□ 吳金群

一、引 言

樓宇經濟是指以各類樓宇、功能性板塊和區(qū)域性設施為主要載體，通過開發(fā)、出售或出租樓宇引進各類企業(yè)，集聚、衍生和擴散到相關產業(yè)，從而擴大財稅來源，帶動區(qū)域經濟快速發(fā)展的一種經濟形態(tài)。正是因為樓宇經濟具有高度的要素集聚效應、巨大的規(guī)模經濟效應和顯著的財政稅收效應，被人們廣泛稱之為“垂直的印鈔機”或“立起來的開發(fā)區(qū)”。在樓宇經濟和商務樓宇的關系上，除了經濟形態(tài)和物質建筑之間的明顯區(qū)別以外，基本上屬于同一個事務的不同側面，兩者緊密相連，須臾不可分離。

將錢江世紀城打造成城市新中心、錢塘江金融城和國際化新城區(qū)，是杭州實現(xiàn)“構筑大都市、建設新天堂”宏偉目標的重要組成部分，是從“西湖時代”邁入“錢塘江時代”的重大戰(zhàn)略決策，是把杭州建設成為具有“獨特韻味、別樣精彩”世界名城的橋頭堡。近幾年來，錢江世紀城的開發(fā)建設已經取得了顯著的成績，城市發(fā)展跑出了加速度，綜合實力邁上了新臺階，區(qū)域文化打出了好品牌，優(yōu)質資源呈現(xiàn)了快流入。目前，錢江世紀城共有社會項目83個、商辦項目63個。其中，已竣工的商辦項目32個，在建的商辦項目18個，土地已出讓但未開建商辦項目8個，入駐商務樓宇的各類企業(yè)已達3000余家。

能否選擇和實施可以獲得持續(xù)競爭優(yōu)勢的發(fā)展戰(zhàn)略，將在很大程度上影響錢江世紀城的繁榮興衰。盡管確定一個組織或區(qū)域是否選擇了最優(yōu)戰(zhàn)略有一定的困難，但通過科學的戰(zhàn)略管理過程(如圖1)，可以增加選擇正確戰(zhàn)略的可能性，減少選擇錯誤戰(zhàn)略的概率。其中，愿景和目標是各利益相關者共同的發(fā)自內心的意愿，這種意愿不是一種抽象的東西，而是具體的能夠激發(fā)所有成員為組織而奉獻的任務、事業(yè)或使命，能夠創(chuàng)造巨大的凝聚力。錢江世紀城已經提出了建成杭州城市新中心、錢塘江金融城和國際化新城區(qū)的戰(zhàn)略定位，設立了經濟實力提檔、經濟業(yè)態(tài)提優(yōu)、服務水平提高、城市特色提升的發(fā)展目標，強調了以“雙百雙千雙萬”工程為主要抓手，啟動了打造一流城市形態(tài)、經濟業(yè)態(tài)、宜居宜業(yè)環(huán)境、功能配套和服務團隊的重點任務。宏偉藍圖和重點任務正在激勵和鼓舞著錢江世紀城的廣大干部職工和各界從業(yè)人員。然而，針對樓宇經濟發(fā)展和商務樓宇管理的SWOT分析、戰(zhàn)略選擇、戰(zhàn)略實施和評估反饋工作亟待系統(tǒng)論證和進一步細化。

圖1 戰(zhàn)略管理的過程

SWOT分析是一種關于區(qū)域競爭態(tài)勢的綜合分析方法(見下表1)。通過分析區(qū)域內部的資源和能力，識別優(yōu)勢(Strengths)和劣勢(Weaknesses)，通過分析區(qū)域外部面臨的各類環(huán)境，識別機會(Opportunities)和威脅(Threats)，從而制定有效的戰(zhàn)略。按照戰(zhàn)略管理的方法，戰(zhàn)略應是一個區(qū)域“能夠做的”(即優(yōu)勢和劣勢)和“可能做的”(即機會和威脅)之間的有機組合，具體策略方案則是一個由階段性目標及其配套改革措施整體協(xié)同的集合。

表1 SWOT分析的框架

二、錢江世紀城樓宇經濟和商務樓宇管理的外部環(huán)境分析

外部環(huán)境是指存在于區(qū)域之外、錢江世紀城不能控制、但是會對錢江世紀城的發(fā)展產生重要影響的外部因素的總和。總體上，外部環(huán)境可以分為國內環(huán)境和國外環(huán)境，而國內環(huán)境又可以分為杭州市內環(huán)境和其他地區(qū)環(huán)境。就內容而言，外部環(huán)境分析涉及政治、經濟、文化、社會、生態(tài)、技術等多個方面的掃描、監(jiān)測、預測和評價。

