商業(yè)銀行住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)分析

胡睿軒

摘要：改革開放以來，我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)獲得了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。伴隨商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)欣欣向榮。但由于其價(jià)值過高，消費(fèi)者往往借助商業(yè)銀行的貸款進(jìn)行購買，但貸款過程中對商業(yè)銀行而言存在潛在風(fēng)險(xiǎn)。本文對商業(yè)銀行住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行闡述與分析并提出行之有效規(guī)避方法。

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行;住房貸款;風(fēng)險(xiǎn)分析;規(guī)避方法

一、我國住房貸款發(fā)展歷史及暴露的問題

（一）我國住房貸款起步時(shí)期發(fā)展歷程概述

我國住房貸款業(yè)務(wù)產(chǎn)生于上世紀(jì)80年代中期，而住房體制改革的貨幣改革從1998年起步。房地產(chǎn)市場疾速發(fā)展的同時(shí)，我國個(gè)體住房抵押存貸款業(yè)務(wù)的規(guī)模正在迅速擴(kuò)展。邁入新世紀(jì)后，截至2005年，個(gè)體住房抵押存貸款余額占全國消費(fèi)信貸余額的74%以上。同比上年漲幅約17.4%，可見隨著改革開放的深入，個(gè)人及集體住房存貸款業(yè)務(wù)已成為大多數(shù)商業(yè)銀行獲取利潤的新增長點(diǎn)，漲幅與增速的變化足以證明貸款業(yè)務(wù)迎來前所未有的“黃金時(shí)期”

在個(gè)人消費(fèi)信貸中，個(gè)人住房抵押存貸款業(yè)務(wù)在銀行日常工作中占據(jù)著重要的位置。但與此同時(shí)上市銀行年報(bào)中不良貸款額也在逐年攀升。由此可見，商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)的增長，個(gè)人住房存貸款的風(fēng)險(xiǎn)越來越多地暴露出來。（見表1）

（二）我國住房貸款發(fā)展中出現(xiàn)的問題

1.房地產(chǎn)行業(yè)的政策性風(fēng)險(xiǎn)

中國的房地產(chǎn)業(yè)對政策更加敏感，不同時(shí)期政策變化較大，從一開始無人問津到瘋狂購買再到持續(xù)觀望，可謂經(jīng)歷了大起大落，做為老百姓為抵御通貨膨脹會(huì)通過購買房產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)保值，投機(jī)者也從中看到了商機(jī)，不斷大量購買房產(chǎn)也就是當(dāng)年的炒房團(tuán)一度將房價(jià)推到風(fēng)口浪尖，讓剛需購房者望而卻步。近幾年“調(diào)控”成為房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵詞，政府出臺(tái)各種調(diào)控政策，包括限購、租購并舉、去庫存等等，促使房價(jià)走穩(wěn)。

因?qū)φ叩拿舾卸容^高，增加了商業(yè)銀行的住房貸款風(fēng)險(xiǎn)，因調(diào)控政策的不斷推進(jìn)，開發(fā)商為提高銷售量，出臺(tái)各種優(yōu)惠政策，甚至出現(xiàn)了零首付，這種行為在房價(jià)下行通道將加大個(gè)人住房按揭貸款逾期的增加，客戶棄房的可能性大大增加。

2.個(gè)人住房貸款抵押難落實(shí)

在住房貸款發(fā)展過程中，商業(yè)銀行合乎房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售要求。基本在項(xiàng)目取得預(yù)售許可證時(shí)就開始辦理個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)，由于這時(shí)房產(chǎn)項(xiàng)目屬于期房，無法辦妥正式的不動(dòng)產(chǎn)抵押登記證明，正式不動(dòng)產(chǎn)抵押登記證明需要在項(xiàng)目竣工后才可以陸續(xù)辦理，時(shí)間較長，在此期間不排除房產(chǎn)開發(fā)商注銷的、開發(fā)商不配合的、借款人不配合的各種情況，導(dǎo)致商業(yè)銀行無法落實(shí)抵押，給后期貸后管理造成很大困難，無法強(qiáng)制執(zhí)行逾期客戶的房產(chǎn)，增加商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)貸款復(fù)蘇。

3.客戶還款能力難以辨識(shí)

貸款業(yè)務(wù)對客戶最重要的要求就是按時(shí)還貸，這就需要對客戶的信用記錄，還款能力等方面進(jìn)行綜合考慮。但在進(jìn)行借款業(yè)務(wù)時(shí)會(huì)存在某類借款人群偽造還款能力;還款客戶遭遇變故無法保證每月還款等情況。這對商業(yè)銀行分辨信息能力和信息處理能力都是非常大的考驗(yàn)。與此同時(shí)，這也是商業(yè)銀行在日常經(jīng)營運(yùn)作過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)之一。

