房屋買賣違約中增值損失賠償?shù)乃痉ㄕJ定

郭澤喆

房地產(chǎn)市場的強周期波動往往引發(fā)特定民事糾紛增多，這種敏感性之于房屋買賣糾紛尤為明顯。2015年，在房地產(chǎn)去庫存背景下“3·30”新政出臺，開啟樓市新一輪狂飆突進。伴隨房價上行，出賣人悔約不售所引發(fā)的糾紛顯著增多。買受人的訴訟維權(quán)路徑分為兩種：一是執(zhí)著于取得房屋，為主訴繼續(xù)履行；二是選擇放棄房屋，為主訴金錢補償。兩種形態(tài)的訴訟均是司法實踐的難點，本文將探討第二種路徑下買受人主張房屋增值損失賠償?shù)陌讣徖硭悸贰?/p>

一、房屋增值損失賠償?shù)乃痉ìF(xiàn)狀

實踐中法官對房屋增值損失賠償普遍持保守謹(jǐn)慎的態(tài)度，是此類案件具有特殊收案規(guī)律、核心法律適用存在分歧、賠償數(shù)額計算沒有通行方法等因素造成的。

（一）特殊收案規(guī)律導(dǎo)致裁判經(jīng)驗儲備不足

房價平穩(wěn)或溫和上漲時，違約金或定金通常足以彌補買受人損失。房價下跌時違約常態(tài)是買受人不買，出賣人主張繼續(xù)履行便可避免價格變動之損失。增值損失賠償如其字面意思，非房價上漲難有用武之地。根據(jù)宏觀經(jīng)濟學(xué)研究，房地產(chǎn)周期通常分為復(fù)蘇、繁榮、衰退、蕭條四個階段。繁榮階段的巔峰期十分短暫，表現(xiàn)為房價加速趕頂，是出賣人毀約的集中爆發(fā)期。此前一次違約潮發(fā)生在2007年至2008年上一輪房價大幅上漲的尾聲，持續(xù)一年左右，距今約十年。房屋增值損失賠償之訴在兩輪房地產(chǎn)周期之間大多時候雪藏，僅在房價趕頂?shù)囊荒曜笥視r間涌出。對法院來說十年才迎來一波該類案件，時間跨度遠超法官三至五年的通常輪崗周期，對親歷案件潮的大多數(shù)法官而言都是全新的挑戰(zhàn)。另一方面，一年左右的案件涌入持續(xù)時間并不長，結(jié)案壓力下不少以調(diào)解撤訴結(jié)案，有參考價值的判決鳳毛麟角。特殊的收案規(guī)律使得此類案件司法經(jīng)驗的積累、改良和傳承缺少穩(wěn)定條件，裁判理論發(fā)展中斷受阻。

（二）責(zé)任要件和責(zé)任范圍存在認識分歧

《合同法》第113條確立了我國違約損害賠償責(zé)任的構(gòu)成要件，即違約行為、損失結(jié)果、因果關(guān)系，同時劃定違約損害的外延，是此類案件法律適用的核心條文，但實踐中分歧較大。一是對增值損失是否符合違約損害賠償責(zé)任構(gòu)成要件認識模糊。爭議主要集中在“損失結(jié)果”要件是否涵攝“房屋增值損失”事實。反對意見認為，所謂的房屋增值損失是觀念上的，沒有實際發(fā)生，屬于間接損失，合同法僅保護直接損失，故房屋增值損失不屬于合同法規(guī)定的損失結(jié)果，相關(guān)訴求不應(yīng)支持。二是對增值損失賠償范圍認識模糊。一些案件中買受人僅支付定金或部分價款便遭違約，有觀點認為合同僅履行一部分，判賠定金或違約金足以彌補損失；即便判賠增值損失也應(yīng)考慮合同履行進度按比例支持，否則將導(dǎo)致買賣雙方利益失衡，買受人通過訴訟額外獲利。

（三）賠償金額計算尚無通行做法

即便對房屋增值損失賠償劃定了范圍，但由于法無明文規(guī)定，對賠償金額采用何種計算方法、如何付諸司法操作沒有標(biāo)準(zhǔn)答案。那么合同自治的現(xiàn)狀又如何呢？一手房買賣中政府要求使用格式合同，不對增值損失賠償專門約定。二手房買賣合同的樣式和內(nèi)容相對靈活，有的會約定增值損失在內(nèi)的違約責(zé)任，但通常不會約定具體計算方法，司法實踐仍然面臨如何計算的難題。增值損失賠償?shù)挠嬎惴椒y以從法定和約定渠道獲取，對法官能動創(chuàng)設(shè)裁判規(guī)則提出了高要求。慶幸的是，我國房地產(chǎn)市場已發(fā)育較為成熟，本質(zhì)為市場價值變動的房屋增值損失可以借助專業(yè)機構(gòu)判斷加以認定，與其他類型的損失賠償相比原告易于完成舉證，法院對賠償金額的認定也更為準(zhǔn)確。