1.環(huán)境機會

第一，杭州市的“擁江發(fā)展”戰(zhàn)略為錢江世紀城提供了難得的歷史機遇。有很多 國際知名城市把江、河作為城市發(fā)展的軸線，比如英國泰晤士河、巴黎塞納河、上海黃浦江。但在相當長的一段時期，杭州都是“背江發(fā)展”，市區(qū)面積狹小，發(fā)展空間不大。2001年，杭州開始實施“城市東擴、旅游西進、沿江開發(fā)、跨江發(fā)展”，著力解決城市發(fā)展的空間受限問題。其后的十幾年，“沿江開發(fā)，跨江發(fā)展”在實踐中得到了不斷完善。在2017年的杭州兩會上，“擁江發(fā)展”寫入了政府工作報告。同年6月，市委城市工作會議正式提出了“擁江發(fā)展”戰(zhàn)略，即以杭州境內235公里錢塘江為主軸，圍繞“三江兩岸”打造城市帶、產業(yè)帶、交通帶、景觀帶、生態(tài)帶和文化帶；完善“多中心、網絡化、組團式、生態(tài)型”城市框架，實現(xiàn)“跨江發(fā)展”向“擁江發(fā)展”的大跨越。如果說錢江新城和高新區(qū)(濱江)代表了“跨江發(fā)展”的1.0時代，那么杭州現(xiàn)在要進入的則是“擁江發(fā)展”的2.0時代，即開始著眼于整個錢塘江流域的協(xié)同與融合。這意味著杭州的發(fā)展空間將變得更大，對錢塘江上游地區(qū)的經濟社會輻射變得更廣，整個錢江塘流域的功能布局變得更優(yōu)。在杭州主城區(qū)和錢江兩岸連點成線、連線成面的過程中，錢江世紀城作為“錢塘江金融港灣”的核心區(qū)，“杭州灣”經濟區(qū)建設的領頭雁，“擁江發(fā)展”的主陣地，全域城市化、區(qū)域一體化、城區(qū)國際化“三化聯(lián)動”的主戰(zhàn)場，有望成為未來資本匯聚的新高地，金融創(chuàng)新和財富管理的新中心，生產、生態(tài)、生活進一步融合的新平臺。

第二，浙江省優(yōu)異的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)氛圍為錢江世紀城注入了源源不斷的活力。正如十九大報告指出的，創(chuàng)新是引領發(fā)展的第一動力，是建設現(xiàn)代化經濟體系的戰(zhàn)略支撐。改革開放40年來，浙江省始終傳承敢為人先、勇立潮頭的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)精神，孕育了阿里巴巴、?？低暤认碜u世界的知名公司，打造了基金小鎮(zhèn)、夢想小鎮(zhèn)、云棲小鎮(zhèn)等引領產業(yè)發(fā)展的特色小鎮(zhèn)，集聚了大批心懷夢想的國內外創(chuàng)客。在浙江，充分發(fā)揮市場的決定性作用是創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)興盛的根本原因，有效提供政府的公共服務是創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)持續(xù)的重要關鍵，具有企業(yè)家精神的各類人才是創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)成功的第一資源，發(fā)達的民營經濟是創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展的活力之源，雄厚的民間社會資本是創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)擴散的必要基礎，而各類空間平臺和相應生態(tài)系統(tǒng)則提供了創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的有效支撐。一般而言，創(chuàng)新是創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的特質，而創(chuàng)業(yè)是創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的目標。如果說杭州的歷史文化積淀主要體現(xiàn)在老城區(qū)和西湖，那么創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的資源和活力將日益向錢塘江兩岸集聚并迸發(fā)。對于高標準建設、高起點發(fā)展的錢江世紀城，其動力源泉必將從強調物的投資轉變?yōu)榻柚说膭?chuàng)新。而浙江省得天獨厚的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)環(huán)境，為錢江世紀城提供了很好的外部環(huán)境。

第三，G20峰會和2022年亞運會為錢江世紀城打開了巨大的發(fā)展空間。從2006年寧圍鎮(zhèn)啟動“大征遷”之后，錢江世紀城開始快速發(fā)展。但在G20峰會之前，其國內外知名度和美譽度并不是很高。2016年9月，舉世矚目的G20峰會在錢江世紀城召開，向世界呈現(xiàn)了大氣、活力之城的開放、創(chuàng)新之美。一時間，全球媒體都聚焦在杭州和位于錢江世紀城的主會場，帶來了巨大的美譽度和傳播效應。眾所周知，一個重要會議可以盤活一座城。杭州和錢江世紀城再次驗證了這一經驗觀察。2017年10月18日，為慶祝黨的十九大順利召開，國家郵政局發(fā)行了紀念郵票，位于錢江世紀城的杭州國際博覽中心首次登上郵票，使得坊間盛傳北、上、深、杭為已成為中國新的一線城市。峰會過后，成為投資熱土的錢江世紀城以“世界眼光、國際標準、中國特色、高點站位”為要求，正在快速有序地推動各類基礎建設和城市化的發(fā)展進程。另外，第19屆亞洲運動會將于2022年在杭州召開，亞運會的主場館就位于錢江世紀城。無論是亞運前的場館和相關配套建設，還是亞運后的品牌帶動和文化傳播，都將進一步打開錢江世紀城的巨大發(fā)展空間。

