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      租售同權(quán)政策研究文獻(xiàn)綜述

      2018-10-19 09:11:24李夢(mèng)微
      西部論叢 2018年11期
      關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場(chǎng)文獻(xiàn)綜述

      摘 要:近年來(lái),政府出臺(tái)一系列促進(jìn)租市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)措施,其中租售同權(quán)政策引起了廣泛關(guān)注,作為一項(xiàng)新政,其目前實(shí)施上存在許多問(wèn)題,其是否能夠取得較高的政策績(jī)效,直接影響到住房問(wèn)題是否能夠得到較好的解決,本文對(duì)租售同權(quán)政策研究的相關(guān)文獻(xiàn)進(jìn)行綜述,分析了租售同權(quán)政策提出的背景、內(nèi)涵界定、目的、面臨的挑戰(zhàn)、并結(jié)合文獻(xiàn)對(duì)政策完善提出相關(guān)建議,最后對(duì)租售同權(quán)政策的后續(xù)研究方向進(jìn)行了展望。

      關(guān)鍵詞:租售同權(quán) 租購(gòu)并舉 房地產(chǎn)市場(chǎng) 文獻(xiàn)綜述

      一、引言

      住房問(wèn)題是關(guān)系到人民群眾切身利益的大事,也是政府高度關(guān)心的民生大事,是否能夠“住有所居”在很大程度上影響著居民幸福感的提升。近年來(lái)房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)、炒房現(xiàn)象嚴(yán)重,Masanori Kashiwagi研究發(fā)現(xiàn)租金比房?jī)r(jià)更穩(wěn)定[1],Adam Czerniak等人研究發(fā)現(xiàn)支持租賃市場(chǎng)的擴(kuò)張、提高租賃市場(chǎng)份額,可以使房地產(chǎn)市場(chǎng)變得穩(wěn)定和免疫,降低房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)性,預(yù)防房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生[2]。近年來(lái),政府出臺(tái)一系列相關(guān)措施促進(jìn)租市場(chǎng)的發(fā)展,其中租售同權(quán)政策引起了廣泛關(guān)注,但是其作為一項(xiàng)新政,目前實(shí)施上存在許多問(wèn)題,其是否能夠取得較高的政策績(jī)效,直接影響到住房問(wèn)題是否能夠得到較好的解決,對(duì)租售同權(quán)新政進(jìn)行研究,并提出針對(duì)性的政策意見(jiàn)變得十分重要。本文對(duì)租售同權(quán)政策相關(guān)研究進(jìn)行文獻(xiàn)綜述,從其提出背景、內(nèi)涵界定、目的分析與實(shí)施現(xiàn)狀進(jìn)行分析并結(jié)合國(guó)外相關(guān)租房市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn),對(duì)租售同權(quán)新政進(jìn)行解讀并提出相關(guān)建議,最后對(duì)相關(guān)研究進(jìn)行展望。

      二、租售同權(quán)提出背景

      近年來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,炒房現(xiàn)象嚴(yán)重,房屋居住功能弱化。一方面房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位,是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè),另一方面房屋與民生息息相關(guān),同時(shí)與較多行業(yè)都具有相關(guān)聯(lián)性。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展不僅關(guān)系到經(jīng)濟(jì)發(fā)展,更關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定。但是近十年來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)快繁榮,房?jī)r(jià)持續(xù)上升,屢次調(diào)控成效甚微。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)、炒作等現(xiàn)象嚴(yán)重[3],房?jī)r(jià)收入比過(guò)高,房市利潤(rùn)回報(bào)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)等問(wèn)題嚴(yán)重,這使房屋正逐漸偏離于居住的基本功能:政府過(guò)度依賴土地財(cái)政;開(kāi)發(fā)商傾向于快速拿地、銷(xiāo)售獲得巨額利潤(rùn),忽略房屋舒適性;普通百姓將房屋看做財(cái)富甚至是權(quán)力的象征,傾其所有購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn);高收入人群將房屋作為投資、融資的工具,房地產(chǎn)市場(chǎng)扭曲現(xiàn)象嚴(yán)重。調(diào)查顯示31.99% 的中國(guó)家庭把房產(chǎn)當(dāng)作投資品,百姓對(duì)連連上升的房?jī)r(jià)恐懼與熱情并生,住房貸款增多導(dǎo)致我國(guó)居民部門(mén)杠桿率近年不斷上升,短期經(jīng)營(yíng)性貸款流入樓市,潛在風(fēng)險(xiǎn)正不斷積累[4]。另外大量的炒房現(xiàn)象存在的同時(shí),居住剛需卻因房?jī)r(jià)過(guò)高無(wú)法的得到滿足,貧富差距進(jìn)一步加大,這種不健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)急需調(diào)控。

