同方向的誤差不能相互抵消或市場狀況調(diào)整基數(shù)被誤判的問題還是出現(xiàn)連乘式部分因素存在重復修正或誤認為連乘式中調(diào)整系數(shù)的基數(shù)發(fā)生變化的問題，主要是因為估價人員經(jīng)驗不豐富以及準備資料不充分，沒有受過系統(tǒng)培訓等原因造成的.

2.2 交易實例庫的非市場化傾向

市場化是以建立市場型管理體制為重點，實現(xiàn)資源和要素優(yōu)化配置，提高社會效率，促進行業(yè)發(fā)展.我國現(xiàn)行規(guī)范中要求可比實例必須是交易實例.不得以要價、報價、標價、掛牌價等實例作為交易實例.如今的估價應用操作中，許多估價機構(gòu)為了提供估價工作的規(guī)范性和效率，紛紛建立交易案例庫，然而有的交易實例庫的實例質(zhì)量卻不是很高，有的實例信息來自于媒體上的公告以及房地產(chǎn)中介機構(gòu)的系統(tǒng)終端的信息，這些實例來源不僅不是成交價格，往往還不是很客觀合理的報價，報價中對房地產(chǎn)稅費的負擔轉(zhuǎn)嫁沒有明確的說明；有的即使是真實的成交實例，也是道聽途說，如是否存在利害人之間的交易，房地產(chǎn)實物狀況、權(quán)益狀況等信息不完全，或填報虛假數(shù)據(jù).如此低質(zhì)量的非市場化實例庫，違背估價規(guī)范的要求，導致評估價值偏離市場價值，更有甚者會擾亂公平交易的市場秩序，也可能給估價報告的委托方和使用方帶來經(jīng)濟損失.

2.3 可比實例選擇不當

比較法操作中重要步驟之一就是可比實例的選取，可比實例的選取就是以交易成功為前提條件.有的估價人員隨委托人的意愿違背估價職業(yè)道德選取不合適的實例，或者根據(jù)網(wǎng)上報價實例甚至捏造實例來求取估價價格；有的估價師認為在房地產(chǎn)為賣方市場的前提下，調(diào)查可比實例成交價格的意義不大，網(wǎng)上報價就能反應賣方的意愿，因此將此報價作為成交價格.事實上所有房地產(chǎn)的成交價實質(zhì)是受當事人之間的關(guān)系、對市場的了解程度、交易實例的實際狀況等因素影響，也與買賣雙方討價還價能力有關(guān).無論是買方市場還是賣方市場，成交價永遠是雙方交易意愿的真實體現(xiàn)，對所謂“報價”產(chǎn)生影響的，則是市場上成交價格與賣方一方意愿的結(jié)合體.操作中對可比實例的成交價格、成交日期的真實性及準確性、面積內(nèi)涵、設施設備的剩余經(jīng)濟壽命、臨街繁華度、與相關(guān)場所的距離（比如火車站）等方面本應該重視其重要性并特別關(guān)注，但很多估價師本能依靠自身經(jīng)驗、估價委托人的說辭和現(xiàn)場查勘表面現(xiàn)象進行籠統(tǒng)的估測和選擇，沒有進行準確的定量化測算和比較，已致利用所選實例評估出的房地產(chǎn)價值不夠精準、不夠科學.