第四，全球化時代的大都市發(fā)展為錢江世紀城積累了寶貴的經驗教訓。古今中外城市繁榮發(fā)展的經驗表明，自然區(qū)位是重要條件，科學技術是推動力量，資本豐裕是必要條件，生態(tài)環(huán)境是重要保證，文化制度是思想基石，穩(wěn)定和平是基本保障，管理服務是主導因素。未來十年，杭州的城市規(guī)模不一定會有太大的擴張，但是城市的能級、品質和作用將會有顯著的提升。如今，大都市區(qū)經濟因為有更廣闊的商品和服務市場、成本優(yōu)勢和規(guī)模經濟效應，集聚的企業(yè)數(shù)量和市場集中度都遠高于非大都市區(qū)，已經成為各國經濟增長的發(fā)動機和財富創(chuàng)造的重心。在全球化時代，錢江世紀城將不僅僅是屬于杭州的，而且是具有全球競爭優(yōu)勢的杭州灣和長三角大都市區(qū)的重要組成部分。所以，紐約、倫敦、巴黎、日本等世界各主要大都市區(qū)的經驗教訓，可以成為錢江世紀城融入杭州灣、長三角大都市區(qū)發(fā)展的參考借鑒。特別是，浙江省即將以杭州灣經濟區(qū)為核心，打造綠色智慧和諧美麗的世界級大灣區(qū)。大灣區(qū)民營經濟優(yōu)勢得天獨厚，浙商遍布世界各地，對全球資本和市場網絡有較強的匯聚動員能力，將有助于錢江世紀城打造成民營企業(yè)的總部基地、并吸引世界和中國500強企業(yè)逐漸入駐。

第五，科學技術的日新月異為錢江世紀城開啟了智慧服務的希望之門。近幾年來，大數(shù)據(jù)、云計算、物聯(lián)網、移動互聯(lián)網等新一代信息技術發(fā)展迅速。無論是企業(yè)經營還是政府服務，都已受到廣泛深刻的影響?？梢灶A計，人們的生活消費、企業(yè)的生產運行、政府的公共服務都將實現(xiàn)數(shù)據(jù)化、信息化、在線化和智能化，互聯(lián)泛在、數(shù)據(jù)驅動、智慧應用將是未來產業(yè)發(fā)展的趨勢。與這一趨勢相一致，浙江省計劃重點瞄準人工智能、量子通信、區(qū)塊鏈等一批有先發(fā)優(yōu)勢、有發(fā)展?jié)摿Φ男屡d領域，積極運用互聯(lián)網、大數(shù)據(jù)、云計算等新一代信息技術推動傳統(tǒng)制造業(yè)轉型升級，建成全球未來產業(yè)發(fā)展先行區(qū)、國家“制造強國”和“網絡強國”兩大戰(zhàn)略融合發(fā)展引領區(qū)、杭州灣經濟區(qū)智能制造主導區(qū)和杭州擁江發(fā)展協(xié)同創(chuàng)新區(qū)。對于錢江世紀城而言，雖然智慧CBD建設將會增添技術和財政方面的壓力，但是走以人為本、智能化、集約化、綠色低碳的新型城市化道路也是必然，創(chuàng)新和科技將成為經濟社會發(fā)展和公共服務提供的重要驅動力。

2.環(huán)境威脅

第一，國內CBD的同質化競爭導致錢江世紀城的突圍面臨一定的挑戰(zhàn)。CBD是一個國家或大城市經濟發(fā)展的中樞和各類商務商業(yè)活動的核心區(qū)域。一般而言，CBD位于城市中心，高度集中了城市的經濟、科技和文化力量，具備金融、貿易、服務、展覽、信息、咨詢等多種功能，并配以完善的市政交通與通訊條件，它標志著一個城市的現(xiàn)代化程度。目前國外著名的CBD 有紐約曼哈頓CBD、倫敦金融城CBD、巴黎拉·德芳斯CBD、東京新宿CBD等。國內著名的CBD有北京朝陽CBD、上海陸家嘴CBD、廣州天河CBD、深圳福田CBD等。除了部分著名CBD憑借其特色和綜合實力形成了持續(xù)競爭優(yōu)勢之外，國內大部分城市之間或同一城市內部的CBD都面臨著同質性競爭問題。杭州CBD不僅面臨北、上、廣、深的強大競爭，而且也面臨南京、蘇州、寧波等地的激烈競爭。在杭州內部，錢江世紀城面臨著與錢江新城、武林CBD、黃龍CBD等的競爭。特別是，杭州的兩個城市新中心——錢江世紀城和錢江新城如何實現(xiàn)錯位發(fā)展、互補共贏，將是一個不容回避的重大挑戰(zhàn)。