      近年來(lái),中央政府出臺(tái)一系列通過(guò)促進(jìn)租房來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)措施,各地方政府也紛紛響應(yīng)。2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出以建立“購(gòu)租并舉”的住房制度為主要方向;2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”;2017年住建部等九部委與各地方政府包括廣州、南京、上海等城市陸續(xù)出臺(tái)一系列措施鼓勵(lì)發(fā)展租房市場(chǎng),提出“租售同權(quán)”,上海提出“只租不售”,北京提出“共有產(chǎn)權(quán)房”;十九大報(bào)告中提出,加快建立多主體供給、多渠道保障、“租購(gòu)并舉”的住房制度。從中我們可以看到2015年便提出了制度改革的方向“購(gòu)租并舉”,到2017年確定建立“租購(gòu)并舉”的住房制度,將房屋回歸到居住屬性,一字之差,可見(jiàn)我國(guó)對(duì)租賃市場(chǎng)的重視、發(fā)展租賃市場(chǎng)的決心,而其中租售同權(quán)政策在一系列政策之中,將成為促進(jìn)租購(gòu)并舉制度的重要助推器。

      三、租售同權(quán)內(nèi)涵界定與解讀

      本文所指租售同權(quán),目前沒(méi)有明確的定義,僅為一個(gè)概念性的統(tǒng)稱(chēng),在中央發(fā)布指導(dǎo)性的文件后,各地政府根據(jù)自身情況與目標(biāo)人群來(lái)制定租售同權(quán)具體的內(nèi)涵。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)是租售同權(quán)是指租房與買(mǎi)房有同等的享受公共服務(wù)的權(quán)利,從內(nèi)涵上來(lái)看,租售同權(quán)政策屬于對(duì)供給側(cè)的改革[5],其作為一項(xiàng)制度改革的一步,遵循增量制度改革的原則。

      為了更深刻的理解租售同權(quán)政策內(nèi)涵,我們對(duì)“租售同權(quán)”與“租購(gòu)并舉”兩詞加以辨析。首先從發(fā)布的文件來(lái)看,租售同權(quán)為政策而租購(gòu)并舉是一項(xiàng)制度。租售同權(quán)作為一項(xiàng)政策,其目的是促進(jìn)制度的形成,而租購(gòu)并舉為一項(xiàng)長(zhǎng)期堅(jiān)持的制度,更具有穩(wěn)定性。租購(gòu)并舉是長(zhǎng)期的,有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展的導(dǎo)向性的制度,而租售同權(quán)政策只是針對(duì)于中國(guó)當(dāng)前租售比嚴(yán)重失衡、買(mǎi)房被賦予了過(guò)多了權(quán)利的現(xiàn)狀而提出的短期應(yīng)對(duì)措施,在作用時(shí)效與穩(wěn)定性上,租售并舉均長(zhǎng)于租購(gòu)?fù)瑱?quán),租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策最終將促進(jìn)租購(gòu)并舉制度的形成。

      關(guān)于租售同權(quán)政策中的權(quán)的內(nèi)涵,不同學(xué)者對(duì)其進(jìn)行了研究,認(rèn)為權(quán)主要指公共服務(wù)的權(quán)利。李煒等人將所有權(quán)與租賃權(quán)進(jìn)行比較發(fā)現(xiàn)所有權(quán)比租賃權(quán)在定義上多了占有和處分,故“同權(quán)”不是獲得與所有權(quán)完全相同的占有和處分的權(quán)利,而是為了獲得依附在在房屋上面的各種社會(huì)利益和公共保障服務(wù)[6];黃志龍認(rèn)為“權(quán)”是指基本公共服務(wù)的各項(xiàng)權(quán)利,在《“十三五”推進(jìn)基本公共服務(wù)均等化規(guī)劃》中有詳細(xì)說(shuō)明,但其中最重要的是子女的教育權(quán)[7];黃燕芬研究發(fā)現(xiàn)租賃相比于購(gòu)房,在子女入學(xué)、享受醫(yī)療資源、公積金提取等權(quán)利方面存在明顯不足,這幾方面為同權(quán)的重點(diǎn)[8];朱啟兵認(rèn)為“租售同權(quán)”不能一概而論,它只是一個(gè)統(tǒng)稱(chēng),權(quán)的具體的內(nèi)涵需要各地政府根據(jù)自身需求來(lái)制定[9]。

