劉芳

（湖北省荊州市國土資源局荊州分局，湖北 荊州 434020）

我國土地面積大，但人均占有量較小，土地資源稀缺已經(jīng)是我國的基本事實(shí)，而對(duì)當(dāng)前土地進(jìn)行節(jié)約集約用地是我國一項(xiàng)長(zhǎng)期的國策。隨著我國城鎮(zhèn)化腳步的不斷推進(jìn)，城市發(fā)展的空間在逐漸的減少，很多城市用地已經(jīng)達(dá)到了緊張的狀態(tài)，為了進(jìn)一步推動(dòng)我國城市用地的潛力發(fā)掘一定要對(duì)農(nóng)村的宅基地進(jìn)行建設(shè)，通過節(jié)約集約的角度推動(dòng)我國土地制度改革，通過對(duì)宅基地制度有效地分析，推動(dòng)我國土地利用方式的變化，不斷地加強(qiáng)城市建設(shè)和農(nóng)村土地建設(shè)，分析其中存在的問題，并有針對(duì)性的進(jìn)行解決。

一、宅基地制度改革的內(nèi)涵

宅基地制度改革是我國當(dāng)前土地改革的其中一環(huán)，起到了非常重要的作用，對(duì)宅基地制度改革能夠?qū)Τ青l(xiāng)建設(shè)用地以及傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)地區(qū)進(jìn)行土地的改革，能夠讓一戶一宅制度得以保障，讓土基面積能夠達(dá)到法定分配。同時(shí)在不同的地區(qū)通過不斷的落實(shí)一戶一宅的方法，根據(jù)實(shí)際的地域差異推廣第二第三產(chǎn)業(yè)，很多地區(qū)人均耕地較少。出現(xiàn)了集中建房的情況，這樣的一般不會(huì)分配專門的宅基地，而對(duì)于城鄉(xiāng)建設(shè)用地?cái)U(kuò)展的邊界，一般是由政府統(tǒng)一的進(jìn)行分配，對(duì)農(nóng)村的公寓住宅進(jìn)行集中的建設(shè)，這樣能夠?qū)崿F(xiàn)土地資源的最大利用，也將宅基地的法定面積進(jìn)行等值轉(zhuǎn)換。很多地區(qū)的宅基地指標(biāo)不足，在進(jìn)行宅基地制度改革過程中，可以通過利用當(dāng)前的建設(shè)用地進(jìn)行翻新，通過集中的建設(shè)公寓來使居民的住宅權(quán)益得以保障。

二、農(nóng)村宅基地管理存在的問題

（一）法律法規(guī)不健全, 缺乏相關(guān)法律支撐

當(dāng)前我國農(nóng)村地區(qū)的宅基地雖然有相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行配置，但是在實(shí)際應(yīng)用的過程中還缺少了一定的實(shí)質(zhì)性，在應(yīng)用效率和質(zhì)量上都不是很高。同時(shí)就整體的管理過程而言，法律上的規(guī)定還不夠全面。隨著我國城鄉(xiāng)一體化的不斷發(fā)展，社會(huì)的進(jìn)步也帶動(dòng)了農(nóng)村地區(qū)人口的流動(dòng)，很多農(nóng)村地區(qū)當(dāng)前的宅基地出現(xiàn)了大量的浪費(fèi)，閑置的宅基地不能得到高效的利用，而國家在這一方面的法律法規(guī)仍有空缺，缺乏基本的法律支撐。同時(shí)我國宅基地回收的操作規(guī)定也不夠全面，無法真正實(shí)現(xiàn)農(nóng)村宅基地的合理利用。國家對(duì)舊宅地地的退出機(jī)制也不夠完善，很多農(nóng)民在新建房后依然存有舊宅，這樣是導(dǎo)致農(nóng)村的產(chǎn)權(quán)不夠清晰，形成了很多的空心村，宅基地管理難度增加。

（二）監(jiān)管不到位, 嚴(yán)重影響管理效率

目前對(duì)于農(nóng)村宅基地的管理還不到位，很多管理人員與管理范圍不匹配，在管理過程中缺乏對(duì)農(nóng)村宅基地的有針對(duì)性的管理。在進(jìn)行執(zhí)法時(shí)也不能夠運(yùn)用合理的執(zhí)法手段，同時(shí)在監(jiān)管過程中需要多個(gè)部門共同管理，其中國土資源管理部門的管理意識(shí)不夠強(qiáng)，在宅基地問題上出現(xiàn)了較大的隨意性，發(fā)現(xiàn)違法問題時(shí)也不能夠出重拳，使得違法成本過低，很多處罰方式無法提高法律的震懾力。

（三）宅基地權(quán)責(zé)不明晰, 農(nóng)民占而不用現(xiàn)象普遍

在農(nóng)村地區(qū)宅基地應(yīng)該屬于集體所有，是由村委會(huì)統(tǒng)一進(jìn)行管理，農(nóng)民只是取得了使用權(quán)而并未有占有權(quán)。宅基地的設(shè)置是為了滿足社會(huì)的基本保障，這些也是農(nóng)民的權(quán)利，但是農(nóng)民必須要有一定的義務(wù)，就是正確的使用宅基地。但當(dāng)前很多農(nóng)村在享受權(quán)利時(shí)并未履行自己承擔(dān)的義務(wù)和責(zé)任，認(rèn)為宅基地就是自家的財(cái)產(chǎn)，隨意搭建和擴(kuò)建，同時(shí)在社會(huì)的不斷發(fā)展過程中，很多老舊的宅基地并未按時(shí)歸還，導(dǎo)致如今農(nóng)村地區(qū)的用地依然緊張。雖然很多村民都搬入了新的樓房，但是宅基地卻并未歸還，使得舊房無法真正發(fā)揮其價(jià)值，而現(xiàn)有的法律政策也并未對(duì)放棄補(bǔ)償進(jìn)行明晰，使得很多農(nóng)民出現(xiàn)了閑置但不歸還的情況。

