田利輝 聶艷明

摘要：近年來，我國城市化進程快速推進，房價不斷上漲。房地產(chǎn)泡沫是否受到城市化的影響？本文利用我國46個大中城市的面板數(shù)據(jù)，建立計量模型分析城市化對我國房地產(chǎn)泡沫的影響。研究發(fā)現(xiàn)，實體經(jīng)濟的發(fā)展能夠降低虛擬經(jīng)濟泡沫現(xiàn)象，城市化水平提高對房地產(chǎn)泡沫具有顯著的抑制作用。城市化水平提升促進住房需求增加，推動房價上漲，居民收入亦不斷提高，整體來看，房價收入比下降，房地產(chǎn)泡沫程度逐年減弱。從廣義角度來看，實體經(jīng)濟的發(fā)展可以降低虛擬經(jīng)濟的泡沫。

關(guān)鍵詞：房價;房價收入比;城市化;廣義虛擬經(jīng)濟

中圖分類號：F293.3 文獻標識：A 文章編號：1674-9448（2018）03-0005-08

一、引言

近年來，隨著我國房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展，房價持續(xù)上漲，尤其一線城市房價上漲更為迅猛。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，1998-2015年間全國住宅平均銷售價格從1854元/平方米上漲到6473元/平方米，增長了3.49倍;一線城市以北京為例，2015年住宅平均銷售價格高達2.23萬元/平方米，較1999年增長了4.66倍。面對房價居高不下的現(xiàn)象，多個城市紛紛推出各項限購限貸政策抑制房價急劇上漲。因此，很多人認為我國房地產(chǎn)市場潛存著泡沫破裂的風險。

與此同時，隨著我國實體經(jīng)濟發(fā)展，城市化進程一直在穩(wěn)步推進。1999年我國城鎮(zhèn)人口僅為38892萬人，2015年增加到77116萬人，十余年間城鎮(zhèn)人口增長近一倍，全國城市化率從30.89%提高到56.10%0城市化發(fā)展帶來了大量的新增城市人口，城市住房需求持續(xù)增加，進而帶動房價上漲。陸銘等（2014）發(fā)現(xiàn)發(fā)展中國家普遍存在的高房價現(xiàn)象在一定程度上與城市化進程有關(guān)，城市化水平較低的發(fā)展中國家，房價與人均GDP的比值相對更高;另一方面，大城市因為吸收移民的數(shù)量更多，所以大城市房價上升速度更快[1]。

已有研究發(fā)現(xiàn)城市化水平提高帶動房價上漲[2，3]（Tangri，1968;Kottls，1971;陸銘、歐海軍、陳斌開，2014），但城市化進程深入對房地產(chǎn)泡沫究竟是促進作用還是抑制作用尚不明晰，厘清城市化進程房地產(chǎn)泡沫之間的聯(lián)系，對于判斷房價走勢和經(jīng)濟發(fā)展有重要影響。本文在前人對我國房地產(chǎn)泡沫及其影響因素研究基礎(chǔ)上，著重分析城市化進程對房地產(chǎn)泡沫的影響，檢驗實體經(jīng)濟的發(fā)展能否降低虛擬經(jīng)濟的泡沫現(xiàn)象，探究隨著城市化推進城市人口增多、可支配收入提高對房地產(chǎn)泡沫有怎樣的影響。

本文以下部分安排如下：第二部分是文獻綜述，第三部分是本文的數(shù)據(jù)和模型說明，以及實證研究結(jié)果，第四部分是從實體經(jīng)濟發(fā)展降低虛擬經(jīng)濟泡沫角度進行分析與解讀，最后是簡要結(jié)論與建議。

二、文獻綜述

（一）房地產(chǎn)泡沫

理解房地產(chǎn)泡沫，首先要厘清什么是泡沫。Stiglitz（1990）認為如果一種資產(chǎn)當前的價格高，這是因為投資者預(yù)期未來它的價格會上漲，而這種預(yù)期往往與經(jīng)濟的基本面無關(guān)，這時泡沫就存在了[4]。三木谷良一（1998）指出泡沫經(jīng)濟是資產(chǎn)價格嚴重偏離實體經(jīng)濟出現(xiàn)暴漲，然后暴跌的這一過程[5]。Smith（2006）根據(jù)現(xiàn)金流貼現(xiàn)原理將泡沫定義為某種資產(chǎn)的市場價格高于其未來產(chǎn)生現(xiàn)金流的貼現(xiàn)值[6]。Krainer（2003）則將某種資產(chǎn)的市場價格與其基礎(chǔ)價值的偏離稱之為價格泡沫[7]。姜春海（2005）認為，泡沫是由于非理性上漲預(yù)期和投機引發(fā)的資產(chǎn)價格脫離其基本價值而持續(xù)上漲的一種價格運動現(xiàn)象[8]。田利輝等（2014）則認為短期內(nèi)價格高于基礎(chǔ)價值不能稱之為泡沫，而是正常的價格運動[9]。通過對已有文獻的梳理可以發(fā)現(xiàn)，泡沫是指價值與基礎(chǔ)價值之間長期存在偏離，非理性預(yù)期和投機是其形成的主要因素。

