黃寧

摘要：本文講述了物業(yè)經(jīng)營管理中內(nèi)控的基本內(nèi)容及構(gòu)建物業(yè)企業(yè)內(nèi)部控制的作用，筆者通過分析物業(yè)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險產(chǎn)生因素，并結(jié)合自己的工作情況提出了物業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的內(nèi)控體系構(gòu)建策略。

關(guān)鍵詞：物業(yè)經(jīng)營；風(fēng)險控制；內(nèi)控體系 ；構(gòu)建；策略

一、物業(yè)經(jīng)營管理中內(nèi)控的基本內(nèi)容

（一）收入控制

在分析物業(yè)經(jīng)營管理方案的基礎(chǔ)上，結(jié)合收入控制的過程，圍繞物業(yè)公司中的內(nèi)部控制制度對物業(yè)收入問題進行處理和解決，規(guī)范企業(yè)收支管理，將資源控制的價值性發(fā)揮到極致。這種制度的實行具有很多方面的優(yōu)勢，比如，單據(jù)收入的有效性可以得到直接性的保障。對此，我們應(yīng)該對資金安全進行科學(xué)有效的控制，在資金使用的每一個階段都能保證資金的安全使用，從而維持物業(yè)管理工作的有序進行，物業(yè)管理公司才能取得長遠的、穩(wěn)定的發(fā)展，并在這一基礎(chǔ)上實現(xiàn)物業(yè)管理工作的創(chuàng)新。

（二）庫存物資控制

在進行物業(yè)管理的過程中，控制庫存物資是制定物資管理方案的首要條件，同時在分析市場運行狀況的基礎(chǔ)上，確定庫存管理辦法，加強對采購工作中各個環(huán)節(jié)的監(jiān)督和管理，對采購過程中出現(xiàn)的各種問題進行及時的處理，減少損失。財務(wù)預(yù)算是成功采購的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，結(jié)合質(zhì)量安全管理，完善統(tǒng)計管理方案，實現(xiàn)對庫存物資的控制與管理。質(zhì)量安全因素的整合離不開統(tǒng)計部、監(jiān)督部的支持和幫助，在二者的幫助下，可以有效實現(xiàn)產(chǎn)品采購，提升采購質(zhì)量，最大限度的節(jié)約成本，增加經(jīng)濟利益。

（三）費用支出控制

費用支出控制也是物業(yè)經(jīng)營管理中內(nèi)控的基本內(nèi)容之一，它指的是物業(yè)公司在工作運行過程中所涉及到的費用支出情況，包括日常支出和代收水電費的支出等，對物業(yè)公司的資金運轉(zhuǎn)具有很大的影響。對此，物業(yè)公司應(yīng)進行支出方案的控制，并以此作為財務(wù)核算的依據(jù)。因此，物業(yè)公司根據(jù)這一情況必須及時了解水電表的運行情況，并對存在的問題提出解決策略。

二、構(gòu)建物業(yè)企業(yè)內(nèi)部控制的作用

（一）保證財務(wù)核算的真實性，防止給物業(yè)企業(yè)帶來不必要的損失

財務(wù)問題和資金問題是公司企業(yè)在運轉(zhuǎn)過程中都非常重視的一項工作，物業(yè)企業(yè)也不得不嚴肅對待這一經(jīng)濟問題，很多物業(yè)為了更好的解決這一問題而構(gòu)建物業(yè)企業(yè)內(nèi)部控制體系，并在工作過程中不斷地完善這一結(jié)構(gòu)體系。首先，物業(yè)公司應(yīng)該高度重視財務(wù)核算的真實性，建立健全營銷管理制度，只有這樣才能對工作過程中出現(xiàn)的問題進行及時有效的處理和監(jiān)管，降低物業(yè)公司的財務(wù)損失。對此，物業(yè)公司要加大物業(yè)收入管理力度，提高會計的工作質(zhì)量，降低壞賬的風(fēng)險，這不僅能促使物業(yè)公司經(jīng)營業(yè)務(wù)的全面落實，對提升資金的使用效率也是非常有幫助的。完善的內(nèi)部控制體系，對掌控物業(yè)企業(yè)費用支出具有直接性的幫助，對于企業(yè)的日常運營支出以及其他方面的支出都能有一個詳細的記錄，一旦某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，負責(zé)人可以據(jù)此快速發(fā)現(xiàn)問題，及時提出解決策略，降低企業(yè)的損失，以保障企業(yè)的經(jīng)濟利益。

