李文慧

摘要：21世紀以來，房地產行業(yè)逐漸成為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的領頭羊，房價瘋漲，高利潤率引來了眾多投資者。同時，面對近年來畸形的房價收入比，國家開始進行調控。2017年，房地產行業(yè)歷經(jīng)了史上最嚴調控期，限購、限貸、限價等傳統(tǒng)調控政策持續(xù)加碼，圍繞“房子是用來住的、不是用來炒的”總基調，行業(yè)常態(tài)化、差異化調控不會放松，并將保持一定的穩(wěn)定性和連續(xù)性，這意味著房地產行業(yè)面臨的資金環(huán)境將持續(xù)緊縮，對企業(yè)的運營能力提出了更高要求。借助財務報表分析方法，對企業(yè)的財務狀況、經(jīng)營成果、現(xiàn)金流量進行全面分析，可以為各房地產公司的相關決策提供信息支持。文章在分析房地產行業(yè)應用財務報表分析方法的重要性基礎上，選取在2018中國房地產開發(fā)企業(yè)500強中的十家房地產上市公司作為分析對象，結合房地產行業(yè)的特點，運用比較分析，比率分析、因素分析及趨勢分析，從企業(yè)規(guī)模、運營能力、償債能力、盈利能力和發(fā)展能力五個方面展開財務分析，并通過分析標桿企業(yè)的財務情況，探討當前房地產行業(yè)存在的問題，以及發(fā)展機遇，同時為其他房地產公司提供對比、借鑒的依據(jù)。

關鍵詞：房地產行業(yè);財務報表分析;案例分析

一、引言

21世紀以來，房地產行業(yè)逐漸成為國民經(jīng)濟發(fā)展的領頭羊，房價瘋漲，高利潤率引來了眾多投資者。同時，近年面對畸形的房價收入比，國家開始進行調控，2017年，房地產行業(yè)歷經(jīng)了史上最嚴調控期，限購、限貸、限價等傳統(tǒng)調控政策持續(xù)加碼，圍繞“房子是用來住的、不是用來炒的”總基調，行業(yè)常態(tài)化、差異化調控不會放松，并將保持一定的穩(wěn)定性和連續(xù)性，這意味著房地產行業(yè)面臨的資金環(huán)境將持續(xù)緊縮，對企業(yè)的運營能力提出了更高要求。這時候財務分析的重要性不言而喻，我們要以企業(yè)財務報表為主要依據(jù)，結合一定的標準，運用科學系統(tǒng)的方法，對企業(yè)的財務狀況、經(jīng)營成果、現(xiàn)金流量進行全面分析，為相關決策提供信息支持。

二、房地產行業(yè)財務報表分析方法體系

房地產行業(yè)普遍使用的財務報表分析方法主要包括以下四種。

（一）比較分析法

該方法是通過計算主要項目或指標數(shù)值之間的差異額，發(fā)現(xiàn)不同企業(yè)同一指標的差距，從而反映出不同企業(yè)的特點和問題。當然比較的形式可以多元化，可以橫向比較，也可以縱向比較，可以用相對數(shù)比較，也可以用絕對數(shù)比較，各公司可以根據(jù)不同的分析目的，合理的進行選擇，如本文案例分析部分的規(guī)模分析，采用的就是橫向的絕對數(shù)比較。

（二）比率分析法

該方法是把財務報表中某些相互關聯(lián)的項目以相對數(shù)的形式做對比，從而反映出一定的經(jīng)濟意義，如下文將用到的存貨周轉率、資產負債率、毛利率、凈利率等，都是比率分析法的應用。

（三）趨勢分析法

該方法是將財務報告中相同指標不同時期的數(shù)據(jù)做對比，從而描繪出該項指標的歷史變動趨勢，可以為將來的發(fā)展預測提供依據(jù)。該方法在實際應有中也有兩種不同方式：定基比率和環(huán)比比率，定基比率是以某一時期的數(shù)據(jù)作為固定基期數(shù)據(jù)，環(huán)比比率是以每一分析期前期的數(shù)據(jù)作為基期數(shù)據(jù)。如下文第五部分分析企業(yè)發(fā)展能力時，采用的就是環(huán)比比率分析法。

