社會化養(yǎng)老視角下養(yǎng)老地產(chǎn)文獻(xiàn)綜述

劉文成+王曉方+黃章偉+李騰+劉彩

[摘 要] 在人口老齡化程度不斷加深的背景下，通過了解國內(nèi)外特別是京津冀養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)現(xiàn)狀，檢索并總結(jié)歸納社會化養(yǎng)老、養(yǎng)老地產(chǎn)以及京津冀地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)內(nèi)容文獻(xiàn)，從其現(xiàn)狀、發(fā)展必要性及開發(fā)模式進(jìn)行詳細(xì)的文獻(xiàn)綜述，總結(jié)出當(dāng)前我國對養(yǎng)老地產(chǎn)的理論研究與探索實(shí)踐都處于起步階段，項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營模式還不成熟，政府的配套制度還不健全。為此，養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)和日常管理過程中政府應(yīng)注重轉(zhuǎn)變職能使養(yǎng)老公益性與市場化運(yùn)作有機(jī)結(jié)合，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。利用京津冀地區(qū)一體化的有利形勢發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，合理分配資源，提高社會化養(yǎng)老水平。

[關(guān)鍵詞] 社會化養(yǎng)老；養(yǎng)老地產(chǎn)；京津冀地區(qū)

[中圖分類號] F293.3 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] A [文章編號] 1009-6043（2018）02-0050-04

隨著當(dāng)前我國老齡人數(shù)不斷增加，社會老齡化進(jìn)程的不斷加快，居民家庭結(jié)構(gòu)趨向小型化，“四二一”倒金字塔型結(jié)構(gòu)存在較為普遍。因此在繁重贍養(yǎng)責(zé)任壓力下，由社會化養(yǎng)老替代傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老以應(yīng)對老齡化給個人和家庭帶來的巨大風(fēng)險(xiǎn)的需求逐漸變大。社會化養(yǎng)老是在傳統(tǒng)家庭成員養(yǎng)老照料的功能弱化背景下，讓更多的社會資源參與到居民養(yǎng)老服務(wù)中去，提升居民養(yǎng)老質(zhì)量，減輕家庭照護(hù)負(fù)擔(dān)，構(gòu)建完備的養(yǎng)老保障系統(tǒng)。姜睿，蘇舟等（2012）在我國養(yǎng)老地產(chǎn)的內(nèi)在發(fā)展邏輯的研究中指出，人口老齡化與家庭結(jié)構(gòu)縮微化推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)社會化，同時(shí)，養(yǎng)老服務(wù)社會化和城市服務(wù)體系化又促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施集約化，而居民家庭收入水平提高以及富裕人群顯性化又帶來養(yǎng)老服務(wù)需求高端化，以上共同成為催生我國養(yǎng)老地產(chǎn)不斷成長的內(nèi)在動力[1]。林淵（2016）認(rèn)為隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會觀念的轉(zhuǎn)變，老年人的消費(fèi)水平得到提升，同時(shí)對老年服務(wù)生活、醫(yī)療衛(wèi)生和精神生活的需求也都普遍提高，因此養(yǎng)老地產(chǎn)的需求也越來越明顯[2]。養(yǎng)老地產(chǎn)是社會化養(yǎng)老的表現(xiàn)形式與有效載體，適應(yīng)了老齡化社會的發(fā)展趨勢，是破解養(yǎng)老難題的途徑之一，但在我國還處于初步探索階段。通過從養(yǎng)老的社會化視角下結(jié)合各專家對中國養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)研究文獻(xiàn)，對我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展必要性、發(fā)展現(xiàn)狀以及針對京津冀地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展近況進(jìn)行總結(jié)概括，探討適合我國國情的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式并給出相關(guān)的針對性建議。

