關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)問題的探索與研究

支紅娟

摘要：在社會(huì)快速發(fā)展和改革不斷深化的形勢下，個(gè)人住房貸款已經(jīng)成為銀行信貸業(yè)務(wù)中的重中之重。個(gè)人住房貸款在提高居民居住條件、拉動(dòng)內(nèi)需、加快經(jīng)濟(jì)增長等方面上都具有至關(guān)重要的影響。同時(shí)，美國次貸危機(jī)又給全世界各國經(jīng)濟(jì)帶來了一定的影響，而房地產(chǎn)抵押款便是導(dǎo)致該風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的源頭，因此頗受重視。文章將從在我國住房抵押貸款中所出現(xiàn)的問題與風(fēng)險(xiǎn)入手，提出行之有效的防范對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)抵押貸款；風(fēng)險(xiǎn)；防范對(duì)策

一、在我國房地產(chǎn)抵押貸款中所出現(xiàn)的問題與風(fēng)險(xiǎn)

（一）個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)

信用風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)抵押貸款中最基本最直接的風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)一般有以下幾種形式：1.理性違約。理性違約是指借款人從財(cái)務(wù)的角度出發(fā)，當(dāng)發(fā)現(xiàn)抵押物的重置成本小于其貸款的剩余本金時(shí)，放棄原來的抵押物購買新房比繼續(xù)供款保留原抵押物更“合算”，從而終止履行貸款合同還款計(jì)劃的違約行為。當(dāng)房價(jià)迅速下跌或利率上升幅度較大，繼續(xù)還款的成本大于放棄還款的收益，借款人會(huì)理性違約。2.被迫違約。被迫違約是指借款人在購買房產(chǎn)后，由于工作、收入、健康、家庭等因素的變化，導(dǎo)致實(shí)際支付能力下降，無法繼續(xù)正常還本付息而產(chǎn)生的違約行為。3.惡意騙貸。是一種欺騙行為，借購房之名套取金融機(jī)構(gòu)貸款的行為。其主要特征是實(shí)際借款人將套取的住房貸款資金用于風(fēng)險(xiǎn)更高的投資，如挪用到房地產(chǎn)開發(fā)，或者進(jìn)入資本市場。所以，如果無法對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行精確、有效的預(yù)測，那么也就不能對(duì)其穩(wěn)定性進(jìn)行有效的控制，進(jìn)而極易導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。

（二）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

如果在資金存入時(shí)間較短的情況下，卻將資金長時(shí)間的貸出，那么很可能會(huì)導(dǎo)致流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。因?yàn)閺奈覈F(xiàn)階段來看，住房貸款資源絕大部分是來自公積金與儲(chǔ)蓄存儲(chǔ)兩方面，所以住房貸款資金的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)也通常表現(xiàn)這兩個(gè)方面上。而這兩個(gè)方面的具體表現(xiàn)在：一是銀行所擁有的資產(chǎn)債權(quán)在變現(xiàn)方面上的難度較大，造成其無法很好的抓住金融市場投資的機(jī)遇，進(jìn)而使得機(jī)會(huì)成本大大提高。二是我國的住房貸款資金基本上都來自居民存款，存款時(shí)間不長，通常情況下均不會(huì)多于五年，然而房貸的抵押期限也往往在二三十年左右。由此可以看出，在這種收支失衡的情況下，使得資產(chǎn)的流動(dòng)性大大下降，兌付能力有所減弱，進(jìn)而提高了流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能。

（三）抵押物風(fēng)險(xiǎn)的存在

有關(guān)抵押物方面產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的原因一般是因?yàn)榇嬖谔摷俚盅何锘蚴堑盅何锊灰?guī)范管理所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，從而使得抵押物自身的價(jià)值出現(xiàn)降低的可能。因此在抵押物方面上，可以聘請(qǐng)專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)來對(duì)抵押物做出合理的評(píng)估，在貸款審批通過之前一定要嚴(yán)格的審查抵押物，保障抵押物具有實(shí)際的價(jià)值，避免出現(xiàn)評(píng)價(jià)不真實(shí)的情況發(fā)生。此外，還要強(qiáng)化同保險(xiǎn)公司之間的合作，例如，辦理按揭住房財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，存在有抵押物發(fā)生問題的情況時(shí)，能夠讓保險(xiǎn)公司給出一部分的賠償?shù)?，以此來減少來自抵押物價(jià)值降低所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）對(duì)于政策性問題的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)

