樊朝靜

（平山縣國(guó)土資源局，河北 平山 050400）

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷快速增長(zhǎng)期后，目前正處在發(fā)展調(diào)控的關(guān)鍵期，房地產(chǎn)的交易過程牽涉著許多的復(fù)雜問題，任何一個(gè)問題都有可能在此次交易過程中發(fā)生，這些問題會(huì)導(dǎo)致房屋的交易環(huán)節(jié)變得繁復(fù)，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)也會(huì)加大。法律制度的建立實(shí)施是確保行業(yè)行為有法可依的前提，尤其是在關(guān)系到民生的房地產(chǎn)行業(yè)中，進(jìn)一步完善相關(guān)的法律制度也能夠規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，保障人們的購(gòu)房行為，促進(jìn)社會(huì)的穩(wěn)定和諧。

一、房地產(chǎn)方面的法律問題

（一）房地產(chǎn)交易中存在的法律問題

房地產(chǎn)交易中經(jīng)常存在法律風(fēng)險(xiǎn)，售房者在房屋交易中會(huì)鉆各種法律漏洞，而購(gòu)房者如果在交易時(shí)沒有對(duì)這些法律漏洞引起重視，會(huì)威脅到自身的合法權(quán)益。同時(shí)在商品房預(yù)售也是房產(chǎn)行業(yè)中重要的問題，而且當(dāng)前常見在商品房預(yù)售合同中通過對(duì)某些法律手段的利用達(dá)到規(guī)律法律或風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的目的的情況。房產(chǎn)開發(fā)商對(duì)于文字的的各種不同的運(yùn)用，便在無形之中轉(zhuǎn)移了商品房的預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)，也使其無法按時(shí)交房的法律責(zé)任暗中進(jìn)行了轉(zhuǎn)移。只是從不同的角度進(jìn)行了文字說明，其中的法律責(zé)任承擔(dān)人便得以轉(zhuǎn)嫁。

（二）房地產(chǎn)抵押登記相關(guān)法律問題

在房地產(chǎn)抵押時(shí)要進(jìn)行相關(guān)登記，根據(jù)法律意義分析是對(duì)物權(quán)的一種明示，即公示公信物權(quán)。因此相關(guān)人員可以通過抵押登記，在房地產(chǎn)抵押法律中界定抵押人和抵押權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)，并對(duì)外觀形成相應(yīng)的權(quán)利，進(jìn)而可以在抵押行為中對(duì)雙方當(dāng)事人合法的權(quán)益進(jìn)行有效的保護(hù)。當(dāng)前相關(guān)民事糾紛案件中經(jīng)常出現(xiàn)多重抵押房地產(chǎn)的問題。如果遇到因房地產(chǎn)抵押的溝通問題，應(yīng)該嚴(yán)格的審核房地產(chǎn)的抵押登記，如果缺少這一項(xiàng)操作，其相應(yīng)的抵押權(quán)就不會(huì)生效，盡管抵押合同是有效的，但是也只有抵押權(quán)人（獲得抵押登記）才有抵押房屋的權(quán)利。

（三）房地產(chǎn)交易中“陰陽合同”

房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重要行業(yè)，二手房交易是房地產(chǎn)市場(chǎng)未來的主力軍。面對(duì)房產(chǎn)交易過程中日趨嚴(yán)重的“陰陽合同”法律問題。由于房地產(chǎn)交易往往標(biāo)的額巨大，稅賦繁重，為了獲取高額貸款，降低稅款，在中介機(jī)構(gòu)建議或買方要求下，房產(chǎn)交易“陰陽合同”屢禁不止。

二、房地產(chǎn)方面的法律問題研究與對(duì)策

（一）構(gòu)建完善的房地產(chǎn)法律體系

在構(gòu)建我國(guó)房地產(chǎn)法律體系時(shí)，要立法明確，法理依據(jù)充分，嚴(yán)格遵從基本法綱領(lǐng)，輔以各職能法為補(bǔ)充。我國(guó)房地產(chǎn)法律體系建設(shè)尚不完備，發(fā)展滯后，勢(shì)必經(jīng)歷一定的曲折發(fā)展過程。針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)缺乏健全和完善的法律體系的現(xiàn)狀，相關(guān)部門要加快建設(shè)和完善我國(guó)房地產(chǎn)法律體系建設(shè)的步伐，并制定出與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)相符合的監(jiān)督體系，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督和調(diào)控有法可依，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

