法律問(wèn)題三則

沈海東/上海正策律師事務(wù)所

1 買方不具備購(gòu)房資格導(dǎo)致《房屋買賣合同》無(wú)法履行，房產(chǎn)中介能否繼續(xù)主張中介服務(wù)費(fèi)？

Q：2016年底，李先生（買方）同丁先生（賣方）在房屋中介公司的居間下簽訂了《房屋買賣合同》，合同約定“如因買方購(gòu)房資格問(wèn)題不能買受的，仍應(yīng)支付中介服務(wù)費(fèi)”。后過(guò)戶過(guò)程中，由于李先生不具備購(gòu)房資格而導(dǎo)致房屋無(wú)法過(guò)戶。李先生認(rèn)為合同未履行，不能支付中介服務(wù)費(fèi)。中介公司發(fā)現(xiàn)，在審查購(gòu)房資質(zhì)時(shí)，李先生有所隱瞞，遂認(rèn)為責(zé)任不在己方，李先生仍應(yīng)支付中介費(fèi)。那么，房產(chǎn)中介能否繼續(xù)主張中介服務(wù)費(fèi)？

A：此問(wèn)題涉及居間合同關(guān)系中居間人的責(zé)任及義務(wù)。

首先，合同約定的“如因買方購(gòu)房資格問(wèn)題不能買受的，仍應(yīng)支付中介服務(wù)費(fèi)”，能否作為中介方主張中介費(fèi)的依據(jù)？《合同法》第四百二十六條規(guī)定，“居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬”，故居間人獲取中介費(fèi)的前提是促成合同成立，而并非合同的履行。在該糾紛中，合同約定“因購(gòu)房資格問(wèn)題不能履行合同，仍應(yīng)支付中介服務(wù)費(fèi)”，實(shí)際是《合同法》第四百二十六條的具體體現(xiàn)，因此，中介公司在買賣雙方達(dá)成房屋買賣合同關(guān)系后，可以主張中介服務(wù)費(fèi)。

其次，關(guān)于居間人的義務(wù)?！逗贤ā返谒陌俣鍡l規(guī)定：“居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。”該條規(guī)定了居間人的如實(shí)報(bào)告義務(wù)。中介公司作為長(zhǎng)期從事中介服務(wù)的專業(yè)機(jī)構(gòu)，有義務(wù)且應(yīng)該有能力對(duì)買方是否具有購(gòu)房資格進(jìn)行審查。在該糾紛中，中介公司作為中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)買方的購(gòu)房資格及其后果負(fù)審查和如實(shí)報(bào)告義務(wù)，但中介公司未審查清楚買房者的資格，仍讓買房者參與到房屋買賣合同的訂立過(guò)程中，顯然沒(méi)有盡到居間人應(yīng)盡的審查義務(wù)，存在一定的過(guò)錯(cuò)。加之，購(gòu)房者在購(gòu)房過(guò)程中隱瞞無(wú)購(gòu)房資格，也存在一定過(guò)錯(cuò)，故中介公司可以主張中介服務(wù)費(fèi)，但不能獲得全部的中介服務(wù)費(fèi)。

綜上，由于購(gòu)房人隱瞞不具購(gòu)房資質(zhì)，房產(chǎn)中介公司未能全面審查購(gòu)房人購(gòu)房資格，導(dǎo)致《房屋買賣合同》成立但無(wú)法履行，房產(chǎn)中介公司可以主張部分的中介服務(wù)費(fèi)。

2 二手房買賣合同簽訂后，賣方由于房?jī)r(jià)上漲拒絕繼續(xù)履行合同的，違約方應(yīng)否向守約方賠償房屋因價(jià)格波動(dòng)產(chǎn)生的差價(jià)損失？

Q：2017年初，經(jīng)中介公司居間介紹，買方王先生與賣方潘先生簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》，約定賣方以125 萬(wàn)元的價(jià)格出售一套房屋。簽約后，買方向賣方支付了定金5 萬(wàn)元、首付款33 萬(wàn)元并辦理了相關(guān)貸款手續(xù)。直至合同約定辦理過(guò)戶手續(xù)的當(dāng)天，賣方由于房?jī)r(jià)上漲不愿以原合同約定價(jià)格出售房屋并拒絕辦理過(guò)戶手續(xù)。后買方以170 萬(wàn)的價(jià)格購(gòu)買了同小區(qū)的房屋。那么買方能否要求賣方賠償房?jī)r(jià)的差額？

