梁席林

【摘 要】眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對資金回流及現(xiàn)金流量的要求較高。應(yīng)收賬款管理作為企業(yè)財務(wù)管理中的主要內(nèi)容，其管理質(zhì)量直接影響企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展。本文主要從企業(yè)資金需求方面、影響現(xiàn)金流入方面，分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)收賬款管理的必要性，細(xì)化應(yīng)收賬款管理中的內(nèi)容，并從應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率偏低、信用評估準(zhǔn)確性欠佳、各部門協(xié)調(diào)不暢三方面，分析應(yīng)收賬款管理中的問題，最后提出通過優(yōu)化管理方法、綜合開展信用評估、設(shè)置獨立部門等方式，提高應(yīng)收賬款管理水平。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；應(yīng)收賬款管理；信用評估

一、前言

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的基本支撐，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展與民生息息相關(guān)。按揭付款、分期付款方式的出現(xiàn)提高了民眾購買房產(chǎn)的積極性，但同時也為企業(yè)帶來了一定的風(fēng)險。這一狀況對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)收賬款管理工作提出了較高的要求。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)收賬款管理的必要性

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，應(yīng)收賬款管理的必要性主要體現(xiàn)在以下幾方面：

1.企業(yè)資金需求方面

與其他企業(yè)的不同之處在于，房地產(chǎn)企業(yè)所銷售商品的成本、價格較高。這一特征決定了房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求量較大。從資金來源來看，其組成以對外融資、房產(chǎn)銷售回款為主，從這一角度來講，加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理可滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金需求。

2.影響現(xiàn)金流入方面

賒銷是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要特征之一。對于企業(yè)而言，這一行為雖然可提高銷售效率、幫助企業(yè)增收，但同時，也會導(dǎo)致應(yīng)收賬款不斷增長。一旦應(yīng)收賬款管理不當(dāng)，容易導(dǎo)致資金匱乏，甚至誘發(fā)財務(wù)危機(jī)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)收賬款管理的主要內(nèi)容

從整體角度來講，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)收賬款管理的內(nèi)容主要包含以下幾種：

1.客戶信用評估

房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款管理存在一定的風(fēng)險，這種風(fēng)險主要與客戶信用不佳有關(guān)。為了避免銷售回款出現(xiàn)異常，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與客戶簽訂購房合同前，需分別從客戶工資水平、銀行提供信用數(shù)據(jù)等多方面收集信息，綜合評估客戶的償債能力，以控制銷售風(fēng)險，確保企業(yè)資金的正常流動。

2.賬款追蹤分析

在應(yīng)收賬款管理工作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要通過開展賬款追蹤分析的方式，掌握賬款的收現(xiàn)率等信息，以防其成為壞賬，影響企業(yè)的正常盈利。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在應(yīng)收賬款管理中存在的問題

1.應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率偏低

應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是體現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)收賬款管理質(zhì)量的主要指標(biāo)之一。通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)收賬款管理工作的分析可以發(fā)現(xiàn)，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率低下在房地產(chǎn)行業(yè)較為普遍。以某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2015年、2016年的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率變化情況為例，2015年，該企業(yè)平均應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為16.25次，平均周轉(zhuǎn)天數(shù)為20.26天/次；2016年，該企業(yè)的平均應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為9.37次，平均周轉(zhuǎn)天數(shù)為40.12天/次。上述數(shù)據(jù)表明，與2015年同期相比，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2016年的應(yīng)收賬款變現(xiàn)次數(shù)顯著減少，即應(yīng)收賬款管理質(zhì)量下降。對于資金需求量較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率偏低不利于企業(yè)的資金流動，一旦發(fā)生意外，很容易影響企業(yè)的正常運行。

2.信用評估準(zhǔn)確性欠佳

除了周轉(zhuǎn)率問題外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對客戶信用的評估也是應(yīng)收賬款管理中的主要不足。近年來，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量顯著增長，面對日益增長的競爭壓力，企業(yè)對其內(nèi)部銷售人員、財務(wù)人員等施加的壓力也產(chǎn)生了一定變化。當(dāng)銷售人員約談的某客戶表現(xiàn)出購房意向后，銷售人員等企業(yè)內(nèi)部人員為達(dá)成銷售目的，可能會在最短時間內(nèi)完成客戶信用等級的評估，導(dǎo)致信用評估結(jié)果不準(zhǔn)確。客戶簽訂合同后，逾期回款，進(jìn)而影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)收賬款管理質(zhì)量。

3.內(nèi)部各部門協(xié)調(diào)不暢

按揭貸款、分期貸款客戶是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)客戶群體的主要構(gòu)成。這類客戶在與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂購房合同的過程中，由于各部門之間溝通不足，導(dǎo)致相關(guān)資料需經(jīng)過多次修改，影響合同簽訂效率，延長放款時間及企業(yè)的應(yīng)收賬款回收時間。此外，部門協(xié)調(diào)問題也體現(xiàn)回款問題的處理方面。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部構(gòu)成來看，由于受到用人成本、企業(yè)規(guī)模等因素的限制，多數(shù)企業(yè)并未設(shè)置獨立的應(yīng)收賬款管理部門。在這種模式下，企業(yè)應(yīng)收賬款管理工作由銷售部門、財務(wù)部門共同負(fù)責(zé)，當(dāng)某客戶回款出現(xiàn)問題時，這兩個部門可能會相互推諉，影響企業(yè)資金的回收效率。