第二，資本等要素的流動使得錢江世紀城的跨越式發(fā)展存在不確定性。城市CBD的發(fā)展離不開土地、資本和人才。除了土地資源只能在本地開發(fā)利用之外，資本和人才都是可以在市場上自由流動的。在全球化時代，實業(yè)和金融資本都會在比較不同國家的投入產出之后做出自身利潤最大化的決策。一個典型的例子是，美國特朗普政府近期推動的“減稅法案”，僅企業(yè)所得稅一項就從35%降到了不超過25%，全世界的資本和美元都有可能回流美國。在中國不可能加入減稅競爭的情況下，各城市CBD吸引外資(特別是美資)的難度將越來越大。另外，在強調科技、智慧和創(chuàng)新的CBD建設過程中，需要大批高智人群的加盟，而他們大都比較“挑剔”。錢江世紀城能不能形成優(yōu)美的自然生態(tài)、濃厚的人文底蘊、完善的商務環(huán)境和健全的公共服務，會在很大程度上影響到這些高智群體的選擇。同樣，錢江世紀城能不能形成由眾創(chuàng)空間、孵化器、創(chuàng)業(yè)導師、風投、創(chuàng)業(yè)大賽等組成的創(chuàng)新鏈，也將在很大程度上影響到創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才的最終選擇。所以，資本和人才等生產要素的自由流動，既可以加快一個地方的跨越式發(fā)展，也可以使其變得困難重重。

第三，亞運場館建設和各方關注可能會給錢江世紀城帶來較大的壓力。2017年10月15日，杭州奧體中心主體育館、游泳館和綜合訓練館隆重開工。從此，錢江世紀城正式進入“亞運時間”，開始打響場館建設和相關配套工程的攻堅戰(zhàn)。正如錢江世紀城黨工委書記、管委會主任黃國鈞指出的，2022年第19屆亞運會是黨中央、國務院交給杭州的又一重大政治任務，亞運三館建設是重大的政治責任，只有成功、沒有失敗，只有滿分、沒有99分，只有添彩、沒有遺憾。同時，亞運三館還是浙江“大灣區(qū)時代”的點睛之筆，是杭州“擁江發(fā)展時代”的新地標，必須保進程，保質量，保安全，保合力，保廉潔，堅持最高標準、最快速度，以一流的狀態(tài)打造一流的城市精品。當前，錢江世紀城正以“迎亞運、立新功、展新姿”為新使命，以追求卓越、勇爭第一的精氣神，搶抓先機勇作為、砥礪奮進謀跨越，推動城市、社會、經濟的全面轉型。然而，隨著亞運場館的開工和亞運會時間的越來越臨近，中央和省市領導、新聞媒體和各界群眾都會紛紛聚焦錢江世紀城。在萬眾矚目中，錢江世紀城干部職工承擔著巨大的政治、建設和心理上的壓力。

三、錢江世紀城樓宇經濟和商務樓宇管理的內部條件分析

基于資源基礎觀，美國著名管理學家巴尼等提出了分析內部條件的VRIO框架。[1](PP62-76)這一框架代表必須審視的四個問題：價值(Value)、稀缺性(Rarity)、可模仿性(Imitability)、組織(Organization)。對于嘗試將資源和能力作為競爭優(yōu)勢的錢江世紀城來說，價值問題要回答的是某項資源是否有助于開發(fā)環(huán)境中蘊含的機會或化解環(huán)境中存在的威脅；稀缺性問題要回答的是某項資源是否被其他區(qū)域掌握；可模仿性問題要回答的是缺乏某項資源的區(qū)域是否面臨獲取或開發(fā)資源的成本劣勢；組織問題要回答的是區(qū)域是否圍繞著有效利用有價值、稀缺的和難以模仿的資源加以組織。VRIO框架和區(qū)域競爭優(yōu)勢和劣勢之間的關系，見表2：

表2 VRIO框架和區(qū)域競爭優(yōu)勢或劣勢之間的關系

資料來源：[美]杰伊 B.巴尼，威廉 S.赫斯特里，[中]李新春，張書軍.戰(zhàn)略管理[M].北京：機械出版社，2017：76.

1.內部優(yōu)勢

第一，黨委政府對錢江世紀城的樓宇經濟高度重視。樓宇經濟的發(fā)展對于促進地區(qū)經濟發(fā)展、增加稅源、推動產業(yè)轉型升級和提升城市品質功能具有重要意義。早在2008年10月，杭州市就發(fā)布《加快樓宇經濟發(fā)展的若干意見》，提出了樓宇經濟的發(fā)展目標及重點任務。此后，杭州市和蕭山區(qū)都出臺了一系列推動樓宇經濟發(fā)展的政策。“十二五”期間，通過實施樓宇經濟“831工程”等舉措，杭州市和蕭山區(qū)的樓宇經濟都取得了突破性發(fā)展。2016年10月，杭州市印發(fā)了《樓宇經濟發(fā)展“十三五”規(guī)劃(2016～2020)》，闡述了樓宇經濟發(fā)展的總體思路、空間布局、主要任務和保障措施。在蕭山區(qū)，2014年1月出臺的《樓宇經濟發(fā)展規(guī)劃(2013-2017)》，2017年5月公布的《錢江世紀城三年行動計劃》，都對樓宇經濟的相關工作進行了具體部署?？梢姡瑹o論是杭州市、蕭山區(qū)還是錢江世紀城都對樓宇經濟發(fā)展給予了強烈關注。因為中國樓宇經濟發(fā)展背后的推動力主要來自政府，所以黨委政府的高度重視構成了錢江世紀城樓宇經濟發(fā)展的優(yōu)勢之一。依據(jù)VRIO分析框架，黨委政府高度重視很有價值，但對杭州同類型城市來說，并不稀缺，如要模仿，成本也不太高。所以，這是優(yōu)勢，但不獨特。不過，這一優(yōu)勢需要繼續(xù)堅持，否則就會轉化為劣勢。

