租購?fù)瑱?quán)政策對南京市住房市場的影響研究

任潔菲 錢敏

南京工程學(xué)院

一、“租購?fù)瑱?quán)”的涵義

所謂“租購?fù)瑱?quán)”，是指租房人和購房人同樣享有子女就近入學(xué)等公共服務(wù)資源的權(quán)益。詳細(xì)來說，就是讓人們不因?yàn)樽》糠绞降牟煌硎懿煌墓矙?quán)利和公共服務(wù)。它是在我國傳統(tǒng)上的將很多城鎮(zhèn)居民享有的福利和公共資源附加在產(chǎn)權(quán)住房上的做法的基礎(chǔ)上提出的。隨著住房租賃被確認(rèn)為我國住房體系的重要組成部分，原來的買了房子才能更快的落戶，才能使孩子享受到在“學(xué)區(qū)”內(nèi)的入學(xué)資格等做法引起了很多人的不滿，如何實(shí)現(xiàn)買房者和租房者之間的利益差異化縮小，實(shí)現(xiàn)基本公共服務(wù)的公平，“租購?fù)瑱?quán)”就是在這種現(xiàn)實(shí)背景下被提出的理念。

二、淺析推行“租購?fù)瑱?quán)”政策的原因

（一）抑制投機(jī)性炒房行為

在我們的調(diào)查中，關(guān)于租購?fù)瑱?quán)政策會(huì)帶來的影響，我們列舉出了可能會(huì)存在的原因：從長期來看，會(huì)使房價(jià)降低；抑制投機(jī)性炒房行為；租金會(huì)上漲，尤其是學(xué)區(qū)房；有利于提升和穩(wěn)定租金回報(bào)率；完善房地產(chǎn)市場的功能、建立房地產(chǎn)市場長效機(jī)制；現(xiàn)有房源遠(yuǎn)不能滿足住房租賃市場發(fā)展需求，會(huì)影響房源的供給；房主能享受地價(jià)上漲福利，而租房者只能被漲租金；可以減小年輕人買房的壓力，有利于留住人才；給新市民平等的權(quán)利，有利于實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平。在這些選項(xiàng)中，選擇“抑制投機(jī)性炒房行為”的人高達(dá)39.09%，我們分析“抑制投機(jī)性炒房行為” 是推行“租購?fù)瑱?quán)”政策的一個(gè)重要原因。

（二）“租購?fù)瑱?quán)”可以減小年輕人買房的壓力，有利于留住人才

南京高校眾多，年輕人才也很多，如果能夠留在大城市里，便會(huì)成為城市取得快速發(fā)展的主力軍，為城市建設(shè)貢獻(xiàn)自己的力量。然而高額的房價(jià)往往讓剛畢業(yè)的大學(xué)生、研究生望之卻步。此外還有很多城市里的上班族，一輩子都沒指望買得起大城市的房子。這種現(xiàn)狀下，培育城市住房租賃市場，使住房租賃成為與住房購買并重的住房支柱形式，將既是解決我國住房體制缺陷的現(xiàn)實(shí)要求，也是一項(xiàng)滿足公民生活需求的民生工程，是一項(xiàng)一舉多得的創(chuàng)舉。

三、被調(diào)查者基本信息及對租購?fù)瑱?quán)政策的了解程度

（一）被調(diào)查者基本信息

本調(diào)查主要采用問卷調(diào)查法，以查閱文獻(xiàn)、收集資料為輔助手段，運(yùn)用定性分析和定量分析相結(jié)合的方法對資料進(jìn)行分析。本次調(diào)查主要采用問卷自填法，共發(fā)放網(wǎng)絡(luò)問卷332份，其中有效問卷320份，有效率為96%。本次研究的問卷共有15題，包括被調(diào)查者的基本信息（例如年齡、性別、戶籍等）、被調(diào)查者對租購?fù)瑱?quán)政策的認(rèn)識(shí)程度與態(tài)度、租房與買房的意愿分析、購房與租房考慮因素對比、以及租購?fù)瑱?quán)政策會(huì)帶來的影響。

