■ 嚴文欣

一、合作居住社區(qū)興起的背景

（一）情感交往的需求：增加人際交往與社區(qū)安全感

依托馬斯洛的需求層次理論，黃一如、陳秉釗將居民對于居住區(qū)的需求從低到高分為“生理需求、安全需求、社交需求、消閑需求、美的需求”。當(dāng)代社會人口的流動性大大加強，越來越多的青年人離開熟悉的環(huán)境去往陌生的大城市。與此同時，社會習(xí)俗改變，晚婚晚育或者不婚不育的青年人口不斷增加，孤獨成了當(dāng)代大城市年輕人的普遍寫照。因此，人們的居住需求也愈發(fā)向安全、社交、休閑等情感需求傾斜。正如雅各布斯將沿街店鋪比作是保障街道安全的“街道之眼”，更親密的鄰里關(guān)系也是“社區(qū)之眼”，是社區(qū)安全感的主要來源之一，并且在滿足社區(qū)居民情感交流、社會交往的需要方面有著諸多積極作用。

（二）共享經(jīng)濟的需求：節(jié)約經(jīng)濟成本，增加社會資本

智能手機、移動支付和大數(shù)據(jù)技術(shù)的成熟，推動了共享經(jīng)濟黃金期的發(fā)展。以優(yōu)步、愛彼迎等為代表的商業(yè)模式突飛猛進，讓共享經(jīng)濟從空想走向現(xiàn)實?！肮蚕砭幼　钡母拍钜搽S之煥發(fā)了“第二春”。面對傳統(tǒng)經(jīng)濟體制下城鎮(zhèn)化所帶來的諸多問題，“合作居住”的模式提倡資源的集約利用與合理分配、鼓勵居民參與到社區(qū)決策與活動中來。合作居住社區(qū)通過公共設(shè)施和公共物品的共享節(jié)約了經(jīng)濟成本，也通過更廣泛、更緊密的人際關(guān)系網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)建而增加了居住者的社會資本，成為解決當(dāng)下居住問題的一種積極嘗試。

二、青年合作居住社區(qū)的個案研究——以706青年空間為例

（一）概況

706青年空間的前身是一家純粹的“活動空間”。2012 年，創(chuàng)始人集資在五道口華清嘉園租房開放給附近青年讀詩、寫作、放映、舉辦小型講座與討論會等，因意外聚集了大量人氣遂衍變成長期計劃。隨著空間影響力不斷擴大，全國各地的青年趕來參加活動，住宿需求不斷強化；與此同時，青年空間以眾籌和會員費為主的盈利模式難以支撐龐大的運營支出；而空間活動與住宿功能的結(jié)合也有利于社區(qū)氛圍營造和活動開展。因此，706青年空間逐步發(fā)展出了居住業(yè)務(wù)并不斷擴張，轉(zhuǎn)型成為一個真正的“合作居住社區(qū)”。

受高昂租金的限制，706社區(qū)本部總面積約600平方米，整體位于一棟住宅樓室內(nèi)，除露臺外沒有戶外活動空間，居住功能的“房間”環(huán)繞中央的公共“房間”而建。盡管706合作居住社區(qū)與起源于北歐的Co-Housing社區(qū)有一定的形態(tài)差異，但是兩者在營造良好社區(qū)氛圍、居民生活共享、社區(qū)活動自組織等核心精神層面十分類似。結(jié)合我國大城市土地空間幾近飽和的現(xiàn)狀來看，筆者認為這種更小規(guī)模、更緊湊集約的合作居住形態(tài)更可能成為我國青年居住空間的典型形態(tài)。

（二）區(qū)位與規(guī)模

706社區(qū)位于海淀區(qū)五道口大學(xué)城地區(qū)，毗鄰清華大學(xué)、北京大學(xué)、中科院等，周邊高校眾多，交通便利，房價也水漲船高，每平方米突破10萬元關(guān)口。