二、賠或不賠——房屋增值損失賠償?shù)呢?zé)任認定

房屋增值損失賠或不賠涉及增值利益的兩個層面問題：一是增值利益性質(zhì)問題，即房屋增值是否為合同法所保護的利益，從而具有可訴性；二是增值利益歸屬問題，即房屋增值利益到底由買受人還是出賣人享有，抑或按某種比例分配。違約損害賠償理論提供的答案是：房屋增值收益作為可得利益當(dāng)受合同法保護，作為守約方的買受人享有房屋增值收益。房屋增值損失賠償作為違約損害賠償在房屋買賣合同糾紛中的具體表現(xiàn)形式，法院在審查責(zé)任構(gòu)成時可在違約損害賠償責(zé)任要件基礎(chǔ)上進一步具體化。a一般認為，違約損害賠償責(zé)任的構(gòu)成要件包括違約行為、受害人受有損害、違約行為與損害之間有因果關(guān)系、違約人沒有免責(zé)事由。參見：崔建遠主編：《合同法》（第六版），法律出版社2016年版，第260頁。

（一）出賣人存在拒售房屋的違約行為

違約行為是指違反合同債務(wù)的行為，這里的合同債務(wù)既包括合同約定的義務(wù)，也包括法律直接規(guī)定的義務(wù)，還包括根據(jù)法律原則和精神當(dāng)事人必須遵守的義務(wù)。b崔建遠主編：《合同法》（第六版），法律出版社2016年版，第238頁。違約行為則包括不能履行、遲延履行、不完全履行、拒絕履行、受領(lǐng)遲延等形態(tài)。特定類型合同的違約責(zé)任有特定違約行為與之相對應(yīng)，因違約主體、違約形態(tài)等不同而表現(xiàn)出不同特點。出賣人悔約不售的違約形態(tài)通常表現(xiàn)為拒絕履行或不能履行。拒絕履行是主觀的，出賣人能夠履行而不愿履行。房價上漲時，出賣人權(quán)衡后認為違約成本低于房屋增值金額便選擇拒絕履行，從而剝奪本應(yīng)由買受人享有的房屋增值利益。不能履行則是客觀的，可能是房屋損毀滅失、共有人不同意處分等原因所致。

理論上，遲延履行和不完全履行也可能造成房屋增值損失。例如買受人購買房屋目的是轉(zhuǎn)售，出賣人遲延履行期間房地產(chǎn)市場發(fā)生了從波峰下跌的變化，導(dǎo)致買受人無法在行情最好時轉(zhuǎn)售房屋，頂點價格與下跌價格之差可理解為所失利益。又如合同約定買賣的房屋剩余土地使用年限為60年，但實際僅50年，此為出賣人提供的標(biāo)的物權(quán)利狀態(tài)與約定不符，系一種不完全履行。同期市場上60年土地使用年限的房屋增值速度高于50年土地使用年限的房屋增值速度，二者增速之差可理解為所失利益。以上兩例是否可認定為房屋增值損失存在爭議，且訴訟上舉證、邏輯上證明難度很大，實踐中鮮少發(fā)生，本文不予討論。

（二）買受人存在無法獲得房屋增值利益的損害

何謂合同法上得以賠償?shù)膿p害，理論上存在損害差額說（Differenzhypothese，亦稱利益說）和現(xiàn)實的損害說（組織說）。c前引b，第260頁。前者將損害理解為財產(chǎn)或法益在損害事故發(fā)生前后的差額，后者則理解為直接被毀標(biāo)的物的損害（此為賠償?shù)淖畹皖~，除此之外利用差額說衡量所得出的超出部分亦可獲得賠償）。d前引b，第260頁。《合同法》第113條對違約損害的外延劃定為“包括合同履行后可以獲得的利益”，在損失和利益之間搭起橋梁，體現(xiàn)利益說的傾向，形成了與英美法期待利益、大陸法履行利益并行的、具有中國特色的可得利益概念。

由于可得利益并非繼受的法律概念，司法實踐中的認識比較模糊，可以借助近似概念的理論通說加以輔助理解。一般認為，至少以下合同利益受損時應(yīng)得到救濟：履行利益、信賴?yán)婧凸逃欣?。e前引b，第262頁。其中，履行利益又稱為積極利益（與信賴?yán)鏋橄麡O利益相對），是指有效成立的合同得到正常履行時債權(quán)人獲得的利益，f該定義采崔建遠教授的觀點。履行利益賠償?shù)慕Y(jié)果是讓債權(quán)人處于如同債務(wù)得到充分履行的狀態(tài)。g最高人民法院民事審判第二庭編著：《最高人民法院關(guān)于買賣合同司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2012年版，第455頁?！逗贤ā返?13條規(guī)定的可得利益十分接近履行利益的內(nèi)涵，應(yīng)當(dāng)認為合同法對違約損害賠償責(zé)任采完全賠償原則，除法定事由外違約方應(yīng)賠償守約方全部損失。換言之，只要合同當(dāng)事人違約則應(yīng)賠償相對方包括可得利益在內(nèi)的、因違約造成的全部損失，至于合同履行到什么程度并不影響守約方獲得全部賠償。