五、提升管理水平的建議

為了改善應(yīng)收賬款管理水平，可將以下幾種措施應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)收賬款管理中：

1.改善應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率方法

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率偏低問題主要與管理方法不當(dāng)、管理力度不足有關(guān)。為了提高應(yīng)收賬款管理水平，幫助房地產(chǎn)企業(yè)免受損失，可運用以下幾種方法對應(yīng)收賬款管理方法進(jìn)行更新：

（1）應(yīng)收賬款風(fēng)險事前控制方法。為了減少應(yīng)收賬款風(fēng)險，在實踐管理工作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過制定優(yōu)惠政策的方式，提高客戶一次性付清購房款的積極性，將與客戶交易中產(chǎn)生的應(yīng)收賬款風(fēng)險轉(zhuǎn)移到雙方建立交易關(guān)系前，如客戶未付款，即交易失敗，無形中消除了雙方建立交易關(guān)系后可能產(chǎn)生回款不及時等風(fēng)險問題；如客戶經(jīng)濟(jì)條件不允許，應(yīng)優(yōu)先鼓勵其選擇按揭付款。例如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可于銷售優(yōu)惠政策中明確規(guī)定：如客戶選擇一次性付款方式，可減免購置費用的1.5%。

（2）應(yīng)收賬款事中控制方法。在正在發(fā)生應(yīng)收賬款的實踐管理中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可將傳統(tǒng)管理方法替換為事中控制方法，在安排專人負(fù)責(zé)應(yīng)收賬款追蹤管理的同時，要求其與銷售人員展開合作，利用銷售人員對客戶的了解優(yōu)勢，共同展開應(yīng)收賬款分析工作，確?？蛻羰鄯靠罴皶r匯款，避免資金拖欠對企業(yè)現(xiàn)金流入及盈利產(chǎn)生的影響。例如，應(yīng)收賬款管理人員與銷售人員展開合作，通過銷售人員獲取客戶的相關(guān)信息，動態(tài)掌握客戶的資金狀況。

（3）應(yīng)收賬款事后監(jiān)督方法。為改善應(yīng)收賬款管理水平，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可針對應(yīng)收賬款管理工作制定分級預(yù)警制度，分別對不同級別的客戶采取不同措施。例如，可將逾期1月以上未回款客戶設(shè)置為三級預(yù)警，經(jīng)電話催收、發(fā)書面函件等方法催收無效后，參照客戶購房合同中的相關(guān)條款，將其轉(zhuǎn)交法律部門；將逾期不足1個月的客戶納入二級預(yù)警級別，積極與客戶聯(lián)系，同時采用多種方法催收；將約定期限內(nèi)未履約客戶納入一級預(yù)警，以短信、電話、微信等多種方法提醒客戶按期履約。

2.綜合開展客戶信用評估

為了避免因銷售回款不及時帶來的經(jīng)濟(jì)損失，房地產(chǎn)企業(yè)可與銀行展開合作，采用多重信用評估機(jī)制。評估過程中，如客戶存在經(jīng)濟(jì)收入過低、無穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)來源等問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可考慮安排專人對客戶進(jìn)行持續(xù)追蹤，以確保信用評估結(jié)果的準(zhǔn)確性。例如，某客戶與某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售人員口頭商定，擬于1周后簽訂購房合同，該客戶表示，將選擇分期付款方式購買，先繳清30%的首付款后，每月月供3500元貸款。但經(jīng)過一段時間的溝通，銷售人員了解到，該客戶的每月收入處于2000-2500元水平，對此，該企業(yè)安排專人對該客戶開展信用綜合評估，經(jīng)過系統(tǒng)分析，發(fā)現(xiàn)該客戶此前無拖欠信用卡等不良行為在本職工作之余，尚有一份兼職，其月收入約為4000元，評估結(jié)果該客戶具備還款能力，信用等級良好，并將其納入優(yōu)良信用客戶范疇中，且在后續(xù)應(yīng)收賬款管理中，不再將該客戶作為重點核查目標(biāo)。

3.設(shè)置獨立應(yīng)收賬款管理部門

設(shè)置獨立應(yīng)收賬款管理部門是改善應(yīng)收賬款管理質(zhì)量、解決各部門溝通不暢等問題的關(guān)鍵途徑。如企業(yè)實際狀況允許，可設(shè)置獨立應(yīng)收賬款部門，將應(yīng)收賬款管理的一系列工作全部交由該獨立部門負(fù)責(zé)，有效解決傳統(tǒng)管理模式中多部門職責(zé)不明、相互推諉等問題。如難以設(shè)置獨立應(yīng)收賬款部門，可從財務(wù)部、銷售部中選出一定數(shù)量人員，專門負(fù)責(zé)應(yīng)收賬款管理工作，利用其職能優(yōu)勢，完成與企業(yè)內(nèi)部多部門之間的協(xié)商、接洽，提高回款效率。

六、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)收賬款管理中存在一定的不足。為了改善這種狀況，企業(yè)可結(jié)合自身應(yīng)收賬款管理現(xiàn)狀，選用不同方法調(diào)整管理工作，以提高回款效率，降低應(yīng)收賬款風(fēng)險，盡量減少回款不暢引發(fā)的經(jīng)濟(jì)損失。此外，隨著銷售政策、房地產(chǎn)市場行業(yè)的變化，企業(yè)還需實施調(diào)整應(yīng)收賬款管理模式，以適應(yīng)企業(yè)發(fā)展需求。

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