對(duì)于政策性問題的風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在三個(gè)方面上：第一，因?yàn)楝F(xiàn)階段的房地產(chǎn)抵押貸款大部分都注重于金融機(jī)構(gòu)的貸款，因此便大大增加了金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。第二，由于現(xiàn)在人們?cè)谧》糠矫嫔纤M(fèi)的金額是占據(jù)了個(gè)人收入的極大部分，其強(qiáng)制性較為突出，剛性需求較大，投資金額相對(duì)來說也很高，因此住房消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)在短期內(nèi)無疑是無法完成的，需要經(jīng)歷一個(gè)較為漫長的進(jìn)程。同時(shí)還由于房價(jià)太高，某些商品房銷量較低，供需無法達(dá)到平衡，因此將極易被誤解為人們對(duì)于住房的需求不高，進(jìn)而會(huì)采用擴(kuò)張性的金融政策來提高大眾對(duì)于住房的需求?；谝陨线@些情況，將可能為企業(yè)帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)。第三，因?yàn)椴荒茏龅綔?zhǔn)確的預(yù)測政策上所發(fā)生的變化，進(jìn)而會(huì)給企業(yè)帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。

二、對(duì)于房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

（一）金融機(jī)構(gòu)方面來看

1.完善資信評(píng)估。個(gè)人住房貸款資信評(píng)估指的是基于借款人的信用等方面的信息來剖析出借款人的信用情況，進(jìn)而對(duì)該借款人的還款能力進(jìn)行評(píng)估。所以，就現(xiàn)階段我國的商業(yè)銀行來說，應(yīng)該構(gòu)建好一個(gè)較為完善統(tǒng)一的信用評(píng)價(jià)系統(tǒng)，針對(duì)貸款人在有關(guān)信用、經(jīng)濟(jì)能力等各個(gè)方面進(jìn)行深入的剖析，利用多種途徑來全面地掌握借款人各方面的實(shí)力，以此來達(dá)到減少還款違約風(fēng)險(xiǎn)的目的。

2.通過證券形式來發(fā)展房地產(chǎn)抵押貸款。房地產(chǎn)抵押貸款的證券化能夠提高資金的流動(dòng)性，同時(shí)也在一定程度上減少了在抵押貸款上面的風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)階段，我國所采取的是信貸資產(chǎn)證券化方式中的一種，即住房貸款信貸資產(chǎn)證券化。采取該方式的原因有三點(diǎn)，一是能夠極大的提高銀行資產(chǎn)的流通，簡單來說就是銀行長期貸款能夠順暢流通，在短期存入長期貸出過程中所出現(xiàn)的問題都能夠很好的處理。二是可以促進(jìn)金融產(chǎn)品和金融業(yè)的發(fā)展。把以前的由銀行單獨(dú)來進(jìn)行存儲(chǔ)放貸等活動(dòng)的模式，變?yōu)榱爽F(xiàn)在多家均可以進(jìn)行這幾種活動(dòng)的金融機(jī)構(gòu)和投資人參加的項(xiàng)目，而這就是抵押貸款證券化。三是該方式能夠把金融行業(yè)進(jìn)行具體的分工細(xì)化，同時(shí)還可以減少銀行的風(fēng)險(xiǎn)，提高經(jīng)濟(jì)收益。此外，對(duì)于非銀行金融機(jī)構(gòu)之間的合作也將更加協(xié)調(diào)，相互間的分歧也會(huì)慢慢消除。

3.適當(dāng)調(diào)整放貸比重。金融機(jī)構(gòu)可以通過注重加強(qiáng)對(duì)國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面的政策內(nèi)容的了解，針對(duì)不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況制定不同的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于部分房價(jià)較為昂貴的地區(qū)則可以通過恰當(dāng)減少放貸比重，對(duì)貸款要求適當(dāng)提升的手段，來達(dá)到使企業(yè)能夠穩(wěn)健發(fā)展的目的。

（二）政府方面來看

1.政府需要持續(xù)不斷的建立健全社會(huì)信用體系與個(gè)人信用制度?，F(xiàn)階段，我國已經(jīng)構(gòu)建好集中信用信息數(shù)據(jù)庫，至2010年底為止，我國已經(jīng)收集了大量的有關(guān)企業(yè)與個(gè)人特征信息，其中有大約一千七百萬戶企業(yè)及七億七千萬以上自然人的信用檔案文件。然而，目前我國的個(gè)人信息體系的發(fā)展還不夠成熟，仍處于發(fā)展初期，其完善工作還需要持續(xù)加強(qiáng)。

