張慧敏

摘要：經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展不僅帶來了各行各業(yè)的迅速成長(zhǎng)，還推動(dòng)了消費(fèi)模式的變革。在當(dāng)下，“花明天的錢”這種提前消費(fèi)已經(jīng)非常普遍。普通的提前消費(fèi)對(duì)自身的經(jīng)濟(jì)并無太大的影響，往往會(huì)被默認(rèn)為消費(fèi)方式。但是面對(duì)大宗商品而言，消費(fèi)決策十分重要。近年來，受到政治、經(jīng)濟(jì)以及供需關(guān)系多方面因素影響，商品房房?jī)r(jià)居高不下。對(duì)于年輕人來說，工作婚配、子女教育等問題的解決都需要房產(chǎn)的支撐，而自己又沒有太多的經(jīng)濟(jì)儲(chǔ)備，所以按揭貸款成為購房方式的最佳選項(xiàng)。但是購房貸款不是普通的小額消費(fèi)，所以要慎重選擇。而數(shù)學(xué)在購房貸款中也會(huì)起到重要作用。

關(guān)鍵詞：購房貸款 數(shù)學(xué) 利息 分期

中圖分類號(hào)：F830 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-5349（2018）05-0251-02

從市場(chǎng)需求來看，購房需求最強(qiáng)烈的是剛剛脫離學(xué)校、走向社會(huì)，沒有什么儲(chǔ)蓄的年輕人。較低的收入使得靠自己購買住房過于艱難，而借錢買房不僅符合年輕人的消費(fèi)理念，也是降低買房門檻的重要舉措。對(duì)于銀行界來說，這種急劇增長(zhǎng)的社會(huì)需求，具有非常大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。而且抵押貸款的模式也在很大程度上降低了放貸風(fēng)險(xiǎn)，所以購房貸款的模式成為常態(tài)化的存在。然而，購房時(shí)要考慮哪些現(xiàn)實(shí)因素，而具體的按揭方式又要如何選擇，都是購房前亟待解決的問題。在充分考慮自身情況的前提下，可以從數(shù)學(xué)的角度出發(fā)，用理性的思維定量分析，作出最佳決策。[1]

一、購房決策影響因素分析

在購房成為必要需求的前提下，我們必須根據(jù)自己的實(shí)際情況作出理性分析。任何一個(gè)消費(fèi)者，無論是從具體的消費(fèi)體驗(yàn)還是個(gè)人的心理情感出發(fā)，都趨向于選擇更為優(yōu)質(zhì)的商品。但是商品的價(jià)值和價(jià)格大多數(shù)情況下都成正比關(guān)系，作為特殊商品的房產(chǎn)，價(jià)格更不用多言。所以購房決策的影響因素必須充分考慮，認(rèn)真分析出哪些因素要首先考慮，哪些因素處于自身可控，哪些因素又是客觀必然，只有這樣才更有利于決策優(yōu)化。

（一）自身的切實(shí)需求

任何消費(fèi)本身而言，都是消費(fèi)者自我需求的結(jié)果，沒有強(qiáng)制性的被迫接受。購房也是消費(fèi)者滿足自己消費(fèi)需求的體現(xiàn)，所以購房消費(fèi)要切實(shí)考慮自身需求。第一，周圍的交通條件。對(duì)于普通消費(fèi)者而言，一切的經(jīng)濟(jì)開支都要依靠工作換取報(bào)酬來實(shí)現(xiàn)，而工作的順利完成首先要靠交通到達(dá)來實(shí)現(xiàn)。無疑上班族都想盡量降低時(shí)間成本，所以公共交通是否完善，上下班是否需要投入大量時(shí)間，都需要考慮。[2]第二，周邊配套設(shè)施。消費(fèi)者買房需求的迫切程度只有較小一部分來自于工作因素，而生活需求更為重要。教育資源的投入情況、大型生活服務(wù)設(shè)施擁有量，都是重要指標(biāo)。越來越多的人開始追求高質(zhì)量的生活，完善的配套設(shè)施不僅可以大大方便日常生活，更會(huì)帶來時(shí)間和經(jīng)濟(jì)的節(jié)約。