706合作居住社區(qū)本部位于華清嘉園15號住宅樓頂層，為上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)。社區(qū)“本部”設(shè)有主要的公共活動空間，包括咖啡廳、酒吧、餐廳、劇場、圖書館等。隨著居住業(yè)務(wù)的不斷拓展，706社區(qū)逐步盤下周邊的幾處居所，住宅部分面積不斷上升。通過對于居民住宅和閣樓空間的改造，706社區(qū)目前共提供約100個床位，短租租金為95元／天，長租租金為2000元／月。

圖1 華清嘉園區(qū)位（圖片來源于 open street map，圖示作者自繪）

（三）功能與空間

706社區(qū)的空間布局呈現(xiàn)了以公共空間為核心，居住空間環(huán)繞公共空間設(shè)計的組織模式。主要的公共空間包括一層的自習(xí)區(qū)、廚房、吧臺以及二層的圖書館和小劇場。其中，面積最大的是一層的自習(xí)區(qū)，可供讀書、討論、學(xué)習(xí)等，是706自發(fā)性交往活動發(fā)生的主要場所。自習(xí)區(qū)最西側(cè)的長桌和學(xué)生食堂南側(cè)的長桌以及二樓放映，是706社區(qū)官方組織活動的主要發(fā)生場所。在沒有官方活動的時候，這些長桌也做自習(xí)之用，或由成員自發(fā)組織學(xué)習(xí)樂器、集體游戲等。

（四）社區(qū)活動與組織

活動組織是706青年空間的起源動力和運營核心，頻繁的定期活動是706社區(qū)吸引大量周邊甚至其他城市青年前往的主要動力因素。

706社區(qū)經(jīng)歷了多年的發(fā)展，形成了相對穩(wěn)定的活動組織模式。大型官方活動一般由706核心團隊策劃并邀請嘉賓；也接受其他個人或團體策劃組織，706提供場地并收取租金。大型官方活動規(guī)模多在數(shù)十人左右，組織周期相對較長，通過公眾號等進行發(fā)布，有些外請重量級嘉賓的活動影響力范圍往往遍及整個北京市。

除了核心團隊策劃、組織的活動發(fā)起模式之外，706青年空間也在嘗試通過一定的制度安排激發(fā)自下而上的小型活動組織模式。706社區(qū)活動墻即是促進社區(qū)自組織活動的一個最新嘗試?；顒影l(fā)起人可以發(fā)起任意活動，在便簽紙上寫明參與人數(shù)和聯(lián)系方式后掛到墻上，有興趣的參與者可以聯(lián)系發(fā)起人。這一類活動主要面向706社區(qū)的住客，與在公眾號平臺上宣傳的活動相比，具有規(guī)模小、靈活度高的特點。兩種活動形式互為補充，共同營造706社區(qū)的活力。

從現(xiàn)狀調(diào)研的情況來看，實際住客參與活動的比例約在50%左右，也有部分居民懷著參與活動的熱情來706社區(qū)居住，入住之后卻鮮少參與活動。新人加入后的陌生感、社區(qū)人口流動性較強等都是住客參與活動熱情不足的原因之一。

（五）運營與管理

706社區(qū)的起源與維系較大地依賴于社區(qū)的創(chuàng)始人鄔先生。在資金來源方面， 他提到由于對 706 社區(qū)抱有“打造青年文化品牌和理想生活空間”的烏托邦式幻想，因此社區(qū)沒有尋找或接受大資本的投資，不希望受到來自外部的過多限制。

706社區(qū)自其誕生以來幾次瀕臨破產(chǎn)，發(fā)起過多次眾籌，最終都“起死回生”。目前社區(qū)已經(jīng)形成了基本穩(wěn)定的收入來源：住宿費、會員費、活動費和少許贊助。

