嚴(yán)志鋒 南通市不動(dòng)產(chǎn)登記中心

引言：近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)飛速發(fā)展，一度實(shí)現(xiàn)井噴式增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，致使很多城市紛紛出臺(tái)了一系列限價(jià)、限購(gòu)、限貸等政策，來(lái)強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。在日益激烈房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，一手房交易量逐年增多，房?jī)r(jià)居高不下，致使很多購(gòu)買能力相對(duì)薄弱的人群，開(kāi)始關(guān)注二手房市場(chǎng)，但我國(guó)二手房市場(chǎng)各項(xiàng)制度還不夠完善，致使二手房市場(chǎng)的很多潛力沒(méi)有發(fā)揮出來(lái)，無(wú)法為消費(fèi)者提供更加優(yōu)質(zhì)的房源?；诖?，開(kāi)展關(guān)于二手房市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展的相關(guān)研究就顯得尤為必要。

一、二手房市場(chǎng)的特性

第一，二手房市場(chǎng)交易多在買方、賣方、中介商三方洽談下完成，但無(wú)論是賣方還是買方對(duì)二手房市場(chǎng)不甚了解，對(duì)中介商有很強(qiáng)的依賴性。

第二，國(guó)家政策住宅貨幣化致使人們的消費(fèi)觀念發(fā)生了很大改變，經(jīng)常選擇以舊換新的方法來(lái)實(shí)現(xiàn)住房的接替消費(fèi)，形成了大量的二手房源。

第三，二手房市場(chǎng)的交易活躍度，致使二手房市場(chǎng)存在產(chǎn)銷兩旺現(xiàn)象。

第四，二手房市場(chǎng)的消費(fèi)群體和一手房市場(chǎng)的消費(fèi)群體，并非呈現(xiàn)絕對(duì)獨(dú)立的關(guān)系，很多二手房客戶，同樣也是一手房的潛在需求客戶。一旦收入或者消費(fèi)需求發(fā)生轉(zhuǎn)變，就會(huì)選擇一手房。

第五，二手房市場(chǎng)交易主體比較復(fù)雜，既有個(gè)體和小單位，也有大中型其一，但主體為多元消費(fèi)者，交易比較分散，批量購(gòu)買比較少。

二、目前二手房市場(chǎng)存在的問(wèn)題

（一）起步晚，待發(fā)展

近年來(lái)，我國(guó)逐步放開(kāi)了二手房市場(chǎng)，二手房源的數(shù)量、規(guī)模不斷增加。尤其是自2010年以來(lái)，二手房成交量每年都在提升，并且年增長(zhǎng)率超過(guò)2.8%。但受到區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)及地域環(huán)境的影響，我國(guó)二手房市場(chǎng)的起步比較晚，和美國(guó)、德國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家相比，還存在不小差距，各種制度和體系還有待完善。

（二）環(huán)節(jié)多，風(fēng)險(xiǎn)大

和一手房市場(chǎng)相比，二手房市場(chǎng)體系還不夠完善，交易手續(xù)復(fù)雜，交易環(huán)節(jié)眾多，涉及到很多政策及制度，交易風(fēng)險(xiǎn)也比較大。比如：買方總是擔(dān)心，房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題、稅費(fèi)問(wèn)題、房屋實(shí)況和實(shí)際情況是否相同等。二手房市場(chǎng)經(jīng)紀(jì)行業(yè)缺乏規(guī)范性和標(biāo)準(zhǔn)化，也對(duì)買方造成了很大困擾。總而言之，二手房市場(chǎng)要想實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展，需要綜合考慮國(guó)家政策，把控市場(chǎng)走向，依托房地產(chǎn)整體市場(chǎng)，合理應(yīng)用各種方法及手段。

（三）規(guī)范性差，交易行為待完善

隨著二手房市場(chǎng)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)體系和制度將會(huì)越來(lái)越完善，為二手房行業(yè)的發(fā)展提供新的機(jī)遇。從二手房市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程中來(lái)，很多城市的二手房市場(chǎng)，仍然存在經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)品牌效應(yīng)差、規(guī)模小、經(jīng)營(yíng)行為缺乏規(guī)范性、誠(chéng)信度差等問(wèn)題。對(duì)二手房市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展造成了較大影響。

三、實(shí)現(xiàn)二手房市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展的對(duì)策

（一）完善供需平衡機(jī)制，發(fā)展消費(fèi)型市場(chǎng)