第二，錢江世紀城的交通條件和區(qū)位優(yōu)勢非常明顯。錢江世紀城地處錢塘江南岸、杭州繞城公路圈中心，規(guī)劃總用地22.27平方公里，人口16萬。東北到杭甬高速公路，西北至錢塘江，西南與濱江區(qū)接壤，南臨蕭山經濟技術開發(fā)區(qū)，與杭州錢江新城隔江相望，是杭州最后一塊具有廣闊開發(fā)空間的城市中心之地。從錢江世紀城出發(fā)，15分鐘即可抵達杭州蕭山國際機場，20分鐘可達杭州各大火車站，8分鐘可進入滬杭甬高速和繞城高速，對外交通十分便捷。通過地鐵2號線、6號線、7號線和錢江三橋、錢江二橋、慶春路隧道、青年路隧道、運河東路隧道等“兩橋三隧”，錢江世紀城與杭州主城區(qū)將實現(xiàn)無縫對接，15分鐘即可抵達西湖風景區(qū)，20分鐘可達武林商圈。如果把蕭山比作杭州的“大浦東”，錢江世紀城就是杭州的“陸家嘴”。依據(jù)VRIO分析框架，錢江世紀城的交通條件和區(qū)位優(yōu)勢不僅有價值，而且很稀缺，同時模仿成本又很高，如果得到好好利用，可以形成持續(xù)、獨特的競爭能力。

第三，錢江世紀城樓宇經濟發(fā)展的空間資源十分豐富。樓宇經濟主要以商務樓宇為載體，以服務業(yè)或新型都市工業(yè)為依托，具有較強的集聚和財富效應，它突破了城市土地資源的空間限制，為城市發(fā)展從外延式擴張轉向內涵式發(fā)展提供了重要途徑。據(jù)統(tǒng)計，錢江世紀城商務樓宇租金價格已經發(fā)生了很大的變化，從2015年的0.5元到1元/平方/天的租金價格，開始漲到了2017年的2元到2.5元/平方/天的價格，樓宇價值正在不斷凸顯。到2019年底，錢江世紀城將推進基礎設施、社會服務、產業(yè)發(fā)展、商貿住宅、生態(tài)環(huán)境等五大領域共100個以上的項目建設，累計總投資達1000億元以上，集聚新興企業(yè)10000家；建成100幢以上商業(yè)辦公樓宇，實現(xiàn)樓宇營業(yè)收入達1000億元以上，資金管理規(guī)模達10000億元以上；實現(xiàn)20個“億元樓”，“10億元樓”實現(xiàn)零突破，在此基礎上，形成2個以上百億元營業(yè)收入的產業(yè)集聚區(qū)，形成1個50億元營業(yè)收入的會展體育集聚區(qū)。這一規(guī)模相對于北京朝陽、上海陸家嘴、廣州天河等CBD來說，可能并不算大。但是相比于開發(fā)前，錢江世紀城的商務樓宇幾乎全是增量而不是存量。如果按照增量計算，錢江世紀城的樓宇資源則是相當可觀了。依據(jù)VRIO分析框架，錢江世紀城的樓宇經濟資源有價值，也很稀缺，同時模仿成本也很高，可以成為持續(xù)、獨特的競爭優(yōu)勢。

第四，錢江世紀城已經吸引了一批領軍型的企業(yè)。峰會之后，喜臨門、中建浙江投資、傳化集團新總部、網易、浙商產融、商湯科技、中鐵浙江投資總部、Paytm mall等一批知名企業(yè)紛紛落戶，杭州亞奧體育發(fā)展基金、產業(yè)私募投資基金、中國青年文體創(chuàng)業(yè)就業(yè)基金等也爭相入駐。根據(jù)2017年6月簽訂的協(xié)議，網易將在錢江世紀城布局“1+X”體系，即成立“1”個平臺進行前沿技術研究、公共基礎平臺研發(fā)和創(chuàng)新業(yè)務孵化，重點以人工智能、大數(shù)據(jù)、云計算、云服務、云閱讀、云教育等“X”個技術性核心業(yè)務和產品為方向，打造“X”個獨立上市的公司。未來，這些公司將創(chuàng)造千億市值。同樣在6月，注冊資金高達1000億元的浙商產融控股有限公司正式簽約落地錢塘江金融城。浙商產融凝聚了30余家新老浙商行業(yè)龍頭，實際代表著60余家上市公司，是浙江省迄今最大的航母級民營投資平臺。預計至2020年末投資規(guī)模達2000億元，管理資產規(guī)模將達5000億元。2017年10月，繼印力集團攜手匯德隆，打造“奧體印象城”后，萬科集團在錢江世紀城再次拿地，主動盤活原中企華運項目地塊，同步建設奧體萬科中心，為錢江世紀城高端寫字樓大家庭再添一員。2017年12月，簽約共建“北京大學信息技術高等研究院”，將在全球范圍內招募世界頂尖專家，雙聘一批國內外領軍專家，匯聚一批全球最具潛力的青年科學家，并建立“北大之江圖靈”論壇，定期召開國際頂級的學術和產業(yè)研討會。依據(jù)VRIO分析框架，錢江世紀城已經吸引了一批領軍型的企業(yè)和研究院，這對樓宇經濟的未來發(fā)展具有較強的示范帶動作用，很有價值，也比較稀缺。不過，對于其他同類城市來說，模仿成本并不高，甚至還可能超越，因而屬于獨特但不一定持續(xù)的競爭優(yōu)勢。

