謝瑋

2017年3月之后，全國(guó)各地密集出臺(tái)了一系列樓市調(diào)控政策，堪稱史上最嚴(yán)。即便如此，從近期密集發(fā)布的房地產(chǎn)商2017年年報(bào)來(lái)看，絕大多數(shù)主流房企業(yè)績(jī)還是迎來(lái)了顯著增長(zhǎng)。

“恒大以前做規(guī)模第一，現(xiàn)在要做利潤(rùn)王”

——主流房企業(yè)績(jī)繼續(xù)沖高

有數(shù)據(jù)顯示，截至目前，已有40余家上市房企公布了年報(bào)。從已經(jīng)發(fā)布財(cái)報(bào)的企業(yè)看，超八成的公司實(shí)現(xiàn)了營(yíng)收和凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)。

從整體業(yè)績(jī)情況來(lái)看，恒大、萬(wàn)科和碧桂園2017年?duì)I收分別為3110億元、2429億元和2269億元，同比增長(zhǎng) 47.1%、1.01%、48.2%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)依次為274.3億元、280.5億元、260.6億元，同比增長(zhǎng)378.93%、33.4%、126.3%。

不少房企在年報(bào)中將利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)歸因于銷售額的大增。

從銷售額看，以碧桂園、萬(wàn)科、恒大為代表的龍頭房企銷售額突破5000億元大關(guān)，依次為5508億元、5299億元和5010億元，遠(yuǎn)超第二梯隊(duì)。

銷售額暫列第四、第五位的融創(chuàng)和保利地產(chǎn)銷售額分別為3620.1億元和 3092.27億元。銷售額超過(guò)2000億元（不足3000億元）的企業(yè)有兩家，分別為綠地控股（2901億元）和中海外（2320.69億元）。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2017年銷售額超千億元的房企已達(dá)到17家。

作為行業(yè)風(fēng)向標(biāo)，萬(wàn)科、恒大、融創(chuàng)等龍頭房企在業(yè)績(jī)表現(xiàn)搶眼的同時(shí)，也紛紛提前布局企業(yè)轉(zhuǎn)型。

“以前恒大做規(guī)模第一的房企，現(xiàn)在要做利潤(rùn)王。”3月26日，在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，恒大董事局主席許家印表示?！暗?020年，恒大要實(shí)現(xiàn)總資產(chǎn)3萬(wàn)億元，年銷售規(guī)模8000億元，年利稅1500億元，且負(fù)債率下降到同行中低水平?！痹S家印還透露，從2018年開(kāi)始，恒大要在戰(zhàn)略上積極探索高科技產(chǎn)業(yè)。“比如航天、人工智能、生命科學(xué)、干細(xì)胞、互聯(lián)網(wǎng)等高科技領(lǐng)域?！?/p>

3月27日，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮公布了自2017年從王石手中接管萬(wàn)科后的第一張成績(jī)單。郁亮在發(fā)布會(huì)中強(qiáng)調(diào)，中國(guó)房?jī)r(jià)單邊快速上漲時(shí)代已經(jīng)結(jié)束?！叭绻康禺a(chǎn)企業(yè)還是有地就買(mǎi)、不看價(jià)格，那之前怎么賺的錢(qián)，之后就會(huì)怎么還回去?！庇袅帘硎?，行業(yè)進(jìn)入新時(shí)代，要告別舊思維，到了必須要做出改變的時(shí)候了。

50家房企去年拿地面積增長(zhǎng)81.4%

——土地儲(chǔ)備繼續(xù)擴(kuò)張，拿地重心下沉

在恒大業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，許家印預(yù)言，到2020年房地產(chǎn)商三甲的銷售額門(mén)檻將是8000億至9000億元；前十位的門(mén)檻則為5000億元。

房地產(chǎn)行業(yè)集中度進(jìn)一步提高已經(jīng)成為共識(shí)，多數(shù)企業(yè)規(guī)模訴求日趨強(qiáng)烈。在這種態(tài)勢(shì)下，去年房企整體拿地再創(chuàng)新高。中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，50家房企2017年招拍掛拿地總金額高達(dá)2.24萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)74.4%；拿地面積37546.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)81.4%。

此前，在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)，優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)始人毛大慶表示，土地仍然是開(kāi)發(fā)企業(yè)重要的生產(chǎn)資料，但是純粹依靠土地生長(zhǎng)的模式已經(jīng)到底。在他看來(lái)，未來(lái)兩年房地產(chǎn)企業(yè)集中度將進(jìn)一步增加，開(kāi)發(fā)商數(shù)量減少，但不會(huì)告別土地開(kāi)發(fā)模式。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2017年碧桂園的拿地?zé)崆槭指邼q，新增土地投資4794.5億元，新獲取土地預(yù)期建筑面積為1.4億平方米，分別同比增長(zhǎng)170.1%和61.2%。截至2017年末，碧桂園已簽約或已摘牌的土地儲(chǔ)備2.8億平方米，另有潛在的土地儲(chǔ)備約1.42億平方米。