具體到房屋增值損失，可否視為房屋買賣合同的可得利益，涵攝于損害結(jié)果要件之中呢？人們購買房屋或用于自己居住，或用于出租收益，或用于轉(zhuǎn)售獲利，前二者實現(xiàn)使用價值，后者追求交換價值，均蘊含特定利益。出賣人悔約不售時，買受人無法取得房屋控制權(quán)和處分權(quán)，對房屋進行使用或交換的目的無法實現(xiàn)，房價上漲時勢必造成買受人利益受損。具體而言，由于出賣人違約，買受人只好以更高價格購入相似房屋自用或出租，抑或無法以增值價格轉(zhuǎn)售房屋，其為取得房屋支付更多對價、失去轉(zhuǎn)售房屋獲利機會是利益受損的表現(xiàn)。上述買受人因房屋增值產(chǎn)生的利益在房屋買賣合同得到完全履行條件下便存在，屬于可得利益性質(zhì)。可見，因違約造成對房屋增值的不可得具有違約損害屬性，可涵攝于損害結(jié)果要件。

（三）違約行為和損害結(jié)果之間存在因果關(guān)系

民法理論將因果關(guān)系區(qū)分為責(zé)任成立的因果關(guān)系和責(zé)任范圍的因果關(guān)系，很多國家和地區(qū)的立法體現(xiàn)了這種分類，但我國民事立法并未明確作此區(qū)分。責(zé)任成立的因果關(guān)系主要解決的是責(zé)任是否成立問題，責(zé)任范圍的因果關(guān)系主要解決的是在多大程度上承擔(dān)責(zé)任的問題。h前引b，第264頁。這種觀點也得到了其他學(xué)者的認同，參見：韓世遠：《合同法總論》（第三版），法律出版社2011年版，第623頁。這的確有其道理，值得在分析因果關(guān)系問題時加以借鑒。

房屋出賣人不履行合同債務(wù)的行為導(dǎo)致買受人無法獲得房屋增值利益，二者之間存在責(zé)任成立的因果關(guān)系不存疑議。但責(zé)任范圍的因果關(guān)系受違約行為特點的影響，從而對認定責(zé)任程度產(chǎn)生作用。例如，出賣人是在合同履行期限屆滿前半個月違約還是在前一個月違約，可能對應(yīng)不同的損失計算時點，直接影響賠償金額的認定。

（四）不存在免責(zé)事由

合同法上的免責(zé)事由主要有不可抗力、債權(quán)人過錯等。關(guān)于不可抗力，一般認為我國合同法采取折中說（《合同法》第117條第2款），即在“質(zhì)”的要件上必須是無法預(yù)見、避免和克服的原因事件，在“量”的要件上應(yīng)當(dāng)考慮事件發(fā)生當(dāng)事人是否存在過錯。房屋買賣中，出賣人針對不履行合同提出的的不可抗力抗辯通常是地震、海嘯、戰(zhàn)爭等造成的房屋毀損滅失。關(guān)于債權(quán)人過錯，其理論依據(jù)是履行障礙的風(fēng)險應(yīng)由造成障礙者承擔(dān)的思想。債權(quán)人制造了履行障礙，因其過錯使債務(wù)人無法履行合同，應(yīng)自食其果。i前引b，第131頁。例如，在限購限貸的房地產(chǎn)政策下，買受人故意隱瞞自己不具有購房或貸款資格，則應(yīng)自行承擔(dān)合同無法履行的后果。除法定免責(zé)事由外，當(dāng)事人還可以約定排除或限制未來責(zé)任的合同條款，即免責(zé)條款。例如，合同約定出賣人在一年后出售房屋，若其間遇政府拆遷導(dǎo)致房屋無法交易則出賣人不承擔(dān)違約責(zé)任。其間果然發(fā)生拆遷，則出賣人依約不承擔(dān)責(zé)任。

三、該賠多少——房屋增值損失賠償金額的計算

解決構(gòu)成要件是否齊備、賠償責(zé)任是否成立這一定性問題后，還須將賠償責(zé)任轉(zhuǎn)化為以貨幣單位表示的數(shù)額，案件審理面臨增值損失賠償金額如何計算這一定量問題。