（二）確保采購原材料質(zhì)量和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的提升

構(gòu)建完善的內(nèi)部控制體系能為材料的成功采購和服務(wù)質(zhì)量的提升提供一個不可忽視的保障作用，也能對庫存進行有效的管理和控制。為了更好地解決采購問題，相關(guān)負責(zé)人在進行采購之前務(wù)必做好采購計劃，按照一定的購買制度和采購審批流程確定采購清單，并上報相關(guān)部門進行審核，降低采購風(fēng)險。而大規(guī)模的采購活動更要按照相應(yīng)的制度和流程執(zhí)行，并且要及時與相關(guān)部門取得溝通和聯(lián)系，讓相關(guān)部門共同參與采購、落實采購，從而確保采購材料的質(zhì)量與安全。提高產(chǎn)品質(zhì)量不僅是對消費者負責(zé)，更是對企業(yè)的自身發(fā)展負責(zé)，這也是企業(yè)取得長遠發(fā)展的必然要求。

（三）促進物業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級推動企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實現(xiàn)

構(gòu)建完善的內(nèi)部控制體系能為物業(yè)企業(yè)的進一步發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)，能為企業(yè)走向高端服務(wù)、特色服務(wù)、多渠道服務(wù)提供準備條件，為物業(yè)企業(yè)的轉(zhuǎn)型提供內(nèi)部動力，同時也能帶動整個物業(yè)行業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級。

三、物業(yè)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險產(chǎn)生因素

（一）內(nèi)部環(huán)境控制風(fēng)險

物業(yè)企業(yè)在內(nèi)部機構(gòu)設(shè)置上存在一定的風(fēng)險，如職能交叉、領(lǐng)導(dǎo)不重視、部門之間缺乏有效的溝通與聯(lián)系等；在制度建設(shè)方面也存在很多需要完善的地方，大多企業(yè)內(nèi)部制度不合規(guī)范，新舊制度相互矛盾等，或者是制度沒有發(fā)揮出真正的作用，規(guī)章制度流于表面。

（二）成本控制風(fēng)險

成本控制風(fēng)險無論是對企業(yè)的初步發(fā)展還是未來的成熟都具有非常突出的重要性，面對日益激烈的社會競爭和人工成本上升的趨勢，如何構(gòu)建完善的整體成本管控格局對行業(yè)企業(yè)的發(fā)展來說都是至關(guān)重要的。但是在實際工作的過程中，資金預(yù)算與實際支出肯定是存在一定差異的，由此造成的風(fēng)險也是必然存在的，如采購預(yù)算與實際支出之間的差距而造成一定的資金浪費、資源浪費，增加企業(yè)的成本以及人力資源分工不合理造成的部門沖突等。

（三）引發(fā)租金回籠風(fēng)險

租金收入是維持物業(yè)經(jīng)營管理運行的主要經(jīng)濟支撐，因此，物業(yè)企業(yè)必須加強對租金份額以及相應(yīng)支付形式的重視，并且一定要在合同中有所明確。但是，物業(yè)管理是需要租賃雙方的共同參與，而承租方在這一過程中的影響也是很大的，如承租方很容易受到個人觀念以及經(jīng)濟原因的客觀因素的影響，由此很容易造成租金回籠風(fēng)險的出現(xiàn)。另外，我國社會大眾的契約精神還有待提高，誠信建設(shè)也還需要進一步完善，這些因素對租金回籠也會造成一定的風(fēng)險。

（四）存在合同糾紛風(fēng)險

合同糾紛問題不分時間、地域的存在著，物業(yè)行業(yè)普遍存在于我國的每一個城市，由于一些主客觀等各種因素的影響，租售合同在經(jīng)營資源、勞務(wù)用工等方面都存在一些不正確、不合理的現(xiàn)象，甚至有些條款與當(dāng)?shù)氐姆煞ㄒ?guī)相沖突，并且這些合同為了雙方各自的利益對有些問題未做明確的說明，而當(dāng)意外事故發(fā)生時很容易就形成合同糾紛，給雙方都帶來一定的經(jīng)濟損失。比如，承租方不顧合同條例私自改裝房產(chǎn)另做他用，造成房屋損害，甚至威脅生命安全。

四、基于物業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的內(nèi)控體系構(gòu)建策略

（一）物業(yè)內(nèi)控體系的總體思路

加強對管理內(nèi)部控制的重視，明確物業(yè)管理相關(guān)辦法與實施條例，這些措施對于物業(yè)管理工作的有序進行都是非常重要的，這也是整個行業(yè)為取得更高的發(fā)展而采取的必然措施。物業(yè)內(nèi)控體系的總體思路中，權(quán)威性的法律措施是必不可少的，建立起完善的組織結(jié)構(gòu)是對法律措施實行的重要屏障?？偨?jīng)理是物業(yè)管理工作的第一負責(zé)人，對物業(yè)管理工作起到統(tǒng)攬全局的作用，明確物業(yè)企業(yè)的發(fā)展需求。其中，物業(yè)觀察小組在物業(yè)管理工作中也是不可或缺的，觀察小組能對物業(yè)的實際運行情況有一個大致的了解與分析，整合資源、規(guī)避風(fēng)險。