      關(guān)于租售同權(quán)政策的目的,當(dāng)今學(xué)者主要分為兩種看法。一種看法認(rèn)為該政策可以抑制房?jī)r(jià)上漲:向?yàn)槊裾J(rèn)為其最終目的是為了抑制和穩(wěn)定房?jī)r(jià)[10],符啟林認(rèn)為該政策可以降房?jī)r(jià)[11]。朱啟兵反對(duì)這種看法,認(rèn)為該政策不是為了降房?jī)r(jià),而是意于呵護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng),保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展,從而建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制[12],何芳等人同樣認(rèn)為該政策意于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制[13]。

      關(guān)于該政策的效果,李嘉認(rèn)為該政策將推動(dòng)房屋向居住的屬性回歸,其研究發(fā)現(xiàn)通過(guò)一系列改革,房屋正由“十八大”期間的居住、投資屬性,向國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家類(lèi)似的居住和準(zhǔn)公共物品屬性的定位轉(zhuǎn)變,房地產(chǎn)未來(lái)將不再是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要手段[14]。黃小珂認(rèn)為該政策以住房為抓手,將推動(dòng)社會(huì)服務(wù)的均等化,讓租房者擁有與購(gòu)房者同等享受公共資源與公共服務(wù)的權(quán)利[15],黃志龍也認(rèn)為該政策將推動(dòng)公共服務(wù)均等化[16]。符啟林和吳學(xué)安認(rèn)為該政策可以解決中青年住房問(wèn)題和解決上學(xué)、就業(yè)、養(yǎng)老難問(wèn)題[17];黃志龍認(rèn)為該政策還可以起到吸引人才的效果,同時(shí)緩解因教育而產(chǎn)生的剛需買(mǎi)房[18];楊羚強(qiáng)認(rèn)為該政策主要滿足了年輕人需要,減少其創(chuàng)新路上的阻礙,以及將促進(jìn)人口流動(dòng)黃[19];陳星認(rèn)為該政策有助于促進(jìn)社會(huì)公平[20]。

      四、政策面臨的挑戰(zhàn)與建議

      基于上文分析,租售同權(quán)政策通過(guò)“同權(quán)”來(lái)促進(jìn)租房市場(chǎng)發(fā)展,從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、穩(wěn)定發(fā)展,但是當(dāng)前政策的提出面臨較大的挑戰(zhàn),對(duì)文獻(xiàn)進(jìn)行總結(jié),主要包括當(dāng)前租房市場(chǎng)發(fā)展滯后的挑戰(zhàn)、造成不同權(quán)中的歷史制度因素的挑戰(zhàn)、公共資源稀缺的挑戰(zhàn)、地方政府對(duì)土地財(cái)政依賴度高的挑戰(zhàn)、開(kāi)發(fā)商實(shí)施租房難度大的挑戰(zhàn)、消費(fèi)者傳統(tǒng)觀念挑戰(zhàn)等,而基于其面臨的挑戰(zhàn),推動(dòng)租售同權(quán)的實(shí)施需要從多方面來(lái)努力。