2.4 房地產(chǎn)因素傾向性修正或調(diào)整

根據(jù)我國現(xiàn)行規(guī)范規(guī)定：各可比實例的比較價值最高值與最低值的比值不宜大于1.2.求取比較價值雖符合總要求，但修正或調(diào)整公式中三大系數(shù)時往往忽視一些細節(jié)問題.如對房地產(chǎn)狀況中實物與區(qū)位因素、因子的調(diào)整，忽略設施設備的運行狀態(tài)，剩余經(jīng)濟壽命對房地產(chǎn)價值的影響；又比如對臨街狀況的判斷缺乏系統(tǒng)性、全面性只注重臨街深度，以及是否路角地、是否雙面臨街，不注意臨街寬度、所臨街道的繁華程度，所臨街道處商業(yè)服務類型的完備程度性等.不同的臨街狀態(tài)對不同類型房地產(chǎn)價格的影響差異很大，估價人員的這種傾向性的忽略處理，顯然會造成他所評估的結(jié)果具有系統(tǒng)性誤差.比如在實踐運用中房地產(chǎn)狀況因素調(diào)整注重的是裝飾裝修檔次、材料所造成的價格差異的調(diào)整，常常忽略功能缺乏、功能落后，特別是功能過剩而產(chǎn)生的折舊的調(diào)整.另外，房屋附加值因素調(diào)整和共有所有權(quán)調(diào)整也常常不被估價師所重視，具體表現(xiàn)在以下幾個方面.

（1）建筑物功能折舊是指因建筑物功能不足或者過剩造成的建筑物減損，其調(diào)整需要對估價對象功能是缺乏、落后還是過剩進行分析，計算出因該功能造成的價值差額或比例，以使評估出的估價對象的房地產(chǎn)價值更精準.

（2）裝飾裝修調(diào)整是指在購買房地產(chǎn)后發(fā)生的用于改造房地產(chǎn)舒適度的各種費用的調(diào)整.比如，獲得使用權(quán)后的房地產(chǎn)是毛坯房，則應對其添加器具設備和配置管線等，為了居住環(huán)境更舒適而對其進行室內(nèi)墻、地面裝修.估價師對可比實例與估價對象裝修差異導致的建筑物價值差異的測算，應嚴格針對價值時點，采用價值時點的材料、工藝及財稅體系，盡管可比實例或是估價對象的裝修是在過去進行的，也一定要考慮造價指數(shù)變化造成的裝修價格的差異.

（3）房屋附加值因素調(diào)整是指對房地產(chǎn)因素和非房地產(chǎn)因素的部分.房地產(chǎn)因素是指地上、地下車位，封閉陽臺、與估價對象分割開的地下室、儲物間，小院等；非房地產(chǎn)因素主要是指房地產(chǎn)內(nèi)部的可供使用的家具、家電等.估價對象是否含有車位，車位位于地上還是地下、是租賃形式還是轉(zhuǎn)讓形式，儲物間、小院是否計算建筑面積等對房地產(chǎn)估價結(jié)果都會產(chǎn)生很大影響，這些問題在實際的估價報告中常常未被說明.

（4）房屋共有部位所有權(quán)、使用權(quán)的調(diào)整是區(qū)分所有的房地產(chǎn)所有權(quán)人共同所有、共同使用的面積和設施所擁有的權(quán)利.這些部位和設施不僅本身的規(guī)模、檔次、比例有差異，其上所產(chǎn)生的利益也經(jīng)常不同，如建筑物的大門、電梯、通道、建筑外立面廣告價格高于市場價格的合同權(quán)利、帶院落住宅的地役權(quán)、由法律規(guī)定和合同約定的其他權(quán)利等常常沒有明確說明.

2.5 運用比較法求取的估價結(jié)果較粗略

比較法在房地產(chǎn)估價實踐應用中，估價結(jié)果是依據(jù)已選可比實例，對其進行因素修正和調(diào)整后的若干可比實例的比較價值來抽象、綜合確定的.但其處理方式比較簡單，僅僅利用可比實例修正后所得比較價值作為基準，最終估價結(jié)果一般由兩種估價方法或多余兩種方法所求結(jié)果再通過眾數(shù)、中位數(shù)、求平均數(shù)、加權(quán)平均數(shù)等方式進行求取.運用比較法求取的價格僅僅利用可比實例一次性求取，選擇比較因子和比較因素的質(zhì)量不同導致所求房地產(chǎn)價格的不同.房地產(chǎn)估價人員很少細致分析運用比較法求取的價格是否合理，是否符合公開市場價值標準，也沒有采用更為合理的模型來確定，結(jié)果簡單且難以讓委托人信服.比如一般情況下，對3個可比實例進行因素修正和系數(shù)調(diào)整后，根據(jù)比較法求取比準價格公式獲得估價結(jié)果，而房地產(chǎn)作為特殊商品，具有價值較大、供給有限、難以變現(xiàn)、保值增值等特性，僅通過三個可比實例求取的比準價格沒有與其他實例求取的價值進行比較和修正，即使房地產(chǎn)估價人員經(jīng)驗豐富，客觀公正，估價結(jié)果很偶然性地迎合了委托方，但是運用比較法求取的估價結(jié)果較粗略.

