試析房地產(chǎn)會(huì)計(jì)成本核算與管控

萬(wàn)曉剛

【摘 要】針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策的不斷出臺(tái)與變化，使房地產(chǎn)行業(yè)面臨不確定因素增加，加大了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)、獲得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，在成本支出上必須注重會(huì)計(jì)成本核算，對(duì)成本實(shí)施動(dòng)態(tài)化管控。本文分析了房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)成本核算與管控過(guò)程中普遍存在的問(wèn)題，并在此基礎(chǔ)上針對(duì)性的提出應(yīng)對(duì)措施，以期為房地產(chǎn)提高成本核算與管控水平、提高經(jīng)營(yíng)績(jī)效發(fā)揮借鑒作用。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；成本核算與管控；動(dòng)態(tài)管理

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與管控在企業(yè)發(fā)展中的重要作用

近年來(lái)，由于國(guó)家層面提倡各地政府針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)因城施策，各地方政府層面限購(gòu)、限售、限價(jià)、限貸、租賃住房的推出等調(diào)控政策變化，使房地產(chǎn)行業(yè)面臨項(xiàng)目銷售周期拉長(zhǎng)、投資不確定因素增加、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加大，項(xiàng)目資本金占用延長(zhǎng)，嚴(yán)重考驗(yàn)企業(yè)資金實(shí)力。在未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)、獲得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，在成本支出上必須注重會(huì)計(jì)成本核算，嚴(yán)格管控成本，地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理人員更要由核算型財(cái)務(wù)向管理型財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)變。

1.加強(qiáng)企業(yè)成本核算與管控助力企業(yè)增加經(jīng)濟(jì)效益

房地產(chǎn)行業(yè)屬于典型的資金密集型行業(yè)，在實(shí)際開發(fā)過(guò)程中需要投入大量資金，不僅如此，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期、銷售回款周期比較長(zhǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)承受的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)比較高。因此，需要在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中加強(qiáng)成本控制力度，反映在企業(yè)財(cái)務(wù)管理角度就要強(qiáng)化財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的成本核算與成本管控，落實(shí)好會(huì)計(jì)的核算與管理監(jiān)督職能，保障企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。

2.加強(qiáng)企業(yè)成本核算與管控助力企業(yè)實(shí)現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略

房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)制度等相關(guān)規(guī)定及地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際情況，設(shè)計(jì)科學(xué)、合理的會(huì)計(jì)成本核算體系，能形成企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)歷史成本庫(kù)，能建立起企業(yè)自身詳盡的成本信息資料，能為公司后續(xù)項(xiàng)目投資決策提供詳細(xì)的、可借鑒的成本信息，助力企業(yè)投資決策。項(xiàng)目進(jìn)入開發(fā)建設(shè)不同階段，歷史成本庫(kù)在企業(yè)進(jìn)行成本管控過(guò)程中能提供可供參照成本信息，更好的幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)成本管控。所以房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員在工作中要強(qiáng)化企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算與管控，建立并認(rèn)真落實(shí)好會(huì)計(jì)成本核算與管控體系，對(duì)于實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略有重要意義。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算與管控中遇到的主要問(wèn)題

1.會(huì)計(jì)成本核算歸集對(duì)象不確定

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員只有先確定成本歸集對(duì)象，才能保證會(huì)計(jì)成本核算順利進(jìn)行。在房企實(shí)際工作中，核算對(duì)象的確定通常比較復(fù)雜，例如地產(chǎn)項(xiàng)目一般為土地整片開發(fā)、工程分期進(jìn)行施工，戶型或產(chǎn)品涉及種類多，還會(huì)存在邊拆遷、邊設(shè)計(jì)、邊施工的“三邊”乃至“四邊”、“五邊”工程等等。會(huì)計(jì)成本核算工作在項(xiàng)目分期、產(chǎn)品成本歸集上往往會(huì)存在劃分不是過(guò)細(xì)就是過(guò)粗，同時(shí)財(cái)務(wù)核算人員還存在一定的主觀隨意的行為。如果核算對(duì)象劃分過(guò)細(xì)，會(huì)計(jì)成本核算方面工作量會(huì)大幅增加；如果核算對(duì)象劃分過(guò)粗，則會(huì)造成會(huì)計(jì)核算成本與工程等業(yè)務(wù)部門成本口徑不統(tǒng)一，實(shí)際成本很難在會(huì)計(jì)核算中反映，不利于企業(yè)成本管控，不利于會(huì)計(jì)監(jiān)督，也不利于公司后期項(xiàng)目歷史成本庫(kù)中相關(guān)成本信息的形成，也就更加不能為公司以后項(xiàng)目決策提供可借鑒成本信息。

