謝成巍

【摘 要】在當今我國高速城市化進程下，城市房價高居不下，國家提倡租售并舉解決公民住房問題，住房租賃提上日程。保護住房租賃合同中弱勢地位的承租人利益變得尤其重要，本文從幾個方面入手，提出我國加強保護承租人利益的途徑，完善我國住房租賃制度。

【關(guān)鍵詞】住房租賃；承租人；權(quán)益保護

一、問題的提出

在當前社會，城市化將會吸引更多的人進入城市生活，這對住房的需求將會大大增加，但對于這些人來說，很少有人愿意在城市里買房，因為他們承受不起現(xiàn)在居高不下的房價，所以他們把目光放在了租賃方面，這造就了目前需求旺盛的住房租賃市場。

在這樣的快速發(fā)展之下，由于根基不穩(wěn)暴露了許多的問題，從而引發(fā)了各種糾紛，使出租方或者是承租方的權(quán)益受到侵害。而承租人在這一過程中往往屬于弱勢地位，也就決定了其合法權(quán)益往往得不到保障。雖然相關(guān)部門制訂了相應(yīng)的法律法規(guī)，但在實踐中并不能得到完整的落實。在現(xiàn)行法律法規(guī)中對于承租人利益的保護，還有很多盲區(qū)。

二、研究意義

房屋租賃是房地產(chǎn)業(yè)改革發(fā)展的必然產(chǎn)物之一，在當前的國家推動去庫存的政策下，積極鼓勵租售并舉，從而解決大量工薪階層的住房需求。

通過對住房租賃合同中承租人權(quán)益的保護問題的分析與對策研究， 引導(dǎo)出租方與承租方的正確觀念，增強公民合同意識，進而激發(fā)公民的維權(quán)意識。正確引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的服務(wù)意識，掌握服務(wù)技巧，提高服務(wù)質(zhì)量，全面準確地了解目前市場的現(xiàn)狀，客觀深入地弄清發(fā)展中存在的問題，分清雙方各自應(yīng)當擔負的責任并根據(jù)實際情況加以解決，對于規(guī)范和促進房屋租賃行業(yè)發(fā)展，維護承租人的權(quán)益，構(gòu)建和諧社會具有十分重要的意義。

三、完善保護承租人權(quán)益的途徑

（一）適當限制出租人的權(quán)利及提高出租人的違約成本

住房是人們?nèi)粘Ｉ钪斜夭豢缮俚男枨?，而住房租賃則是關(guān)乎民生的問題。若只是按照合同意思自治的原則，不對出租人的權(quán)利適當限制，就很容易造成因承租人權(quán)益受到侵害而造成租賃關(guān)系的不穩(wěn)定，這將不利于社會的穩(wěn)定以及租賃市場的健康發(fā)展。在實踐中，經(jīng)常因為承租人的一些原因造成出租人肆意提前終止租賃合同，這對承租人來說是極其不利的。我們應(yīng)本著人道主義原則，適當限制出租人隨意解除合同的行為。

在生活實踐中出現(xiàn)的合同糾紛，多數(shù)來源于出租人的提前終止合同。在這個過程中，因為出租人違約的成本幾乎沒有，甚至不會被追究任何責任，因此有必要通過增加違約成本來對出租人的行為進行一定的約束。前提是增加出租人違約行為的曝光率，開通城市房屋管理局的投訴熱線，讓承租人在其權(quán)益遭到侵害時有地方可以尋求幫助，并鼓勵承租人積極維護自己的權(quán)益。對一些有惡劣性質(zhì)的出租人予以罰款或者在一定時間限制其房屋的出租，這在一定程度上對出租人有警示作用，還能激發(fā)承租人的維權(quán)意識。

（二）落實住房租賃登記備案制度

我國早在1994年就出臺了相關(guān)規(guī)定，要求合同雙方簽訂了租賃合同之后，應(yīng)當向當?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理部門進行登記備案，并且在1995年我國建設(shè)部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》中進一步強調(diào)了信息登記。雖然這項制度由來已久，但在實踐生活中進行登記的信息很少。在住房租賃過程中，大多都是屬于私房租賃，并且很多人也不愿去房地產(chǎn)管理部門登記備案，因此房屋登記制度的執(zhí)行還有較長一段路要走。一方面民眾沒有登記意識，另一方面由于中介機構(gòu)的存在，私房交易大多是通過中介機構(gòu)達成的，而中介機構(gòu)并不配合房地產(chǎn)管理部門對房屋信息進行登記。

（三）加強住房租金監(jiān)管

雖然合同有著“意思自治”的原則，其租金由雙方共同協(xié)商議定，但租金很容易受各種因素的影響，偏離正常的市場租金價格。租金日益上漲的今天，在市場經(jīng)濟快速發(fā)展的背景下，很多人為了能夠獲得更多的利益，從而通過各種手段提高租金價格。通過借鑒國外的先進經(jīng)驗來看，租金水平應(yīng)當保持在一個合理的范圍之內(nèi)。租金的制定應(yīng)當包括出租人的購房成本、應(yīng)繳的各種稅費、物業(yè)費以及正常的房屋維修費，出租人不得隨意制定租金，使租金偏離正常的租金水平。

