當(dāng)你想要從很普通的學(xué)校（5到6分）提升一點(diǎn)，到個好點(diǎn)的學(xué)校，你要額外付出的房價并不是很多，大約也就是10%。而如果你想從好學(xué)校（8分）到特別好的學(xué)校（9分），你額外付出的房價則可能多達(dá)48%。

黃永明

在我的日常工作中，會見到一家人因?yàn)榍妨藢W(xué)區(qū)的稅而失去房屋的所有權(quán)。這種情況屢見不鮮，可以說每個月都在美國發(fā)生。

如果這兩句話讓你感到有點(diǎn)困惑，那么這很正常，因?yàn)槊绹膶W(xué)區(qū)和中國人口中的“學(xué)區(qū)”是完全不同的兩個概念。

美國有一種叫做independent school district的建制，簡稱ISD，直譯過來叫做“獨(dú)立學(xué)區(qū)”。但是由于學(xué)區(qū)這個詞實(shí)在容易跟中國人概念中的“學(xué)區(qū)”產(chǎn)生混淆，有人為了方便中國人理解，把它巧妙地翻譯為“教育局”。

看起來，獨(dú)立學(xué)區(qū)確實(shí)有一些教育局的功能，比如學(xué)校的校長和其他一些管理人員是由學(xué)區(qū)任免的。不過它與教育局的不同之處也很明顯，其關(guān)鍵就在于“獨(dú)立”二字。學(xué)區(qū)是獨(dú)立于地方政府而存在的。它們的管理是由區(qū)域內(nèi)選舉出的委員會來進(jìn)行的，對其他的政府機(jī)關(guān)沒有直接的責(zé)任。

獨(dú)立學(xué)區(qū)的產(chǎn)生有其歷史原因。今天，位于美國中南部的得克薩斯州是獨(dú)立學(xué)區(qū)最多的一個州。這些學(xué)區(qū)誕生于20世紀(jì)初的石油大繁榮時期。那個時候，得州發(fā)現(xiàn)了大量的石油資源，這讓得州的經(jīng)濟(jì)開始強(qiáng)勁增長，人口也出現(xiàn)大爆發(fā)，原先的一些小城開始流入大量的人口。這造成的一個直接的問題就是，太多小孩要上學(xué)，而城里面學(xué)校的師資變得捉襟見肘。

那個時候，學(xué)校的經(jīng)費(fèi)還是來自政府統(tǒng)一征收的房產(chǎn)稅，這種情況下，要根據(jù)學(xué)校的需要來調(diào)整稅率就會很不方便。于是乎，獨(dú)立學(xué)區(qū)的概念誕生了，它們獨(dú)立于地方政府，自行制定稅率，以便靈活地應(yīng)對迅速變化的人口統(tǒng)計數(shù)字。

如今，學(xué)區(qū)的邊界跟市和縣的邊界并不一定是重合的。大的學(xué)區(qū)可能覆蓋多個面積較小的市，或者，一個面積大的市里面也可能有多個學(xué)區(qū)。

說回到學(xué)區(qū)的稅。我經(jīng)常會遇到一些朋友來問我美國的房產(chǎn)稅是多少。我說各地不同。他們就會接著問，是每個州不一樣嗎？這個時候，我就得費(fèi)一番解釋了。不但是每個州不同，而且一個城市里不同的地段也會不同。這就是因?yàn)?，房產(chǎn)稅并非政府制定的一個單一數(shù)字，它是多個不同的數(shù)字加總之后的結(jié)果。這些組成的數(shù)字可能多達(dá)七八項(xiàng)，只要有一項(xiàng)不同，最終的稅率當(dāng)然也就不同。在這些不同的稅收名目當(dāng)中，就包含學(xué)區(qū)征收的稅。

學(xué)區(qū)獨(dú)立稅收帶來的一個效果是，好學(xué)區(qū)的房子人們趨之若鶩，火熱的交易抬高了房價；反過來，高企的房價也讓學(xué)區(qū)的稅收增長，給了學(xué)校更多的經(jīng)費(fèi)提升教學(xué)條件和質(zhì)量，讓這個學(xué)區(qū)變得更好。如此形成正反饋。

我這說的是一般性的結(jié)果，而例外總是有的。許多中國家長口中所說的“9分”“10分”的學(xué)校，是美國的非營利組織GreatSchools將學(xué)生考試成績轉(zhuǎn)化成1到10分的評級后，對學(xué)校教學(xué)質(zhì)量的打分。10分的學(xué)校是最好的。大多數(shù)情況下，高分學(xué)校與高房價是對應(yīng)的。但這種對應(yīng)關(guān)系的強(qiáng)弱在不同的州還是有較大差異的。

此外，也有有趣的研究結(jié)果顯示，當(dāng)你想要從很普通的學(xué)校（5到6分）提升一點(diǎn)，到個好點(diǎn)的學(xué)校，你要額外付出的房價并不是很多，大約也就是10%。而如果你想從好學(xué)校（8分）到特別好的學(xué)校（9分），你額外付出的房價則可能多達(dá)48%。

在美國，你不一定要買房才能在一個學(xué)區(qū)的學(xué)校就讀，很多情況下租房也是可以的。另一方面，由于計算在房產(chǎn)稅當(dāng)中，學(xué)區(qū)的稅也是每年征收的。這就意味著，不是說你在好的學(xué)區(qū)買了一套房子就一勞永逸了。你如果欠了稅，學(xué)區(qū)可以把你的房子拿去拍賣用于還債。

“中國買了房就無可匹敵了，美國買了房還得‘擔(dān)驚受怕，哈哈，相當(dāng)于養(yǎng)娃一樣，得一輩子照看它，不然隨時可能失去?！蔽业囊晃慌笥堰@樣感慨。我覺得她描述得很形象。

（作者系美國得州注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人）