房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)的形成機(jī)理及防范對策

南雨岐

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金需求大，回收時(shí)間長，對國家金融財(cái)政政策反映敏感，產(chǎn)業(yè)鏈錯(cuò)綜復(fù)雜，債務(wù)規(guī)模過大，其信用風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)危機(jī)或金融危機(jī)的關(guān)鍵誘因，將嚴(yán)重影響我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展以及社會的穩(wěn)定。本文從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵入手，分析了房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)形成的機(jī)理，提出了防范信用風(fēng)險(xiǎn)的對策，對于目前促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)有效防范信用風(fēng)險(xiǎn)，維持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在國家金融財(cái)政政策嚴(yán)控環(huán)境中實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展具有現(xiàn)實(shí)意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 信用風(fēng)險(xiǎn) 融資結(jié)構(gòu)

中圖分類號：F270 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-5349（2018）19-0069-03

近幾年來，房地產(chǎn)企業(yè)迅速發(fā)展，但也存在盈利能力弱化，自身融資能力不足，資金鏈斷裂，嚴(yán)重威脅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存，融資結(jié)構(gòu)和融資方式不合理，負(fù)債規(guī)模過大，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)過重，時(shí)刻面臨巨大的信用風(fēng)險(xiǎn)的問題。特別是近幾年各地區(qū)限貸限售等政策的出臺，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營日益困難，資金周轉(zhuǎn)不暢、放大信用風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性，如果對房地產(chǎn)企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)不給予及時(shí)關(guān)注，將給投資者和購買者造成嚴(yán)重的損失，影響經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行甚至影響社會的穩(wěn)定。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵及形成機(jī)理

風(fēng)險(xiǎn)是某一事件發(fā)生的可能性，信用風(fēng)險(xiǎn)就是債務(wù)人發(fā)生違約的可能性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)主要是由于各種籌資方式形成的借入資金包括銀行借款和從私人或小規(guī)模貸款公司借入的資金以及由于發(fā)行證券籌措的資金，到期無法償還本金及利息的可能性大小。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)系密切，影響深遠(yuǎn)，其信用風(fēng)險(xiǎn)的形成機(jī)理錯(cuò)綜復(fù)雜。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)一旦產(chǎn)生，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成的預(yù)期損失將超過預(yù)期收益，大量爛尾樓的出現(xiàn)，或?qū)⒎康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)多年的收益吞噬，并且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)會持續(xù)累積、惡性循環(huán)、引起供應(yīng)鏈的連鎖反應(yīng)、引發(fā)次貸危機(jī)，造成社會經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定，其危害后果難以預(yù)期及度量，應(yīng)引起國家各級政府的高度關(guān)注。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)主要是由以下幾種原因形成的：

（一）由于債務(wù)原因引起的信用風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債務(wù)規(guī)模過大，財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)過重，導(dǎo)致債務(wù)到期無法履行債務(wù)契約造成的信用風(fēng)險(xiǎn)。

（二）由于市場原因引起的信用風(fēng)險(xiǎn)

由于目前國家對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的限制，包括資金限制、土地限制以及市場限制，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很難從正規(guī)銀行取得滿足其經(jīng)營活動所需資金，被迫從私人或小額貸款公司取得資金，極大地提高了資金成本，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違約的重要原因。

（三）由于經(jīng)營困難引起的信用風(fēng)險(xiǎn)

目前由于房地產(chǎn)市場的政策影響，特別是限貸限售政策的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金回收困難，而資金卻需要不斷注入，資金周轉(zhuǎn)無法正常進(jìn)行。這是決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)的主要因素。

（四）由于購買力下降引起的信用風(fēng)險(xiǎn)