一、養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的客觀必要性

（一）人口老齡化帶來的養(yǎng)老難題

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)，到2015年底我國65歲以上人口比重已提升至10.5%，同比增長0.4%，人口老齡化程度及趨勢加劇。國內(nèi)學(xué)者通過研究國外養(yǎng)老地產(chǎn)模式的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)提出通過發(fā)展我國養(yǎng)老地產(chǎn)事業(yè)以解決養(yǎng)老難題的可行性。同時(shí)伴隨人口老齡化進(jìn)程的加快，專門為老年人提供消費(fèi)服務(wù)的銀發(fā)經(jīng)濟(jì)蓬勃興起，涉及到家政服務(wù)、適老型生活用品、衛(wèi)生健康服務(wù)及地產(chǎn)等諸多領(lǐng)域。從社會化養(yǎng)老的發(fā)展現(xiàn)狀看，陳寶存（2010）指出我國當(dāng)前機(jī)構(gòu)養(yǎng)老床位數(shù)嚴(yán)重不足，我國養(yǎng)老床位數(shù)只占老年人口的1.6%，這不但低于發(fā)達(dá)國家水平的5%-7%，還低于部分發(fā)展中國家2%-3%的水平[3]。因此看來，我國養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域有著較大的開發(fā)潛力。王振坡、程浩巖（2013）通過研究發(fā)達(dá)國家養(yǎng)老地產(chǎn)模式的內(nèi)在社會動因指出，養(yǎng)老地產(chǎn)是老年群體獨(dú)立居住的生活理念與居住方式的體現(xiàn)，受到經(jīng)濟(jì)條件與文化觀念的制約[4]。在我國“未富先老”的特殊發(fā)展階段下，商業(yè)性養(yǎng)老地產(chǎn)只能先去滿足富裕老年群體的高品質(zhì)養(yǎng)老追求，然后在積累經(jīng)驗(yàn)的過程中慢慢推廣延伸。此外我國居民生活觀念也在經(jīng)歷著轉(zhuǎn)變，獨(dú)居意識也在逐漸被受到接受與認(rèn)可。吳犁（2014）分析指出，隨著生育狀態(tài)和人口結(jié)構(gòu)的變化以及西方生活方式的影響，許多老年人更愿意脫離子女獨(dú)立生活，可以與相同的生活經(jīng)歷及愛好的同輩攜手，盡量避免與子女生活產(chǎn)生沖突[5]，這將會作為推動我國養(yǎng)老地產(chǎn)成長的文化觀念條件之一。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的投資轉(zhuǎn)移

房地產(chǎn)企業(yè)在傳統(tǒng)商品房市場上的投資受到國家嚴(yán)格的管控，高利潤階段已經(jīng)過去，市場細(xì)分是其發(fā)展的重要趨勢，萬科、保利等房企已經(jīng)開始向養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)軍。宋雪姣（2016）分析指出，隨著傳統(tǒng)地產(chǎn)市場利潤被壓縮，創(chuàng)新轉(zhuǎn)型養(yǎng)老地產(chǎn)逐漸風(fēng)行，而國家相關(guān)政策將為養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展提供土地、稅收等方面的支持，這為養(yǎng)老地產(chǎn)的成長壯大提供了可靠的市場與政策環(huán)境。但由于養(yǎng)老地產(chǎn)投資成本高、回報(bào)率低、回報(bào)周期長，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目能夠真正實(shí)現(xiàn)盈利還很困難[6]。羅福周，韓言虎（2012）從代際住房需求發(fā)展趨勢分析指出，隨著人口老齡化高峰期的到來，青年人的購房需求下降，養(yǎng)老地產(chǎn)會成為房企開發(fā)的重要領(lǐng)域。這也是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)新的競爭領(lǐng)域、開辟新的市場空間、尋找新的利潤增長點(diǎn)的重要保障、轉(zhuǎn)型發(fā)展的必由之路[7]。徐云（2011）通過對國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)投資現(xiàn)狀進(jìn)行分析，指出雖然國內(nèi)各保險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)私募基金、地產(chǎn)大亨等國外養(yǎng)老投資運(yùn)營機(jī)構(gòu)都陸續(xù)進(jìn)入國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足老年人口日益增長的需求；并且受多數(shù)老年人消費(fèi)觀更新的影響，其對勞務(wù)商品的消費(fèi)意愿增高，養(yǎng)老地產(chǎn)的長期性經(jīng)營得到部分保障，尤其是北上廣等居民生活水平相對較高的地區(qū)，高收入老年人對高檔養(yǎng)老機(jī)構(gòu)及其他長期性服務(wù)的消費(fèi)意愿不斷增加，所以我國的養(yǎng)老地產(chǎn)市場供給缺口較大[8]。