2.內部劣勢

第一，錢江世紀城對樓宇經濟和商務樓宇的管理服務不夠系統(tǒng)。根據(jù)杭州城市新中心、錢塘江金融城和國際化新城區(qū)的三大定位，錢江世紀城確定了金融、商貿、科技、會展、體育等五大產業(yè)主導經濟發(fā)展新方向，正在試圖發(fā)揮金融推動、總部帶動、創(chuàng)新驅動和會展聯(lián)動的四大發(fā)展動力，推動樓宇經濟發(fā)展上一個新臺階。然而對樓宇經濟和商務樓宇的管理服務與錢江世紀城的高端定位形成了一定的反差：(1)管理服務的方式方法還不夠先進。當前主要由企業(yè)服務科成員兼任樓管員，負責對各商務樓宇進行監(jiān)管和服務，利用一樓一檔方式把各企業(yè)信息記錄在案。隨著企業(yè)數(shù)量增加，這一手工方式越來越難以滿足樓宇經濟發(fā)展的實際需要。(2)相關指標數(shù)據(jù)缺少系統(tǒng)的整理分析。有關樓宇經濟的大量數(shù)據(jù)還是靠人工收集，較為粗放，不成系統(tǒng)，不利于對相關數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析和比較判斷，從而無法制定更有針對性的政策。(3)對樓宇企業(yè)的政府服務相對缺失。樓宇企業(yè)大量增加之后，相關服務無法跟上，只能有選擇性的與限上企業(yè)或重點企業(yè)進行溝通與服務，無法兼顧到每一家企業(yè)。

第二，錢江世紀城對高端生產要素的吸引還有較大的提升空間。作為錢塘江金融港灣的核心區(qū)，錢江世紀城需要圍繞打造“浙江新金融中心”的目標，重點引進世界500強企業(yè)、大型央企、上市企業(yè)，積極吸納資本、集聚人才，力爭打造成為長三角乃至全國的企業(yè)總部基地、金融科技聚集地、產業(yè)鏈金融生態(tài)區(qū)。作為蕭山連接杭州市中心城區(qū)的橋頭堡，錢江世紀城需要堅持發(fā)展的主旋律不動搖，統(tǒng)籌生產、生活、生態(tài)三大布局，更加注重發(fā)揮城市化的龍頭帶動作用，以城市轉型促進經濟社會轉型，帶動生態(tài)文明提升。從目前現(xiàn)狀來看，錢江世紀城雖通過人才戰(zhàn)略，力圖成為國內知名的金融、科技領域的人才高地，實現(xiàn)人才帶動創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的示范區(qū)，但對高端生產要素比如以世界500強或大型央企為代表的企業(yè)資本、以國家或省級千人計劃專家為代表的人才資源的吸引力和相關工作成效，都有待進一步提升。

第三，錢江世紀城的國際化水平離規(guī)劃達到的水平還有距離。根據(jù)規(guī)劃，錢江世紀城將主動置身于城市國際化的背景下，“立足錢江、放眼全國、胸懷世界”，以更高的國際視野、更開放的心胸姿態(tài)、更精準的規(guī)劃謀略自覺服務省市區(qū)的中心大局，自覺承擔城市化示范區(qū)、樣板區(qū)的重擔，以城市國際化帶動城市現(xiàn)代化，全力實現(xiàn)“錢江兩岸、高樓林立”發(fā)展夢想。同時，錢江世紀城將積極引進更多國際級體育賽事、國際會展會議，積極引進國際知名會議、會展、經濟合作、商會、休閑旅游類國際組織落地，積極引進國際學校、國際醫(yī)院，建設國際社區(qū)、國際化商業(yè)街區(qū)，力爭建成名副其實的國際會議舉辦地、國際賽事承辦地、國際組織集聚地。相對來說，國際賽事、國際會展、國際會議是國際化水平的彰顯，國際學校、國際醫(yī)院、國際社區(qū)是國際化發(fā)展的保障，而國際商會、國際組織等則是進一步推動城市國際化的中介。然而，從當前現(xiàn)狀來看，錢江世紀城的國際化水平還遠遠不夠，這幾個方面都還是短板。

