邢成存

摘 要 我國(guó)現(xiàn)行的法律禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，但實(shí)際上，農(nóng)村宅基地的使用權(quán)存在隱性流轉(zhuǎn)的情況，并且在很多地方已經(jīng)成為公開(kāi)的秘密。隨著社會(huì)的發(fā)展，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)存在合理性，但是宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)必須有相關(guān)的配套措施保證其有效運(yùn)行，以防引發(fā)社會(huì)矛盾。

關(guān)鍵詞 農(nóng)村 宅基地 使用權(quán) 流轉(zhuǎn)

一、農(nóng)村宅基地使用權(quán)概述

（一）農(nóng)村宅基地使用權(quán)的概念

農(nóng)村宅基地使用權(quán)是為農(nóng)民的生活提供保障的基本制度，農(nóng)民對(duì)宅基地?fù)碛惺褂玫臋?quán)益，可以在宅基地自建住房，自由地處置和支配房屋及其配套設(shè)施，享有宅基地的用益物權(quán)。

（二）農(nóng)村宅基地使用的特點(diǎn)

首先，宅基地具有人身依附性。農(nóng)民可以根據(jù)生存的需要依法申請(qǐng)宅基地并建設(shè)住房及附屬設(shè)施，上級(jí)組織通過(guò)審核之后向本村村民批準(zhǔn)宅基地，非本村村民及城市居民無(wú)權(quán)獲得農(nóng)村宅基地的使用權(quán)。

其次，宅基地使用權(quán)具有無(wú)償性。宅基地是農(nóng)民安身立命的基本設(shè)施，政府無(wú)償提供給農(nóng)民宅基地用于滿(mǎn)足基本生存需要，體現(xiàn)了宅基地使用權(quán)的無(wú)償性、公益性和福利性。

再次，宅基地使用權(quán)在時(shí)間上沒(méi)有限制。國(guó)家級(jí)法律并沒(méi)有要求宅基地使用權(quán)是受時(shí)間限制的，只要農(nóng)民申請(qǐng)到宅基地就可以自建住房并傳承給后代，沒(méi)有被依法收回是可以長(zhǎng)久使用的。

另外，農(nóng)民是宅基地使用權(quán)及所有權(quán)的集合體。農(nóng)村宅基地的所有權(quán)歸農(nóng)村集體組織，農(nóng)民是組織的一員，即享有宅基地的使用權(quán)也可以享有宅基地的所有權(quán)。

二、農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀

（一）農(nóng)村宅基地閑置嚴(yán)重，利用率低下

農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施、教育、醫(yī)療等方面的不足，導(dǎo)致大量的農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工和經(jīng)商，造成農(nóng)村宅基地的大量閑置，宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)嚴(yán)重滯后。同時(shí)，由于宅基地?zé)o償使用、無(wú)限期使用以及收回?zé)o補(bǔ)償或補(bǔ)償少的情況，造成進(jìn)城的農(nóng)民不愿放棄農(nóng)村的宅基地，集體就無(wú)法收回宅基地進(jìn)行整體規(guī)劃開(kāi)發(fā)，使得農(nóng)村的宅基地利用率低下。

（二）農(nóng)村宅基地使用權(quán)隱性交易嚴(yán)重，違規(guī)交易矛盾重重

城市居民為了滿(mǎn)足住房的需求可能在就近的農(nóng)村選擇開(kāi)發(fā)住宅用地。但是，國(guó)家不允許城市居民享有農(nóng)村宅基地的使用權(quán)，因此，在缺乏法律保護(hù)下，一旦雙方發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛就會(huì)失去約束，造成雙方的經(jīng)濟(jì)損失，引發(fā)重大的矛盾。

（三）農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)缺乏健全的法律制度

首先，國(guó)家并沒(méi)有出臺(tái)明確允許農(nóng)民進(jìn)行宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)章制度，缺乏對(duì)農(nóng)民宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)支配方面的保護(hù)。其次，某些地區(qū)以沒(méi)有法律規(guī)定為由，禁止農(nóng)民進(jìn)行宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，降低了農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)使用效率，嚴(yán)重阻礙了農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓制度的形成，不能為國(guó)家在關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方面積累實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，從而不能形成有效的、統(tǒng)一的制度體系。