2.會(huì)計(jì)成本費(fèi)用歸集與分配不規(guī)范

房企在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的建安費(fèi)用的歸集路徑非常清晰，可直接計(jì)入相應(yīng)歸集對(duì)象的開發(fā)成本。但涉及到的土地費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)等方面，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則方面沒(méi)有準(zhǔn)確界定或存在分配方法。因?yàn)轫?xiàng)目情況不一、掌握尺度不一、分配基數(shù)不準(zhǔn)確、不同分配方法多次轉(zhuǎn)換等原因，會(huì)產(chǎn)生成本費(fèi)用歸集、分配不規(guī)范，隨意性強(qiáng)的現(xiàn)象，最后導(dǎo)致會(huì)計(jì)成本核算數(shù)據(jù)失真，成本管控工作失效。

3.會(huì)計(jì)成本核算與企業(yè)成本管控脫節(jié)

因企業(yè)未進(jìn)行信息化管理或未建立相關(guān)管理制度等原因在進(jìn)行會(huì)計(jì)成本核算明細(xì)科目設(shè)置時(shí)存在與集團(tuán)內(nèi)其他項(xiàng)目成本核算體系間缺乏橫向聯(lián)系，導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算數(shù)據(jù)無(wú)法進(jìn)行集團(tuán)內(nèi)部橫向比較，成本管控工作無(wú)法有效開展；在核算項(xiàng)目設(shè)置時(shí)與項(xiàng)目工程等相關(guān)部門缺乏縱向聯(lián)系，導(dǎo)致項(xiàng)目?jī)?nèi)會(huì)計(jì)成本核算口徑與成本費(fèi)用支出部門不一致，會(huì)計(jì)成本核算數(shù)據(jù)不統(tǒng)一，不便于成本管控工作開展。

4.缺乏全面成本管理意識(shí)

目前，大多數(shù)房企的財(cái)務(wù)管理停留在重視會(huì)計(jì)成本核算，重視會(huì)計(jì)成本核算結(jié)果的事后報(bào)告、事后分析，過(guò)分突出會(huì)計(jì)的核算職能，忽視會(huì)計(jì)的管理監(jiān)督職能，沒(méi)有形成核算型會(huì)計(jì)向管理型會(huì)計(jì)發(fā)展的意識(shí)，輕視了財(cái)務(wù)工作在成本控制中的全過(guò)程管控及重要作用，不利于企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與管控的建議

1.會(huì)計(jì)成本核算對(duì)象要明確

地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會(huì)計(jì)成本核算工作時(shí)，必須以單獨(dú)開發(fā)工程或獨(dú)立編制設(shè)計(jì)預(yù)算工程進(jìn)行成本核算；成本核算時(shí)需要充分考慮項(xiàng)目工程的規(guī)劃、用途、業(yè)態(tài)、結(jié)構(gòu)、施工隊(duì)伍、開工及完工日期等因素，客觀合理的歸集并核算。例如開發(fā)項(xiàng)目中產(chǎn)品業(yè)態(tài)包括寫字樓、商業(yè)樓、別墅、高層住宅等設(shè)計(jì)，在確定會(huì)計(jì)核算對(duì)象時(shí)，要考慮到他們?cè)O(shè)計(jì)條件、產(chǎn)品類型等方面存在較大區(qū)別，所以建筑成本區(qū)別同樣會(huì)存在比較大的區(qū)別，核算時(shí)就必須單獨(dú)確定核算對(duì)象，并歸集相關(guān)成本、費(fèi)用，不能按建筑面積平攤成本。