由于目前實(shí)際通貨膨脹率高于人們預(yù)期水平，而居民的收入水平未見提高，特別是農(nóng)村居民，這幾年由于糧食價(jià)格的下降，購買力受到嚴(yán)重影響，導(dǎo)致居民購房的需求及熱情減弱，造成購買力下降，引起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不暢，經(jīng)營能力下降，有可能誘發(fā)的信用風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的主要信用風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)與融資是密切相關(guān)的，其融資的目的是通過選擇方式從時(shí)間上和數(shù)量上保證開發(fā)項(xiàng)目對資金的需求。金融危機(jī)過后，企業(yè)的融資市場越來越復(fù)雜，企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)逐步上升。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要的信用風(fēng)險(xiǎn)有政策風(fēng)險(xiǎn)、融資渠道單一風(fēng)險(xiǎn)、資本結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)、負(fù)債期限結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)、負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)等。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的政策風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，受國家貨幣信貸政策的影響較大。國家可通過運(yùn)用存貸款基準(zhǔn)利率、貸款利率及信貸監(jiān)管等經(jīng)濟(jì)杠桿和手段，控制貨幣供應(yīng)量和房地產(chǎn)信貸規(guī)模，從而對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存與發(fā)展非常依賴貨幣供應(yīng)量，當(dāng)其擴(kuò)大時(shí)，貨幣資金流動性增大，必然有利于大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，利于房地產(chǎn)金融。反之，則可能導(dǎo)致資金撤離房地產(chǎn)市場，加大房地產(chǎn)融資難度。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%直接或間接來源于銀行信貸，一旦房地產(chǎn)信貸政策有變化，無疑會給房地產(chǎn)融資帶來較大的風(fēng)險(xiǎn)。如國家在房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嵭袊?yán)格的信貸緊縮政策，提高貸款利率，會加大房地產(chǎn)融資成本，并進(jìn)而影響企業(yè)的償債能力；再如，金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)，嚴(yán)加限制商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)。這些政策均使房地產(chǎn)融資難度加大。稅收政策對房地產(chǎn)的影響也很大，稅收政策是調(diào)整房地產(chǎn)價(jià)格的有效工具。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道單一風(fēng)險(xiǎn)

許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道比較單一，直接融資所占的比例很小，資金來源大多都是銀行貸款，而目前銀行已經(jīng)很難提供滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存所需資金，迫使其向私人或小額貸款公司借款，導(dǎo)致其資金成本提高、財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)加重，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控或信貸貨幣政策趨緊的背景下，嚴(yán)重影響項(xiàng)目預(yù)期現(xiàn)金流的運(yùn)行，導(dǎo)致資金鏈日趨緊張，無法如期足額滿足開發(fā)項(xiàng)目對資金的需求，影響項(xiàng)目進(jìn)度，造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)誘發(fā)國家金融危機(jī)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對的是單一的金融市場，商業(yè)銀行占據(jù)了主導(dǎo)地位。商業(yè)銀行貸款難以滿足房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)的資金需要。從銀行的角度來說，我國商業(yè)銀行目前在經(jīng)營管理上還普遍存在制度缺陷，單一銀行間接融資不能保證房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)資金需要。商業(yè)銀行資金來源主要是短期儲蓄存款，所提供的長期住房抵押貸款使得銀行自身資產(chǎn)負(fù)債期限結(jié)構(gòu)不匹配，隱含財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提供的開發(fā)貸款和短期流動貸款對需要長期資本的房地產(chǎn)企業(yè)來說，還是不適應(yīng)當(dāng)前市場的需要，不能保證房地產(chǎn)行業(yè)也持續(xù)發(fā)展。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)

資本結(jié)構(gòu)實(shí)質(zhì)就是指企業(yè)全部資產(chǎn)中，各個(gè)資金所占比例以及構(gòu)成。資本結(jié)構(gòu)的理論是指以成本分析為基礎(chǔ)，通過改變資本結(jié)構(gòu)的比例關(guān)系，怎么樣才能使企業(yè)利益達(dá)到最大時(shí)風(fēng)險(xiǎn)最小。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的自有資金是衡量房地產(chǎn)企業(yè)整體實(shí)力和項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍自有資金不足，近年來自籌資金比例一直在30%左右，距新政策35%的最低自有資金比例要求還有差距。由于自有資金的不足，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)只能依靠高負(fù)債經(jīng)營。如果過度依靠負(fù)債融資而造成不合理的資本結(jié)構(gòu)，就會埋下財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患，甚至發(fā)生難以預(yù)測和控制的財(cái)務(wù)危機(jī)。負(fù)債的多少要與自有資本和償債能力的要求相適應(yīng)，要有效地利用負(fù)債經(jīng)營以免負(fù)債太多。當(dāng)企業(yè)在經(jīng)營利潤率小于負(fù)債利息率的情況下舉債，盲目的沒有節(jié)制的舉債可能會使企業(yè)破產(chǎn)倒閉。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)