3 比較法在房地產(chǎn)估價實踐中的改進對策

3.1 對估價人員進行業(yè)務管理

按照我國現(xiàn)行規(guī)范要求，房地產(chǎn)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師應以良好的思想、態(tài)度、作風和行為去做好房地產(chǎn)估價工作.房地產(chǎn)業(yè)作為支柱性產(chǎn)業(yè)，其信息更新過快，國家出臺的房地產(chǎn)政策層出不窮，只有不斷學習才能追上行業(yè)的腳步，同時也能促進估價行業(yè)的發(fā)展.對于估價人員進行估價業(yè)務時出現(xiàn)的理論性問題，估價師學會及估價機構(gòu)應予以重視，

估價機構(gòu)、估價師學（協(xié)）會要嚴格要求估價師遵循估價師職業(yè)道德，并定期檢查或抽查估價師的執(zhí)業(yè)行為，建立估價師職業(yè)道德檔案，實施全員、全過程監(jiān)控.估價師進行繼續(xù)教育時，應針對估價理論知識的難點和疑點進行辯論和討論，也可以采用口試積分的方式讓部分估價師在一次繼續(xù)教育課程中取得更多的學分，以激勵估價師解決疑難問題、提升專業(yè)素質(zhì)的熱忱.估價師應有針對性地解析典型疑難案例，并以學報、雜志的形式通報全部機構(gòu)和全部估價師使其自覺地不斷學習房地產(chǎn)相關(guān)知識.估價機構(gòu)、估價師學會可以不定期舉行估價沙龍，規(guī)范估價師的執(zhí)業(yè)態(tài)度提升鞏固理論認識，促進估價人員業(yè)務知識的相關(guān)交流和房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展.

3.2 建立有效的交易實例庫

全球進入萬物互聯(lián)的時代，數(shù)據(jù)存儲尤為重要，建立有效的數(shù)據(jù)庫成為一種趨勢，房地產(chǎn)估價行業(yè)也不例外.對于房地產(chǎn)估價行業(yè)來說，建立有效的交易實例庫可由政府或者相應的行業(yè)組織，根據(jù)房地產(chǎn)使用性質(zhì)分類設置所屬實例的相關(guān)專業(yè)性信息.實例數(shù)據(jù)真實，數(shù)據(jù)存儲形式必須統(tǒng)一、標準，一旦相關(guān)實例發(fā)生新的變化時應及時更新，使數(shù)據(jù)庫不僅全面而且具有時效，這樣的交易實例庫才能成為可比實例的候選庫，提高估價作業(yè)效率.對于房地產(chǎn)估價機構(gòu)而言，應時刻強調(diào)房地產(chǎn)交易實例真實的重要性，鼓勵估價人員認真仔細查勘估價對象及交易實例，也可與房地產(chǎn)中介機構(gòu)進行相關(guān)業(yè)務合作，比如提供估價所需的真實交易信息，建立機構(gòu)所屬的交易實例庫.無論是政府，估價協(xié)會還是估價機構(gòu)，利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)建立有效的房地產(chǎn)交易實例庫[11]，必是實現(xiàn)我國房地產(chǎn)估價現(xiàn)代化、標準化和國際化的主要技術(shù)手段.