四種收入來源結(jié)合，基本上能夠支付社區(qū)每年上百萬的運營費用。其中，住宿費是其主要收入來源，目前706社區(qū)中有近百個床位，如果達到60%的入住率，可抵掉 70%到80%的房租；通過出借活動場地收取少量場地費用，一年也可以收入 10 萬元左右。此外，706 社區(qū)目前有約400 個會員，每人每年繳納200元會費，可獲得所有活動免費、住宿打折的福利。

綜上而言，706社區(qū)的運營模式可以被認為是一種社會企業(yè)模式：提供社會功能與社會服務(wù)，并同時具有維持自身運轉(zhuǎn)的經(jīng)濟渠道。

隨著經(jīng)濟渠道的逐漸完善穩(wěn)定，706社區(qū)的社區(qū)管理組織也在不斷進步。目前社區(qū)內(nèi)已經(jīng)有了固定工作、發(fā)放工資的全職和兼職運營團隊。運營團隊負責(zé)協(xié)助社區(qū)活動的組織策劃、協(xié)調(diào)幫助解決居住過程中遇到的問題、制定社區(qū)空間使用規(guī)范和章程、組織志愿者培訓(xùn)、維系社區(qū)部分對外的商業(yè)空間運營等。

（六）居住者社群特征

多位住客都曾在朋友圈中提到706是個“神奇的地方”，人們在這里有獨特的安全感和親切感，非常容易與周邊的人開始聊天。究其原因，從筆者的觀察以及對多位住客的訪談中來看，對于長期住客的“人工篩選機制”和社群氛圍帶來的“自然篩選機制”所保障的社群魅力是706社區(qū)葆有活力的重要原因之一。706社區(qū)的這種信任基礎(chǔ)很大程度上來源于入住706社區(qū)所需的申請篩選機制。

706社區(qū)的入住者需要在網(wǎng)絡(luò)上填寫表格進行申請，而他們的簡歷和入住理由會受到運營團隊的篩選審核。篩選機制并不簡單依賴于學(xué)歷、工作或?qū)I(yè)背景等，而是更多對于一種類似“熱情、有趣、友好”等“特殊氣質(zhì)”的判斷。從現(xiàn)有住客身份結(jié)構(gòu)來看，剛畢業(yè)參加工作的青年人、間隔年（或準備申請、考研等）中的學(xué)生和在讀學(xué)生是706社區(qū)住客的三種典型身份。其中，在職身份居住者的約占1/2，學(xué)生約1/3，其余為間隔年或休學(xué)學(xué)生等。他們大都是20～30歲之間的年輕人。對未來生活的不確定性和對未知的好奇心是他們的共同特征，很大一部分706社區(qū)的居住者們希望通過合作居住的模式認識更多“有趣的人”，在鄰里交往和價值交互中塑造與調(diào)整個人價值觀，探索、了解更多的可能性，也能夠認識更多的朋友充實自己的閑暇時間，豐富生活。

對于前來參與活動的外來訪客，706社區(qū)不設(shè)門檻，允許任何人進入。但是得益于地處五道口大學(xué)城的特殊區(qū)位和社區(qū)營造的良好氛圍，社區(qū)吸引的訪客也多是樂于交往的、有趣的知識青年。社區(qū)參與者的社群特征是社區(qū)氛圍營造、社區(qū)活動開展的重要基礎(chǔ)和保障。

（七）對于合作居住的評價

為了更好地了解合作居住者對于合作居住社區(qū)的實際居住品質(zhì)的評價，筆者通過問卷的形式對于706社區(qū)居住者進行了調(diào)研。本次調(diào)研共發(fā)放線上問卷87份，回收85份，有效84份。受訪者均為706的住客，平均年齡24.6歲，目前48人（57%）在職，26人仍在上學(xué)，7人在間隔年，3人待業(yè)。其中，12名住客在706 社區(qū)居住6個月以上，36人居住了3～6個月，27人居住了1～3個月。