      租售同權(quán)政策的提出面對(duì)的是我國(guó)發(fā)展滯后的租房市場(chǎng)。我國(guó)租房市場(chǎng)房源供給少,租賃供應(yīng)主體個(gè)人居多機(jī)構(gòu)較少,租房市場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)嚴(yán)重,租購(gòu)比嚴(yán)重失衡,租房相關(guān)制度法律建設(shè)不完善,承租方各種權(quán)利得不到保障等問(wèn)題嚴(yán)重。據(jù)鏈家研究院研究顯示發(fā)達(dá)國(guó)家往往具有30%左右的租賃人口比,而中國(guó)在2017年初租賃人口占比僅為11.64%。有學(xué)者認(rèn)為在推動(dòng)租房發(fā)展上,應(yīng)充分借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,英、日、德、美、法這些國(guó)家均做到了承租人和產(chǎn)權(quán)人的無(wú)差別對(duì)待,無(wú)論是從居民享有的權(quán)利種類(lèi)、配套社會(huì)福利還是享受保障的質(zhì)量,而租售同權(quán)政策將較好的推動(dòng)這種同等對(duì)待,從而促進(jìn)租房的發(fā)展。從國(guó)外立法上看,房屋自有率很低的德國(guó),其租房市場(chǎng)法律健全,重點(diǎn)保障租客的安全感和穩(wěn)定感,對(duì)于我國(guó)租房立法具有借鑒意義[21]。謝鴻飛與張國(guó)棟等人認(rèn)為可以通過(guò)規(guī)范性文件切實(shí)賦予承租人與購(gòu)房者同等的權(quán)利,同時(shí)擴(kuò)大房源來(lái)推動(dòng)租售同權(quán)的實(shí)行[22-23]

      在我國(guó)歷史中形成了不同于發(fā)達(dá)國(guó)家的城鄉(xiāng)二元制度、其所衍生的戶籍制度與產(chǎn)權(quán)掛鉤等,也成為了現(xiàn)今阻礙租售同權(quán)政策實(shí)現(xiàn)的一大挑戰(zhàn),主要體現(xiàn)在權(quán)利分配不平等上,公共服務(wù)與戶籍制度掛鉤,而戶籍制度與產(chǎn)權(quán)掛鉤,成為當(dāng)前租賃與買(mǎi)房產(chǎn)生巨大權(quán)益差異的原因。何芳認(rèn)為若想實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)方面同權(quán)必須對(duì)戶籍制度進(jìn)行改革。除此之外,“權(quán)”主要指公共服務(wù),但是我國(guó)人口眾多,公共資源稀缺,優(yōu)質(zhì)公共資源更為緊缺,與發(fā)達(dá)國(guó)家現(xiàn)狀相差甚遠(yuǎn),達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的同權(quán)可能性較小。但是同權(quán)方向正確,這要求國(guó)家增加公共資源的供給來(lái)推動(dòng)租售同權(quán),通過(guò)資源配置制度的頂層設(shè)計(jì)來(lái)推動(dòng)租售同權(quán)[24],優(yōu)化住房制度的頂層設(shè)計(jì)防范化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),從根本上促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

      其次關(guān)于中央頻頻下發(fā)的房地產(chǎn)調(diào)控政策,地方政府由于自身利益(GDP指標(biāo)、事權(quán)與財(cái)權(quán)分離),對(duì)其執(zhí)行力度不大造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的屢次調(diào)節(jié),越調(diào)越高的局面,這也成為租售同權(quán)政策真正落實(shí)的一大挑戰(zhàn)。若想真正實(shí)現(xiàn)租售同權(quán),地方政府應(yīng)擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴,經(jīng)濟(jì)上實(shí)現(xiàn)去房地產(chǎn)化,這要求中央上對(duì)于上層制度構(gòu)建進(jìn)一步完善。

      實(shí)施租售同權(quán)對(duì)開(kāi)發(fā)商的挑戰(zhàn)同樣較大。相比于出售,租賃對(duì)開(kāi)發(fā)商提出了更高的要求,要求其長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)、管理。對(duì)此政府應(yīng)對(duì)實(shí)施租賃的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行相應(yīng)的鼓勵(lì)措施,朱啟兵認(rèn)為應(yīng)發(fā)揮國(guó)企在租房市場(chǎng)中的主導(dǎo)作用。除此之外,當(dāng)今消費(fèi)者傳統(tǒng)的買(mǎi)房觀念也成為租售同權(quán)政策推行的一大挑戰(zhàn)。這一觀念的轉(zhuǎn)變需要多管齊下,除了加強(qiáng)宣傳外,還應(yīng)切實(shí)加強(qiáng)租房立法,使租房真正方便大眾生活、同時(shí)積極抵制社會(huì)中的炒房、投機(jī)風(fēng)氣,多種方式同時(shí)推行最終使大眾接受租房的新方式。