在此基礎(chǔ)上，亦有學者對房地產(chǎn)泡沫含義界定、存在與否進行研究，如韓冬梅等（2008）將房地產(chǎn)價格泡沫定義為，由于對未來價格非理性的上漲預(yù)期導(dǎo)致的投資需求，致使房地產(chǎn)價格相對于經(jīng)濟基礎(chǔ)條件所決定的基礎(chǔ)價值非平穩(wěn)向上的偏移，從而形成虛假繁榮的現(xiàn)象[10]。部分學者對我國房地產(chǎn)泡沫程度進行研究，姜春海（2005）通過對中國房地產(chǎn)的基本價值、泡沫度以及投機泡沫進行了測算，最終發(fā)現(xiàn)我國已經(jīng)存在比較嚴重房地產(chǎn)泡沫。曾五一和李想（2011）對我國房地產(chǎn)市場價格泡沫進行了實證檢驗，研究發(fā)現(xiàn)2003-2009年我國房地產(chǎn)價格存在泡沫[11]。梁云芳和高鐵梅（2007）通過對我國東中西部地區(qū)房地產(chǎn)價格的波動進行研究發(fā)現(xiàn)，東部地區(qū)房地產(chǎn)升值潛力大，投機現(xiàn)象嚴重，而中西部地區(qū)房地產(chǎn)市場活力空間小，不易出現(xiàn)房地產(chǎn)投機和泡沫[12]。田利輝等（2014）認為我國房地產(chǎn)市場存在局部性泡沫，一線城市不存在房地產(chǎn)泡沫，二三線城市存在房地產(chǎn)泡沫。根據(jù)上述文獻梳理，本文假設(shè)我國房地產(chǎn)市場存在泡沫，選取房價收入比指標度量房地產(chǎn)泡沫，并從城市化視角來看房地產(chǎn)泡沫的變化。

（二）城市化與房價

在現(xiàn)有研究中，學者們發(fā)現(xiàn)城市化與房價之間存在一定聯(lián)系。Tangri（1968），Kottis（1971）通過研究發(fā)現(xiàn)，印度城鎮(zhèn)化使大量城鄉(xiāng)人口涌入城市，從而導(dǎo)致城市住房價格上漲。基于邁阿密的移民和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，Saiz（2003）研究發(fā)現(xiàn)移民導(dǎo)致房屋租金和房價上漲[14]。Gonzalez和Ortega（2009）基于西班牙省級移民和房價數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，這些移民的到來促進房價上漲。Chen等（2011）分析城鄉(xiāng)移民和城市化對中國房價的動態(tài)影響，研究發(fā)現(xiàn)內(nèi)陸省份房價上漲壓力較小，而城市化率較高和內(nèi)部移民較多的沿海省份則面臨著較大的房價上漲壓力[15]。Wen和He（2015）采用凱恩斯動態(tài)隨機一般均衡模型對過去10年中國城鎮(zhèn)房價走勢進行分析，研究發(fā)現(xiàn)房價上漲主要受城市化帶來的住房需求驅(qū)動，而不是貨幣以及供給等因素[16]。