負(fù)債結(jié)構(gòu)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債務(wù)總額中短期負(fù)債與長期負(fù)債的比例。短期負(fù)債是企業(yè)日常運(yùn)營過程中影響資金鏈的重要因素。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的流動負(fù)債率達(dá)到50%以上，說明絕大多數(shù)負(fù)債為短期借款，而短期負(fù)債中相當(dāng)部分來自于預(yù)售房屋所得的預(yù)收賬款。一旦行業(yè)周期進(jìn)入下行軌道，房價(jià)大幅下降或者其他原因引起消費(fèi)者大量違約，會使這部分預(yù)收賬款變成需要償還的實(shí)質(zhì)性負(fù)債，造成企業(yè)的現(xiàn)金需求急劇擴(kuò)大，使企業(yè)面臨資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)債融資，最終需要項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)營收入來還本付息。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過負(fù)債融資方式籌集資金，負(fù)債融資成本應(yīng)低于預(yù)期融資收益，當(dāng)企業(yè)通過負(fù)債融資獲取開發(fā)資金后，經(jīng)營不善或房屋滯銷均可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營收入出現(xiàn)大幅度下降，不僅損害企業(yè)利益，還有可能導(dǎo)致償債能力變?nèi)醵罱K無法按期償還負(fù)債融資的本金和利息，危及企業(yè)的生存與發(fā)展，嚴(yán)重的甚至可能因無力償還債務(wù)本息而破產(chǎn)倒閉。

三、防范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)的對策

（一）積極拓展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金需求量大、占用周期長，其特性決定了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目除了依靠自有資金外，還必須尋求外部金融工具籌集和融通資金，以保證項(xiàng)目開發(fā)各個(gè)階段對資金的需求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的融資能力和資金需求特點(diǎn)，積極拓展融資渠道，探索多元化融資方式，如房地產(chǎn)信托、私募、典當(dāng)、委托貸款等，也可考慮合作開發(fā)或并購，以多渠道解決項(xiàng)目資金問題，并且通過多種融資渠道，使信用風(fēng)險(xiǎn)得到分散、對沖和規(guī)避，從而促進(jìn)抗風(fēng)險(xiǎn)能力的提升。

國家政策和金融環(huán)境對房地產(chǎn)融資影響較大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要了解國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、國家貨幣及財(cái)政政策以及國內(nèi)外政治環(huán)境等各種外部環(huán)境因素，合理分析影響企業(yè)融資的各種有利和不利因素，以及可能的各種變化趨勢，積極拓展融資渠道，選擇適合的融資方式。引導(dǎo)國外資金投入中國的房地產(chǎn)融資市場，政府和企業(yè)要抓住這樣的機(jī)會，可以利用國際金融組織貸款，外匯政府貸款，外國商業(yè)銀行貸款，國際證券，與外資合作經(jīng)營以及信托等方式來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的融資。建立抵押資產(chǎn)管理公司，可以緩解其經(jīng)濟(jì)上的壓力。

（二）合理安排資本結(jié)構(gòu)