3.3 正確選取可比實例

在運用比較法估價中，談到實例最重要的兩點是擁有大量的交易實例和如何針對不同的估價對象選取相應的可比實例.首先交易實例庫中選取的交易實例可以來源于房地產(chǎn)交易的產(chǎn)權(quán)管理部門、房地產(chǎn)中介機構(gòu)和部分交易者本人.這些實例信息的獲取需要估價人員鑒別和甄選，確保其真實性.特別是在對成交價格的記錄中應說明是否有交易稅費轉(zhuǎn)嫁的情形；是否有違規(guī)避稅費，登記的成交價格和實際的成交價格不同等問題.其次，就是選取可比實例的要求應符合估價規(guī)范的要求.估價規(guī)范要求可比實例與估價對象的區(qū)位相近、結(jié)構(gòu)用途及權(quán)利性質(zhì)相同、檔次規(guī)模相當、成交日期接近估價時點的房地產(chǎn).特別是結(jié)構(gòu)類型，不僅要考慮大結(jié)構(gòu)的一致還要注意小結(jié)構(gòu)的一致，如鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中包括框架、框輕、框架剪力墻、密肋梁等不同的小結(jié)構(gòu).如果實在找不到小結(jié)構(gòu)相同的可比實例，而用類似小結(jié)構(gòu)替代，一定注意造價差異的調(diào)整.再比如，在運用比較法評估商業(yè)房地產(chǎn)的租金時，用途相同的情況還要注意小用途的一致，如餐飲和商鋪，盡管都是商業(yè)用途，租金構(gòu)成可能不同，是否包括餐飲店家具器具的使用費等也是必須考慮的問題.最后，確定可比實例時，為減少估價人員帶有主觀因素的影響，可安排3人以上且為單數(shù)的估價人員一起進行選取并確定.

3.4 可比實例的合理修正或調(diào)整

比較法需對可比實例進行交易情況修正、市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整，利用替代原理將不同因素對估價對象的影響程度進行價值量化[12].這不僅要求估價師具備廣泛的專業(yè)知識和豐富的實踐經(jīng)驗，更要按照標準規(guī)范來，嚴格按照規(guī)范標準，合理量化，確定參數(shù)，保持基數(shù)調(diào)整標準一致；對實例進行調(diào)查取證、進行背景差異分析，如財產(chǎn)范圍、付款方式，繳納稅費方等，找出差異并調(diào)整或者說明；估價人員對估價對象涉及到的區(qū)域，應掌握區(qū)域整體情況；對估價對象的實際狀況應詳細分析；對實例修正調(diào)整因素的選擇應按照估價的目的和估價對象的用途、特點、性質(zhì)確定；比較法估價測算匯總表與實際操作中現(xiàn)場查勘表內(nèi)容應一致.

估價對象與可比實例的影響因素與等級區(qū)別，可根據(jù)估價對象的使用性質(zhì)來分，比如實物因素中戶型、熱水、燃氣對住宅房地產(chǎn)價值非常重要；區(qū)位因素中外部配套設施對住宅非常重要；交通便捷度、樓層對商業(yè)房地產(chǎn)非常重要等.所以重要影響因素的選擇和權(quán)重的分析確定對估價結(jié)果的針對性、合理性有著至關(guān)重要的意義.房地產(chǎn)估價人員應依據(jù)對相關(guān)理論知識和成功案例的總結(jié)，構(gòu)建出針對不同用途估價對象房地產(chǎn)狀況調(diào)整因素的選擇并且建立可比實例因素修正模型，以此為基礎再進行定量計算，確保房地產(chǎn)狀況調(diào)整的全面性、準確性，最終保障估價結(jié)果的準確性.

3.5 評估結(jié)果方法的確定及改進

我國現(xiàn)行規(guī)范規(guī)定運用比較法評估房地產(chǎn)所選可比實例不得少于三個.鑒于工作的高效性，可以選取3～5個可比實例獲取比較價值后按照其特點選取確定結(jié)果的方法[13].比如，對可比實例進行不同組合和修正，獲取相對應的估價結(jié)果，然后通過數(shù)學方式或者建模進行求取比較法評估后的最終結(jié)果.數(shù)學方法可以有在移動平均法的基礎上進行加權(quán)移動平均，對獲取可比實例近期成交的比較價值給予加大權(quán)重，成交較遠的比較價值差額給予較小的權(quán)重，通過類似于簡單移動平均法求取估價對象的正常價格.

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