第四，錢江世紀城的管理服務平臺級別比較低。錢江世紀城雖然是“灣區(qū)建設”的領頭雁，“擁江發(fā)展”的主陣地，“三化聯(lián)動”的主戰(zhàn)場，但不同于錢江新城的正區(qū)級平臺，錢江世紀城管委會只是一個正處級事業(yè)單位。原蕭山區(qū)委書記盛閱春曾經指出，錢江世紀城有小干部干大事的氣魄，干的不光是蕭山的大事，還有國家的大事、世界的大事，前有G20杭州峰會，后有亞運會。要本著對歷史高度負責、對人民高度負責、對自身高度負責的態(tài)度，嚴守政治紀律，堅守廉政底線，形成風清氣正、干凈干事的風氣，確保干成事、干好事、不出事。然而，管理服務平臺的級別過低，不利于在亞運場館建設、招商引資、企業(yè)服務等各項工作中，與市、區(qū)相關職能部門和寧圍街道辦等單位溝通協(xié)調，也不利于爭取到更多的稀缺性優(yōu)質資源。同時，因為平臺級別較低、干部成長空間受限，既不利于干部隊伍的穩(wěn)定，也不利于招募更多優(yōu)秀人才進入管理服務團隊。另外，不像街道辦下面有社區(qū)作為工作支點，錢江世紀城管委會缺乏類似基層單位的支撐，在自身力量有限、與相關主體協(xié)同治理機制尚未建立的情況下，導致許多工作難以貫徹落實。

四、錢江世紀城樓宇經濟和商務樓宇管理的戰(zhàn)略選擇

錢江世紀城的未來戰(zhàn)略選擇，需要綜合考慮各類因素的影響。在戰(zhàn)略設計中，應充分發(fā)揮優(yōu)勢，盡量避免弱勢，巧妙利用各種機會，規(guī)避各類可能的威脅，并通過最大努力化挑戰(zhàn)為機遇。如表1的SWOT分析框架所示，SO戰(zhàn)略強調發(fā)揮優(yōu)勢，利用機會；WO戰(zhàn)略主張利用機會，克服弱點；ST戰(zhàn)略側重利用優(yōu)勢，規(guī)避威脅；而WT戰(zhàn)略則關注減少弱點，規(guī)避威脅。相對來說，SO戰(zhàn)略比較樂觀、積極進取，是理想的“增長型戰(zhàn)略”，適合一個區(qū)域內部具有特定優(yōu)勢，而外部又為發(fā)揮這些優(yōu)勢提供有利機會時；WO戰(zhàn)略具備彈性、趨利避害，是“扭轉型戰(zhàn)略”，適合利用外部機會來彌補內部弱點，從而使一個區(qū)域改變劣勢獲取優(yōu)勢；ST戰(zhàn)略也有彈性、動態(tài)調整，是“多元型戰(zhàn)略”，利用自身優(yōu)勢來回避或減輕外部威脅，轉危為機；WT戰(zhàn)略相對保守、休養(yǎng)生息，屬于“防御型戰(zhàn)略”，盡可能地減少內部弱點，回避外部威脅，這是在困難情景下不得不采取的戰(zhàn)略。事實上，優(yōu)勢和劣勢、機會和威脅都是相對的，也會隨著組織發(fā)展和環(huán)境變化而相互轉化。對錢江世紀城來說，外部環(huán)境非常有利，機會遠大于威脅，而且這些機會還將得以持續(xù)甚至強化；同時，內部條件比較成熟，優(yōu)勢明顯多于劣勢，而且大部分劣勢正處于向優(yōu)勢轉化的過程之中。所以，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，盡可能地利用好外部機會，采取積極進取的SO戰(zhàn)略，應是錢江世紀城的理性首選。

第一，搶抓機遇，趁勢而上，打造樓宇經濟發(fā)展的大平臺。錢江世紀城面臨著“前峰會后亞運”、“擁江發(fā)展”、“杭州灣經濟區(qū)建設”等重要戰(zhàn)略機遇，可以憑借黨政領導高度重視、交通條件和區(qū)位優(yōu)勢、商務樓宇的空間資源等關鍵優(yōu)勢，不斷盤活存量，持續(xù)優(yōu)化增量，以錢塘江金融城、ABC產業(yè)集聚區(qū)、總部經濟集聚區(qū)和杭博中心、奧體亞運區(qū)域體育設施、網易云音樂的引進為依托，打造以“金融、總部、科技”為主導和以“體育、會展、音樂”為特色的“3+3”產業(yè)集群發(fā)展格局。未來錢江世紀城招商引資的重點是全力吸引世界500強、中國500強、行業(yè)排名靠前的優(yōu)質高新科技企業(yè)落戶，積極招引銀行、證券和保險業(yè)的總部(或區(qū)域性總部)以及浙商民企總部入駐，并竭力引進以國家千人計劃或省級千人計劃為代表的高端科技人才到錢江世紀城創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)。