（一）房屋增值損失賠償計算的理論方法

學(xué)理上將損害賠償計算分為具體的計算方法（concrete method of quantifying the loss，又稱主觀的計算方法）和抽象的計算方法（abstract method of quantifying the loss，又稱客觀的計算方法）。前者兼顧普通因素和特別因素（亦稱主觀因素，如當(dāng)事人之間的關(guān)系、當(dāng)事人的經(jīng)濟狀況和社會地位、違約行為的特點等，在損害賠償計算時予以特別考慮）。后者僅斟酌某類損害構(gòu)成的普通因素（亦稱客觀因素），計算不因受害人不同而有所差別。j本段觀點綜合了崔建遠、曾世雄等學(xué)者著述內(nèi)容。參見：曾世雄：《損害賠償法原理》，中國政法大學(xué)出版社2001年版，第162頁；崔建遠主編：《合同法》（第六版），法律出版社2016年版，第271頁；韓世遠：《違約損害賠償研究》，法律出版社1999年版，第426頁、第439頁。兩種計算方法的表面差異是對損害賠償范圍邊界的認識不同（前者旨在賠償損害的全部，后者則主張賠償損害中的普遍性部分），但分歧的本質(zhì)在于對損害事實查明的限度預(yù)期不同。具體的計算方法的以法律萬能為立論基礎(chǔ)且不計司法成本，其邏輯前提是客觀事實必然能夠查明，并且法官對當(dāng)事人的心理活動、行為動機總能夠準(zhǔn)確洞察和判斷。然而司法者全能全知的期許并不現(xiàn)實，計算結(jié)果不精確是大概率事件，即便有時準(zhǔn)確也出于偶然，這根本上背離了具體的計算方法本身所追求的目標(biāo)。此外，不計代價地在個案中投入司法資源也是不經(jīng)濟、不現(xiàn)實的。抽象的計算方法的立論基礎(chǔ)是法律的有限性和司法資源的稀缺性，其承認客觀真實無法還原以及人的認知能力有限，司法者在事實認定和價值判斷上存在力所不逮之處，國家也不可能在個案中無限度地投入資源。若將須賠償?shù)膿p害限定在普遍性部分，借助民事訴訟證據(jù)規(guī)則足以查明事實，價值判斷不超出法官的認知范圍，司法資源投入亦不過度。換言之，此時終極價值讓步于技術(shù)局限和資源稀缺。但讓步是有限的，止于一般認知邊界。故此，抽象的計算方法理性務(wù)實，能夠?qū)崿F(xiàn)訴訟便宜，更有利于裁判結(jié)果為當(dāng)事人所接受，應(yīng)當(dāng)成為司法實踐中的通常選擇。當(dāng)然，具體的計算方法對違約失信的否定性評價更加嚴(yán)厲，對守約方的保護更加充分，有其優(yōu)越性。若當(dāng)事人舉證充分，案件事實清楚，在保證計算結(jié)果準(zhǔn)確性的情況下，未嘗不可使用具體的計算方法。

出賣人悔約不售時，買受人的房屋增值損失因購房目的不同而存在差異。若購買房屋用于自住或出租，受損利益為“重新購買房屋價格－房屋的合同價格”。若購買房屋用于轉(zhuǎn)售，則受損利益為“轉(zhuǎn)售房屋的價格－房屋的合同價格”。兩種情形中，“房屋的合同價格”是確定的，“重新購買房屋價格”以及“轉(zhuǎn)售房屋的價格”待認定。本文主張采用抽象的計算方法，故對個案的特別因素不予考慮，僅考慮體現(xiàn)“重新購買房屋價格”和“轉(zhuǎn)售房屋的價格”共通點的普通因素。具體而言，買受人無論轉(zhuǎn)售房屋還是重新購買房屋，均假設(shè)是通過公開市場以合理價格成交，“重新購買房屋價格”和“轉(zhuǎn)售房屋的價格”都可以用“房屋的公開市場價格”替代，受損利益的計算公式相應(yīng)統(tǒng)一為“房屋的公開市場價格－房屋的合同價格”。

（二）房屋增值損失賠償計算的司法實踐

違約造成的損害是一種事實，在訴訟中加以認定須借助法律方法。符合邏輯、結(jié)論精確是司法裁判積極追求的目標(biāo)，依循數(shù)學(xué)原則計算損害賠償是優(yōu)先選擇。在特殊情況下，為顧及利益平衡等因素，損害賠償?shù)挠嬎悴o絕對與數(shù)學(xué)原則相一致的必要，有時甚至無法遵循數(shù)學(xué)原則。k前引b，第271頁。在難以準(zhǔn)確確定損害金額時，法官可依據(jù)法律原則進行估算，酌定賠償金額。l最高人民法院民事審判第二庭編著：《最高人民法院關(guān)于買賣合同司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2012年版，第463頁。

采用抽象的計算方法前提下，出賣人悔約不售時買受人的損害賠償計算已簡化為對“房屋的公開市場價格”的求取。實踐中可能采取以下做法：一是當(dāng)事人共同認可的價格；二是根據(jù)公開信息估算的價格；三是委托專業(yè)機構(gòu)評估的價格。第一種做法體現(xiàn)意思自治，節(jié)約司法資源，最為理想。但由于此類案件涉及利益巨大，矛盾激化程度較深，通常難以實現(xiàn)。第二種做法是法院參考房地產(chǎn)行政管理部門、行業(yè)協(xié)會、研究機構(gòu)發(fā)布的有一定公信力的價格數(shù)據(jù)進行估算，有時還參照中介報價。但由于信息獲取不完全、涉及專業(yè)知識等原因，計算過程的科學(xué)性和計算結(jié)果的準(zhǔn)確性不能保證，當(dāng)事人難以信服。