（三）國家政策傾斜

隨著人口老齡化進(jìn)程速度加快，國家開始對養(yǎng)老這一社會問題高度重視，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也迎來了發(fā)展機(jī)會。由國務(wù)院在2011年頒布的《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》從國家戰(zhàn)略高度合理部署了“十二五”期間的老齡工作安排。中共十八屆三中全會出臺的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》也指出要積極應(yīng)對老齡化的社會問題，并加快建立和完善社會養(yǎng)老服務(wù)體系及養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)[9]。2013年7月起實(shí)施《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)立許可辦法》與《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理辦法》代表國家、政府對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)發(fā)展的大力支持，這充分說明了在發(fā)展我國社會化養(yǎng)老過程中鼓勵養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展的重要性[10]。關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)土地開發(fā)，《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃》中，明確要求各級政府將社會養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)納入城鄉(xiāng)建設(shè)計(jì)劃與地皮利用規(guī)劃當(dāng)中并合理安排，科學(xué)把控，使土地供給得到保障。對于條件符合的，按土地劃撥目錄依法劃撥土地[11]。就財(cái)稅方面，稅務(wù)總局印發(fā)的《關(guān)于非營利組織免稅資格認(rèn)定管理有關(guān)問題的通知》規(guī)定五年為非營利組織免稅優(yōu)惠資格的有效期。財(cái)政部、民政部等聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好政府購買養(yǎng)老服務(wù)工作的通知》指出轉(zhuǎn)變政府職能，凡適合市場化方式提供、社會力量能夠承擔(dān)的目前由財(cái)政支出安排的各類養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目，可由政府購買服務(wù)提供便利有效、價(jià)格合理的服務(wù)。2009年頒布實(shí)施的《城鎮(zhèn)企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)關(guān)系轉(zhuǎn)移接續(xù)暫行辦法》對養(yǎng)老金計(jì)發(fā)主體、養(yǎng)老金待遇計(jì)算以及保險(xiǎn)關(guān)系轉(zhuǎn)接年齡限制等較多方面實(shí)行具體規(guī)定，可以較好地處理京津冀地區(qū)之間企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)關(guān)系轉(zhuǎn)移接續(xù)問題[12]。endprint

二、養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）國內(nèi)外發(fā)展現(xiàn)狀及經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

歐美發(fā)達(dá)國家進(jìn)入老齡化社會的時(shí)間比較早，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展相對成熟，且他們的研究對象主要是融資方式探究、養(yǎng)老模式構(gòu)建、養(yǎng)老住宅規(guī)劃幾方面。在融資方面，張丁予（2016）指出目前歐美CCRC融資途徑眾多，包括債券融資、銀行貸款融資、基金與社會融資等，這些復(fù)合式投資方式得以正常運(yùn)行均受益于歐美較為完善的市場管理制度、成熟化金融壞境[13]。在養(yǎng)老模式方面，吳犁（2014）分析指出國外除了占核心位置的家庭養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老與機(jī)構(gòu)養(yǎng)老以外，還存在著互助式養(yǎng)老、以房養(yǎng)老、候鳥式養(yǎng)老等一些特殊的養(yǎng)老模式，其中房屋逆向抵押貸款模式的使用較為廣泛[5]。在養(yǎng)老住宅設(shè)計(jì)方面，陸秋虹（2012）對美日養(yǎng)老地產(chǎn)成功案例進(jìn)行了總結(jié)。根據(jù)服務(wù)對象的健康狀況及護(hù)理需求的差異，設(shè)計(jì)個性建筑空間，將不同養(yǎng)老住宅產(chǎn)品融入社區(qū)，構(gòu)成能夠?qū)崿F(xiàn)各種類型老年人不同生活需要的生活社區(qū)[14]。