（四）因素分析法

該方法是依據(jù)某一財務指標不同驅動因素之間的關系，通過連環(huán)替代的方式計算各因素對指標影響程度，從而可以更深入的分析出導致該項財務指標變化的具體原因，能夠更直接的為決策服務，如下文第四部分分析凈資產收益率時，就對該指標進行了進一步的分解。

三、財務報表分析方法在房地產行業(yè)應用的案例分析

根據(jù)由中國房地產業(yè)協(xié)會、上海易居房地產研究院及中國房地產測評中心聯(lián)合發(fā)布的《2018中國房地產開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》，從企業(yè)綜合實力前二十強中選取十家房地產上市公司作為分析對象，具體見表1所示，沒有選擇綠地控股（6名），華夏幸福（9名），是因為綠地控股近年才上市，之前年度相關財務數(shù)據(jù)無法從公開信息中獲取，華夏幸福主要以產業(yè)發(fā)展、一級開發(fā)為主，和其他各家以二級開發(fā)為主的企業(yè)有所不同。

本研究從企業(yè)規(guī)模、運營能力、償債能力、盈利能力和發(fā)展能力五個方面展開對比分析，相關指標數(shù)據(jù)來源于其2017年年度報告披露數(shù)據(jù)，其中在港交所上市的公司，為加強與其他企業(yè)的可比性，對其資產負債表項目按照期末匯率進行折算，對其利潤表及現(xiàn)金流量表項目按照加權平均匯率進行折算。本文涉及資產負債表相關項目的數(shù)據(jù)是指2017年12月31日的余額，利潤表及現(xiàn)金流量表相關項目的數(shù)據(jù)是指2017年度發(fā)生額。

（一）企業(yè)規(guī)模分析

主要從最能反映企業(yè)規(guī)模的指標進行對比分析，包括營業(yè)收入、利潤總額、凈利潤（歸屬于母公司所有者的凈利潤）、總資產、凈資產（歸屬于母公司所有者的凈資產）。

從企業(yè)規(guī)模的五項指標可以看出，以上企業(yè)均為千億資產企業(yè)，平均總資產7185億元。恒大地產資產規(guī)模已超過17000億元，碧桂園、萬科也已突破10000億元。十家企業(yè)營業(yè)收入均值為1409億元，有六家收入規(guī)模超千億，分別為恒大地產、碧桂園、萬科、保利地產、中海發(fā)展和華潤置地，其中華潤置地本年新加入營收千億企業(yè)陣營。

（二）運營能力分析

對于房地產企業(yè)，存貨占總資產的比例很大，所以本文從存貨周轉率進行分析。存貨周轉率是分析企業(yè)營運能力時一個廣泛應用的指標，該指標是銷售成本與平均存貨余額的占比。用于反映存貨的周轉速度，即評價存貨流動性及其資金占用量是否合理，促使企業(yè)在保證生產經(jīng)營連續(xù)性的同時，提高資金的使用效率，增強企業(yè)的短期償債能力。存貨周轉率越高，表明企業(yè)存貨資產變現(xiàn)能力越強，存貨及占用在存貨上的資金周轉速度越快。

由于房地產項目開發(fā)具有周期長、資金密集等特點，且存貨占資產總額的比例較大，所以存貨周轉率和其他行業(yè)相比相對較低。通過2017年年報相關數(shù)據(jù)計算得出，十家企業(yè)存貨周轉率均值為0.32，其中碧桂園存貨周轉率最高，為0.52，融創(chuàng)中國存貨周轉率最低，為0.24，碧桂園的存貨周轉速度為融創(chuàng)中國的2倍多。

（三）償債能力分析

主要從資產負債率和現(xiàn)金流動負債比率兩方面進行分析。

1. 資產負債率分析

資產負債率是負債總額占資產總額的比重，是衡量公司長期償債能力指標之一，同時也反映公司利用負債融資、利用財務杠桿的程度。

通過2017年年報相關數(shù)據(jù)計算得出，十家企業(yè)平均資產負債率為77.54%，且此數(shù)據(jù)較2016年75.41%，增加了3%，這說明隨著龍頭企業(yè)均在追求規(guī)模擴張的環(huán)境下，資產負債率提升無可避免，面對當下較為緊張的融資渠道，對于高資產負債率的企業(yè)來說，能否按時履行償債義務，是個需要著重考慮的問題，尤其是融創(chuàng)中國，本身存貨周轉速度不快，說明存貨變現(xiàn)能力較弱，同時資產負債率又在十家企業(yè)中最高，財務風險很大。