國內(nèi)也有部分學者對此進行研究，任木榮和劉波（2011）發(fā)現(xiàn)城市化速度的加快會導(dǎo)致房價的迅速上漲，城市化水平對房價具有正的積極影響。駱永民（2011）發(fā)現(xiàn)城市化和房價之間存在正相關(guān)性，城市化水平提高會促進房價上漲，在經(jīng)濟增長水平較高、人力資本集聚的地區(qū)城市化對房價影響尤為明顯[18]。楊華磊和何凌云（2016）以家庭戶為單位，考察了人口遷移、城鎮(zhèn)化以及住房市場之間的關(guān)系，城鎮(zhèn)新增基礎(chǔ)住房需求與城鎮(zhèn)化速度同步，房價的運動軌跡呈現(xiàn)出類似城鎮(zhèn)化速度變動趨勢[19]。于守華（2013）通過實證研究發(fā)現(xiàn)，從長期角度來看，城鎮(zhèn)化率和工業(yè)化是房價波動的主要原因，城鎮(zhèn)化率的提升，引起房價上漲，但有一定的滯后期[20]。李真雅（2005）認為住房價格因素除了受經(jīng)濟因素影響之外，人口流動、城市化進程、個人預(yù)期和社會環(huán)境等對城市住房價格影響也是顯著的[21]。王春艷和吳老二（2007）通過研究發(fā)現(xiàn)，人口流動導(dǎo)致城市住房需求增加，進而影響城市住房價格[22]目前每年約1800萬農(nóng)村居民流人城市轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用瘢悘┍蠛完愋×粒?013）也認為城鎮(zhèn)化的快速推進，對城市住房影響顯著[23]。陸銘等（2015）基于人口普查微觀數(shù)據(jù)研究國內(nèi)城市間移民對住房價格的影響，發(fā)現(xiàn)外來人口占比更高的城市房價更高，外來人口占比變化更大的城市，房價和房價增長率均更高。白極星等（2016）通過分析人口流動、城市開放對住房價格的影響，發(fā)現(xiàn)人口流動和城市開放對住房價格存在正向影響，人口流動的影響高于城市開放對城市住房價格的影響[24]。

通過以上文獻研究可以發(fā)現(xiàn)，城市化與房價上漲存在聯(lián)系，但目前還無法解釋城市化與房地產(chǎn)泡沫之間的聯(lián)系。房地產(chǎn)泡沫不能簡單地從房價的絕對值進行考量，房價的高低對于個人影響不在于絕對數(shù)值的大小，而是房價相對于個人收人的高低。如果房價絕對數(shù)值較高，但個人收入也較高，那么此時房價相對而言較低，即房價收人比較低;即使房價絕對數(shù)值不高，但相對于個人收入來說房價依然偏高，此時房價收入比則較高。因此，在研究房地產(chǎn)泡沫相關(guān)問題時，不能單從房價人手，而應(yīng)考慮房價相對于收入的高低。本文以我國房地產(chǎn)市場為研究對象，采用房價收人比指標對房地產(chǎn)泡沫化程度進行衡量，運用計量模型，探究在城市化進程推動過程中，城市化水平與房地產(chǎn)泡沫程度之間的聯(lián)系。

三、實證分析

（一）數(shù)據(jù)與變量

本文以2010-2015年我國46個主要大中城市的面板數(shù)據(jù)為樣本，分析我國城市化、貨幣因素與房地產(chǎn)泡沫之間的關(guān)系。被解釋變量為房地產(chǎn)泡沫，本文采用房價收入比指標來衡量房地產(chǎn)泡沫。解釋變量為城市化水平，城市化率為常住城鎮(zhèn)人口/常住總?cè)丝?。控制變量為房地產(chǎn)業(yè)比重、人均可支配收入、總?cè)丝?、貸款基準利率以及廣義貨幣供應(yīng)量，各變量定義和說明如表1所示。

（二）模型設(shè)定

根據(jù)上述分析及已有文獻中對房地產(chǎn)泡沫影響因素的研究，建立計量模型：

上述房價收入比數(shù)據(jù)來自于Wind數(shù)據(jù)庫，直轄市的城鎮(zhèn)人口、總?cè)丝?、房地產(chǎn)增加值、GDP以及人均可支配收入等數(shù)據(jù)來自于《中國統(tǒng)計年鑒》，其他地級市的相關(guān)數(shù)據(jù)來自于各省市統(tǒng)計年鑒。廣義貨幣供應(yīng)量來自于《中國統(tǒng)計年鑒》，貸款基準利率根據(jù)中國人民銀行公布的數(shù)值加權(quán)計算。各變量描述統(tǒng)計結(jié)果如表2所示。

（三）回歸結(jié)果及分析

回歸結(jié)果如表3所示，在回歸（1）中，僅放入城市化率，然后再回歸（2）中加入當?shù)胤康禺a(chǎn)增加值占GDP的比重。在回歸（3）中人們往往更傾向于向收入高的、規(guī)模大的城市流動，因此加入人均可支配收入和總?cè)丝趤砜刂谱》啃枨髮Ψ康禺a(chǎn)泡沫的影響，在回歸（4）中，加入貸款利率和廣義貨幣供應(yīng)量來控制金融層面對房地產(chǎn)泡沫的影響。

從回歸結(jié)果來看，城市化率的系數(shù)顯著為負，說明城市化率高的城市，住房需求也較高，這類城市往往都是規(guī)模較大、收入較高的城市，如北京、上海等一線城市。雖然這些城市的房價較高，但居民收入也較高，房價相對收入來說并不高，房價與住房的基本價值偏離程度并不大，房地產(chǎn)泡沫逐漸減小。我們可以發(fā)現(xiàn)，在控制人均可支配收入和總?cè)丝诤?，城市化率的系?shù)的絕對值減小。