與發(fā)達(dá)國家相比，我國養(yǎng)老地產(chǎn)正處于發(fā)展階段，即使取得了少許成果，但是目前還缺少對養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營的系統(tǒng)研究；實(shí)施過程中，也缺乏成熟的建成項(xiàng)目案例。盧新海（2015）通過對國內(nèi)典型案例分析，認(rèn)為通過多年的運(yùn)作上海親和源、北京太陽城、北京怡?；▓@等養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在我國當(dāng)前水平上比較成功[15]。而王振坡、程浩巖（2013）則認(rèn)為在我國養(yǎng)老地產(chǎn)處于起步階段，仍是以商業(yè)性地產(chǎn)為主，在建項(xiàng)目多、標(biāo)桿性項(xiàng)目少、借養(yǎng)老之名做普通住宅之實(shí)等混亂現(xiàn)象仍然普遍[4]。壟明（2016）結(jié)合國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀指出養(yǎng)老地產(chǎn)正處于開發(fā)高漲階段，各大房地產(chǎn)企業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)等紛紛涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，由于養(yǎng)老地產(chǎn)為初始階段，雖市場巨大，但仍面臨很多現(xiàn)實(shí)的問題，未能形成成熟的開發(fā)模式和與市場相匹配的開發(fā)規(guī)模[16]。姬鵬嬌（2014）同樣認(rèn)為雖然養(yǎng)老地產(chǎn)存在著巨大市場需求潛力，但其在開發(fā)實(shí)施中卻存在著極高風(fēng)險(xiǎn)[17]。羅福周、韓言虎（2013）認(rèn)為雖然地產(chǎn)商、投資商、養(yǎng)老保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)陸續(xù)推出養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，但對養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式、后期運(yùn)營、商業(yè)模式等方面缺乏可實(shí)施性的有益摸索[7]。

（二）京津冀地區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀

京津冀地區(qū)地產(chǎn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在過去幾年發(fā)展也較為迅速，但是國內(nèi)發(fā)展初始階段的大環(huán)境下，京津冀地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展情況并不樂觀，較多的養(yǎng)老地產(chǎn)存在不盈利、甚至虧本經(jīng)營的現(xiàn)象。姬鵬嬌（2014）調(diào)查北京養(yǎng)老地產(chǎn)結(jié)果顯示，作為北京首個養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的寶利，其運(yùn)營已一年之久，入住率未突破50%，仍處于虧損狀態(tài)，且前期投入全部來自于公司普通商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的盈余；北京燕達(dá)國際健康城項(xiàng)目因資金流通回籠緩慢，養(yǎng)護(hù)設(shè)施與服務(wù)落后也進(jìn)入勉強(qiáng)維持階段；北京東方太陽城屬于度假型養(yǎng)老產(chǎn)品，但不只局限于服務(wù)老年人，通過先出售，之后回購部分產(chǎn)權(quán)，資金用于養(yǎng)老費(fèi)用和醫(yī)療護(hù)理費(fèi)。李璟、王梅（2016）通過對京津冀地區(qū)36家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的抽樣調(diào)查，結(jié)果表明存在虧損現(xiàn)象的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)達(dá)到71.6%，其中已連年虧損的占38.2%[18]。李雪研（2012）調(diào)研冀北一些小城市發(fā)現(xiàn)與京津地區(qū)相比有很大的優(yōu)勢，距離京津近，交通便利，生態(tài)環(huán)境好，房價(jià)相對便宜，具備基本的城市基礎(chǔ)設(shè)施[19]。馬艷林（2015）從家庭結(jié)構(gòu)變遷視角下分析指出京津冀地區(qū)家庭結(jié)構(gòu)的變動也會對養(yǎng)老模式產(chǎn)生影響[20]。李璟、韓曉虎（2016）對異地養(yǎng)老意愿情況的調(diào)查結(jié)果發(fā)現(xiàn)京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃對老年人異地養(yǎng)老計(jì)劃具有一定作用力，京津冀養(yǎng)老需求的缺口及其協(xié)同發(fā)展的良好形勢將為其養(yǎng)老地產(chǎn)提供跨越式發(fā)展的機(jī)會[21]。由此可見，京津冀地區(qū)在京津兩地經(jīng)濟(jì)、教育、醫(yī)療、交通等各方面的產(chǎn)業(yè)帶動以及河北地區(qū)優(yōu)勢的土地資源的互助模式下，養(yǎng)老地產(chǎn)將有廣闊的發(fā)展空間。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式