（二）性價(jià)比的綜合考量

大多數(shù)消費(fèi)者之所以選擇貸款買房，就是出于經(jīng)濟(jì)方面的考量。即使按揭貸款不需要一次性承擔(dān)巨大的經(jīng)濟(jì)壓力，但是不算低廉的首付款和高額的剩余款項(xiàng)利息也是一個(gè)不小的數(shù)目。所以消費(fèi)者在考慮消費(fèi)體驗(yàn)問題的同時(shí)，更應(yīng)該綜合考慮房產(chǎn)的性價(jià)比。[3]首先，房屋質(zhì)量是硬實(shí)力。安全是最基本的要求，也是自身可控范圍小的部分。所以開發(fā)商的資質(zhì)與口碑必須提前做好了解工作。其次，充分考慮綜合情況。除了交通、配套這些比較容易關(guān)注的方面，還要考量目標(biāo)房屋的戶型設(shè)計(jì)。優(yōu)秀的戶型設(shè)計(jì)不僅使房屋顯得獨(dú)特美觀，更能在功能分區(qū)、舒適便捷方面獨(dú)占優(yōu)勢(shì)。良好硬件設(shè)備和優(yōu)秀的物業(yè)管理，會(huì)在日后的生活中起到省時(shí)、省力、省錢的作用，也是影響性價(jià)比的重要因素。

（三）多樣的還款方式

購房貸款已經(jīng)成為消費(fèi)者的必然選擇，但是如何還款卻不是固定模式。很多消費(fèi)者直到辦理貸款的時(shí)候，才了解到還款方式并不是單一模式?？傮w來說，銀行所提供的還款方式分為四種。[4]①等額本金還款：在整個(gè)貸款周期先將本金平分，按期歸還，并支付上一周期后剩余還款額的利息。②等額本息還款：將貸款的本金和利息總體核算，進(jìn)行周期內(nèi)均分，每期所還金額相等（每期的本息占比分配不同），約定年限內(nèi)還清。③等額遞增：等額還款前提下，約定固定的間隔期數(shù)，以固定增加金額的方式進(jìn)行還款。④等額遞減：與等額遞增的方式正好相反，同樣是以等額還款為基礎(chǔ)，在固定周期間隔變動(dòng)下，不同周期下，月還款額會(huì)以固定的金額進(jìn)行減少。

二、貸款決策的數(shù)學(xué)影響

前期的各種決策因素得以充分考慮后，購房的重要工作就是如何貸款了。表面來看，各種還款方式是銀行的業(yè)務(wù)模式，過于專業(yè)化，一時(shí)難以弄明白不同方式對(duì)消費(fèi)者的直接利益影響，也就難以抉擇。實(shí)際上，所有業(yè)務(wù)的統(tǒng)籌劃分，都是不同的組合方式，不同的數(shù)字變動(dòng)。那么，購房貸款的決策問題，也可以借助數(shù)學(xué)來解決。[5]

（一）組合與優(yōu)化模式

從小學(xué)到初中，整個(gè)義務(wù)教育階段的數(shù)學(xué)學(xué)習(xí)都會(huì)出現(xiàn)組合與優(yōu)化的模塊。數(shù)學(xué)來源生活，更為生活服務(wù)。數(shù)學(xué)初期提到的“夠不夠”“能不能”的問題，和后面的“怎樣安排最節(jié)約”類問題，其實(shí)就是我們購房初期需要考慮的自身需求問題和性價(jià)比的考量。房屋與工作單位的距離多遠(yuǎn)合適，取決于交通配置下你的預(yù)計(jì)時(shí)間成本能否滿足需要，這個(gè)變量容易控制，很好計(jì)算?！白罟?jié)約”問題其實(shí)就是在培養(yǎng)我們經(jīng)濟(jì)決策時(shí)性價(jià)比的考量。配套設(shè)施、質(zhì)量問題、物業(yè)保障等因素會(huì)直接影響到你的后期支出，是很現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)問題。[6]所以購房時(shí)不能只看價(jià)格，要有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光，對(duì)日后的各種情況作出預(yù)估，并且大致核算付出成本，綜合考慮購房情況。