第三種做法是通行做法。房地產(chǎn)估價是一門專業(yè)學(xué)科，已有成熟的理論和方法，數(shù)學(xué)原則貫穿其始終。房地產(chǎn)估價所確定的“價格內(nèi)涵”是公開市場的公允價格，換言之估價的結(jié)果是“行情價”，個別因素不予考慮。如前文所述，違約損害賠償?shù)挠嬎阍瓌t為優(yōu)先采用抽象的計算方法以及優(yōu)先采用體現(xiàn)數(shù)學(xué)原則的計算方法。委托專業(yè)機構(gòu)估價的特點十分符合上述“兩個優(yōu)先”原則，是司法實踐中理想的操作辦法。

四、何時計賠——房屋增值損失賠償計算時點的確定

房屋增值損失并非直接的金錢支出或喪失之損失，其本質(zhì)是隨時間推移而增值的房屋因給付落空給買受人造成的可得利益損失，以什么時點的房屋價格作為標(biāo)準(zhǔn)進行損失的金錢評價對認定賠償金額至關(guān)重要。m韓世遠：《違約損害賠償研究》，法律出版社1999年版，第453頁。對損害賠償?shù)挠嬎銜r點（或稱標(biāo)準(zhǔn)時）如何確定，各國法律并無明文規(guī)定，通常作為學(xué)術(shù)問題討論，或散見于英美法國家判例。n英美法國家關(guān)于違約損害賠償計算時點的觀點主要有：違約時、知道違約時、知道違約后存在有所作為的可能性時、違約不存在修正的可能性時。日本關(guān)于違約損害賠償計算時點的觀點主要有：損害原因發(fā)生時、履行期限屆滿時、合同解除時、中間最高價時日或債權(quán)人任意選擇時日、辯論終結(jié)時、折中綜合判斷。崔建遠、韓世遠等國內(nèi)學(xué)者有的認為違約損害賠償計算時點有以下可能選擇：締約時、違約時、裁判時、違約和裁判之間的某一時日，有的也承認中間最高價格時日以及債權(quán)人任意選擇時日。參見前引b，m。以此為論題的司法實務(wù)文章鮮見，不能不謂之遺憾?，F(xiàn)有學(xué)術(shù)觀點基本涵蓋了違約損害賠償?shù)母鞣N可能的計算時點，相關(guān)理論在性質(zhì)上存在實體法說與程序法說的對立，在標(biāo)準(zhǔn)上則存在一元說與多元說的分野。o【日】北川善太郎：《債權(quán)總論》，有斐閣1993年版，第155頁、第156頁。轉(zhuǎn)引自前引m。本文認為，房屋增值損失賠償首先是一種填補賠償，其請求權(quán)源于合同法這一實體法，在程序法未對計算時點明確規(guī)定的前提下，應(yīng)推定為實體法范疇。其次，合同違約形態(tài)紛繁復(fù)雜，對計算時點一概而論并不可行。例如在遲延履行、履行不能、拒絕履行各場合，損害性質(zhì)和賠償內(nèi)容各不相同，計算時點也應(yīng)區(qū)別而論。這暴露出成文法的有限性，同時反映自由裁量的必要性，為多元說提供了發(fā)展空間。綜上，本文持一種折中的多元實體說觀點，原則上以起訴之日作為計算時點，可區(qū)分案件具體情況調(diào)整，同時有條件地允許債權(quán)人選擇時點。以下討論幾種司法實踐中的常見觀點。

（一）違約之日

違約事實發(fā)生時守約方未必能夠第一時間知曉。在買受人不知曉房屋出賣人違約的情況下，不應(yīng)期待買受人作出任何針對違約的應(yīng)對。且從法律盡可能保護合同穩(wěn)定性以及促成合同履行出發(fā)，若出賣人僅有非根本違約的意思，如任意提高價款、單方增加交易條件等，便要求買受人馬上接受合同目的落空并徑直提起違約損害賠償之訴有強人所難之嫌。除非事后買受人自愿選擇違約時日作為計算時點，否則法院不應(yīng)依職權(quán)認定違約時日為計算時點。