第二，需求導向，政府主導，實現(xiàn)商務樓宇服務的系統(tǒng)化。城市政府不僅要給商務樓宇“送服務”，更要“送對服務”。而政府要送對服務，就必須把企業(yè)和群眾看作是公共管理的中心，以公共需求為導向，幫助他們表達并滿足他們的共同利益，為其提供高質量、高效率的公共服務。錢江世紀城一方面要提高市場主體的活力和規(guī)范市場經濟的運行，另一方面要不斷完善自身的管理和服務方式，成為一雙名副其實的“靈巧的手”。要做到樓宇服務的系統(tǒng)化，就必須全面推進樓宇管理體系的整合和相關體制機制的創(chuàng)新，轉變各職能部門分別對外辦公的方式方法，改為整合相關力量成立錢江世紀城企業(yè)發(fā)展服務中心，實行部分業(yè)務的一窗受理，集成服務。同時，貫徹以企業(yè)和群眾為中心的發(fā)展思想，按照“最多跑一次”改革的理念和目標，充分運用“互聯(lián)網+政務服務”和大數(shù)據(jù)，推動企業(yè)發(fā)展服務中心實體與政務服務網的融合發(fā)展，通過讓數(shù)據(jù)“多跑路”，換取企業(yè)和群眾少跑腿甚至不跑腿。

第三，全面覆蓋，技術驅動，推動新區(qū)新城治理的智慧化。智慧城市的建設，需要進行頂層設計。錢江世紀城雖然已走過10多年的開發(fā)歷程，但從建設新區(qū)新城的角度講，還算時間比較短，正處于智慧城市宏觀架構和逐漸應用的黃金時期。一般而言，智慧城市是在物聯(lián)網、大數(shù)據(jù)、云計算、移動互聯(lián)網等新一代信息技術、新一代地理信息系統(tǒng)和人工智能的基礎上，建設智慧政府、智慧經濟和智慧社會。智慧政府的建設由政府為主導，智慧經濟的建設以企業(yè)為主體，而智慧社會的建設則需要社會各界力量的共同參與。但無論是哪方面的內容，都需要充分發(fā)揮政府在基礎設施、人才培養(yǎng)、政策法規(guī)、風險防范等領域的重要作用。樓宇經濟發(fā)展和商務樓宇服務的智慧化，是全面覆蓋、技術驅動的城市治理智慧化轉型的有機組成部分和必然方向。

第四，以人為本，各界共享，構建多元主體參與的共同體。創(chuàng)新驅動發(fā)展，共享贏得未來。不能只是把目光聚焦于樓宇的經濟性質上，而忽視了樓宇作為共建共享共同體的重要意義。樓宇共同體與日常的街居一樣，具有非血緣性和非排它性，但樓宇共同體比街居具有更多的專業(yè)分工和職業(yè)聯(lián)系；樓宇共同體與傳統(tǒng)的單位一樣，具有專業(yè)性和職業(yè)性，但樓宇共同體比單位具有更大的開放程度和非排它性。樓宇共同體不僅能反映樓宇經濟發(fā)展的新需要，體現(xiàn)社會治理體系現(xiàn)代化的新理念，而且可以成為政府與企業(yè)良性互動的重要媒介，吸納體制外的社會需求到體制內有序釋放，穿透體制內的資源到體制外整合利益。而且，以人為本，共建共享樓宇共同體，可以為吸引、留住、集聚更多創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才提供溫暖的港灣。

從戰(zhàn)略管理的角度講，一個組織最初設想的、經過詳細論證的戰(zhàn)略是“意圖型戰(zhàn)略”。這些戰(zhàn)略在實踐中可能會發(fā)生變化，準備實施的是“計劃型戰(zhàn)略”，而不準備實施的是“未實現(xiàn)戰(zhàn)略”。準備之后，真正付諸實踐的是“實施型戰(zhàn)略”，沒有付諸實踐的是“未實現(xiàn)戰(zhàn)略”。在實施過程中，最終實現(xiàn)戰(zhàn)略目標的是“已實現(xiàn)戰(zhàn)略”，沒有實現(xiàn)戰(zhàn)略目標的是“未實現(xiàn)戰(zhàn)略”。同時，還存在另一類戰(zhàn)略，原先沒有計劃采用或根本就沒有想到，但隨著時間的推移形成了比較一致的模式，成為意外的“自發(fā)型戰(zhàn)略”?！白园l(fā)型戰(zhàn)略”屬于實施的戰(zhàn)略，但并不一定是實現(xiàn)了戰(zhàn)略目標的“已實現(xiàn)戰(zhàn)略”。這些戰(zhàn)略之間的關系，如下圖2：

圖2 不同戰(zhàn)略形式之間的關系

說明：這一關系圖是在明茨伯格關于意圖型戰(zhàn)略與已實現(xiàn)戰(zhàn)略關系的基礎上改造而成的。

實踐表明，精心規(guī)劃的戰(zhàn)略最終得以完全實現(xiàn)的概率并沒有人們想象的那么高。錢江世紀城正在瞄準國內、國際最先進的 CBD進行“超車”，應在高起點規(guī)劃的基礎上，實施高標準建設、高強度推進和高水平管理，狠抓戰(zhàn)略規(guī)劃和行動計劃的貫徹落實，倒排工作時間表，科學制定考核指標，高度重視戰(zhàn)略評估及結果反饋，在不斷完善的過程中創(chuàng)造持續(xù)競爭優(yōu)勢。