（二）保證建立的房地產(chǎn)抵押體系健全

想要為在房地產(chǎn)抵押中交易雙方擁有一致的權(quán)利提供保障，房地產(chǎn)統(tǒng)一的抵押體系的建立是促使其實(shí)現(xiàn)的重要途徑。因此當(dāng)前統(tǒng)一的房地產(chǎn)抵押登記系統(tǒng)的建立是改革的一大趨勢(shì)，房地產(chǎn)抵押登記的行為也會(huì)因該系統(tǒng)而更加規(guī)范，保證全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)抵押權(quán)流轉(zhuǎn)的有效性，和房地產(chǎn)抵押市場(chǎng)的規(guī)范性，而且還較大程度的推動(dòng)了房地產(chǎn)抵押權(quán)的發(fā)展。我國(guó)當(dāng)前相關(guān)法律規(guī)定，在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行抵押登記時(shí)，必須保證進(jìn)行登記的房屋管理部門是縣級(jí)以上的。因?yàn)獒槍?duì)房地產(chǎn)抵押權(quán)我國(guó)在很長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)并不是以全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的形式存在，所以也導(dǎo)致沒有在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)抵押權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)，也是雙重抵押等不合理情況出現(xiàn)的重要因素。當(dāng)前我國(guó)在全力進(jìn)行全國(guó)聯(lián)網(wǎng)形式的房地產(chǎn)抵押權(quán)工作，在全國(guó)建立房產(chǎn)抵押登記的統(tǒng)一系統(tǒng)，可為房地產(chǎn)抵押雙方的權(quán)利提供良好的前提條件。

（三）房產(chǎn)交易合同法律問題的治理措施

惠及買賣雙方的稅收及貸款政策。要解決好群眾住房問題，就要從買賣雙方的需求入手。房產(chǎn)交易“陰陽合同”法律問題產(chǎn)生的主要原因一方面是房產(chǎn)交易高稅賦，另一方面是購(gòu)房貸款低額度。高稅賦提高了二手房交易成本，緊縮的房貸政策降低了購(gòu)房者的購(gòu)買力?！白》坎怀础惫倘皇菍?duì)的，然而一味采取降溫降價(jià)政策只會(huì)讓購(gòu)房者持觀望態(tài)度，急需現(xiàn)金的賣房人賣不出房，阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)的流通。如何盡快制定出惠及買賣雙方的稅收及貸款政策，讓買房人和賣房人真正受益，才是解決房地產(chǎn)問題的根本性方案。同時(shí)要提高意識(shí)，加強(qiáng)監(jiān)管，有關(guān)部門也應(yīng)加強(qiáng)罰款、監(jiān)察力度，借助我國(guó)現(xiàn)有信用體系，把參與偷稅漏稅的買賣雙方當(dāng)事人及中介公司列入“黑名單”。

（四）銀行加強(qiáng)相關(guān)企業(yè)資質(zhì)審查

當(dāng)銀行在向客戶發(fā)放貸款之時(shí)，要將貸款投放于那些信譽(yù)好、相對(duì)比較成熟的企業(yè)，與此同時(shí)，要嚴(yán)格控制將貸款發(fā)放于沒有資質(zhì)、信譽(yù)不好的企業(yè)，避免發(fā)生經(jīng)濟(jì)詐騙等現(xiàn)象。

（五）加強(qiáng)執(zhí)法

對(duì)于市場(chǎng)的監(jiān)管力度的把控，有關(guān)部門應(yīng)給予大力幫助，不僅預(yù)防土地浪費(fèi)現(xiàn)象，還有對(duì)那些有著炒房行為的人群有著相適宜的處理辦法。

結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)交易時(shí)常常會(huì)存在許多潛在風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于雙方來說均可能會(huì)帶來一定的利益損失，因此，當(dāng)事人在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時(shí)，應(yīng)對(duì)這件事做到加以重視，同時(shí)對(duì)各個(gè)交易環(huán)節(jié)做到謹(jǐn)慎進(jìn)行，具備一定的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，可向法律人員咨詢其交易信息是否會(huì)對(duì)自身權(quán)益造成損害，同時(shí)，也對(duì)房地產(chǎn)交易中較常出現(xiàn)的漏洞做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)，在簽訂合同時(shí)詳細(xì)檢查合同內(nèi)容是否存在漏缺，避免后期糾紛事件的發(fā)生，也給自身權(quán)益帶來更高保障，這對(duì)于房地產(chǎn)交易的雙方人員來說都十分重要；人大和政府部門要加強(qiáng)監(jiān)管和監(jiān)督，完善房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)，同時(shí)要嚴(yán)格執(zhí)法、公正司法，促進(jìn)房地產(chǎn)的市場(chǎng)健康穩(wěn)定向前發(fā)展。