本次調(diào)查男女比例基本均勻，其中女性157人，占49.09%，男性163人，占50.91%。其中有54.55%的南京市戶籍人口，45.45%的非南京市戶籍人口，比例也比較均衡。本次調(diào)查主要針對未工作的在校大學(xué)生，南京本來就是一個(gè)相對老齡化的城市，211、985高校多，而畢業(yè)生留下的比例卻偏低，再加上近一年的房價(jià)瘋漲嚇跑了不少年輕人，情況更不樂觀。在此背景下，我們也希望通過此次的研究，該政策對租房者子女、需要購房的年輕人的影響等方面研究。在本次調(diào)查中，有32.73%的人已經(jīng)在南京定居，有意在南京定居和還未確定的人群同樣都占26.36%，只有14.55%確定無意在南京定居，可見有意在南京定居的人還是相對較多的。同時(shí)多數(shù)人是居住在自有住房，但還是有不少人租房住。

（二）對租購?fù)瑱?quán)政策的了解程度

在本次調(diào)查的對象中，有過半數(shù)的人沒有聽說過對南京市房屋的租購?fù)瑱?quán)政策，僅僅只有3.64%的人對這一政策比較了解，這說明，總體來看，被調(diào)查者對這一政策缺乏一定的了解和認(rèn)識(shí)。我們在題干中對租購?fù)瑱?quán)政策進(jìn)行了解釋，并同時(shí)對“對租購?fù)瑱?quán)政策的態(tài)度”進(jìn)行了調(diào)查。超過一半的人支持租購?fù)瑱?quán)政策，有34.55%的人表示不關(guān)心，有4.55%的人表示反對。

四、租購?fù)瑱?quán)政策會(huì)帶來的影響

租購?fù)瑱?quán)是通往住房市場長效機(jī)制之門。沒有租購?fù)瑱?quán)，就不會(huì)有租房市場的大發(fā)展。租房市場不發(fā)展，房地產(chǎn)泡沫就容易越吹越大，并強(qiáng)行將更多本來無須買房的人卷入其中。租購房同權(quán)有利于平抑房價(jià)。租購?fù)瑱?quán)后，人們不用再為了子女入學(xué)而被迫追高購房。這有利于消解房地產(chǎn)泡沫，促使房價(jià)回歸理性。租購?fù)瑱?quán)后，租房結(jié)婚或供子女入學(xué)都是非?？尚械倪x擇。租房可以低成本地滿足過渡性住房需求，進(jìn)而將節(jié)省的資金用于創(chuàng)業(yè)、投資、消費(fèi)等，既有利于個(gè)人事業(yè)提升，還能促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。無論從個(gè)人還是社會(huì)角度，這都是可取的。當(dāng)然，如果個(gè)人財(cái)力允許，買房可以提高居住品質(zhì)，還能通過資產(chǎn)增值分享經(jīng)濟(jì)發(fā)展紅利。

租購房同權(quán)不會(huì)引發(fā)房租暴漲。租購房同權(quán)只是消除了購房入名校的特權(quán)，并不是說租房就能進(jìn)入名校。除了在片區(qū)實(shí)際居住外，要進(jìn)入名校，還需要滿足其他附帶條件或通過其他篩選機(jī)制。所以租購?fù)瑱?quán)后，房租不會(huì)因此上漲。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，決定房租的是住房附屬權(quán)益的“級差”，而不是住房附屬權(quán)益的多寡。當(dāng)然，最終實(shí)際效果還要取決于制度設(shè)計(jì)。如果制度設(shè)計(jì)者本身缺乏平等意識(shí)，比如奇葩規(guī)定租房入學(xué)一定要房東簽字證明等，租房入學(xué)的成本或?qū)⒁虼嗽黾?。租購?fù)瑱?quán)可使多方受益。從法理上看，租戶是代理房東行使權(quán)利。租購不同權(quán)，損害的不光是租戶的合法權(quán)益，還有房東的權(quán)益。租購?fù)瑱?quán)符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，契合社會(huì)公平正義。