關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)成本管理初探

侯藏林 侯連軍 彭迪

【摘要】房地產(chǎn)開發(fā)周期長，投入資金量巨大，一定要做好開發(fā)成本的管理工作，不然很容易導(dǎo)致超出開發(fā)預(yù)算成本的情況出現(xiàn)，給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)損失。本文對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程中，如何做好成本管理工作進(jìn)行了闡述，并提出了一定的設(shè)想和建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 成本管理 開發(fā)

房地產(chǎn)是當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱行業(yè)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，由于我國住房剛性需要的持續(xù)上升，未來我國房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將持續(xù)繁榮。為此，近年來，相繼有許多企業(yè)涌入到房地產(chǎn)這一行業(yè)中來。不過房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)周期性較長的行業(yè)，一般從企業(yè)拿地，到開發(fā)建成，至少也要經(jīng)過5年以上時(shí)間，還有的更是需要十幾年才能完成，所以，對(duì)于企業(yè)的資金要求比較高，需要在各環(huán)節(jié)做好成本管理工作，否則，很容易導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)虧損，進(jìn)而引發(fā)爛尾樓情況的出現(xiàn)。本文就如何加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)成本管理進(jìn)行了簡要探索。

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的內(nèi)涵

（一）開發(fā)成本的組成

房地產(chǎn)的開發(fā)成本主要包括三個(gè)方面：土地成本、前期工程費(fèi)用和建筑施工成本。土地成本主要包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、合作款項(xiàng)、大市政配套費(fèi)和土地稅費(fèi)，土地成本約占項(xiàng)目開發(fā)成本的25%至35%。前期工程費(fèi)用包括勘測(cè)費(fèi)、規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)建費(fèi)、三通一平的工程費(fèi)用、臨時(shí)設(shè)施建造費(fèi)及咨詢顧問費(fèi)等，前期工程費(fèi)用約占項(xiàng)目開發(fā)成本的2%至4%。建筑施工成本包括室內(nèi)建筑工程，約占項(xiàng)目開發(fā)成本的50%至60%；市政及環(huán)境工程，約占項(xiàng)目開發(fā)成本的10%至15%；公共配套工程主要包括會(huì)所、小區(qū)配套學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院（若有）的設(shè)計(jì)和建筑安裝費(fèi)用及小區(qū)運(yùn)動(dòng)及游樂設(shè)施等成本，公共配套工程因不同項(xiàng)目（小區(qū)）配套內(nèi)容各異，項(xiàng)目開發(fā)成本占比沒有統(tǒng)計(jì)意義。開發(fā)間接費(fèi)用主要包括監(jiān)理費(fèi)、質(zhì)監(jiān)費(fèi)、檢測(cè)費(fèi)（包括沉降觀測(cè)、樁基檢測(cè)、防雷檢測(cè)、室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)）等成本，開發(fā)間接費(fèi)用約占項(xiàng)目開發(fā)成本的1%至2%。由此可見，工程成本（包括建筑安裝工程成本和市政及環(huán)境工程成本）在開發(fā)成本的占比最大，對(duì)工程成本的管理和控制對(duì)開發(fā)成本的影響最明顯，且與另外四個(gè)成本大項(xiàng)相比，工程成本的控制權(quán)更多在房地產(chǎn)企業(yè)手中。

（二）成本管理涉及的三項(xiàng)內(nèi)容

目標(biāo)成本：目標(biāo)成本是指企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)為保證目標(biāo)利潤實(shí)現(xiàn)，并作為合成中心全體職工奮斗目標(biāo)而設(shè)定的一種預(yù)計(jì)成本，它是成本預(yù)測(cè)與目標(biāo)管理方法相結(jié)合的產(chǎn)物。目標(biāo)成本根據(jù)結(jié)算數(shù)據(jù)、合同金額（包含非合同付款）、預(yù)算造價(jià)、基準(zhǔn)價(jià)及估算金額，結(jié)合市場(chǎng)價(jià)格情況及相關(guān)的政府文件規(guī)定進(jìn)行修編。