（二）提高風(fēng)險控制意識，實現(xiàn)財務(wù)內(nèi)控

提高人們的風(fēng)險控制意識也是行之有效的一項措施。物業(yè)管理工作與一般工作存在一定的區(qū)別，這項工作對人才的專業(yè)要求相對比較低，從事這項工作不需要太多的專業(yè)性技術(shù)，但是對勞動力的要求是比較高的，針對這種特殊現(xiàn)象，物業(yè)人員必須以此為依據(jù)提高自身的風(fēng)險控制意識，優(yōu)化各類資源，對相關(guān)部門進行重組或改造，在實際工作過程中，逐步提高人們的警惕意識，從而改善整個行業(yè)從業(yè)人員的基本素質(zhì)，提升行業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。同時，物業(yè)管理工作必須重視財務(wù)與資金問題，加強財務(wù)人員的風(fēng)險意識，嚴格按照規(guī)定的流程進行操作，降低風(fēng)險。

（三）以物業(yè)戰(zhàn)略為導(dǎo)向，建立內(nèi)控體系

內(nèi)部控制體系是財務(wù)內(nèi)部控制體系的核心，創(chuàng)新財務(wù)方法，優(yōu)化內(nèi)部控是整合方案，根據(jù)具體的實際情況對財務(wù)部門進行一定的改組或重造，這是實現(xiàn)部門高校管理的必然要求。首先，從物業(yè)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層面來說，必須將內(nèi)部控制意識重視起來，為中高層人員樹立優(yōu)秀的榜樣，從而提升企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的工作質(zhì)量，自上而下的加強內(nèi)部控制。其次，員工的日常工作構(gòu)成了整個物業(yè)企業(yè)的管理運行，鼓勵員工樹立內(nèi)部控制的理念，加強員工的內(nèi)部控制意識，促使員工自覺地遵守相應(yīng)的規(guī)章制度，提高自己的工作水平，降低工作風(fēng)險，減少企業(yè)的運營成本，在實現(xiàn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的同時為企業(yè)追求高端發(fā)展而準備充足的條件。

（四）構(gòu)建業(yè)務(wù)管理新制度，做到考核與獎懲相統(tǒng)一

制度建設(shè)是保障工作正常運行的重要內(nèi)容，制度控制同樣是物業(yè)企業(yè)實現(xiàn)發(fā)展與進步過程中不可忽視的建設(shè)內(nèi)容，制度控制能為內(nèi)部控制工作提供多種的優(yōu)勢與幫助，將財務(wù)部門、審計部門、采購部門等不同之間的交流變得密切起來，提升企業(yè)的整體服務(wù)水平，增強企業(yè)的內(nèi)部凝聚力，從而不斷滿足企業(yè)發(fā)展與社會市場的需求，提升企業(yè)的社會競爭力。信息整合辦法是企業(yè)財務(wù)會計信息建設(shè)中的重點，對此，物業(yè)企業(yè)必須建立起科學(xué)合理的獎懲機制，并且嚴格實行，切勿讓制度與機制流于表面而不落到實處，激發(fā)工作人員的工作積極性和工作熱情，提高整個企業(yè)的工作效率，也能為整個行業(yè)中的其他企業(yè)樹立一個表率。

（五）做好物業(yè)公司各部門的協(xié)調(diào)工作

物業(yè)管理工作總的來說其實是一項服務(wù)型的工作，建立起科學(xué)的服務(wù)中心整合方式在一個物業(yè)企業(yè)發(fā)展過程中占據(jù)著重要的社會地位，并且在實際工作在不斷地充實與完善，實現(xiàn)企業(yè)的統(tǒng)籌發(fā)展，這對提升整個企業(yè)的服務(wù)水平都是很有幫助的。同時，企業(yè)的各個部門對企業(yè)的發(fā)展都是很重要的，因此，物業(yè)企業(yè)也必須加強各個部門之間的溝通與聯(lián)系，協(xié)調(diào)好每個部門之間的工作，建立起完善的信息服務(wù)及反饋機制，滿足現(xiàn)代物業(yè)工作不斷增加的發(fā)展需求，實現(xiàn)物業(yè)內(nèi)部控制管理體系的穩(wěn)定創(chuàng)新。

綜上所述，創(chuàng)新物業(yè)管理辦法，提升物業(yè)管理工作的服務(wù)性，做好物業(yè)財務(wù)、采購等工作的安全防范，協(xié)調(diào)好各部門之間的關(guān)系，實現(xiàn)統(tǒng)籌發(fā)展，從而為物業(yè)企業(yè)提供一個良好的發(fā)展環(huán)境，以推動整個行業(yè)的發(fā)展水平，實現(xiàn)社會的進步。

（作者單位：湖南水利水電職業(yè)技術(shù)學(xué)院）

參考文獻

[1] 趙鵬鵬 . 基于物業(yè)經(jīng)營風(fēng)險控制的內(nèi)控體系構(gòu)建 [J].中國國際財經(jīng)，2017.

[2] 顧衛(wèi)青 . 淺談物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部控制與風(fēng)險防范 [J]. 中國經(jīng)貿(mào)，2013.