（一）養(yǎng)老地產(chǎn)的融資模式

地產(chǎn)行業(yè)是資金稠密型行業(yè)。資金一直是制約房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要條件，如何有效地選擇融資方式是養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵問題[22]。唐珊珊（2016）從加強(qiáng)政府政策支持的角度提出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過繳納土地出讓金等方式從政府那獲得出讓土地使用權(quán)，然后通過以土地抵押的形式從金融機(jī)構(gòu)獲取貸款，等企業(yè)拿到貸款后，就可以將此資金用于養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)[23]。但銀行等金融機(jī)構(gòu)因養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回報(bào)期長、資金需求量大、回收慢及需要整合的產(chǎn)業(yè)鏈長，所以對養(yǎng)老地產(chǎn)的融資貸款一直很謹(jǐn)慎。面對狹窄的融資渠道，邸達(dá)（2014）認(rèn)為為了實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老金融與資本市場互動，應(yīng)設(shè)立由信托、私募等金融機(jī)構(gòu)構(gòu)成養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金的資金運(yùn)行模式[24]。陳菲（2016）在融資方式方面提出，大量的資本投入是開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的基礎(chǔ)，開發(fā)商除了提高自身的資金運(yùn)行能力外，可尋求與保險(xiǎn)、金融等機(jī)構(gòu)合作，也可以嘗試養(yǎng)老地產(chǎn)信托投資基金、PPP模式等融資模式[25]。姬鵬嬌（2014）總結(jié)國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)的融資模式，包括內(nèi)源融資與外源融資兩種，據(jù)此提出在國外應(yīng)用很廣的房地產(chǎn)信托融資和保險(xiǎn)融資應(yīng)該成為我國養(yǎng)老地產(chǎn)融資發(fā)展方向[13]。吳嬋君（2011）提出可將聯(lián)貸聯(lián)保貸款的融資模式引進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，并認(rèn)為中高檔需求可以引導(dǎo)市場定位的老齡服務(wù)項(xiàng)目嘗試BOT（建設(shè)—經(jīng)營—轉(zhuǎn)讓）融資模式[26]。

（二）養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式

養(yǎng)老地產(chǎn)提供的長期、特色養(yǎng)老服務(wù)是區(qū)別傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營的重要不同之處，這就決定了養(yǎng)老地產(chǎn)不能夠采用簡單的銷售盈利模式，而應(yīng)該更加注重養(yǎng)老服務(wù)的經(jīng)營、延長養(yǎng)老服務(wù)鏈，但養(yǎng)老地產(chǎn)投資回報(bào)期長的特性又會導(dǎo)致資金回籠壓力巨大。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式是國內(nèi)學(xué)者對養(yǎng)老地產(chǎn)著重研究探討的一個方面。李強(qiáng)（2016）通過對當(dāng)前我國養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式的探索實(shí)踐進(jìn)行分類，可分為長期持有、出售、持有與出售結(jié)合三種。其中，長期持有模式可以再劃分為會員制和租賃制，其特點(diǎn)是有利于完善后期的運(yùn)營管理，但需要專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的運(yùn)營管理、投資成本大且回報(bào)期長；出售模式可以很快實(shí)現(xiàn)資金回籠，但容易放棄養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈上衍生服務(wù)，難以控制入住群體年齡結(jié)構(gòu)；持有加銷售模式介于前兩者之間[27]。張丁予（2016）認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)從理論上講最適宜長期經(jīng)營模式，但考慮到我國發(fā)展現(xiàn)狀還很難實(shí)現(xiàn)，應(yīng)該創(chuàng)新探索租售方式。可以探索住房逆向抵押貸款，專業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過評估房產(chǎn)價(jià)值、老年人壽命等信息進(jìn)行核算，再將房產(chǎn)的價(jià)值分?jǐn)傊晾夏耆祟A(yù)期壽命年限內(nèi)，類似于老年人已提前預(yù)支銷售款[9]。歐美發(fā)達(dá)國家對養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式的探索實(shí)踐較早，為我們提供了一定參考經(jīng)驗(yàn)。顏培（2013）指出美國的養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域有部分保險(xiǎn)公司參與，由保險(xiǎn)公司買斷養(yǎng)老地產(chǎn)的居住權(quán)、并采取酒店管理方式，達(dá)到收取管理費(fèi)用的收益模式以實(shí)現(xiàn)資金正常流動，同時(shí)可以為公司吸取部分潛在高端客戶[28]。endprint