問卷首先對合作居住社區(qū)住客交往的范圍和深度進行了測度。在706社區(qū)認識10～20人的住客最多，占比50%；人數(shù)20～30人的占比29%，社區(qū)平均交往范圍在20人左右。其中，每位住客平均建立親密關(guān)系的住客人數(shù)在13人左右。

圖2 問卷調(diào)研結(jié)果（部分）

目前對于706合作居住社區(qū)“非常滿意”和“比較滿意”的人數(shù)占到了所有受訪者的88%，整體滿意度較高。在入住706社區(qū)的主要需求考量中，情感需求和活動需求最為突出，隨后才是成本控制。情感交往和活動陪伴的需求也是各類需求中得到滿足程度最高的兩項。受訪住客認為706社區(qū)最突出的問題是缺乏個人空間（74%），緊隨其后的是環(huán)境吵鬧（50%）和生活習(xí)慣差異大（43%）。

圖3 問卷調(diào)研結(jié)果（部分）

從社群特征入手，“樂于交往的性格”被認為是最影響社區(qū)品質(zhì)的特征，其次是“有趣的靈魂”和“相似的價值觀”，而學(xué)歷、專業(yè)、收入等選項得分最低。這進一步證明了706社區(qū)居住者對于建構(gòu)情感網(wǎng)絡(luò)和社會資本網(wǎng)絡(luò)的需求最高，而多樣化的專業(yè)背景和經(jīng)歷更能滿足這種需求。從空間功能入手，公共廚房和圖書館（自習(xí)室）是居住者認為共享社區(qū)最必不可少的功能，隨后是餐廳和小劇場。這種空間需求與706社區(qū)作為一個“知識分享型”社區(qū)的定位有較大關(guān)系。從活動組織角度而言，90%的住客認為有組織的社區(qū)活動對于提升居住品質(zhì)非常重要（28%）或比較重要（62%），可見“青年活動”這一社區(qū)的品牌仍有延續(xù)的必要。在其他建議方面，有多位住客提到社區(qū)制度的建立十分重要，希望通過規(guī)范化管理提高運營效率，降低運營成本。

圖4 問卷調(diào)研結(jié)果（部分）

三、青年合作居住社區(qū)的特征與經(jīng)驗

（一）類型：商業(yè)企業(yè)型與社會企業(yè)型合作居住社區(qū)互為補充

合作居住社區(qū)的原型來源于自發(fā)形成的“合作社”，類似于一種社會組織。近年來，以各品牌長租公寓為代表的商業(yè)企業(yè)主導(dǎo)的合作居住社區(qū)模式興起，大大豐富了合作居住社區(qū)產(chǎn)品的供應(yīng)。產(chǎn)品化、連鎖化的商業(yè)企業(yè)型社區(qū)與個性化、特殊化的社區(qū)企業(yè)型社區(qū)有各自的優(yōu)劣勢。商業(yè)企業(yè)型社區(qū)往往有商業(yè)資本投資、去中心化、易復(fù)制的特點，公共生活中精神性內(nèi)容較少；而社區(qū)企業(yè)型社區(qū)則多是以眾籌和自給自足的社會企業(yè)模式進行運營，較依賴核心人物、公共生活中強 調(diào)精神性、知識文化內(nèi)涵。資本主導(dǎo)下的商業(yè)企業(yè)型長租公寓社區(qū)供應(yīng)量大，能夠滿足較多人的居住需求，提高我國整體的租房比率。而社區(qū)企業(yè)型社區(qū)的社區(qū)結(jié)構(gòu)更牢固，特色更鮮明，從而規(guī)避了長租公寓品牌之間同質(zhì)化的激烈競爭。

（二）選址：具有一定區(qū)位要求

青年合作居住社區(qū)對于居住者有一定的挑選性，為了聚集起相當(dāng)數(shù)量感興趣、符合要求的居住者，一般主要選址于一線或新一線城市，集中于大學(xué)城、科技園區(qū)、創(chuàng)業(yè)園區(qū)等青年聚集地，緊鄰地鐵站等交通樞紐。目前來看，這種關(guān)注于青年互助、生活共享的青年合作居住社區(qū)可以先在大城市推廣和試點，隨著我國城鎮(zhèn)化進程的不斷發(fā)展，有望進一步向經(jīng)濟較發(fā)達的中小城市拓展。

