土地制度與不動產(chǎn)登記

解大勇

[摘 要]隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的不斷深入，不動產(chǎn)交易市場日益發(fā)達(dá)，然而由于我國土地制度的歷史原因，不動產(chǎn)交易還存在很多問題，其中作為不動產(chǎn)物權(quán)公示的登記制度起著至關(guān)重要的作用。因此，深入研究土地制度與不動產(chǎn)登記不僅十分必要，而且具有很高的理論價值和現(xiàn)實意義。

[關(guān)鍵詞]土地制度;不動產(chǎn)登記;產(chǎn)權(quán);經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型

[中圖分類號]D923.2 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A

改革開放以來，我國社會和經(jīng)濟(jì)發(fā)生了翻天覆地的變化，在當(dāng)前土地制度與不動產(chǎn)登記大背景下，從法律法規(guī)、制度體系、產(chǎn)權(quán)、配套措施等多方面深化土地制度與不動產(chǎn)權(quán)制度改革是可行之徑，可以有效達(dá)到公平和效率的目的，為我國土地安全和高效利用提供堅實制度保障，有助于實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展，并一定程度上促進(jìn)我國的現(xiàn)代化、城市化和工業(yè)化發(fā)展，對于建設(shè)社會主義和諧社會、全面建成小康社會、實現(xiàn)共同富裕有著重要的積極作用。

1 不動產(chǎn)登記的基本概述

1.1 不動產(chǎn)登記的概念

不動產(chǎn)登記，又稱為“不動產(chǎn)物權(quán)登記”，它是我國《物權(quán)法》確立的一項物權(quán)登記制度，是由權(quán)利人或者利害關(guān)系人提出申請，由國家專門機(jī)關(guān)將房屋、土地、林地、草原、海域等不動產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅或者其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿予以公示的活動。不動產(chǎn)登記是物權(quán)公示的重要手段，建立完善的不動產(chǎn)登記制度是實現(xiàn)不動產(chǎn)交易安全、有序、便捷的重要條件。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，不動產(chǎn)登記制度也在不斷發(fā)展、完善。不動產(chǎn)登記制度是我國物權(quán)法律制度建設(shè)的重要里程碑，是保護(hù)廣大民眾財產(chǎn)權(quán)利、維護(hù)交易安全、促進(jìn)交易便捷和活躍的重要保障，是推動社會主義市場經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的重要條件。

1.2 不動產(chǎn)登記的種類

（1）首次登記，是最基本的一種登記類別，指的是不動產(chǎn)權(quán)利的第一次登記，即：不動產(chǎn)的建簿登記。從此該不動產(chǎn)在登記簿上就有了明確的記載。

（2）變更登記，指的是在進(jìn)行首次登記之后，不動產(chǎn)在權(quán)利內(nèi)容上發(fā)生了變化，比如地址、名稱、翻修、改擴(kuò)建等情況時所進(jìn)行的登記行為。

（3）轉(zhuǎn)移登記，指的是在進(jìn)行首次登記之后，不動產(chǎn)權(quán)利因買賣、互換、贈與、繼承、轉(zhuǎn)讓等法律行為或非法律行為而引起的所有權(quán)人變更，辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時所進(jìn)行的登記行為。

（4）注銷登記，指的是在首次登記進(jìn)行之后，由于權(quán)利人主動放棄權(quán)利或者由于不動產(chǎn)滅失而辦理的登記。

（5）更正登記，指的是由于當(dāng)事人或者登記機(jī)構(gòu)的錯誤或者過失導(dǎo)致登記錯誤，權(quán)利人提出申請更正或者由登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)進(jìn)行更正而辦理的登記。

（6）預(yù)告登記，指的是當(dāng)事人簽訂買賣不動產(chǎn)的協(xié)議，為了保證將來能夠?qū)崿F(xiàn)物權(quán)，由當(dāng)事人提出申請進(jìn)行的登記類型。

（7）異議登記，指的是利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿記載的事項提出異議，要求更正的，權(quán)利人不同意更正，由利害關(guān)系人提出申請進(jìn)行的登記類型。

（8）查封登記，指的是國家有權(quán)機(jī)關(guān)要求不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對不動產(chǎn)進(jìn)行查封時辦理的登記。