二、我國住房貸款風(fēng)險(xiǎn)存在的因素及規(guī)避方法

（一）導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)存在的因素

1.內(nèi)在因素

（1）操作風(fēng)險(xiǎn)：操作風(fēng)險(xiǎn)是指由于商業(yè)銀行內(nèi)部工作人員在日常實(shí)際工作過程中由于個(gè)人失誤、業(yè)務(wù)能力有限等人為因素而導(dǎo)致的對銀行產(chǎn)生的直接或間接損失的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行住房存貸款風(fēng)險(xiǎn)是指銀行內(nèi)部人員對商業(yè)信息的不解決、優(yōu)柔寡斷和欺詐所形成的潛在損失的可能性。個(gè)人住房貸款在調(diào)查還款、審計(jì)、發(fā)放和貸款跟蹤環(huán)節(jié)都有不同程度的操作失職。

（2）系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)：商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的發(fā)行通常是基于客戶的個(gè)人信息，如信用調(diào)查報(bào)告，證書的收入和銀行水綜合評估借款人，由于信用體系不完善，缺乏有效的個(gè)人信用評估系統(tǒng)漏洞，如不完美的系統(tǒng)，導(dǎo)致不可預(yù)測的長期經(jīng)濟(jì)形勢和潛在借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)，使銀行信息劣勢。

（3）抵押（房地產(chǎn)）風(fēng)險(xiǎn)：在日常工作中，當(dāng)房屋貸款借款人違約時(shí)，商業(yè)銀行將以其名義處置抵押，以盡可能減少自身損失。在實(shí)際工作中，抵押品的風(fēng)險(xiǎn)主要與抵押品價(jià)格是否與抵押貸款減值的風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)值相匹配。當(dāng)借款人與商業(yè)銀行進(jìn)行貸款業(yè)務(wù)時(shí)，商業(yè)銀行存在評估借款人抵押物與價(jià)值是否相符的風(fēng)險(xiǎn);當(dāng)?shù)盅何飪r(jià)格下降，在價(jià)值和價(jià)格的巨大的變化，不足以償還貸款風(fēng)險(xiǎn)會(huì)產(chǎn)生處置抵押物。

2.市場風(fēng)險(xiǎn)

（1）央行宏觀調(diào)控：在國民經(jīng)濟(jì)日常發(fā)展過程中，央行占據(jù)著統(tǒng)籌全局的地位，當(dāng)經(jīng)濟(jì)過熱或蕭條時(shí)，央行會(huì)通過對商業(yè)銀行的控制來影響房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢。當(dāng)存款準(zhǔn)備金率上調(diào)，央行回籠資金時(shí)，此舉將對商業(yè)銀行面向借款人發(fā)放住房貸款產(chǎn)生影響。

（2）市場自發(fā)調(diào)節(jié)變動(dòng)：房地產(chǎn)市場變換風(fēng)云莫測，借款人會(huì)受市場因素和心理因素的影響，導(dǎo)致還款不及時(shí)或還款周期變長等可能性，從而影響了商業(yè)銀行收回貸款損失的可能性。

3.信用風(fēng)險(xiǎn)

信用風(fēng)險(xiǎn)是指還款人不能按時(shí)履行合同規(guī)定的義務(wù)，給商業(yè)銀行造成損失的風(fēng)險(xiǎn)。此風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生有以下三種可能性：第一，我國信用體系不完善，商業(yè)銀行不能完全了解借款人的信息的真實(shí)性和可靠性，迫使銀行發(fā)放貸款不良信用客戶，容易導(dǎo)致信用風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。第二，目前網(wǎng)絡(luò)金融、擔(dān)保公司和中介機(jī)構(gòu)發(fā)展迅速，相關(guān)管理相對滯后。構(gòu)成合格借款人的借款人容易造成違約風(fēng)險(xiǎn)。第三，借款人與銀行管理漏洞，并使借貸目的，個(gè)人住房貸款的名義住房獲得銀行與其他。這些風(fēng)險(xiǎn)對商業(yè)銀行有重大影響，此風(fēng)險(xiǎn)衍生出的次貸危機(jī)便是2008年席卷全球的金融危機(jī)的始作俑者。

（二）商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)有效規(guī)避方法

1.注重貸款客戶信息真實(shí)性調(diào)查

現(xiàn)在，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展正如火如荼。越來越多的客戶選擇以投資或剛需等為目的選擇投資房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，但難免存在客戶向銀行出示虛假收入、虛假婚姻狀況、虛假工作、虛假借款人等一系列虛假個(gè)人信息，這就需要商業(yè)銀行認(rèn)真核查信息是否均有效且合法，以免遭受不必要的風(fēng)險(xiǎn)損失。