（二）違約意思到達之日

該期日狹義上是指合同主要義務(wù)履行期限屆滿前，出賣人違約的意思到達買受人的時間。廣義上，當(dāng)合同主要義務(wù)履行期限（如房屋過戶的期限）屆滿出賣人未履行，應(yīng)推定次日起違約意思到達買受人。此時買受人才存在“有所作為的可能性”，法律得以要求其接受合同目的落空的結(jié)果并及時提起訴訟救濟權(quán)利。這樣看來，以違約意思到達買受人之日作為計算時點貌似是合理的。然而對普通人而言，購房是家庭的一宗大額消費，通常資金來源一部分為自有、一部分為融資。出賣人悔約不售時，合同已履行到一定階段，其受領(lǐng)部分或全部價款，據(jù)有資金的時間價值。價款返還之前買受人通常無力另行購買替代房屋，因此要求其在知曉對方悔約時馬上就通過購買其他房屋替代實現(xiàn)原合同目的，更多時候是一種苛求。即便買受人有能力在訴訟維權(quán)的同時購買其他房屋，但客觀上其資金被出賣人占用，其為此付出了放棄購買其他房屋或投資獲益的代價，仍然存在機會成本的喪失。更何況不動產(chǎn)交易程序復(fù)雜，尋找房源、洽談協(xié)商、簽訂合同、實際履行一系列過程周期漫長，在房價上行時期這種時間損耗將帶來購房成本的進一步增加。故此，機械地以違約意思到達買受人之日作為計算時點，不利于保護守約方利益，反而對失信的出賣人有利，顯然不合理。

（三）起訴之日

糾紛發(fā)生之后，當(dāng)事人通常會采取自力救濟，其間不斷對解決糾紛的方式、成本和效果進行考量和調(diào)整。起訴意味著當(dāng)事人最終選擇通過司法強制力解決糾紛，訴訟請求的內(nèi)容則蘊含著其對待糾紛的態(tài)度。出賣人悔約不售情形下，應(yīng)將權(quán)利救濟方式的選擇權(quán)交給作為守約方的買受人，只要未起訴則應(yīng)認為買受人對合同目的實現(xiàn)仍有期待，其可得利益的保護期限仍在持續(xù)和延展。如前所述，買受人的訴訟策略主要有兩種：一是主張繼續(xù)履行合同，同時主張遲延賠償；二是主張解除合同，同時主張?zhí)钛a賠償。房屋增值損失賠償屬于后一種訴訟路徑，須與解除合同主張一并提出。由于附帶合同解除之訴，足見至起訴之日買受人已打算終止合同，自此不再對合同履行抱有利益期待，故以起訴之日作為計算時點符合違約損害賠償理論關(guān)于保護可得利益的原理。

有人指出，由于司法具有不告不理的被動性，若將計算時點與起訴時間掛鉤，房價上漲時買受人可能通過拖延起訴獲取不當(dāng)訴訟利益。這種擔(dān)心有一定道理，但實踐中可以通過合同法相關(guān)制度予以規(guī)制。具體而言，房屋增值損失賠償訴訟請求受到訴訟時效（《民法總則》第九章）、合同解除權(quán)的除斥期間（《合同法》第95條）以及減輕損失規(guī)則（《合同法》第119條）等多重限制，并非可以無限拖延。又考慮到房產(chǎn)交易的復(fù)雜性和民生性，以及起訴時間具有容易查明、客觀不變等優(yōu)點，原則上可以起訴之日作為計算時點。p以起訴之日作為計算時點還有一個程序法上的理由：計算升值后房屋價格的通行做法——委托評估的估價時點實際上就是違約損害賠償?shù)挠嬎銜r點。估價委托在案件受理后作出，估價結(jié)果在法庭辯論終結(jié)前作出，故以起訴后固定不變的歷史期日（包括起訴之日）作為估價時點最為合適，不會出現(xiàn)時點不明確、時點是晚于估價結(jié)果作出之日的未來時間等問題。若買受人請求法院確認合同解除的時間早于起訴之日并得到支持，則可將計算時點相應(yīng)調(diào)整為合同解除之日。若買受人未采取合理措施防止損失擴大，則應(yīng)將計算時點回復(fù)至應(yīng)當(dāng)采取合理措施之日。

五、房屋增值損失賠償?shù)南拗埔约捌渌`約責(zé)任的關(guān)系

房屋增值損失賠償作為違約損害賠償?shù)囊环N，其責(zé)任范圍的最終認定還受到法定條件限制。違約損害賠償與其他違約責(zé)任的關(guān)系如何、是否可以同時主張，實踐中存在不同觀點，有必要進一步討論。

