聶俊麗

摘要：本文對物業(yè)經(jīng)營管理中內(nèi)控的主要內(nèi)容進行簡述，從物業(yè)經(jīng)營中的風險因素進行較為深入的分析，以此為依據(jù)，提出強化風險意識，實現(xiàn)財務內(nèi)控管理、以戰(zhàn)略性目標為導向，建立內(nèi)控體系、構(gòu)建統(tǒng)一的管理制度，建立考核機制的有效措施，旨在物業(yè)經(jīng)營在實際的發(fā)展過程中，構(gòu)建完善的風險內(nèi)控體系，實現(xiàn)物業(yè)企業(yè)的戰(zhàn)略性發(fā)展。

關(guān)鍵詞：物業(yè)經(jīng)營;風險控制;內(nèi)控體系;考核機制

目前，我國的社會經(jīng)濟飛速發(fā)展，物業(yè)在當前的市場經(jīng)濟背景下運行模式也發(fā)生了一定的變化，對于物業(yè)經(jīng)營部門來說，在實際的發(fā)展過程中應當采用綜合性的經(jīng)營管理方案、價格、業(yè)主的需求作為基本的目標。同時，要想進一步促進物業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，就要針對物業(yè)產(chǎn)業(yè)的實際情況進行分析，有效提高物業(yè)經(jīng)營管理的經(jīng)濟性發(fā)展，但根據(jù)現(xiàn)階段的實際情況來看，物業(yè)經(jīng)營還存在一定的風險。相關(guān)的管理人員務必要將內(nèi)控管理作為核心內(nèi)容，通過進一步優(yōu)化經(jīng)營模式，促進物業(yè)產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

一、物業(yè)經(jīng)營管理中內(nèi)控的主要內(nèi)容

（一）收入控制

首先，針對物業(yè)經(jīng)營的管理方案進行分析，在對收入進行控制的過程中，要將物業(yè)企業(yè)的內(nèi)部控制建設作為工作的首要目標，及時發(fā)現(xiàn)收入管理存在的問題，并通過構(gòu)建完善的物業(yè)規(guī)范保障體系，進一步滿足資金的收入及記載需求，加強企業(yè)的資金管理，避免資源的浪費。加強內(nèi)部控制，能夠加強單據(jù)收入的有效性，及時洞察資金使用的風險，通過對資金收入進行管控，促進物業(yè)經(jīng)營活動的順利開展。

（二）庫存物資控制

首先，在物業(yè)的管理過程中，加強對庫存物資的管理能夠?qū)ζ髽I(yè)的物資進行有效的整合，并結(jié)合市場環(huán)境的變化進行較為深入的分析，進一步確定庫存管理方法。同時，對采購的質(zhì)量進行嚴格的管控，對于大型的采購方案要務必要通過財務部門進行精確的預算，對質(zhì)量的安全性進行管控，構(gòu)建完善的統(tǒng)計管理方案。并從根本上保障庫存物資的獨立性，為原材料的質(zhì)量提供相應的保障。

（三）費用支出控制

首先，在物業(yè)的管理過程中，費用支出控制主要就是指物業(yè)企業(yè)在實際的經(jīng)營過程中產(chǎn)生的支出及代收的水電費支出，相關(guān)的管理人員應當對整個支出方案進行控制，以財務核算的數(shù)據(jù)為基本依據(jù)，對水表及電表的運營狀況進行定期的檢查，保證費用支出控制的合理性。

二、物業(yè)經(jīng)營中的風險因素

（一）物業(yè)資金收取困難，產(chǎn)生資金風險

在物業(yè)經(jīng)營管理的工作中，普遍存在物業(yè)資金收取困難的現(xiàn)象，導致資金無法及時回收，產(chǎn)生一定的資金風險，主要由以下幾個方面構(gòu)成：①惡性競爭。大多數(shù)物業(yè)企業(yè)在實際的發(fā)展過程中，為爭取物業(yè)經(jīng)營項目，導致企業(yè)的資金無法支持，導致財務風險的發(fā)生。②物業(yè)管理規(guī)模盲目擴張。不僅在一定程度上對企業(yè)的現(xiàn)金流造成影響，還會導致資金無法及時回流，對企業(yè)的項目發(fā)展造成一定的阻礙。

（二）設施管理與開發(fā)商造成的風險因素

在實際的物業(yè)管理工作執(zhí)行中，在配電房、電梯等設施中存在一定的問題，相關(guān)的工作人員缺乏專業(yè)性的操作技能，使開發(fā)商無法對整個工作流程進行規(guī)范化管理，同時對園區(qū)的設施管理造成一定的影響。有些物業(yè)企業(yè)存在著電梯維修不合理的現(xiàn)象，對人們的出行造成一定的影響。在物業(yè)經(jīng)營的設施管理過程中，工作人員的專業(yè)性不強，導致管理工作無法有效的執(zhí)行。

（三）物業(yè)不夠?qū)I(yè)帶來的經(jīng)營風險

以實踐經(jīng)驗來看，在實際的物業(yè)管理工作中，受到業(yè)主要求提高，物業(yè)管理工作不專業(yè)的現(xiàn)象，在一定程度上對管理工作的創(chuàng)新造成一定的影響。物業(yè)經(jīng)營中經(jīng)常出現(xiàn)違規(guī)裝飾的現(xiàn)象，不僅導致住戶之間發(fā)生糾紛，還在無形之中增加了管理的難度。與此同時，在物業(yè)企業(yè)的發(fā)展過程中，存在著公共設施遭到破壞的現(xiàn)象，主要是由于物業(yè)管理中缺乏安全防范意識，進而給物業(yè)企業(yè)帶來一定的經(jīng)營風險。