A：該糾紛涉及違約責(zé)任中的可得利益損失。

首先，什么是可得利益損失。《合同法》第一百一十三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。”這里的“合同履行后可以獲得的利益”就是可得利益損失。在該糾紛中，由于賣方潘先生未按照合同履行，導(dǎo)致買方王先生以高出原合同價(jià)格45 萬(wàn)的價(jià)格購(gòu)買了同小區(qū)另外的房屋。若賣方按照合同履行，那么房屋的交割價(jià)同市場(chǎng)價(jià)將存在一定差額，而該差額就是可得利益損失。

其次，關(guān)于違約方是否應(yīng)向守約方賠償可得利益損失。上述《合同法》第一百一十三條已經(jīng)規(guī)定，一方違約的，違約方應(yīng)對(duì)守約方造成的可得利益損失予以賠償。在該糾紛中，由于在短時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)大幅度上漲，潘先生拒絕履行合同屬單方惡意違約的情形，因此應(yīng)當(dāng)對(duì)守約方的可得利益進(jìn)行賠償。

最后，關(guān)于可得利益數(shù)額的判定?！逗贤ā返谝话僖皇龡l規(guī)定違約賠償：“不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。”《合同法》第一百一十九條規(guī)定：“當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒(méi)有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用，由違約方承擔(dān)?！苯Y(jié)合該糾紛，從違約方違約行為發(fā)生，即拒不配合辦理過(guò)戶開(kāi)始，即可預(yù)見(jiàn)違約行為將造成守約方的可得利益損失，因此應(yīng)以該時(shí)間節(jié)點(diǎn)作為房?jī)r(jià)評(píng)估的基準(zhǔn)點(diǎn)，但對(duì)于守約方不積極阻止損失擴(kuò)大而造成的損失，不能要求賠償。

綜上，二手房買賣合同簽訂后，賣方由于房?jī)r(jià)上漲拒絕繼續(xù)履行合同而違約的，違約方應(yīng)當(dāng)向守約方賠償可得利益損失，其中包括房屋因價(jià)格波動(dòng)產(chǎn)生的差價(jià)損失。

3 房屋買賣合同簽訂并支付首期房款后，由于新出臺(tái)限購(gòu)政策導(dǎo)致房屋無(wú)法過(guò)戶的，買賣雙方該如何應(yīng)對(duì)？

Q：2016年初，肖某向非本地戶籍的徐先生出售房屋，并簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》，徐先生在3月中旬支付了全部首期房款。3月底，政府出臺(tái)樓市限購(gòu)政策，徐先生因不符合新政購(gòu)房資格無(wú)法辦理過(guò)戶。那么買賣雙方該如何應(yīng)對(duì)？

A：該糾紛涉及合同法定解除條件及解除后的法律后果。

首先，關(guān)于合同法定解除的條件?！逗贤ā返诰攀臈l第（一）項(xiàng)規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。”在該糾紛中，房屋買賣雙方在合同簽訂后，政府出臺(tái)了新政策，導(dǎo)致房屋無(wú)法過(guò)戶，屬于因不可抗力不能實(shí)現(xiàn)合同目的的情形，因此買方徐先生可以依據(jù)《合同法》第九十四條第（一）項(xiàng)之規(guī)定，通知對(duì)方解除房屋買賣合同。

其次，關(guān)于合同解除后的法律后果?！逗贤ā返诰攀邨l規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！痹谠摷m紛中，由于買賣合同無(wú)法履行的原因并不在于買賣雙方，而在于客觀障礙，因此雙方在合同履行過(guò)程中都不存在過(guò)錯(cuò)，買方可以主張恢復(fù)原狀，即要求賣方返還全部已付的房款。此外，根據(jù)《合同法》第五條的公平原則，由于買方支付房款后，房款實(shí)際由賣方保管，房款在保管期間將會(huì)產(chǎn)生孳息，買方主張恢復(fù)原狀時(shí)，除可要求返還已支付房款外，也可要求賣方支付基于保管房款而產(chǎn)生的存款孳息，一般按同期的銀行存款利率進(jìn)行計(jì)算。

綜上，由于新限購(gòu)政策導(dǎo)致已簽訂的房屋買賣合同簽無(wú)法履行過(guò)戶的，雙方可通知對(duì)方解除房屋買賣合同，并要求恢復(fù)原狀，其中買方可要求賣方返還已支付的購(gòu)房款以及保管購(gòu)房款所產(chǎn)生孳息。