2.會(huì)計(jì)成本歸集對(duì)象要準(zhǔn)確

由于地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目普遍存在工程性質(zhì)復(fù)雜、受益對(duì)象多等特殊的情況，相關(guān)成本、費(fèi)用不能簡(jiǎn)單的歸集到某個(gè)成本核算對(duì)象之中。因此，在會(huì)計(jì)核算工作中就必須運(yùn)用合同的分配方法將相關(guān)成本費(fèi)用合理的進(jìn)行分配。例如公共配套設(shè)施費(fèi)用，因其成本受益對(duì)象為地產(chǎn)開發(fā)的整體項(xiàng)目，所以在進(jìn)行相關(guān)成本費(fèi)用歸集時(shí)，按項(xiàng)目整體建筑面積為基數(shù)分配成本，以各個(gè)產(chǎn)品類型具體建筑面積歸集成本；涉及到土地成本則需按項(xiàng)目各具體歸集對(duì)象實(shí)際占用土地面積為分配基數(shù)分配土地成本，再按歸集對(duì)象建筑面積計(jì)算單位樓面土地成本。

3.由注重會(huì)計(jì)成本核算向會(huì)計(jì)成本管控轉(zhuǎn)變

（1）提高會(huì)計(jì)成本核算精度

地產(chǎn)企業(yè)在建立會(huì)計(jì)成本核算體系，設(shè)置會(huì)計(jì)核算相關(guān)科目時(shí)，必須結(jié)合現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定、企業(yè)內(nèi)部相關(guān)成本管控制度及開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際情況等因素，按照既方便于會(huì)計(jì)成本核算工作、又方便于企業(yè)成本管控；既符合財(cái)務(wù)規(guī)則、又方便于土地增值稅清算的原則，設(shè)置企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算體系。同時(shí)還需注意“四個(gè)統(tǒng)一”，既企業(yè)內(nèi)部各開發(fā)項(xiàng)目的會(huì)計(jì)核算體系標(biāo)準(zhǔn)要統(tǒng)一、會(huì)計(jì)核算科目設(shè)置、歸集內(nèi)容要統(tǒng)一，項(xiàng)目相同或相似成本、費(fèi)用分配方法要統(tǒng)一、會(huì)核算科目與工程施工管理相關(guān)口徑要統(tǒng)一。最終要使會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)歸集合理、核算準(zhǔn)確，為企業(yè)建立歷史成本信息數(shù)據(jù)、加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目成本管控奠定堅(jiān)實(shí)的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。

（2）強(qiáng)化會(huì)計(jì)成本管控力度

房企項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大，為保障企業(yè)實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)，降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)成本管控就成為不二法則。地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員在做好會(huì)計(jì)成本核算工作的同時(shí)，必須充分發(fā)揮財(cái)務(wù)監(jiān)督管理職能，加強(qiáng)會(huì)計(jì)成本管控力度。改變財(cái)務(wù)部門由以往過(guò)分注重會(huì)計(jì)成本核算工作逐步向加強(qiáng)會(huì)計(jì)成本管控工作轉(zhuǎn)變，由核算型財(cái)務(wù)向管理型財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)變，不斷的強(qiáng)化會(huì)計(jì)成本管控力度，促進(jìn)企業(yè)降本增效。房地產(chǎn)企業(yè)在具體的成本管控工作過(guò)程中，可以在結(jié)合項(xiàng)目自身實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，充分借鑒利用公司已完工項(xiàng)目形成的歷史成本信息及正在開發(fā)建設(shè)的其他項(xiàng)目成本費(fèi)用支出情況，重點(diǎn)針對(duì)同一類型或相似類型成本、費(fèi)用支出情況，采用“橫向、縱向、交叉結(jié)合”等相互比較的方法，得出相關(guān)成本信息，上報(bào)企業(yè)管理層，助力企業(yè)管理層確定成本支出是否合理，當(dāng)一項(xiàng)成本費(fèi)用必須增加時(shí)重點(diǎn)關(guān)注其他成本是否存在可以降低空間。企業(yè)不斷強(qiáng)化會(huì)計(jì)成本管控工作能保障房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目總體成本可控范圍之內(nèi)，促進(jìn)企業(yè)降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)。

