文/王純剛 哈爾濱不動產登記中心經開分分中心 黑龍江哈爾濱 150000

在我國的《物權法》相關規(guī)定中，對于善意取得一系列相關的適用的構成要件，以及相關的法律效果等問題，都做出了比較系統(tǒng)的規(guī)定。這樣來講，善意取得就構成了現(xiàn)代民法維護交易安全的一項特別重要的制度。

1、有關于不動產登記簿權利事項的錯誤的相關內容

不動產登記薄權利事項的錯誤主要包含權利主體錯誤，還有就是權利內容錯誤。權利主體錯誤，主要指的是在不動產登記簿上所記載的不動產物權主體與真實主體不一致，其中的具體內容主要包括著這樣幾方面：第一，把不是權利人的人記載為權利人。這樣的錯誤通常是當事人采取欺詐等違法方式欺騙登記機構或與登記機構工作人員惡意串通所致。第二，遺漏權利人，即將原為共有的不動產登記為一人單獨所有。在我國范圍內，這樣的錯誤行為特別普遍地存在于夫妻共有的不動產的狀況中。這樣的錯誤情況大多是當事人，與登記機構沒有關聯(lián)。

權利內容錯誤，也就是登記簿上所記錄的不動產權利內容、權利所受限制與真實的權利內容、所受限制不一致。例如，A房歸甲所有，甲與乙訂立房屋買賣合同并辦理了預告登記，乙為預告登記權利人。后甲偽造申請材料，欺詐登記機構，將預告登記予以注銷。此時，登記簿上記載的權利限制就與真實情況不一致，屬于權利內容的錯誤。

2、不動產登記簿錯誤的類型

不動產登記簿上記載的事項可以分為三部分：第一，不動產的標示，即不動產的坐落、位置、界址、面積、結構、用途等自然狀況；第二，不動產的權利狀況，即不動產上的所有權、用益物權、擔保物權等權利事項；第三，其他依法應當記載的事項，如預告登記、異議登記、查封登記等。例如，《房屋登記辦法》第24條第1款規(guī)定：房屋登記簿應當記載房屋自然狀況、權利狀況以及其他依法應當?shù)怯浀氖马??！斗课莸怯洸竟芾碓囆修k法》第2條規(guī)定：房屋登記簿是房屋權制作和管理的，用于記載房屋基本狀況、房屋權利狀況以及其他依法應當?shù)怯浭马椀奶囟ú緝浴！锻恋氐怯涋k法》第15條第1款規(guī)定：土地登記簿是土地權利歸屬和內容的根據(jù)。土地登記簿應當載明下列內容：（一）土地權利人的姓名或者名稱、地址；（二）土地的權屬性質、使用權類型、取得時間和使用期限、權利以及內容變化情況；（三）土地的坐落、界址、面積、宗地號、用途和取得價格；（四）地上附著物情況。既然登記簿上記載了這些事項，從理論上說，只要登記簿上記載的事項與真實的情況不符合或不一致，就可以認為登記簿存在錯誤。依據(jù)不同的標準可以對登記簿錯誤進行不同的分類，例如，依據(jù)登記簿錯誤產生的時間不同，可將其分為初始錯誤與嗣后錯誤。

3、不動產善意取得制度的相關內容

對于那些冒名者通過偽造交易文件并成功騙賣他人登記不動產的行為，很多人以交易安全為著力點，或以構成善意取得為由，或以成立表見代理為據(jù)，認定買受人能夠合法取得不動產所有權。

雖然《物權法》沒有采用不動產登記公信力的思路，而是采用不動產善意取得的模式，來保護不動產交易中的第三人，但就登記不動產的善意取得而言，這樣的法理基礎仍然是物權公示與公信原則，其立法目的僅在于保護第三人基于信賴登記而為的交易安全，而非任何情況下的第三人交易安全。所以說，若登記本身正確，促成受讓人做出錯誤判斷并與無權處分人進行交易的，就是登記之外的因素，而不是登記不正確，這種情況與不動產物權公示公信力沒有任何關系，和維護不動產登記公信力進而保護交易安全、提高交易效率就非同一問題。在通常的情況下，一概以保護交易安全為名，適用不動產善意取得，犧牲所有權人的利益，換言之，登記之外的人偽造房產證、身份證等證件處分他人不動產引起的交易風險只能分配給買受人。就是說，市場經濟條件下，任何當事人都必須承擔核實交易相對人的真實身份的注意義務，并當判斷相對人錯誤時承擔相應的交易風險。就登記不動產的交易來說，買受人必須確保交易相對人與權利證書記載的權利人同一，否則應承擔因出讓人與登記權利人不一致而引發(fā)的交易風險。

4、兩者之間的內在聯(lián)系

4.1 不動產登記簿的權利事項錯誤是不動產善意取得制度的適用前提

在我國不動產善意取得的構成要件上，應當舍棄無權處分的要件，改采“從無權利人處取得”的要件。對此要件，善意第三人無須證明，只需主張即可。筆者認為，只有不動產登記簿存在權利事項錯誤時，才可能適用不動產的善意取得。也就是說，登記簿的權利事項錯誤才是適用不動產善意取得的前提條件。

4.2 不動產登記簿的權利事項錯誤是認定善意的基礎

在善意取得中爭論最大也最復雜的問題就是，如何判斷第三人善意。在制定《物權法》時，曾有一些學者力主對不動產登記簿的公信力與動產善意取得區(qū)分規(guī)定，但立法者沒有接受這種意見。

4.3 以不動產登記簿的權利事項錯誤作為不動產善意取得的適用前提，也有利于我國不動產統(tǒng)一登記制度的建立和完善

由于存在信賴不正確的登記簿而善意取得之可能，促使了所有不動產登記的參與人，包括真實權利人、登記機構等，必須更加謹慎，以使登記簿盡可能少地出現(xiàn)不正確，或盡可能合理地去排除登記簿的錯誤。

結語：

在論述不動產登記薄的權力事項錯誤和不動產善意取得兩者相互的關系時，要明確權利事項錯誤才是適用不動產善意取得的前提條件。判斷不動產交易中第三人是否善意時，也應當始終圍繞著不動產登記簿有無權利事項的錯誤而展開，而不應脫離不動產登記簿的記載，明確了不動產登記薄的權利事項錯誤與不動產善意取得兩者的關系，能夠對實際操作提供設施有效的促進作用。

[1]程嘯，尹飛，常鵬翱.《不動產登記暫行條例及其實施細則的理解與適用》，法律出版社2016年版，第82頁.

[2]程嘯.“不動產登記簿錯誤之類型與更正登記”，《法律科學》2011年第4期，第164-174頁.