（三）養(yǎng)老地產(chǎn)的管理模式

在與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)密切聯(lián)系的養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營過程中僅靠地產(chǎn)開發(fā)商很難為入住老年人供應(yīng)完善的養(yǎng)老服務(wù)及設(shè)施。王振坡（2013）認(rèn)為地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)與其他相關(guān)業(yè)態(tài)進(jìn)行跨行業(yè)深入互助合作，以此推動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈整合，用規(guī)?；?jīng)營方式達(dá)到降低投資成本、提升養(yǎng)老地產(chǎn)質(zhì)量的目標(biāo)，也能放低行業(yè)準(zhǔn)入門檻。孫秀娟（2011）總結(jié)出由開發(fā)商直接負(fù)責(zé)經(jīng)營的開發(fā)商管理模式、由開發(fā)商與相關(guān)專業(yè)化機(jī)構(gòu)合作的戰(zhàn)略聯(lián)盟管理模式、由專業(yè)管理公司提供高質(zhì)量養(yǎng)老管理服務(wù)模式的三種養(yǎng)老地產(chǎn)管理模式。陳菲（2016）從現(xiàn)代化管理的角度提出，一是以人為本，從入住老人的實(shí)際需求出發(fā)，尋求專業(yè)管理機(jī)構(gòu)提供養(yǎng)老服務(wù)；二是，開發(fā)商應(yīng)以養(yǎng)老地產(chǎn)為載體，做好“大數(shù)據(jù)”和云平臺的建設(shè)，從而密切與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聯(lián)系，推進(jìn)社會資源整合，促進(jìn)智能化養(yǎng)老服務(wù)，推動養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目高質(zhì)高速運(yùn)轉(zhuǎn)。

（四）京津冀地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式

京津冀地區(qū)仍未有養(yǎng)老地產(chǎn)的具體開發(fā)模式，目前多半房地產(chǎn)企業(yè)仍然沿用美國、英國等發(fā)達(dá)國家的已有模式。衛(wèi)潔（2015）結(jié)合京津冀區(qū)域老年人住區(qū)環(huán)境現(xiàn)狀指出，大部分住區(qū)在做景觀設(shè)計(jì)定位時(shí)，通常以模仿國外比較成熟的案例為主，在解決我國城市養(yǎng)老環(huán)境問題上并沒有起到立竿見影的效果[29]。閆麗穎（2016）提出秦皇島對養(yǎng)老地產(chǎn)跨行業(yè)聯(lián)盟開發(fā)模式的建構(gòu)，要結(jié)合跨行業(yè)策略聯(lián)盟思想，探究以“融資主體-建設(shè)機(jī)構(gòu)-運(yùn)營機(jī)構(gòu)”為主體的開發(fā)模式，在其開發(fā)過程中，三者飾演不同角色[30]。李璟、王梅（2016）提出未來京津冀地區(qū)“以房養(yǎng)老”盈利模式、“醫(yī)療養(yǎng)老”盈利模式、“投資養(yǎng)老”盈利模式3種新型養(yǎng)老模式[14]。馬艷林（2015）結(jié)合京津冀三地的老年人口近況和養(yǎng)老需求情況，認(rèn)為家庭結(jié)構(gòu)的改變引起養(yǎng)老模式逐步劃分成自我養(yǎng)老、家庭養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老3種養(yǎng)老模式，并提出“居家+社區(qū)+機(jī)構(gòu)”的養(yǎng)老新模式[16]。