除此之外，還有補(bǔ)證、換證申請登記，但不屬于登記類型。

2 土地制度與不動產(chǎn)權(quán)登記之間的關(guān)系

土地是財富之母，土地制度改革并不是單純地重新分配土地資源，而是對社會資源進(jìn)行調(diào)整的重要方式，這就必須以當(dāng)前實踐為基準(zhǔn)，把握歷史脈搏，明確時代環(huán)境約束，優(yōu)化土地資源配置效率，保護(hù)權(quán)利人和利害關(guān)系人的合法權(quán)益，讓土地制度改革更好服務(wù)于經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展大局。黨的十七屆三中全會明確提出了土地制度改革決策，指出明晰產(chǎn)權(quán)、用途管制、節(jié)約集約、嚴(yán)格管理的基本方針，要努力擺脫陳舊觀念束縛，將廣大人民群眾的利益放在首位，處理好公平與效率之間的關(guān)系，合理安排土地權(quán)屬類型，以土地規(guī)劃的民主化和法制化實現(xiàn)全社會范圍內(nèi)的共同富裕根本目標(biāo)。

近些年來，隨著我國工業(yè)化、城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)以及農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會結(jié)構(gòu)的變化，尤其是國家對“三農(nóng)”問題治理力度的不斷加大，土地制度的外部環(huán)境發(fā)生了翻天覆地的變化，它已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不適應(yīng)我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求，嚴(yán)重阻礙了我國城市化和現(xiàn)代化進(jìn)程，到了必須要全面改革的時候。而不動產(chǎn)登記制度正是體現(xiàn)和適應(yīng)土地制度改革的內(nèi)在意義，維護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益，彰顯了平等主體的私權(quán)關(guān)系，既保護(hù)了物權(quán)變動當(dāng)事人的利益和第三人的信賴?yán)妫灿行岣吡瞬粍赢a(chǎn)的資源配置效率，為社會謀福利創(chuàng)造了前提條件。

3 土地制度與不動產(chǎn)登記研究的必要性和迫切性

3.1 我國現(xiàn)有土地制度存在的嚴(yán)重弊端是其改革的內(nèi)在必要性

農(nóng)村土地家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制曾一度拉開了我國經(jīng)濟(jì)體制改革的序幕，一定時期內(nèi)調(diào)動了農(nóng)民生產(chǎn)的積極性和熱情，解放和發(fā)展了農(nóng)村生產(chǎn)力，有效促進(jìn)了土地生產(chǎn)效率的提高。然而，隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會進(jìn)步和時代變化，各種弊端日益顯露，嚴(yán)重制約了我國農(nóng)業(yè)與農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的大力發(fā)展。具體主要表現(xiàn)在以下幾個方面：第一，土地所有權(quán)主體界定模糊。我國《憲法》和《土地管理法》等法律并沒有對土地所有權(quán)進(jìn)行明確界定，村民、村民委員會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村民小組均不享有土地所有權(quán)。法律上的不明確界定，必然產(chǎn)生混亂，矛盾問題叢生。第二，土地產(chǎn)權(quán)缺乏完整性。土地產(chǎn)權(quán)即是物權(quán)，涵蓋使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、占有權(quán)、股權(quán)、抵押權(quán)等方面內(nèi)容。根據(jù)我國農(nóng)村土地家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，農(nóng)民對土地的使用權(quán)局限于耕種權(quán)、部分收益權(quán)、極少量的處置權(quán)。這與土地產(chǎn)權(quán)的真正內(nèi)涵存在很大差距，內(nèi)容不充分且權(quán)能殘缺不全。第三，土地承包經(jīng)營權(quán)缺乏穩(wěn)定性。土地使用權(quán)的經(jīng)常性變動，更多的是掠奪式經(jīng)營，致使農(nóng)民缺乏長期承包經(jīng)營的熱情，不利于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。第四，土地登記制度不到位，致使交易市場混亂。當(dāng)前，我國政府滿足于審批管理而忽視登記管理，導(dǎo)致大多數(shù)農(nóng)村并沒有建立起完善的土地登記制度，這與日益增長的保護(hù)土地產(chǎn)權(quán)、規(guī)范土地流轉(zhuǎn)的客觀要求很不相適應(yīng)?？梢?，我國現(xiàn)行土地制度既丟失了公平，又未兼具效率，更不利于政治穩(wěn)定，非改不可。因此，深化土地制度改革、完善不動產(chǎn)登記制度有其內(nèi)在必要性。