根據(jù)回歸（5）的結(jié)果，在其他條件不變的情況下，城市化率每提高1%，房地產(chǎn)泡沫就會降低0.31%。人均可支配收入的系數(shù)顯著為負，說明在控制其他因素的條件下，人均可支配收入較高的城市，房地產(chǎn)泡沫較小。這也就是說，如果兩個城市的基本特征一致，城市化率也接近，那么人均可支配收入較高的那個城市的房地產(chǎn)泡沫會較小。根據(jù)回歸（5）的結(jié)果，城市的人均可支配收入提高1%，該市的房地產(chǎn)泡沫會降低8.38%。以北京為例，2010-2015年間，城市化率保持在86%左右，人均可支配收入由29072.93元增長至52859.20元，房價收入比也從23.56下降至19.600在控制其他因素的情況下，總?cè)丝诘幕貧w系數(shù)為正，總?cè)丝谠蕉嗟某鞘?，住房需求越大，住房價格更高，房價偏離住房基本價值的程度也越大，因此房地產(chǎn)泡沫較大。

從回歸結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)增加值占GDP比重的回歸系數(shù)一直顯著為正，說明房地產(chǎn)比重對房地產(chǎn)泡沫具有顯著的正效應(yīng)。地方政府不僅在土地供給側(cè)極力抬高地價，還在房產(chǎn)需求側(cè)積極推動房價上漲（劉民權(quán)，孫波，2009）[27]。地方政府一方面為了增加土地出讓收入而提高地價，另一方面通過低價出讓工業(yè)用地進行招商引資，居住用地供給受到工業(yè)用地的擠壓，也導(dǎo)致居住用地價格上漲。因此，地方財政越依賴土地財政，該城市的房價泡沫越大。

根據(jù)回歸結(jié)果，廣義貨幣供應(yīng)量和貸款基準利率的回歸系數(shù)顯著為正，貨幣供應(yīng)量越大，貸款基準利率越高，城市房地產(chǎn)泡沫越大。貨幣供應(yīng)量逐年增長，房地產(chǎn)市場吸收了過剩的流動性，沒有讓我國央行超發(fā)的大量貨幣流人實體經(jīng)濟，從而避免了惡性通貨膨脹[25]（田利輝，2014）。貨幣供應(yīng)量增大，大量的資金涌入房地產(chǎn)市場，推動房地產(chǎn)價格上升，房地產(chǎn)泡沫加劇。

四、實體經(jīng)濟發(fā)展為虛擬經(jīng)濟降溫

房地產(chǎn)不僅具有使用價值，又具有投資價值，因此不能簡單地從生產(chǎn)成本來度量其價值。隨著實體經(jīng)濟發(fā)展，人均GDP和收入不斷增加，房地產(chǎn)的投資屬性凸顯，而房地產(chǎn)作為投資品，容易產(chǎn)生價格泡沫[25]（田利輝，2014）。本文試從實體經(jīng)濟發(fā)展降低虛擬經(jīng)濟泡沫角度進行分析與解讀。

在城市化進程推進過程中，大量人口涌入城市，導(dǎo)致住房需求不斷增加，推動房價上漲，2010年全國住宅平均銷售價格為4725元/平方米，2015年則為6473元/平方米，上漲36.99%。由于房地產(chǎn)不僅具備使用價值，更加具備投資價值，房價不斷上漲愈加凸顯其作為投資產(chǎn)品的金融屬性[26]（田利輝、馬君壯，2015）。出于對未來城市化進程和房價會繼續(xù)上漲的預(yù)期，很多人將住房作為投資品進行投資，位志宇等（2007）指出，我國房地產(chǎn)市場存在羊群行為，羊群行為的存在會導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟基本面無法正常反應(yīng)房價[28]。在我國現(xiàn)有體制下，普通投資者缺乏多樣化的投資渠道，投資資金主要在股市和房市之間流動（孫曉晶、孫濤，2006）[29]。我國股市長期低迷，股市避險資金紛紛流人房市，以房地產(chǎn)為主的虛擬經(jīng)濟吸收了過剩的流動性（田利輝，2014），從而推動了房價上漲和泡沫形成。

我們不能簡單地用房價的高低來判斷房地產(chǎn)市場泡沫化程度的變動，而應(yīng)該結(jié)合收入變化來對房地產(chǎn)泡沫進行度量，因此本文利用房價收入比指標衡量我國房地產(chǎn)市場泡沫化程度。房價收人比反映居民家庭對住房的支付能力，比值越高，居民家庭的支付能力越低，房地產(chǎn)泡沫程度越大。