2.構(gòu)建健全的個(gè)人住房保障制度和房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保。將擔(dān)保機(jī)制與市場化的商業(yè)保險(xiǎn)機(jī)制有機(jī)結(jié)合，形成住宅金融領(lǐng)域中的政府擔(dān)保與私營保險(xiǎn)相互補(bǔ)充的保險(xiǎn)機(jī)制。商業(yè)保險(xiǎn)公司的參與有利于其開拓市場，進(jìn)行保險(xiǎn)創(chuàng)新，也有利于保險(xiǎn)業(yè)形成公平、有序的競爭局面。認(rèn)真研究政府介入住房金融擔(dān)保的方式、范圍、對(duì)象、條件等，通過實(shí)行再擔(dān)?；驁F(tuán)體型個(gè)人房地產(chǎn)抵押貸款再保險(xiǎn)，讓更多有實(shí)力的金融機(jī)構(gòu)來分解房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)，最大限度的分散隱藏著的風(fēng)險(xiǎn)。既可有效發(fā)揮市場機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保保險(xiǎn)的基礎(chǔ)性作用，又能發(fā)揮政府調(diào)節(jié)和引導(dǎo)對(duì)市場發(fā)展的帶動(dòng)作用和對(duì)市場失靈的彌補(bǔ)功能。擔(dān)保機(jī)制的引入，不僅活躍了個(gè)人住房貸款市場，促進(jìn)了住房消費(fèi)，也降低了金融機(jī)構(gòu)貸款風(fēng)險(xiǎn)。顯然，建立、健全和完善金融風(fēng)險(xiǎn)防范擔(dān)保機(jī)制有助于個(gè)人住房信貸規(guī)范健康發(fā)展。隨著住房貸款業(yè)務(wù)的迅速發(fā)展，應(yīng)鼓勵(lì)商業(yè)性保險(xiǎn)公司積極參與，從而形成以政府保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)為主體，多家商業(yè)性保險(xiǎn)公司并存的較為完善的住房保險(xiǎn)體系。

3.個(gè)人房地產(chǎn)抵押貸款證券化。個(gè)人住房貸款證券化已經(jīng)成為避免信貸風(fēng)險(xiǎn)的有效措施，同時(shí)還能夠起到平衡住房信貸資金的作用。但因?yàn)楝F(xiàn)階段我國自身發(fā)展?fàn)顩r的原因，我國還無法普遍的運(yùn)用房地產(chǎn)抵押貸款證券化。假如個(gè)人房地產(chǎn)抵押貸款證券化要在國內(nèi)普遍實(shí)行，那么就需要先從諸如北京、上海、廣州等市場已經(jīng)發(fā)展比較成熟的地域入手，通過不斷地實(shí)踐來積累經(jīng)驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問題所在，持續(xù)地健全制度，并在合適的時(shí)機(jī)將其在其它地域上推廣。

4.健全社會(huì)保障制度。在個(gè)人房地產(chǎn)抵押貸款層面上，需要持續(xù)不斷的對(duì)房地產(chǎn)抵押、預(yù)售等環(huán)節(jié)的法律法規(guī)進(jìn)行修改和健全。同時(shí)，還要制定和完善有關(guān)社會(huì)保障等方面的規(guī)章制度。如此才可以盡可能的降低甚至是避免抵押住房所出現(xiàn)的權(quán)利漏洞，進(jìn)而達(dá)到確保抵押權(quán)人合法處分抵押住房的權(quán)利能夠發(fā)揮其應(yīng)有的效用。

三、結(jié)語

隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也隨之得到了較大的發(fā)展。在此形勢下，個(gè)人房地產(chǎn)抵押貸款也在日趨增加，違約風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)出上升的趨勢。個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)也因此成為金融機(jī)構(gòu)當(dāng)前情況下所面臨的較為嚴(yán)峻的問題。所以，要想我國經(jīng)濟(jì)能夠穩(wěn)健發(fā)展，金融機(jī)構(gòu)能夠持續(xù)地經(jīng)營發(fā)展，那么就需要政府和企業(yè)共同努力，盡最大程度的減少和防范違約風(fēng)險(xiǎn)。

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（作者單位：北京市住房貸款擔(dān)保中心）endprint