3.2 土地制度與不動產(chǎn)登記是實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展、走向共同富裕的關(guān)鍵所在

黨的十六大以來，我國積極推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展體制機(jī)制，建立健全城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展政策體系，有效促進(jìn)了生產(chǎn)要素在城鄉(xiāng)之間的合理流動，對于實現(xiàn)城鄉(xiāng)之間公共服務(wù)、公共資源的優(yōu)化配置以及促進(jìn)城鄉(xiāng)共同發(fā)展、共同繁榮有著重要積極作用。積極推動集體土地入市，建立城鄉(xiāng)一體的建設(shè)用地市場，推動“三塊地”和承包地的“三權(quán)分置”改革，實現(xiàn)生產(chǎn)要素在城鄉(xiāng)的合理流動與均衡配置，這一切都與土地制度改革息息相關(guān)。在現(xiàn)行土地制度背景下，城市化進(jìn)程就是土地國有化，意味著農(nóng)民失去土地。若不改革，城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的最終結(jié)果將只能是城市吃掉農(nóng)村，城市走向發(fā)達(dá)，農(nóng)村終將凋敝。由此可見，深化土地制度改革、積極推進(jìn)不動產(chǎn)權(quán)登記勢在必行。進(jìn)一步深化農(nóng)村土地改革、推動產(chǎn)權(quán)登記，是實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展、走向共同富裕的關(guān)鍵所在。

3.3 土地制度與不動產(chǎn)登記是發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、推進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的迫切要求

沒有農(nóng)業(yè)的現(xiàn)代化，國家現(xiàn)代化便無從談起。發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)是建設(shè)中國特色社會主義現(xiàn)代化事業(yè)不可分割的重要組成部分。當(dāng)前我國農(nóng)業(yè)發(fā)展還有很多問題，比如生產(chǎn)經(jīng)營組織化程度較低、農(nóng)產(chǎn)品市場體系不完善、農(nóng)業(yè)發(fā)展方式較為粗放、農(nóng)業(yè)技術(shù)裝備落后。面對這些問題，都需要改革現(xiàn)有不合理的土地制度，從根本上捋順農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，保障農(nóng)民對土地的合法權(quán)利，才能真正實現(xiàn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、集約化經(jīng)營，真正實現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，進(jìn)而實現(xiàn)國家現(xiàn)代化。

4 土地制度與不動產(chǎn)登記的深入思考

4.1 完善土地登記法律法規(guī)，健全登記體系

土地制度與不動產(chǎn)登記的首要任務(wù)就是深化土地制度改革、加快推進(jìn)不動產(chǎn)登記制度。這就需要做好相關(guān)法律法規(guī)建設(shè)，規(guī)范不動產(chǎn)登記行為。首先，要建立健全相關(guān)法律法規(guī)，分析現(xiàn)有集體土地登記規(guī)范中相互矛盾沖突的不當(dāng)?shù)胤剑瑢Ψ潜匾獌?nèi)容進(jìn)行刪除，根據(jù)形勢發(fā)展補(bǔ)充新內(nèi)容，將不動產(chǎn)登記進(jìn)行明確界定，與其他法律法規(guī)有效整合，進(jìn)而積極推動城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的快速實現(xiàn)。其次，整合不動產(chǎn)登記職責(zé)、實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是黨中央、國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革的重要內(nèi)容，并且已經(jīng)全面落地實施，能夠有效提高不動產(chǎn)登記效率和質(zhì)量。再次，賦予權(quán)利人登記請求權(quán)，完善不動產(chǎn)統(tǒng)一登記類型，推進(jìn)不動產(chǎn)登記法治化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化。最后，促進(jìn)不動產(chǎn)登記簿的完備，如實、及時、準(zhǔn)確、完整、清晰地記載與不動產(chǎn)有關(guān)的各種法定事項。另外，隨著網(wǎng)絡(luò)科技的發(fā)展，積極推動登記簿采用電子化介質(zhì)，同時要注重信息安全與異地容災(zāi)備份。

