閆軍

8月以來，各地房地產(chǎn)利率消息暗潮涌動。據(jù)媒體報道稱，廣州多家銀行不同程度的下調(diào)了首套、二套房貸利率上漲幅度，隨后，上海房貸利率下調(diào)“半日游”，媒體報道，有個別銀行有所松動后，涉事銀行火速辟謠，紛紛稱，“未調(diào)整”。

央行釋放流動性，貨幣穩(wěn)健寬松政策持續(xù)，這讓“樓市放水”的傳言顯現(xiàn)，同樣處于房價高地的深圳地區(qū)房貸利率有何變動？《投資者報》記者走訪多家銀行了解到，8月以來，銀行房貸利率不僅未有松動，以中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行等為主的國有大行反而上調(diào)了房貸利率。

“目前農(nóng)行首套房利率上調(diào)16%，二套房上調(diào)至21%。”農(nóng)行位于深圳福田區(qū)某營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的信貸經(jīng)理向《投資者報》記者表示，近期剛剛分別就首套、二套房貸利率上調(diào)了1%。

“目前還未看到深圳房貸政策的松動跡象，銀行資金依然緊張，放款時間是一個衡量指標(biāo)，上半年銀行放貸排隊時間大約5、6個月，現(xiàn)在有所縮短，大約3個月左右，但是放寬速度依然很慢。”深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫向《投資者報》記者介紹，按照以往經(jīng)驗，銀行放款速度在一個月以內(nèi)，或許有可能出現(xiàn)房貸利率下調(diào)的情況。

房貸利率無松動

日前，據(jù)媒體報道稱，廣州市匯豐銀行率先降低了首套房房貸利率，由上浮25%降至上浮15%；二套房方面，工商銀行、建設(shè)銀行和浦發(fā)銀行都從上月的上浮20%降至上浮15%。隨后，上海市也傳出個別銀行房貸利率下降，不過被當(dāng)事銀行否認(rèn)。

記者從中原地產(chǎn)研究院方面獲悉，截至8月中旬，深圳地區(qū)銀行房貸額度依然緊張。多數(shù)銀行首套房房貸利率上浮范圍在10%～20%之間，二套房房貸利率則基本上浮20%左右。

“我們行現(xiàn)在執(zhí)行首套、二套利率均上浮20%的政策，目前還沒有接到對房貸利率調(diào)整的通知。”光大銀行深圳某營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)工作人員表示，如果與開發(fā)商有合作的樓盤可能會有一定的優(yōu)惠，但僅限新房。

興業(yè)銀行深圳營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)信貸經(jīng)理則表示，目前該行首套房利率上浮15%，二套房則上浮20%，近期有可能上調(diào)。

對于可能上調(diào)的原因，該信貸經(jīng)理介紹，總行對房貸投放有額度要求，一般來講，下半年額度會相對緊張。此外，深圳市基于房地產(chǎn)調(diào)控的考慮對各家銀行放貸情況也有相關(guān)要求。

對于深圳地區(qū)銀行是否會跟進(jìn)廣州的下調(diào)？招商銀行某網(wǎng)點(diǎn)信貸經(jīng)理給出否定的答復(fù)。他表示，不同地域政策之間沒有任何參考價值，該行依然執(zhí)行首套房貸利率上調(diào)15%、二套上浮20%的政策，還沒有調(diào)整的通知。

此外，《投資者報》記者了解到，國有大行上半年房貸利率普遍低于股份制銀行、城商行，投放額度較大導(dǎo)致下半年增速放緩，進(jìn)一步提高資金成本?！艾F(xiàn)在深圳已經(jīng)有國有行個別網(wǎng)點(diǎn)將房貸利率上浮至30%。”一位股份制銀行信貸經(jīng)理透露。

鄭叔倫介紹，此前同業(yè)競爭激烈時期，房貸利率經(jīng)常打折，現(xiàn)在政策調(diào)控與各家銀行對房地產(chǎn)投放額度的把控雙重作用之下，銀行額度有限，自然以盈利為主，則用上浮利率來提高資金門檻。不過長期來看，利率調(diào)整對房價的影響有限，房貸一般都長達(dá)20年以上，分?jǐn)偟矫總€月的利息并不會影響當(dāng)前房價的走向。

不過也有剛需表示，從嚴(yán)控炒房行為來看，提高二套房利率有一定的作用，但首套房利率上浮顯然是提高了剛需的購房成本。

再出嚴(yán)厲政策

7月31日，深圳發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱“《通知》”）。這份被稱為 “深四條”的文件，再次表明政府“房住不炒”的決心。

上述《通知》主要包括了四個方面的內(nèi)容，可概括為：暫停企事業(yè)法人單位購買新建商品住房和二手住房；商務(wù)公寓一律只租不售；個人、企事業(yè)單位新購買的商務(wù)公寓五年內(nèi)限售；居民家庭新購買的新建商品住房和二手住房三年內(nèi)限售；購房人離婚兩年內(nèi)申請住房貸款，貸款首付款比例不低于七成。

此外，《通知》還表示，將嚴(yán)厲打擊擾亂市場秩序的違法違規(guī)行為。深圳市房地產(chǎn)主管部門將進(jìn)一步加大市場整頓力度，聯(lián)合市場監(jiān)管、公安、宣傳等部門開展打擊侵害群眾利益治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、自媒體惡意炒作、發(fā)布虛假信息、擾亂房地產(chǎn)市場秩序等違法違規(guī)行為。

事實上，不僅地方政府不斷加碼房地產(chǎn)政策，四大一線城市中，銀行房貸利率在深圳地區(qū)也是最高的。融360數(shù)據(jù)顯示，今年7月，北京及上海的首套房貸利率水平與6月持平，分別為5.47%、5.16%；廣州則出現(xiàn)微降，為5.55%；深圳則繼續(xù)上漲，7月深圳首套房貸款平均利率為5.60%，環(huán)比上期上升1.63%，利率平均值較上期上漲9BP；二套房貸款平均利率為5.88%，利率平均值較上期上漲11BP。

整體利率增速或放緩

從當(dāng)前走訪銀行的反饋不難看出，政策調(diào)控對房貸利率的影響較大，市場暫時不會出現(xiàn)房貸利率大幅度下行的局面，尤其是嚴(yán)厲政策頻出的深圳地區(qū)。

不過另一方面，房貸利率環(huán)比增速確有下降趨勢。融360監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：2017年7月至2018年7月一年時間內(nèi)，首套房貸款利率及二套房貸款利率分別由環(huán)比上升2.47%、上升1.27%降至環(huán)比上升0.45%附近。近一年內(nèi)房貸利率環(huán)比增速呈現(xiàn)震蕩下滑趨勢，表明房貸利率在保持上漲的過程中，上漲幅度在不斷縮小。按照數(shù)據(jù)趨勢推算，未來2～3個月內(nèi)，環(huán)比數(shù)值會向零趨近，房貸利率仍將保持小幅上調(diào)直至穩(wěn)定。

對此，融360分析師預(yù)測，個別一線城市銀行下調(diào)首套最低利率，平均利率出現(xiàn)小幅下降，全國城市利率仍以上升為主，預(yù)計短期內(nèi)全國不會出現(xiàn)大面積下調(diào)利率的情況。

此外，一位業(yè)內(nèi)人士向《投資者報》記者表示，政策對炒房行為高壓政策不會改變，市場中擾亂秩序的行為將會受到嚴(yán)厲處罰，針對炒房行為的懲罰舉措也更加靈活，比如已有部分城市延長了提前還款期限，針對提前還款收取更高違約金，通過提高房屋頻繁交易的成本，以達(dá)到減少炒房的目的。