（三）空間設(shè)計：應(yīng)注重個人生活與公共生活的需求和平衡

青年合作居住社區(qū)一般盡量壓縮個人空間以促進公共空間的使用。因此，兩者之間的平衡在空間設(shè)計方面至關(guān)重要。在私人空間部分，目前主流商業(yè)型長租公寓品牌能夠提供單人居住空間，但價格相對較高，706社區(qū)為了控制價格采用多人間的布局，但存在個體缺乏私密空間、涉嫌群租房經(jīng)營的問題。因此，設(shè)計出個人獨立的、極小化空間是青年合作居住社區(qū)的主要空間改進方向。在公共空間方面，從功能角度，青年更需要鼓勵共同參與的、體驗型活動空間，例如廚房、劇場、健身房、辦公區(qū)等，電商的發(fā)展使得過去鄰里單位中較多強調(diào)的對零售商店和生活服務(wù)的需求逐漸下降；而從設(shè)計角度，將公共空間分割成多個較小的次級空間提升了空間的圍合度，創(chuàng)造了有利于自組織的交往活動開展的宜人尺度。

（四）社群管理：以社群篩選為基礎(chǔ)

合作居住社區(qū)能夠建立不同于一般商品房的更緊密的社區(qū)聯(lián)系，需要居住者積極參與社區(qū)活動，在社區(qū)營造方面投入一定的時間精力。因此，青年合作居住社區(qū)更傾向于接收有一定技能特長、熱情有趣的居住者。運營團隊和其他居住者一般會對新加入者進行簡歷篩選和面試。在居住過程中社區(qū)自治委員會也能夠隨時發(fā)起決議將“搭便車者”趕出社區(qū)，以保證共享社區(qū)的持續(xù)運轉(zhuǎn)。

（五）物業(yè)服務(wù)：重塑了服務(wù)者與被服務(wù)者的關(guān)系

青年合作居住社區(qū)往往也有專職的管理團隊，但是與傳統(tǒng)居住區(qū)中物業(yè)最大的差別在于，青年社區(qū)的管理者通常也是社區(qū)的住客，與其他住客之間形成當(dāng)然朋友關(guān)系顛覆了傳統(tǒng)酒店或居住行業(yè)中服務(wù)者與被服務(wù)者的關(guān)系，也使得他們在社區(qū)管理當(dāng)中顯得游刃有余。人們常常會“抱怨”一個服務(wù)者服務(wù)不及時、質(zhì)量不過關(guān)等，但當(dāng)服務(wù)者完成了向朋友身份的轉(zhuǎn)換后，住客則傾向于“感激”朋友的前來相助。在對一名前優(yōu)家管理團隊人員的采訪中他也提到，這種身份轉(zhuǎn)換的服務(wù)方式是青年長租公寓物業(yè)管理的策略之一。

（六）社區(qū)運營：獎懲分明鼓勵公眾參與社區(qū)活動與管理

高度公眾參與是合作居住社區(qū)的主要特征之一。然而一個自組織的社區(qū)不可避免地面臨諸多問題：住客參與活動的積極性不強、參與社區(qū)決策費時費力、公共空間作為一個具有正外部性的產(chǎn)品容易被濫用等。因此，完善的社區(qū)制度是保障合作居住社區(qū)良好運營的重要因素。在活動參與方面，可以考慮發(fā)起活動、參與活動與社區(qū)積分掛鉤的獎勵模式，鼓勵居民參與。在社區(qū)決策和公共空間管理方面，制定規(guī)范化的管理規(guī)定，對于不遵守社區(qū)規(guī)定的使用者進行懲罰。