隨著實體經(jīng)濟發(fā)展，人均GDP和人均可支配收入等得到提高，收入增速高于房價增速，進而降低虛擬經(jīng)濟泡沫現(xiàn)象。如表4所示，20102015年間人均GDP從30876元提高到49992元，增長61.92%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由19109元增長到31195元，提高63.25%。與此同時，我國城市房價收入比均值從2010年的12.27下降到2015年的8.83，西方國家房價收入比一般在4至6之間，由此可以發(fā)現(xiàn)我國房價收入比仍然偏高，但呈現(xiàn)出逐年下降趨勢，說明我國房地產(chǎn)泡沫程度逐步降低。這是由于人均GDP和收入不斷提高，而且人均可支配收入提高的速度高于房價上漲的速度，所以房價收入比逐年減小，房地產(chǎn)泡沫化程度逐漸降低。

五、結(jié)論與建議

近年來，房地產(chǎn)價格不斷上漲，引起了很多泡沫化的討論。本文研究城市化對我國房地產(chǎn)泡沫的影響，通過上述回歸結(jié)果的分析以及與前人分析結(jié)果進行對比，主要有以下三點結(jié)論：

第一，我國房地產(chǎn)市場存在一定的泡沫，但泡沫呈現(xiàn)出逐年減小的趨勢。從近年來房價收入比數(shù)值來看，我國房價收入比遠高于正常值，說明房地產(chǎn)市場存在泡沫，但房價收入比值逐年減小，也反映出房地產(chǎn)泡沫化程度降低。

第二，城市化水平提升能夠顯著地抑制房地產(chǎn)泡沫。實體經(jīng)濟發(fā)展帶動城市化進程、居民收人增加，在城市化推進過程中，大量移民涌入城市，住房需求增大;同時規(guī)模較大、收入較高的城市往往會吸引更多的移民。本文將人口和收入因素納入模型中，發(fā)現(xiàn)總?cè)丝诘脑黾訉Ψ康禺a(chǎn)泡沫形成起到推動作用，而人均可支配收入的提高則起到抑制作用。雖然這些大城市的房價較高，但收人增速高于房價增速，因此房價收入比并不高，房地產(chǎn)泡沫較小。

第三，貨幣供應(yīng)量增加和貸款基準利率提高對房地產(chǎn)泡沫的形成有推動作用。房地產(chǎn)本身具有既具有使用價值又具有投資價值，普通投資者的投資渠道較為單一，加上投機因素和羊群行為，房地產(chǎn)吸收了剩余的流動性，從而促使房價上漲以及房地產(chǎn)泡沫形成。

通過上述城市化對我國房地產(chǎn)泡沫的影響分析，本文提出以下幾點建議：

首先，樹立正確投資觀念，抑制投機行為。房地產(chǎn)泡沫形成與消費者的投機行為有關(guān)，因此，需要在引導(dǎo)消費者樹立正確的投資觀念的同時，引導(dǎo)消費者理性投資。與此同時，采取相應(yīng)的措施，如完善稅收制度，提高二套房交易稅等，將作為投資品的房地產(chǎn)供給轉(zhuǎn)變?yōu)橄M的商品住宅，增加房地產(chǎn)市場的有效供給，抑制房價過快增長。政府應(yīng)監(jiān)督開發(fā)商對保障性住房的投資力度，提高中低檔住宅供應(yīng)量，嚴格控制高檔住宅數(shù)量和對高檔住宅用地的審批，從而抑制房價上漲過快。

其次，加快住房保障進程，完善租賃市場。城市居民總體的住房條件不斷改善、提高，但中低收入居民家庭的購房能力無法跟上房價上漲的速度，針對這一情況，首先，政府應(yīng)監(jiān)督開發(fā)商對保障性住房的投資力度，擴大保障性住房建設(shè)，為城市中低收入家庭提供住房保障，改善住房條件。其次，完善租賃市場，推行租售同權(quán)，鼓勵更多房源進入租賃市場，同時保障租房居民與購房居民在公共服務(wù)方面享有同等待遇。

再次，推進制度改革，放寬投資渠道。改革地方財政制度，解決地方政府的土地財政問題，使地方政府通過正常的財政體系就能夠解決其財政收入問題，避免政府利用土地財政推動房價上漲。此外，現(xiàn)有投資者可以選擇的投資渠道較為單一，可以適當豐富投資渠道、放寬投資范圍，避免過多資金流人股市或者房市，造成房地產(chǎn)市場非理性增長。

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