（一）房屋增值損失賠償?shù)姆ǘㄏ拗?/h3>

根據(jù)合同法及相關(guān)理論，違約損害賠償受到減輕損失規(guī)則（《合同法》第119條）、與有過失規(guī)則（《合同法》第120條、《買賣合同司法解釋》第30條）、損益相抵規(guī)則（《買賣合同司法解釋》第31條）、合理預(yù)見規(guī)則（《合同法》第113條第1款）等法定限制。關(guān)于減輕損失規(guī)則，典型的適用情形為買受人存在拖延起訴等消極行為造成增值損失不斷擴大，本文已在第四部分第三點進行討論，不再贅述。關(guān)于與有過失規(guī)則，例如買受人存在拖延辦理解押、過戶、按揭等非根本違約行為，買受人遲延履行期間房價溫和上漲，同時房地產(chǎn)政策趨嚴(yán)、交易稅費提高，一方面出賣人惜售悔約；另一方面買受人則因交易成本提高且不看好后市而主張解除合同，此時買受人應(yīng)自行承擔(dān)其遲延履行期間的房屋增值損失。關(guān)于損益相抵規(guī)則，例如有的出賣人簽訂合同后便將房屋交付買受人，后因出賣人悔約交易落空，則買受人占用房屋期間的所得利益應(yīng)從其所獲損失賠償中予以抵扣。關(guān)于合理預(yù)見規(guī)則，實踐中有的房屋增值幅度過大，甚至超過買賣價款，出賣人據(jù)此主張房屋漲幅已超出訂立合同時可預(yù)見的情況，不應(yīng)承擔(dān)如此高的賠償責(zé)任。根據(jù)多數(shù)觀點，合同法所規(guī)定的“因違反合同可能造成的損失”內(nèi)涵，指預(yù)見到損害的類型，而非損害的具體數(shù)額。對普通人而言房屋價格上漲完全能夠預(yù)見，故出賣人應(yīng)當(dāng)預(yù)見到其悔約不售所造成的損害類型是房屋增值給買受人帶來的損失。至于房價上漲到什么程度本質(zhì)上屬于損害的具體數(shù)額問題，不在可預(yù)見性規(guī)則的要求之內(nèi)。q韓世遠：《違約賠償?shù)亩ㄐ苑治雠c定量考察》，載《人民法院報》2008年2月21日。因此，無論房價有何種幅度的上漲，悔約不售的出賣人均應(yīng)據(jù)實賠償。

（二）房屋增值損失賠償與其他違約責(zé)任的關(guān)系

如前所述，房屋增值損失賠償之訴一般由終止合同性質(zhì)的訴求和填補賠償性質(zhì)的訴求組合而成。前者表現(xiàn)為請求確認合同解除，后者除請求房屋增值損失賠償外，還包括請求雙倍返還定金、支付違約金以及其他違約損害賠償。

1.與其他違約損害賠償?shù)年P(guān)系

出賣人悔約不售時，對買受人而言除存在作為可得利益的房屋增值等損失之外，還可能存在作為信賴?yán)娴闹薪橘M、評估費、差旅費等損失。有觀點認為，不允許同時主張賠償可得利益和信賴?yán)?，理由是信賴合同履行而做出的安排或必要投入屬于獲得可得利益的成本，利潤和成本不可兼得，賠償權(quán)利人必須有所取舍。r前引q。也存在不同觀點認為，《合同法》第113條第1款規(guī)定的違約方負有賠償義務(wù)的損失包含信賴?yán)媾c可得利益，該條規(guī)定的信賴?yán)姘l(fā)生在合同生效以后，與《合同法》第42條規(guī)定的發(fā)生在締約過失情形下的信賴?yán)嬖谶m用條件和制度功能上并不相同。《合同法》第113條第1款規(guī)定的信賴?yán)孀鳛橛嬎氵`約損害賠償額的替代方法，事實上發(fā)揮了在特定情形下替代履行利益和可得利益的作用，s最高人民法院民事審判第二庭編著：《最高人民法院關(guān)于買賣合同司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2012年版，第452頁、第453頁。持該觀點的還有如王利明教授，詳見王利明：《合同法研究》（第二卷），中國人民大學(xué)出版社2003年版，第625頁。法律并不禁止其與可得利益同時主張。本文贊同第二種觀點，即《合同法》第113條第1款規(guī)定的信賴?yán)媾c可得利益可以同時主張，前提是此種利益因信賴額外支出、因違約無法彌補。但現(xiàn)實中可能會出現(xiàn)守約方因自身商業(yè)能力欠缺或行為失誤導(dǎo)致為履行合同付出超過通常成本的情形，若此時不加以考慮地將超出通常成本金額視為信賴?yán)娑С?，則意味著法律允許守約方將商業(yè)風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給違約方，這顯然不公平。實踐中可遵循以下原則：在對因信賴某合同而發(fā)生的損失尋求賠償時，不使原告處于一種比假定合同得到了完全履行下原告應(yīng)處的狀況而更好的狀況。t【美】富勒（Lon L.Fuller）、帕迪尤（William R.Perdue）著，韓世遠譯：《合同損害賠償中的信賴?yán)妗?，載梁慧星主編：《民商法論叢》（第7卷），法律出版社1997年版，第443頁。如此，得以將支持的賠償總額限定在履行合同的全部可得利益與非商業(yè)風(fēng)險成本之和范圍內(nèi)。u應(yīng)當(dāng)指出，出賣人悔約不售時合同已履行到了一定階段，買受人支付的訂金、購房款等應(yīng)視為返還利益范疇，其返還請求權(quán)來源于《合同法》第97條的規(guī)定。返還利益請求權(quán)本質(zhì)上屬于合同解除后的恢復(fù)原狀請求權(quán)，法律并不禁止其與違約損害賠償?shù)冗`約責(zé)任一并主張。