恒大也在積極補(bǔ)倉(cāng)。其年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2017年全年恒大新購(gòu)?fù)恋貎?chǔ)備226幅，并就現(xiàn)有39個(gè)項(xiàng)目進(jìn)一步購(gòu)買(mǎi)周邊土地，全年新購(gòu)?fù)恋貎?chǔ)備建筑面積1.26億平方米。截至2017年12月31日，中國(guó)恒大總土地儲(chǔ)備項(xiàng)目個(gè)數(shù)766個(gè)，分布于中國(guó)228個(gè)城市，總規(guī)劃建筑面積3.12億平方米。

就拿地策略而言，房企在持續(xù)深耕一二線城市的同時(shí)，顯示出拓展具有機(jī)會(huì)的三四線城市的特征?；浉郯拇鬄硡^(qū)、長(zhǎng)三角城市群、京津冀以及中部城市群和經(jīng)濟(jì)圈成為房企布局重地。

以碧桂園為例，2017年，碧桂園新增881塊土地，按面積計(jì)算，位于一二線城市與位于三四線城市的比重為31：69。對(duì)于未來(lái)的戰(zhàn)略布局，碧桂園表示，隨著國(guó)家分級(jí)調(diào)控出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化加劇，碧桂園繼續(xù)發(fā)揮項(xiàng)目均衡布局的優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)深耕三四線城市。

3月23日，保利地產(chǎn)公告顯示，2018年1—2月保利地產(chǎn)新增19個(gè)項(xiàng)目，新進(jìn)入河南許昌和山東德州。保利地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，目前該公司在內(nèi)地布局的城市增加到94個(gè)左右，大部分新增的城市在華東區(qū)域，今年則會(huì)注意在京津冀的城市下沉。對(duì)城市的選擇，保利主要看中人口大市和經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁的城市。

碧桂園、萬(wàn)科資產(chǎn)負(fù)債率已超80%

——降負(fù)債成關(guān)鍵詞

從主流房企發(fā)布的2018年銷售目標(biāo)來(lái)看，“不進(jìn)則退”似乎成為一種共識(shí)。

展望2018年，多數(shù)主流房企定下了進(jìn)取的目標(biāo)。財(cái)報(bào)顯示，恒大2018年銷售目標(biāo)為5500億元；融創(chuàng)中國(guó)2018年銷售目標(biāo)為4500億元；龍湖地產(chǎn)2018年提出2000億元的銷售目標(biāo)。陽(yáng)光城、富力、雅居樂(lè)、遠(yuǎn)洋等企業(yè)提出在2018年取得千億銷售額。而一些近幾年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)較快的企業(yè)，如新城控股，則提出了1800億元的銷售目標(biāo)。

不過(guò)，對(duì)于2018年的業(yè)績(jī)預(yù)期，還有一些企業(yè)，如萬(wàn)科、碧桂園，表示不設(shè)目標(biāo)。碧桂園執(zhí)行董事、總裁莫斌說(shuō)：“我們不設(shè)銷售目標(biāo)，并不代表我們對(duì)自己沒(méi)有要求?！?/p>

另一方面，多項(xiàng)金融去杠桿的政策措施陸續(xù)出臺(tái)，信托及資管新規(guī)將繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資產(chǎn)生影響，房企表外和非標(biāo)融資渠道進(jìn)一步受限。業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，大多數(shù)房企也指出了“降負(fù)債”的目標(biāo)。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，不少龍頭房企的資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)80%，碧桂園、萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債率分別為88.9%、83.98%，新城控股、融信地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率亦超過(guò)80%。此外，招商蛇口、龍湖地產(chǎn)及華潤(rùn)置地的資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%。

不過(guò)，恒大的凈負(fù)債率在大幅降低。2017年其凈負(fù)債率為184%，同比下降248%。恒大方面解釋，自2017年已開(kāi)始由以往高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本的“三高一低”經(jīng)營(yíng)模式向低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型，核心是大幅降低負(fù)債率，增加凈資產(chǎn)。許家印稱，恒大的目標(biāo)是2020年負(fù)債率降至行業(yè)中低水平。

去年以來(lái)收購(gòu)動(dòng)作頻頻的孫宏斌也釋出“謹(jǐn)慎投資”和“控制風(fēng)險(xiǎn)”的信號(hào)。“我一直堅(jiān)持別亂借錢(qián)。因?yàn)檎咴谧儯F(xiàn)在整個(gè)的資本市場(chǎng)也比較緊，還是要把風(fēng)險(xiǎn)控制好，讓負(fù)債率降低，讓公司安全。”孫宏斌說(shuō)，“融創(chuàng)資金鏈會(huì)斷嗎？看看我們的現(xiàn)金流和土地儲(chǔ)備，資金鏈斷裂是不可能的?！?/p>