通過(guò)分析國(guó)外二手房市場(chǎng)發(fā)展情況，完善、健全、規(guī)范的二手房市場(chǎng)，其成功交易量是新房交易量的5～8倍，但我國(guó)二手房市場(chǎng)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到這一比例。主要原因是二手房市場(chǎng)在發(fā)展中會(huì)受到一手房市場(chǎng)直接導(dǎo)向的影響，很多城市投資型房產(chǎn)交易量非常大，但用來(lái)生活和居住房子的交易量則比較小。為解決這一問(wèn)題，二手房市場(chǎng)要加大消費(fèi)型市場(chǎng)發(fā)展力度，抑制投資型市場(chǎng)的發(fā)展，從而逐步實(shí)現(xiàn)二手房市場(chǎng)的供需平衡，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

（二）完善產(chǎn)權(quán)制度，推動(dòng)二手房市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展

我國(guó)二手房市場(chǎng)起步比較晚，尚未形成完善系統(tǒng)的產(chǎn)權(quán)制度，致使二手房的產(chǎn)權(quán)形態(tài)多種多樣，包括：經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、定向安置房、安居商品房等。這一點(diǎn)也是導(dǎo)致二手房在交易過(guò)程中，極易發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛問(wèn)題的主要原因，此外，買方對(duì)二手房的很多信息不夠了解，很難做出購(gòu)買選擇，更多情況下會(huì)選擇一手房，非常不利于二手房市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展。因此，當(dāng)?shù)卣仨毐M快完善產(chǎn)權(quán)制度，增加買方購(gòu)買二手房的決心，讓他們更多的了解二手房相關(guān)信息，從而更加放心的購(gòu)買二手房，推動(dòng)二手房市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展。

（三）加強(qiáng)信息對(duì)稱性，提升成交量

目前了解二手房市場(chǎng)相關(guān)信息的渠道包括：中介商介紹、買方賣方溝通、房地產(chǎn)網(wǎng)站、新聞報(bào)紙、戶外廣告等。二手房信息在傳播過(guò)程中，買方和賣方之間存在利益沖突，買方很難從表面現(xiàn)象獲得房子的全部信息，賣方也幾乎不可能為買方提供詳實(shí)的信息。而買方獲取二手房信息的渠道有限，無(wú)法真實(shí)有效的獲得相關(guān)信息[1]。雙方在交易過(guò)程中很難實(shí)現(xiàn)信息對(duì)稱，從而影響了二手房的成交量。基于此，中介機(jī)構(gòu)，必須加強(qiáng)對(duì)二手房相關(guān)信息的核實(shí)工作，對(duì)二手房的產(chǎn)權(quán)所有人、面積、年限、使用情況、戶口信息等進(jìn)行全面調(diào)研，并鼓勵(lì)交易雙方信息對(duì)稱性，從提升二手房市場(chǎng)的成交量，實(shí)現(xiàn)持續(xù)、健康、長(zhǎng)久的發(fā)展。

（四）構(gòu)建二手房稅賦承擔(dān)體系，降低稅賦壓力

目前二手房市場(chǎng)中，主要由買方來(lái)承擔(dān)大額稅費(fèi)，在一定程度上增加了買房者的壓力。雖然目前很多城市都對(duì)二手房的稅費(fèi)進(jìn)行了調(diào)整，但買方在購(gòu)買二手房時(shí)，仍然存在疑慮及擔(dān)心，和一手房相比，仍然覺(jué)得二手房稅費(fèi)過(guò)高，還不如買一手房劃算，這種想法也是目前影響二手房市場(chǎng)成交量的主要原因。因此，必須構(gòu)建合理的二手房稅賦承擔(dān)體系，讓買方對(duì)稅費(fèi)有一個(gè)清楚認(rèn)識(shí)，提升交易促成的概率。

結(jié)束語(yǔ)：綜上所述，本文結(jié)合理論實(shí)踐，分析了二手房市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展，分析結(jié)果表明，我國(guó)二手房市場(chǎng)中還存在很多問(wèn)題亟待解決，致使二手房成交量一直得不到有效提升。從完善供需平衡機(jī)制、完善產(chǎn)權(quán)制度、加強(qiáng)交易過(guò)程信息的對(duì)稱性、構(gòu)建合理二手房稅賦承擔(dān)體系等方面同時(shí)入手，可有效解決買賣雙方之間存在的問(wèn)題和疑慮，提升二手房成交量，促使二手房市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。