2.與違約金、定金的關(guān)系

根據(jù)《合同法》第114條，請求法院增加違約金的比照基準(zhǔn)是違約金低于守約方因?qū)Ψ竭`約造成的實際損失，請求法院減少違約金的的比照基準(zhǔn)是違約金過分高于守約方因?qū)Ψ竭`約所遭受的實際損失。v前引b，第276頁、第277頁。《合同法解釋（二）》第29條第2款進一步將懲罰性違約金的范圍限定在損失的30%以內(nèi)?？梢娢覈贤ㄉ系倪`約金以補償性為主、以懲罰性為輔，懲罰性違約金不應(yīng)過分高于違約造成的損失。就違約金的補償性而言，違約金本質(zhì)上屬于損害賠償金額之預(yù)定，其主要功能在于填補守約方損失，相當(dāng)于履行之替代。w前引b，第426頁。若違約金請求權(quán)與合同解除后損害賠償請求權(quán)指向的是同一損害，則應(yīng)避免同時適用，否則將會出現(xiàn)債權(quán)人雙重得益的結(jié)果。x韓世遠：《合同法學(xué)》，高等教育出版社2010年版，第344頁。韓世遠教授在此書中進一步指出，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用違約金請求權(quán)。本文認同該觀點，但不宜簡單認定違約金請求權(quán)優(yōu)先且排除違約損害賠償請求權(quán)的適用。

現(xiàn)實生活中，大多數(shù)當(dāng)事人并不了解法律關(guān)于違約金及違約損害賠償?shù)木毎才牛丶s方提起訴訟的目的是請求國家強制力救濟其因違約受損的利益。從有利于實現(xiàn)民事訴訟功能的角度出發(fā)，不論訴訟請求形態(tài)是違約損害賠償還是違約金，只要總額不超出法定范圍則應(yīng)予以支持。實踐中，首先應(yīng)查明買受人主張的各種因違約造成的損害是否存在、金額多少；其次，以認定的損害事實（實際損失）為基準(zhǔn)，與買受人主張的違約金及主張的違約損害賠償之和（訴求之和）進行比較，按照支持金額不超過法定標(biāo)準(zhǔn)的原則進行認定。（詳見表1）

表1 違約損害賠償與違約金關(guān)系y 表中“大于”指實際損失大于訴求之和的情形，“相等”指實際損失等于訴求之和的情形，“小于”指實際損失小于訴求之和的情形。以上情形均建立在違約方作出違約金過高要求法院予以調(diào)整的抗辯的假設(shè)上作出。

有的房屋買賣合同約定了定金，根據(jù)《合同法》第116條規(guī)定，守約方須在違約金和定金之中擇一主張。由于違約金通常高于定金，守約方一般會選擇主張賠付違約金，也有特殊情況下守約方選擇主張定金罰則，此時面臨房屋增值損失賠償與雙倍返還定金是否能同時支持的問題。房屋買賣合同中的定金通常屬于違約定金，具有預(yù)付違約金的性質(zhì)，z史尚寬：《債法總論》，榮泰印書館股份有限公司1978年版，第494頁。與違約金在目的、性質(zhì)、功能方面相同。根據(jù)《買賣合同司法解釋》第28條規(guī)定，當(dāng)定金不足以彌補違約造成的損失時，違約損害賠償與定金可以并處，但二者總和不得高于實際損失。可見，定金與違約損害賠償?shù)牟⑻幵硗`約金與違約損害賠償并處原理類似，區(qū)別在于定金不存在過高或過低的調(diào)整。

結(jié) 語

損害賠償是重要的民事權(quán)利救濟手段，學(xué)者認為民法上問題萬流歸宗，實以此為核心。[27]王澤鑒：《損害賠償之歸責(zé)原則》，載《民法學(xué)說與判例研究》（第一冊），北京大學(xué)出版社2009年版，第164頁。房屋增值損失賠償作為違約損害賠償在房屋買賣合同糾紛中的具體表現(xiàn)形式，在出賣人悔約不售案件中是足以扭轉(zhuǎn)損益天平的砝碼，重要性不言而喻。在審理此類案件時準(zhǔn)確理解適用違約損害賠償法律認定責(zé)任、科學(xué)合理計算房屋增值損失數(shù)額、依法處理與其他違約責(zé)任的關(guān)系是實現(xiàn)個案公正的關(guān)鍵。本文提供的審理思路對主張標(biāo)的物價值變動損失賠償?shù)钠渌贤讣嘤幸欢▍⒖純r值。在法治精神日益深入人心的今天，司法裁判的結(jié)果往往成為社會行為的導(dǎo)向。跳出個案思維，只有通過在每一個案件中合法合理支持房屋增值損失賠償訴求，立場堅定地保護守約利益，旗幟鮮明地反對違約獲利，房屋出賣人違約潮才能有效抑制，民法懲惡揚善的價值才可得到彰顯。在高房價成為熱點民生問題的當(dāng)下，這對端正司法導(dǎo)向、樹立司法公信意義重大。