從各國的歷史上可以了解到，不同的國家以及不同的時期，在房屋租賃方面，政府都采取了相應(yīng)的措施來對租金進行限制，比如德國、英國等，政府制定了指導(dǎo)價格，并且限制了租金的漲幅，這一舉措在一定程度上取得了不錯的效果，這不但控制了租金價格，更在很大程度上保護了承租人的權(quán)益。

通過對國外法律的發(fā)展歷程的了解，我們可以通過“初始租金由市場決定，適度調(diào)控租金上漲幅度”的方式來保障市場租金不偏離正常水平，必要的時候可以學習德國的做法，由政府制定官方指導(dǎo)價，市場租金水平圍繞“指導(dǎo)價”浮動。

（四）加強對中介機構(gòu)行為的管理

當今房屋租賃大部分業(yè)務(wù)由中介機構(gòu)壟斷，鑒于此種情況，將來的租賃立法可能主要針對規(guī)范中介機構(gòu)的行為。相對于出租人來說，中介機構(gòu)更容易被法律所約束，雖然通過《合同法》與《城市房地產(chǎn)管理法》可以看出國家已經(jīng)對房地產(chǎn)中介機構(gòu)的行為進行了一定的規(guī)范，但是在實踐中，收到的效果確實微乎其微。要加強對中介機構(gòu)的管理，可以從以下幾個方面出發(fā)：一是積極努力地提升中介機構(gòu)的信譽，對于中介機構(gòu)的不正當行為進行糾正，相關(guān)監(jiān)察部門要發(fā)揮作用，鼓勵群眾積極檢舉，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，從嚴處理。二是避免中介吃差價的行為，中介存在的意義是幫助租賃雙方簽訂合同，在此過程中，適當收取報酬是應(yīng)當?shù)?，但不可故意抬高價格，損害承租人的利益。三是成立相關(guān)部門來對市場上的房屋進行評估，規(guī)范中介機構(gòu)的收費標準。四是建立統(tǒng)一的信息交易平臺，讓承租人有更多的渠道了解房源信息，打破中介機構(gòu)的信息壟斷。

（五）普及承租人的法律知識和維權(quán)意識

在實踐中，許多的糾紛都是由于承租人不了解法律，法律素養(yǎng)低下的原因造成的，據(jù)調(diào)查顯示，許多人對于“優(yōu)先購買權(quán)”以及“買賣不破租賃”的原則是完全不知道的，而且認為合同無關(guān)緊要，這就是沒有法律常識的體現(xiàn)。若承租人了解法，那么生活中就可以避免許多的合同糾紛。發(fā)生了糾紛，可以向法律維權(quán)機構(gòu)尋求幫助，但如果自己就能解決的事情，那么就不必浪費時間在調(diào)解法律糾紛的事情上去，且能及時維護自身權(quán)益。為此，應(yīng)當通過多種渠道了解、學習法律，提高人們對法律的認知度，從而最終幫助人們有維權(quán)的意識。

（六）加強解決住房租賃糾紛的渠道建設(shè)

通過調(diào)查得知，法院關(guān)于住房租賃的案件很少，即使有時候有，也是關(guān)于“優(yōu)先購買權(quán)”的問題。由于優(yōu)先購買權(quán)實現(xiàn)的條件很容易被規(guī)避，承租人很難有勝訴的機會，對于其他的問題，法院基本沒有遇到，這是因為承租人不愿意到法院去起訴，其根本原因是打官司需要大量的時間與金錢，而承租人一般恰恰是沒有的。

為了幫助承租人能夠有能力維權(quán)，可以適當設(shè)立維權(quán)機構(gòu)，為承租人提供法律援助，緩和因合同糾紛引發(fā)的社會矛盾。因維權(quán)機構(gòu)的盈利能力比較弱，那么維權(quán)機構(gòu)的人員與資金就是需要解決的問題。首先資金問題，可以通過社會募捐的方式或者用福利彩票來加以援助。至于人員可以通過向社會尋求志愿者，或者是向一些法學院尋求幫助，可以讓老師帶領(lǐng)學生接手一些案子，一方面解決了維權(quán)機構(gòu)人員的問題，另一方面也給了學生鍛煉的機會。

四、總結(jié)

在當今社會經(jīng)濟飛速發(fā)展的大背景之下，住房因其特殊的地位，致使在租賃市場中承租人的利益保護問題愈發(fā)重要。要解決這一問題，需要多方面的協(xié)助，制訂更加詳細的具體措施，完善我國住房租賃制度，保障住房租賃市場的良性發(fā)展。

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