2.加強(qiáng)貸后管理

在過去的銀行工作實(shí)際中，曾出現(xiàn)過貸后銀行沒有及時(shí)關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)變化，逾期沒有及時(shí)催收應(yīng)收等工作漏洞，使商業(yè)銀行遭受貸款風(fēng)險(xiǎn)，因此，加強(qiáng)貸后管理能力，是一個(gè)有效的方法來避免商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)。

3.提高信息化建設(shè)水平

在新的經(jīng)濟(jì)形勢下，因?yàn)橐恍┥虡I(yè)銀行不重視自身信息化建設(shè)水平的提高，無法對各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管，導(dǎo)致各種經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，影響到自身的經(jīng)濟(jì)效益。商業(yè)銀行要想穩(wěn)定、健康地發(fā)展，就必須重視自身信息化建設(shè)水平的建設(shè)，以保證自身利益的實(shí)現(xiàn)。在經(jīng)營和發(fā)展中，商業(yè)銀行必須優(yōu)先應(yīng)用先進(jìn)技術(shù)。對可能風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)評估。利用信息化技術(shù)，建立合理的信息管理系統(tǒng)，以全面的個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的動(dòng)態(tài)監(jiān)督，還必須及時(shí)發(fā)現(xiàn)存在的信用風(fēng)險(xiǎn)，采取相應(yīng)的對策來解決。在此基礎(chǔ)上，商業(yè)銀行還應(yīng)建立科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，理順各方面的風(fēng)險(xiǎn)信息數(shù)據(jù)，對未來已知的和可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理。有效防范風(fēng)險(xiǎn)的根源。同時(shí)，商業(yè)銀行應(yīng)逐步提高自身在這方面的信息水平，科學(xué)管理個(gè)人住房抵押貸款等業(yè)務(wù)，以便在降低自身經(jīng)營成本的基礎(chǔ)上達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

4.改善個(gè)人住房抵押貸款法律環(huán)境

在市場經(jīng)濟(jì)背景下，一系列的我國有關(guān)法律、法規(guī)，如個(gè)人住房貸款擔(dān)保管理法律，銀行的行為。個(gè)人住房抵押貸款方面盡管已有法律條文的保證，但法律建設(shè)仍存在漏洞，外加現(xiàn)實(shí)情況錯(cuò)綜復(fù)雜，某些領(lǐng)域疏于法律監(jiān)督，針對這種情況，我國必須立足于現(xiàn)實(shí)，及時(shí)、全面地分析當(dāng)前商業(yè)銀行的具體發(fā)展和未來可能面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化和完善法律法規(guī)，確保放款人和借款人的信用責(zé)任得到明確，為個(gè)人住房抵押貸款創(chuàng)造和諧互利的法律環(huán)境，最大限度地減少甚至消除貸款業(yè)務(wù)發(fā)展中出現(xiàn)的信貸風(fēng)險(xiǎn)，確保商業(yè)銀行獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。在這一過程中，中國還需要進(jìn)一步完善與個(gè)人住房抵押貸款相關(guān)的法律制度。法律這個(gè)武器是保證雙方權(quán)益最有效的工具。根據(jù)新時(shí)代新的市場形勢對法律條文進(jìn)行適度修改，刪減那些落后的、抽象的、難實(shí)施的條文，不僅可能會(huì)促進(jìn)銀行業(yè)住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展，還可以保證我國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。

三、我國住房貸款發(fā)展前景

（一）對風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)判能力加強(qiáng)

當(dāng)今社會(huì)是一個(gè)信息化的時(shí)代，各類信息甄別高科技層出不窮，這為商業(yè)銀行預(yù)防未知風(fēng)險(xiǎn)提供技術(shù)支持，同時(shí)公民個(gè)人征信系統(tǒng)也逐漸在覆蓋越來越多的領(lǐng)域，這為商業(yè)銀行有了更多的參考，可對貸款客戶進(jìn)行更全面更深度的考量。

（二）不良貸款數(shù)額呈下降趨勢

在未來的銀行業(yè)發(fā)展中，勢必將出現(xiàn)更多的法律條文保護(hù)商業(yè)銀行應(yīng)有的權(quán)益，因此將使越來越多的“老賴”受到法律的制約，加之銀行的自身把關(guān)，在未來住房貸款辦理業(yè)務(wù)中，不良貸款數(shù)額勢必將呈下降趨勢。

四、結(jié)語

當(dāng)今金融業(yè)風(fēng)起云涌，在新的正常經(jīng)濟(jì)背景下，我國商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)將面臨越來越多的未知挑戰(zhàn)和風(fēng)險(xiǎn)。這就要求商業(yè)銀行提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和控制能力，使企業(yè)能夠最大限度地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定經(jīng)營。實(shí)現(xiàn)有效利潤穩(wěn)步增長。商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)必須在良好的內(nèi)外部環(huán)境中發(fā)展，才能走上健康穩(wěn)定發(fā)展的道路，進(jìn)而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的全面協(xié)調(diào)發(fā)展。

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