三、針對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的幾點(diǎn)思考

（一）更新觀念，培養(yǎng)自由平等的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理念

農(nóng)民要更新觀念，降低對(duì)農(nóng)村土地的依賴(lài)，通過(guò)現(xiàn)代化的方式發(fā)展生產(chǎn)，提高經(jīng)濟(jì)收益，并讓土地作為生產(chǎn)要素參與到市場(chǎng)的流通中去，提高土地的附加值，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（二）在規(guī)章制度的允許下城鎮(zhèn)居民才可以獲取農(nóng)村宅基地使用權(quán)

目前，我國(guó)正在大力推行新農(nóng)村建設(shè)，要建設(shè)小康社會(huì)就必須縮小城鄉(xiāng)差別，對(duì)此，政府應(yīng)該制定相應(yīng)的制度，允許城鎮(zhèn)居民有償獲得農(nóng)村宅基地的使用權(quán)。通過(guò)這種方式可以在一定程度上增加城市對(duì)農(nóng)村的投資，能夠激發(fā)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的活力，有利于提高農(nóng)民的收入，改善農(nóng)民的生活水平。同時(shí)，為了保障農(nóng)民的權(quán)益，保證農(nóng)民享有宅基地所有權(quán)及使用權(quán)，必須對(duì)城鎮(zhèn)居民的買(mǎi)賣(mài)行為進(jìn)行強(qiáng)有力的約束，使其在有效的監(jiān)管下運(yùn)行。針對(duì)城鎮(zhèn)居民，土地使用權(quán)是有償?shù)?、有期限的，使用方式是固定的，買(mǎi)賣(mài)價(jià)格是控制在一定范圍的。通過(guò)相關(guān)規(guī)定和監(jiān)管，保障農(nóng)村土地市場(chǎng)的穩(wěn)定性，保障農(nóng)民的根本利益。

（三）農(nóng)村可采取多種有效的方式進(jìn)行宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)

農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)一般表現(xiàn)為買(mǎi)賣(mài)、出租、抵押、繼承等幾種方式。買(mǎi)賣(mài)的方式在農(nóng)村比較常見(jiàn)，通過(guò)買(mǎi)賣(mài)，農(nóng)民可以及時(shí)獲取豐厚的利益以解燃眉之急。繼承的方式多為長(zhǎng)輩過(guò)世之后將土地的使用權(quán)交給后代。抵押的方式一直沒(méi)有在法律層面得到認(rèn)可和推廣，但是，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也需要融資，農(nóng)村房屋的抵押也是比較常見(jiàn)的融資手段，通過(guò)房屋抵押來(lái)緩解資金困難。但是，農(nóng)村房屋抵押必須在遵循相關(guān)規(guī)章制度下操作，從而維護(hù)農(nóng)村集體的根本利益。

（四）建立健全農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律法規(guī)

現(xiàn)行的農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)政策存在重大的隱患，隱性交易造成的經(jīng)濟(jì)糾紛以及社會(huì)矛盾逐漸顯露出來(lái)。為了保障農(nóng)村集體及農(nóng)民個(gè)人的根本利益，國(guó)家和政府必須出臺(tái)相應(yīng)的法律法規(guī)，對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)進(jìn)行規(guī)范，讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)行為在法律的規(guī)定下進(jìn)行規(guī)劃、審批、流轉(zhuǎn)、監(jiān)管，保障各個(gè)環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，有序開(kāi)展。

四、結(jié)語(yǔ)

目前，關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問(wèn)題存在不同的看法，部分人群持完全開(kāi)放的看法，還有持完全禁止的看法，但是根據(jù)我國(guó)農(nóng)村實(shí)際的發(fā)展需要，應(yīng)該進(jìn)行合理的宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，這種方式不僅適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律，還能提高農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的活力?？傊?，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)需要在國(guó)家的有效監(jiān)管下有序地開(kāi)展，不僅惠及農(nóng)民，也對(duì)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義。

（作者單位為東營(yíng)市國(guó)土資源局河口分局）

參考文獻(xiàn)

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