      對(duì)于租售同權(quán)的政策的完善,除以上幾個(gè)主要方面還有學(xué)者有其他思考:胡旭認(rèn)為應(yīng)著重于提升租房品質(zhì),由于該政策受眾主要是青年[24];馬光遠(yuǎn)認(rèn)為解決租賃問(wèn)題主要靠市場(chǎng)而不是政府[25];劉洪玉認(rèn)為政策的實(shí)現(xiàn)需要多管齊下:打造良好的租賃市場(chǎng)環(huán)境,改善住房租賃市場(chǎng)的供給與服務(wù),發(fā)展專(zhuān)業(yè)化的機(jī)構(gòu),完善相關(guān)立法,提高租賃市場(chǎng)透明度等[26];黃志龍認(rèn)為應(yīng)該通過(guò)供需雙方來(lái)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)[27];王紅玲認(rèn)為應(yīng)通過(guò)立法、擴(kuò)投資、征收房地產(chǎn)稅、擴(kuò)大住房供給來(lái)完善租售同權(quán)政策[28];嚴(yán)榮主張通過(guò)房地產(chǎn)稅來(lái)推動(dòng)租售同權(quán)等[29]。

      五、總結(jié)與展望

      從我國(guó)現(xiàn)狀來(lái)看租售同權(quán)政策雖面臨較大挑戰(zhàn),但是其提出具有創(chuàng)新意義,是我國(guó)戶籍制度和產(chǎn)權(quán)制度的重大創(chuàng)新和突破,有助于促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康的發(fā)展。2017年中旬開(kāi)始陸續(xù)有租售同權(quán)相關(guān)文章,至今共60余篇,已有文獻(xiàn)全部為政策解讀性質(zhì)文章,重點(diǎn)分析了立法與該政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響,不同學(xué)者從不同角度對(duì)租售同權(quán)政策進(jìn)行了分析,包括租售同權(quán)政策的目的、權(quán)的內(nèi)涵、政策效果、實(shí)現(xiàn)方法等方面。但是當(dāng)前文獻(xiàn)研究全部為理論分析,對(duì)租售同權(quán)政策實(shí)施效果的實(shí)證分析較為缺失、對(duì)政策實(shí)施績(jī)效評(píng)價(jià)等研究缺失。租售同權(quán)政策作為一項(xiàng)新政,其政策績(jī)效的高低決定了該政策是否能較好的發(fā)揮其政策目的,未來(lái)對(duì)租售同權(quán)政策的研究可以從實(shí)證分析入手,探尋該政策受眾群體的政策訴求等方面,根據(jù)政策訴求有針對(duì)性的對(duì)政策提出完善意見(jiàn),來(lái)切實(shí)提升該政策的政策績(jī)效,使該政策切實(shí)發(fā)揮其作用。除此之外,總結(jié)前人研究,未來(lái)對(duì)租售同權(quán)政策的研究可以對(duì)權(quán)的內(nèi)涵進(jìn)行重點(diǎn)研究,尋找買(mǎi)房與租房中“同權(quán)”的平衡點(diǎn);另外現(xiàn)有研究對(duì)租售同權(quán)政策績(jī)效評(píng)價(jià)缺失,未來(lái)研究可以通過(guò)績(jī)效評(píng)價(jià)來(lái)發(fā)現(xiàn)該政策的現(xiàn)存問(wèn)題由此來(lái)提出針對(duì)性意見(jiàn)并進(jìn)行

      完善。

      參考文獻(xiàn):

      [1] 張金艷.長(zhǎng)效機(jī)制下的我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控:現(xiàn)狀、困境與出路[J].稅務(wù)與經(jīng)濟(jì),2018(01):8-15.

      [2] 劉中顯,榮晨.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的建立與完善[J].宏觀經(jīng)濟(jì)研究,2017(12):92-105+128.

      [3] 黃小珂.小議“租售同權(quán)”對(duì)學(xué)區(qū)房的影響[J].經(jīng)貿(mào)實(shí)踐,2017(20):60.

      作者簡(jiǎn)介:李夢(mèng)微(1997-),女,籍貫(河北省保定市),土地資源管理專(zhuān)業(yè)本科生,在讀學(xué)士,

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