四、建議

養(yǎng)老地產(chǎn)在我國處于探索階段，很多方面需要不斷完善。馮臻（2014）指出，發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)首先需要明確養(yǎng)老地產(chǎn)是“為老齡人口提供住所及全面養(yǎng)老服務(wù)的綜合平臺”的合理定位。在養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)及日常管理方面要注意公益性與市場化運(yùn)作有機(jī)結(jié)合，社會各階層對養(yǎng)老文化的認(rèn)同和宣揚(yáng)對整個養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的出現(xiàn)和成長起著至關(guān)重要的作用[31]。從養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)設(shè)計(jì)角度提出建議，在選址方面要注意便利的交通、適宜的居住環(huán)境及完善的周邊配套設(shè)施，龔明也提出在設(shè)計(jì)時(shí)要注重?zé)o障礙設(shè)計(jì)，色彩應(yīng)該利于辨識、穩(wěn)重和諧，還要有合理的建筑布局與豐富的公共活動空間[12]。從政府責(zé)任與政策支持角度，政府要制定政策鼓勵社會資本參與到養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展中，放寬條件限制，同時(shí)又要加強(qiáng)對養(yǎng)老地產(chǎn)的監(jiān)管工作。孫秀娟（2011）提出政府要建立健全養(yǎng)老地產(chǎn)的準(zhǔn)入機(jī)制、制定鼓勵養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的金融、土地及稅收方面的優(yōu)惠政策、構(gòu)建有利于養(yǎng)老地產(chǎn)健康運(yùn)行的監(jiān)督約束機(jī)制。從完善法律制度角度分析，需要盡快制定與修改涉及養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)性政策，宋敏（2016）提出對土地法規(guī)、金融政策、財(cái)政稅收政策、標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)與監(jiān)管等方面制定與完善法律規(guī)定[32]。從地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)避養(yǎng)老地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)角度，開發(fā)商應(yīng)在項(xiàng)目開展前對政策傾向、項(xiàng)目策劃、投資運(yùn)營模式等方面進(jìn)行充分的準(zhǔn)備。楊茂盛（2016）認(rèn)為地產(chǎn)商在項(xiàng)目開始前需要充分調(diào)研、多樣化設(shè)計(jì)、爭取政府優(yōu)惠政策；項(xiàng)目開發(fā)中要創(chuàng)新融資方式、注重區(qū)位環(huán)境、按期保質(zhì)保量完工；項(xiàng)目運(yùn)行管理上要注重宣傳推廣、合理選擇運(yùn)營模式、提升管理服務(wù)質(zhì)量[33]。

京津冀地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)尚有巨大的發(fā)展空間，并具有獨(dú)特的發(fā)展優(yōu)勢，但仍有需要完善的地方。養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的前提，這不僅要轉(zhuǎn)變政府觀念，完善整體規(guī)劃，還要轉(zhuǎn)變民眾養(yǎng)老觀念，讓老年人養(yǎng)老觀念從“被動養(yǎng)老”轉(zhuǎn)化為“主動養(yǎng)老”。政府對養(yǎng)老地產(chǎn)的支持是其不斷發(fā)展的基石，劉莉（2014）認(rèn)為京津冀三地除了相互協(xié)調(diào)，實(shí)施統(tǒng)一的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃還需創(chuàng)設(shè)京津冀地區(qū)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)投資引導(dǎo)基金[34]。而解決異地醫(yī)保問題是京津冀養(yǎng)老地產(chǎn)的核心，推動京津冀一體化，落實(shí)并完備京津冀醫(yī)保異地就醫(yī)政策是目前社會化養(yǎng)老必須面對的一大重要任務(wù)。養(yǎng)老住區(qū)景觀設(shè)計(jì)是養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)在要求。當(dāng)前隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，養(yǎng)老越來越注重生活質(zhì)量，因此京津冀住區(qū)要有適老性活動場地劃分，老年人住區(qū)景觀要遵從適老性整體設(shè)計(jì)理念與設(shè)計(jì)原則。此外，張蕾蕾（2015）認(rèn)為為了提高養(yǎng)老服務(wù)業(yè)整體水平和質(zhì)量，需要加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)建設(shè)，強(qiáng)化養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的醫(yī)養(yǎng)結(jié)合程度，探究養(yǎng)老服務(wù)社會化發(fā)展的新途徑與新模式；建立并實(shí)施發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)強(qiáng)制責(zé)任保險(xiǎn)機(jī)制，提高養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的整體服務(wù)水平[35]。

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