三、加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的對(duì)策

（一）做好村莊規(guī)劃, 加強(qiáng)宅基審批管理

當(dāng)前隨著社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的步伐加快，必須要通過嚴(yán)格做好村莊規(guī)劃來將宅基地進(jìn)行管理。對(duì)宅基地進(jìn)行管理是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須要提前做好規(guī)劃，按照實(shí)際的村莊建設(shè)情況來進(jìn)行合理的指導(dǎo)，使其有序的發(fā)展，所以一定要按照相關(guān)的法律法規(guī)對(duì)村鎮(zhèn)進(jìn)行前期的走訪，按照利用土地和保護(hù)耕地的原則，合理地進(jìn)行城鎮(zhèn)規(guī)劃，保證土地利用率的提升。同時(shí)也要堅(jiān)持節(jié)約用地以村莊為依托，加強(qiáng)各個(gè)部門之間的密切配合，由國土資源部門牽頭，通過嚴(yán)格審批制度，嚴(yán)格執(zhí)法按章辦事來是宅基地，做到真正的物有所用。同時(shí)在村內(nèi)發(fā)展規(guī)劃對(duì)近期和長(zhǎng)期的規(guī)劃進(jìn)行，制定并且嚴(yán)格地抓好落實(shí)，為了進(jìn)一步保護(hù)宅基地不被破壞，一定要對(duì)未經(jīng)審批的宅基地建房者進(jìn)行依法處理，這樣能夠提高法律的震懾性和強(qiáng)制性，提高人們的宅基地保護(hù)意識(shí)。

（二）加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)管力度, 強(qiáng)化法治意識(shí)

為了進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地的管理和改革，一定要加強(qiáng)管理工作的監(jiān)督力度，作為執(zhí)法人員需要提升自己的執(zhí)法人能力，通過定期不定期的檢查，對(duì)當(dāng)前農(nóng)村土地以及宅基地的情況進(jìn)行密切地了解，實(shí)行動(dòng)態(tài)的監(jiān)督，同時(shí)也要避免在工作過程中可能產(chǎn)生的失誤，在執(zhí)法過程中通過公平公正公開的方式為政府提供更加好的農(nóng)村宅基地管理方式。鄉(xiāng)鎮(zhèn)府也要明確自己的宅基地保護(hù)責(zé)任，對(duì)當(dāng)前自己的管理規(guī)劃和考核目標(biāo)進(jìn)行確定，提升工作人員的工作積極性，最后管理干部更應(yīng)該強(qiáng)化法制意識(shí)，對(duì)出現(xiàn)問題要及時(shí)的擔(dān)責(zé)，這樣才能確保整個(gè)宅基地管理工作的有效。

（三）創(chuàng)新節(jié)約集約用地方法

因地制宜的節(jié)約用地辦法，能夠保證宅基地管理工作的效率，通過將節(jié)約集約用地的思想灌輸?shù)矫恳晃痪用裥闹?，每一位領(lǐng)導(dǎo)通過節(jié)約集約用地的意識(shí)實(shí)行土地管理，這樣才能夠保證農(nóng)村宅基地工作的有效開展。與此同時(shí)，作為管理部門需要對(duì)當(dāng)前農(nóng)村用地的發(fā)展?jié)摿M(jìn)行分析，保證農(nóng)民用地的合理性，根據(jù)長(zhǎng)久的發(fā)展規(guī)劃來制定目標(biāo)。其次也要根據(jù)農(nóng)村的實(shí)際情況來注重基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，為其配備更加完善的配套服務(wù)，通過加強(qiáng)農(nóng)戶的住房意識(shí)來不斷的改善當(dāng)前農(nóng)村空心村的現(xiàn)狀。最后也需要大力的宣傳節(jié)約用地的方法，根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際來建立有效的節(jié)約集約模式，促進(jìn)農(nóng)村的發(fā)展，使其符合我國新農(nóng)村建設(shè)的目標(biāo)。

（四）激活宅基地財(cái)產(chǎn)權(quán)益

通過三權(quán)分置的宅基地的方法探索讓宅基地的使用權(quán)可以通過轉(zhuǎn)讓來提高宅基地的利用效率，通過上市交易來激活宅基地的產(chǎn)權(quán)權(quán)益，不斷的加強(qiáng)宅基地基準(zhǔn)地價(jià)體系的建立，允許通過抵押貸款等方式來進(jìn)行有償?shù)呐渲?，使其進(jìn)行科學(xué)的調(diào)劑來保證是回購價(jià)達(dá)到最低。對(duì)有償使用和自然自愿退出宅基地機(jī)制的人們進(jìn)行一些鼓勵(lì)，同時(shí)當(dāng)前出現(xiàn)一戶多宅以及非本集體經(jīng)濟(jì)組織占有宅基地的，應(yīng)該進(jìn)行有償使用，其次也要鼓勵(lì)已經(jīng)進(jìn)城的農(nóng)民會(huì)有其他場(chǎng)所的農(nóng)民自動(dòng)退還宅基地，讓宅基地的利用效率增加。

結(jié)語

綜上所述，為了進(jìn)一步推進(jìn)我國宅基地制度改革，一定要通過明確居民的居住權(quán)來實(shí)現(xiàn)宅基地管理的有效性。同時(shí)通過提高居民的生活水平，加強(qiáng)公共基礎(chǔ)服務(wù)的建設(shè)，能夠進(jìn)一步的充分利用土地資源，讓農(nóng)村內(nèi)部的活力得到激發(fā)，也能使眾多歷史問題得到解決和處理。