2. 現(xiàn)金流動負債比率分析

現(xiàn)金流動負債比率，是企業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金流量與流動負債的比率，從現(xiàn)金流量角度反映企業(yè)當期償還短期負債的能力。

通過2017年年報相關數(shù)據(jù)計算得出，十家企業(yè)有超過五家此指標為負，分別為富力地產、金地集團、保利地產、恒大地產和中海發(fā)展，說明本年龍頭企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流出較多，反映當前各大房企拼規(guī)模，追行業(yè)集中度的形勢，其中龍湖地產的現(xiàn)金流動負債比率最高，為40.2%，經(jīng)營性現(xiàn)金流十分充裕。

（四）盈利能力分析

主要從毛利率、凈利率、凈資產收益率三方面進行分析。

1. 毛利率分析

毛利率是公司營業(yè)毛利（營業(yè)收入減去營業(yè)成本）與營業(yè)收入的比率，反映公司主營業(yè)務的盈利水平，同時反映企業(yè)營業(yè)成本管控水平的高低。

通過2017年年報相關數(shù)據(jù)計算得出，十家企業(yè)毛利率基本趨同，大部分在30%以上，說明房地產行業(yè)市場已經(jīng)比較成熟，行業(yè)毛利率已經(jīng)比較穩(wěn)定，同時也看出，融創(chuàng)中國、碧桂園毛利率較低，和均值差距較大。

2. 凈利率分析

凈利率是歸屬于母公司所有者的凈利潤與營業(yè)收入的比率。該指標是衡量企業(yè)經(jīng)營效率的指標之一。

通過2017年年報相關數(shù)據(jù)計算得出，各家凈利率差異較大，均值為17.36%，其中萬科，碧桂園、保利地產、恒大地產低于均值，尤其是保利地產和恒大地產，毛利率在均值之上，但凈利率下降卻較多，這說明這兩家公司期間費用占比較高。

3. 凈資產收益率分析

凈資產收益率又稱股東權益收益率，反映股東權益的收益水平。

通過2017年年報相關數(shù)據(jù)計算得出，十家企業(yè)凈資產收益率均值為24.60%，其中恒大地產、碧桂園、融創(chuàng)中國、富力地產收益率高于均值。凈資產收益率與總資產周轉率、凈利率和權益乘數(shù)正相關，恒大地產雖然凈利率不高，但凈資產收益率高，原因為權益乘數(shù)較高;碧桂園此指標較高原因為資產周轉率較高。

（五）發(fā)展能力分析

主要從五年營業(yè)收入平均增長率、五年資產平均增長率兩個方面進行分析。

1. 五年營業(yè)收入平均增長率

從圖1看出，十家企業(yè)近五年收入增長率均值相對較為平穩(wěn)，整體呈下降趨勢。

2. 五年資產平均增長率

從圖2看出，十家企業(yè)近五年收入增長率均值平緩上升，尤其是2017年整體資產增長較快，這也反映了強者恒強格局持續(xù)，市場集中度顯著提高。

四、總結

本文利用圖表，結合上述提到的財務分析方法，對于排名靠前的十家房地產龍頭企業(yè)進行的綜合分析后，可以看出，整體房地產行業(yè)的毛利率已經(jīng)趨同，凈利率在目前土地供應不足，地價節(jié)節(jié)攀升，部分城市限價的情況下開始下降，高凈利率的時代已經(jīng)過去，營業(yè)收入增長放緩，但企業(yè)規(guī)模仍在擴大，行業(yè)集中度越發(fā)凸顯，在當下資金整體緊張的情況下，各家開始尋求其他發(fā)展途徑，如并購、合作開發(fā)，部分龍頭企業(yè)開始瞄準城市更新以及養(yǎng)老、教育、長租等新型市場。

參考文獻：

李剛.關于房地產企業(yè)財務分析的特殊性[J].當代經(jīng)濟，2018（08）.

（作者單位：中交地產股份有限公司）