4.由簡(jiǎn)單工程成本管控向全面成本管控轉(zhuǎn)變

（1）制定項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)成本

地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)成本設(shè)定需要打破以往企業(yè)成本管控就是針對(duì)工程成本進(jìn)行管控的行業(yè)怪圈，由經(jīng)營(yíng)性成本管控向規(guī)劃性成本管控轉(zhuǎn)變，建立企業(yè)全面成本管理理念。地產(chǎn)財(cái)務(wù)或成本管理部門發(fā)揮掌握公司歷史成本信息的優(yōu)勢(shì)，充分結(jié)合歷史成本數(shù)據(jù)及擬開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品類型等實(shí)際情況擬定出項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)成本。按成本結(jié)構(gòu)在公司前期、設(shè)計(jì)、工程等部門間進(jìn)行分解，并制定相應(yīng)考核方案，調(diào)動(dòng)員工降本增效積極性，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)、員工雙贏。

（2）強(qiáng)化成本監(jiān)督核算，實(shí)施成本動(dòng)態(tài)管控

房企財(cái)務(wù)管理人員要不斷的強(qiáng)化管理型財(cái)務(wù)意識(shí)，轉(zhuǎn)變重視會(huì)計(jì)成本核算結(jié)果事后報(bào)告、事后分析、過(guò)分注重會(huì)計(jì)核算職能的現(xiàn)況，在加強(qiáng)會(huì)計(jì)成本核算工作的同時(shí)，不斷的強(qiáng)化項(xiàng)目成本的會(huì)計(jì)監(jiān)督、管理職能，提高企業(yè)成本管控水平。財(cái)務(wù)管理人員要結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目建立起的目標(biāo)成本及其細(xì)化分解情況，充分利用財(cái)務(wù)部門對(duì)公司各項(xiàng)數(shù)據(jù)充分掌握的情況，建立起項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)控制的數(shù)據(jù)模型，并充分考慮各種關(guān)聯(lián)影響因素。在地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過(guò)程中，個(gè)別成本項(xiàng)目出現(xiàn)增加或減少變動(dòng)，項(xiàng)目整體成本數(shù)據(jù)模型會(huì)及時(shí)進(jìn)行更新，同時(shí)自動(dòng)計(jì)算出項(xiàng)目目標(biāo)成本與調(diào)整后成本之間產(chǎn)生的差異，便于房企管理層清楚的了解項(xiàng)目成本是否在總體可控范圍并進(jìn)行詳細(xì)分析，并根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況對(duì)目標(biāo)成本做出合理調(diào)整，從面可以保障企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)目的實(shí)現(xiàn)。

綜上所述，房企會(huì)計(jì)成本核算與管控貫穿企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的全過(guò)程，房企強(qiáng)化會(huì)計(jì)成本核算可以為項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)管控提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，開發(fā)項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)管控可以為企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、利潤(rùn)計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)提供有力保障，在企業(yè)發(fā)展過(guò)程中他們發(fā)揮著十分重要的作用。所以，在未來(lái)房企開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)與管理過(guò)程中必須要建立起自已完善的會(huì)計(jì)核算體系，并在此基礎(chǔ)上不斷的強(qiáng)化會(huì)計(jì)成本動(dòng)態(tài)管控功能，從而為企業(yè)創(chuàng)造更大、更多的經(jīng)濟(jì)效益，助力企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的早日實(shí)現(xiàn)。

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