（二）統(tǒng)計(jì)與概率

購房的決定要考慮開發(fā)商對(duì)質(zhì)量、軟硬件的影響，那么就要了解開發(fā)商在整個(gè)行業(yè)的水平和口碑。初步確定目標(biāo)房產(chǎn)后要有一個(gè)篩選過程，其實(shí)就是否決低信用企業(yè)。開發(fā)商在該城市的樓盤數(shù)量、銷售情況、質(zhì)量舉報(bào)等數(shù)據(jù)，都可以通過網(wǎng)絡(luò)或有關(guān)部門收集到。然后利用網(wǎng)絡(luò)和軟件可以進(jìn)行簡(jiǎn)單統(tǒng)計(jì)對(duì)比，結(jié)果高效可靠。貸款既要考慮還款周期，又要考慮具體的還貸模式，除了需要對(duì)未來收入有一個(gè)清晰的預(yù)估，還要考慮一些突發(fā)事件的應(yīng)對(duì)。[7]像子女的教育、老人的健康狀況、工作的變動(dòng)可能都對(duì)償貸能力影響重大。所以要借助數(shù)學(xué)模型，盡可能準(zhǔn)確地預(yù)估各種情況的發(fā)生概率，用具體量化的方式盡可能準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)高概率情況，并預(yù)設(shè)應(yīng)急方式。

（三）數(shù)學(xué)公式模型利用

前文中已經(jīng)介紹了四種基本的還款方式，在相同周期內(nèi)每一種方式的還款額度和所承擔(dān)的利息數(shù)額肯定不同。利用數(shù)學(xué)模型和數(shù)學(xué)公式都可以進(jìn)行具體的計(jì)算。[8]總體來說區(qū)別如下：等額本息還款，每月額度相同，適合追求穩(wěn)定的消費(fèi)者，但是相對(duì)其他方式而言，支付的利息更高；選等額本金法，本金的償還速度較快，利息負(fù)擔(dān)相應(yīng)較少，不提前還款的話更合算，只是對(duì)經(jīng)濟(jì)狀況要求高些；等額遞增還款，目前經(jīng)濟(jì)壓力大，但預(yù)期收入看好的消費(fèi)者更合適。不過由于前期每月還款最少，需要支付較高利息，如果提前還貸最有利；等額遞減還款，前期每月還款額最多，壓力也就最大，但在不提前還款的共同條件下，利息支出與其他還款方式相比較是最少的。適合購房初期經(jīng)濟(jì)能力良好的消費(fèi)者。

參考文獻(xiàn)：

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[2]王榮波.購房貸款中的數(shù)學(xué)問題[J].科技信息，2012（14）.

[3]夏靜，卜華龍.居民購房貸款還款方式的比較分析[J].赤峰學(xué)院學(xué)報(bào)，2017（11）.

[4]劉迪佳.淺談數(shù)學(xué)期望與經(jīng)濟(jì)決策的關(guān)系及其應(yīng)用[J].科技視界，2015（12）.

[5]周弘.住房按揭貸款如何影響家庭消費(fèi)結(jié)構(gòu)[J].統(tǒng)計(jì)研究，2012（7）.

[6]于石.淺談數(shù)列在經(jīng)濟(jì)生活中的應(yīng)用[J]. 新課程（下），2016（3）.

[7]茹永梅.基于等額本金按揭貸款的脈沖增加還款模型[J].溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào)，2016（2）.

[8]齊延艷.個(gè)人住房按揭貸款還款方式的比較選擇[J].會(huì)計(jì)師，2011（1）.

責(zé)任編輯：關(guān)磊