二、成本管理思路

成本管理的目的是為了增強(qiáng)企業(yè)自身成本控制力度，降低成本費(fèi)用，提高市場(chǎng)竟?fàn)幜?。成本管理的基本原則是：以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向、保證質(zhì)量為前提，過程控制為環(huán)節(jié)、規(guī)范操作為手段，提高經(jīng)濟(jì)效益為目的。通過客觀、認(rèn)真地進(jìn)行項(xiàng)目成本費(fèi)用測(cè)算，編制項(xiàng)目成本費(fèi)用計(jì)劃，確定項(xiàng)目及每個(gè)單項(xiàng)工程的目標(biāo)成本，分解成本費(fèi)用控制指標(biāo)，落實(shí)降低成本技術(shù)組織措施。嚴(yán)格執(zhí)行并不斷完善企業(yè)成本管理流程及權(quán)限，對(duì)可控成本、變動(dòng)成本和成本異常偏差實(shí)行有效監(jiān)控，保證將成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。

三、工程成本管理總流程

（一）事前成本策劃管理

事前成本策劃管理包括初始目標(biāo)成本管理階段和施工圖設(shè)計(jì)與施工圖預(yù)算管理階段的成本管理。新項(xiàng)目目標(biāo)成本在總規(guī)批復(fù)后編制，原則上以集團(tuán)年度基準(zhǔn)價(jià)為指導(dǎo)單價(jià)，結(jié)合同類型、相似規(guī)模及特征的項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)，由成本部根據(jù)項(xiàng)目工程及設(shè)計(jì)部門提供的總規(guī)批復(fù)面積進(jìn)行編制，確定初始目標(biāo)成本。依據(jù)初始目標(biāo)成本，委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行單位工程施工圖限額設(shè)計(jì)，須滿足按施工圖編制的《設(shè)計(jì)概（預(yù)）算》的鋼筋、混凝土含量及單方指標(biāo)不得突破《限額設(shè)計(jì)指導(dǎo)價(jià)》的要求。施工圖預(yù)算與產(chǎn)品定位調(diào)整及補(bǔ)充立項(xiàng)對(duì)應(yīng)的預(yù)算之和構(gòu)成“事前目標(biāo)成本”。

（二）事中成本控制管理

事中成本控制管理包括：

（1）加強(qiáng)合同預(yù)算管理。主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請(qǐng)招標(biāo)方式進(jìn)行，應(yīng)組織設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算、財(cái)務(wù)四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標(biāo)工作小組，就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行詳細(xì)、具體的策劃，擬訂標(biāo)書，開展招標(biāo)活動(dòng)；對(duì)投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)力量、以往施工項(xiàng)目和施工管理水平等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察，提出書面考察意見；對(duì)投標(biāo)情況進(jìn)行評(píng)估，提出書面評(píng)估意見。

（2）加強(qiáng)合同預(yù)算外工程管理。主要是對(duì)原目標(biāo)成本執(zhí)行過程的成本控制和管理，由施工單位根據(jù)合同約定時(shí)間按期上報(bào)設(shè)計(jì)變更預(yù)算書，成本部進(jìn)行審核。工程通知單根據(jù)單筆額度分權(quán)限進(jìn)行審批，然后交施工單位實(shí)施，完工后由施工單位、工程部及監(jiān)理現(xiàn)場(chǎng)在《工程量簽證單》中簽證確認(rèn)，經(jīng)成本部審核后的結(jié)果作為中期產(chǎn)值支付依據(jù)。

（三）事后成本核算管理

事后成本核算管理就是要做好工程結(jié)算管理，工程竣工結(jié)算應(yīng)具備，符合合同（協(xié)議）有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定，具備完整有效的質(zhì)量評(píng)定結(jié)果和符合規(guī)范要求的竣工驗(yàn)收資料，項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備，工程遺留問題己處理完畢，施工單位結(jié)算書按要求編制，所附資料齊全的基本條件。為完善事后管理，要求所有合同必須有結(jié)算，項(xiàng)目所有合同結(jié)算完畢，為項(xiàng)目的終結(jié)點(diǎn)，結(jié)算成本即為項(xiàng)目的最終決算。

四、結(jié)語

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，必須將成本管理貫穿于全過程，同時(shí)通過持續(xù)強(qiáng)化成本管理制度，促進(jìn)企業(yè)成本管理的的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化，和信息化，從而最大限度地降低各項(xiàng)成本費(fèi)用，提高企業(yè)的投資效益及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

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