三、物業(yè)經(jīng)營構(gòu)建風險控制的內(nèi)控體系的有效措施

（一）強化風險意識，實現(xiàn)財務內(nèi)控管理

在物業(yè)經(jīng)營的過程中，相關(guān)的工作人員要從根本上強化風險控制意識。針對物業(yè)管理工作對于人才素質(zhì)要求不高的現(xiàn)狀來看，管理人員務必要意識到內(nèi)控管理的重要性，并通過人力、物力的資源優(yōu)化，有效的提高業(yè)主的警惕意識，將物業(yè)經(jīng)營管理的作用發(fā)揮到最大化。與此同時，在構(gòu)建先進的物業(yè)管理體系中，要將財務管控工作作為核心的內(nèi)容，在物業(yè)企業(yè)內(nèi)部建立完善的財務管理方案，對物業(yè)經(jīng)營管理的整個工作流程進行管理，有效的加強員工的成本管理意識，有效實現(xiàn)財務內(nèi)控管理，為物業(yè)企業(yè)獲得更高的經(jīng)濟效益。

（二）以戰(zhàn)略性目標為導向，建立內(nèi)控體系

首先，在對物業(yè)企業(yè)進行財務內(nèi)控的過程中，應當將建立內(nèi)控體系作為工作的首要目標，通過加強財務內(nèi)控力度，打破原有的財務管理模式，提出全面提高內(nèi)部控制的整合方案。①物業(yè)企業(yè)的管理人員要以身作則，不斷強化內(nèi)部控制意識，有效的優(yōu)化內(nèi)部管理機制，進一步落實物業(yè)經(jīng)營的管理工作。②在對物業(yè)經(jīng)營工作的整合過程中，相關(guān)的工作人員要進一步確定內(nèi)部控制的理念，有效的提高員工的自覺性，為后續(xù)的工作開展打下良好的基礎，促進內(nèi)控工作的穩(wěn)步實施，實現(xiàn)物業(yè)經(jīng)營工作的健康發(fā)展。

（三）構(gòu)建統(tǒng)一的管理制度，建立考核機制

首先，要想有效的完善物業(yè)經(jīng)營風險控制的內(nèi)部體系，就要將構(gòu)建統(tǒng)一的管理制度作為整合的核心內(nèi)容，將內(nèi)部控制的優(yōu)勢發(fā)揮到最大化，并在物業(yè)企業(yè)內(nèi)部，保障財務部門的獨立性，并通過審計部門工作的管理，強化企業(yè)的運行價值。并根據(jù)市場環(huán)境的變化及業(yè)主的實際需求進行分析，促進物業(yè)經(jīng)營風險的內(nèi)部工作機制。同時，對企業(yè)的財務會計信息進行確定，將對重要信息的整合與總結(jié)作為基本目標，不斷的優(yōu)化內(nèi)控的業(yè)務管理方案。并在企業(yè)內(nèi)部設立獎懲機制，通過不斷的完善內(nèi)部的審計工作，加強對員工的管理，將員工的績效考核與內(nèi)控制度的建立進行結(jié)合，使員工的實際利益與物業(yè)的經(jīng)營發(fā)展掛鉤，從根本上加強員工的工作積極性，并將物業(yè)經(jīng)營的評價效果發(fā)揮到最大化，進而構(gòu)建穩(wěn)定的物業(yè)經(jīng)營體系。

（四）加強物業(yè)企業(yè)各部門的溝通

在物業(yè)經(jīng)營構(gòu)建風險控制內(nèi)控體系的過程中，要逐步建立完善性的服務中心整合方式，并對服務中心的運營模式進行創(chuàng)設，不斷的優(yōu)化服務管理機制。以此為基礎，對如何有效的提升服務工作質(zhì)量進行較為深入的分析，進一步實現(xiàn)對物業(yè)企業(yè)財務管理工作的預算及考核，從根本上解決實際運營過程中面臨的問題，并及時找出問題的薄弱環(huán)節(jié)，作出有效的應對措施，進一步降低物業(yè)經(jīng)營的安全隱患。另外，在物業(yè)企業(yè)內(nèi)部，要加強各部門之間的交流與溝通，通過有效的協(xié)調(diào)工作，讓物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營管理者能夠直觀的認識到管理過程中的重點，創(chuàng)新財務管理模式，有效提高信息服務質(zhì)量，設立相應的反饋機制，使物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營活動能夠緊跟時代的發(fā)展腳步，不斷的完善風險控制的內(nèi)控體系，將物業(yè)經(jīng)營的工作落實到實處，進而促進物業(yè)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

四、結(jié)束語

綜上所述，在物業(yè)經(jīng)營的過程中，要進一步加強對風險的管控力度，就要從創(chuàng)新物業(yè)管理方式入手，從根本上保證物業(yè)管理工作的專業(yè)性，并對實際的運營狀況進行分析，針對管理內(nèi)容的差異，開展風險防范的工作，進而為物業(yè)管理的工作開展打下良好的基礎。相關(guān)的工作人員要將內(nèi)控管理作為重點，不斷的優(yōu)化內(nèi)控機制，有效的避免經(jīng)營風險的發(fā)生，將物業(yè)經(jīng)營的價值發(fā)揮到最大化。

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