在進(jìn)行融資決策時(shí)，應(yīng)安排合理的資本結(jié)構(gòu)，使股權(quán)與債權(quán)保證在一個(gè)合理的比例，以確保適當(dāng)?shù)膬攤芰Γ?fù)債經(jīng)營能使企業(yè)獲得財(cái)務(wù)杠桿利益，同時(shí)也要承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，由于債券定期還本付息的強(qiáng)制性要求，接受債券人的監(jiān)督，資金使用效率降低。監(jiān)督成本是企業(yè)因負(fù)債而必須支付的代理成本，另一方面，負(fù)債放大了管理者持有公司的股權(quán)比例，對管理者造成很大壓力?？傊?，負(fù)債融資可以促進(jìn)管理者作出更好的投資決策。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資過程中，企業(yè)要使債務(wù)資本的份額加大，以便獲得更多的利益，又要結(jié)合自身時(shí)間和風(fēng)險(xiǎn)承受能力，不能盲目地負(fù)債經(jīng)營，避免由于債權(quán)資本比重過大而帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)要確定合理的負(fù)債規(guī)模，根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，周全地考慮財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，要保持合理的負(fù)債比率，并統(tǒng)籌安排融資進(jìn)度和項(xiàng)目進(jìn)度，既要確保項(xiàng)目各階段籌集的資金充足不影響生產(chǎn)經(jīng)營，又要避免籌集資金閑置或者過剩而降低融資效益。

（三）建立信用風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)

影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的風(fēng)險(xiǎn)因素眾多，而且處于變化之中，這給企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)的防范帶來了一定的困難，要解決這一難題，企業(yè)可充分利用信息技術(shù)建立信用風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)。以此來分析房地產(chǎn)市場供需整體走勢和結(jié)構(gòu)變化，保持對房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)常性、持續(xù)性的監(jiān)測與分析，并及時(shí)調(diào)整貸款投向。在此方面，我國可借鑒其他發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)金融監(jiān)控預(yù)警體系的經(jīng)驗(yàn)和各項(xiàng)指標(biāo)來不斷調(diào)整和完善對我國房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測。

（1）通過對反映企業(yè)負(fù)債融資規(guī)模、負(fù)債結(jié)構(gòu)、償債能力等狀況的信息進(jìn)行檢測，實(shí)時(shí)監(jiān)控信用風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)的變化，及時(shí)預(yù)測可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，并作出風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警提示。

（2）根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，針對風(fēng)險(xiǎn)的影響程度，制訂風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方案，集中力量對高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域采取重點(diǎn)防范措施，積極防范和化解風(fēng)險(xiǎn)。

（3）要根據(jù)國家經(jīng)濟(jì)政策、市場環(huán)境（下轉(zhuǎn)第68頁）（上接第70頁）和企業(yè)自身狀況的變化對風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)進(jìn)行適時(shí)調(diào)整，以確保風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警防范機(jī)制的靈活性和實(shí)用性。

（四）加強(qiáng)國家的宏觀調(diào)控和引導(dǎo)

房地產(chǎn)金融市場的穩(wěn)定發(fā)展，對于我國經(jīng)濟(jì)各個(gè)方面都具有非常重要的作用，所以，國家必須加強(qiáng)對房地產(chǎn)金融市場的調(diào)控，有效控制房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)，保障房地產(chǎn)金融市場的穩(wěn)定發(fā)展。在我國，房地產(chǎn)具有半壟斷性，房地產(chǎn)開發(fā)商一般不會通過降低房價(jià)來推廣銷售甚至有一些開發(fā)商囤積住房，以等購買力恢復(fù)后再加價(jià)出售。因此，房地產(chǎn)金融的發(fā)展需要政府發(fā)揮作用，政府監(jiān)管部門應(yīng)該從根本上解決房地產(chǎn)市場的問題，從全方位對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，通過法律手段，使房地產(chǎn)融資有一個(gè)良好的外部環(huán)境，從源頭上解決房價(jià)上漲的問題；完善土地出讓制度，提高土地管理部門、房地產(chǎn)交易監(jiān)理部門的透明度，減少商業(yè)腐敗等；采取相應(yīng)的優(yōu)惠政策，保護(hù)中小投資者的利益，從根本上保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。

總之，保障我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)的形成機(jī)理，明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要的信用風(fēng)險(xiǎn)，有針對性、突出重點(diǎn)地提出防范信用風(fēng)險(xiǎn)的對策，對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存與發(fā)展，降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于信用風(fēng)險(xiǎn)誘發(fā)金融危機(jī)的可能性，維護(hù)國民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展及社會穩(wěn)定具有十分重要的戰(zhàn)略意義。

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責(zé)任編輯：趙慧敏