4.2 加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控，協(xié)調(diào)好各方利益之間的關(guān)系

土地制度與不動產(chǎn)登記的關(guān)鍵問題在于土地制度改革，進(jìn)一步講就是土地增值收益的分配問題。對于我國而言，土地制度改革必須從根本上維護(hù)廣大人民群眾的切身利益，通過集體權(quán)益分配體現(xiàn)集體經(jīng)濟(jì)組織利益，通過設(shè)計相關(guān)稅費維護(hù)國家利益。在深化土地制度改革、完善不動產(chǎn)登記制度的過程中，各級政府要搭建好利益分配和協(xié)調(diào)的整體框架，正面理性面對產(chǎn)生的各方利益訴求，將蘊藏于基層實踐的利益分配和化解矛盾的歷史經(jīng)驗，結(jié)合社會發(fā)展和時代變化，提煉為規(guī)范性制度固化，做好土地的確權(quán)、登記、頒證，盡可能地確保各方利益主體能夠獲得穩(wěn)定預(yù)期，形成全社會范圍內(nèi)共識，能夠營造一個良性制度環(huán)境，有助于推動土地制度改革和不動產(chǎn)登記朝著整體協(xié)調(diào)方向發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會全面進(jìn)步。

4.3 明確產(chǎn)權(quán)，建立健全不動產(chǎn)登記配套制度

產(chǎn)權(quán)不僅是一個經(jīng)濟(jì)學(xué)問題，更是一個社會學(xué)問題。明確土地產(chǎn)權(quán)，即現(xiàn)行的所有權(quán)、使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、出租權(quán)等權(quán)利，構(gòu)建合理的土地產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，確保土地產(chǎn)權(quán)主體之間的平等，增強(qiáng)公民保護(hù)自身財產(chǎn)的意識和手段，能夠有效實現(xiàn)資源優(yōu)化配置及資源的可持續(xù)利用。這就需要細(xì)化現(xiàn)有土地使用權(quán)并使之物權(quán)化，完善不動產(chǎn)登記制度，增強(qiáng)對土地產(chǎn)權(quán)主體的保障效果，提高產(chǎn)權(quán)效率。另外，土地制度的產(chǎn)權(quán)模糊歷史遺留問題不能有效解決，很大原因就在于土地登記的配套措施不健全。在不動產(chǎn)登記的大局之下，要不斷完善配套措施，建立健全不動產(chǎn)登記配套制度，將土地產(chǎn)權(quán)高效融入不動產(chǎn)登記制度之中。首先，要統(tǒng)一土地承包經(jīng)營權(quán)登記的技術(shù)依據(jù)，做到既能適應(yīng)不動產(chǎn)登記制度大形勢，又能兼顧這一權(quán)利登記的特殊性和重要性，確保土地承包關(guān)系保持穩(wěn)定長久不變。其次，要加快不動產(chǎn)登記信息平臺建設(shè)，實現(xiàn)數(shù)據(jù)來源標(biāo)準(zhǔn)化、信息獲取即時化、數(shù)據(jù)交換便捷化。再次，完善土地登記工作人員管理制度，實行持證上崗制度，加強(qiáng)相關(guān)人員考核培訓(xùn)，提高綜合業(yè)務(wù)能力和素質(zhì)。最后，建立集體土地登記代理制度以及不動產(chǎn)登記責(zé)任保險制度，引進(jìn)職業(yè)風(fēng)險防范機(jī)制，從多方面完善不動產(chǎn)登記相關(guān)配套制度。

綜上所述，我國現(xiàn)行土地制度與不動產(chǎn)權(quán)登記存在諸多弊端，引發(fā)了一系列經(jīng)濟(jì)問題和社會問題，土地制度與不動產(chǎn)權(quán)登記改革任重道遠(yuǎn)、刻不容緩。在相當(dāng)長一段時間內(nèi)，土地制度與不動產(chǎn)權(quán)登記不僅僅是中國革命和建設(shè)的根本性問題，也必然是中國改革開放和現(xiàn)代化建設(shè)的最基礎(chǔ)問題，關(guān)系著中國特色社會主義事業(yè)順利推進(jìn)和中華民族偉大復(fù)興目標(biāo)的最終實現(xiàn)。

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