租售同權(quán)政策對房價的影響及預(yù)測

杜思雨

【摘 要】自我國改革開放以來，全國人口流動規(guī)模快速增長，不少人會選擇從農(nóng)村前往城市，從經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)前往經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)就職，這無疑加重了城市的住房壓力，國家根據(jù)這種現(xiàn)狀出臺了租售同權(quán)政策，鼓勵居民租賃房屋，保障承租人享受公共服務(wù)的權(quán)利。本文主要通過調(diào)查問卷、文獻(xiàn)資料和調(diào)研走訪調(diào)查的研究方法來調(diào)研群眾對于租售同權(quán)的看法，從而淺析租售同權(quán)合同政策對房價的影響及預(yù)測。

【關(guān)鍵詞】租售同權(quán)合同政策；承租人權(quán)利；房地產(chǎn)；租賃企業(yè)

1.租售同權(quán)合同政策基本概況

1.1租售同權(quán)合同政策的出臺

根據(jù)國家發(fā)展改革委等九部門發(fā)布的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》中提到：“承租人可按照國家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同等有關(guān)證明材料申領(lǐng)居住證，享受相關(guān)公共服務(wù)?！币簿褪钦f，承租人在租房的一定地域內(nèi)，享有“公共教育，勞動就業(yè)創(chuàng)業(yè)，社會保險，醫(yī)療衛(wèi)生，社會服務(wù)，住房保障，公共文化體育，殘疾人服務(wù)等八個領(lǐng)域81個項(xiàng)目的公共服務(wù)”。即住建部將通過立法來保障承租人的權(quán)利和義務(wù)，保障其合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本的公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇。

1.2租售同權(quán)合同政策出臺的背景

第一，我國住房租賃需求量大，但可供房源總量不足，機(jī)構(gòu)化，規(guī)?；》孔赓U企業(yè)不夠成熟，制約著住房租賃市場的發(fā)展；第二，即便租賃住房房源充足，承租人有房可租，他們也并沒有獲得相應(yīng)的公共服務(wù)的權(quán)利；第三，與買房居民相比，承租人不能穩(wěn)定的享有住宅，和自有住宅相比，租賃住宅租金高條件差，承租人的生活條件相對來說較差。在這種情況下，租售同權(quán)合同政策應(yīng)運(yùn)而生。

1.3租售同權(quán)合同政策出臺的現(xiàn)狀

（1）學(xué)區(qū)房的房租價格上漲

隨著租售同權(quán)合同政策的出臺，承租人在學(xué)校周邊租房其子女也可以享受在學(xué)校受教育的權(quán)利，為了子女得到更加優(yōu)質(zhì)的教育，很多家長會選擇在教學(xué)水平高的學(xué)校附近租房，使得學(xué)區(qū)房的房租價格呈現(xiàn)上漲的趨勢。

（2）政策的相關(guān)條款不完善

由于租售同權(quán)合同政策出臺的時間較短，并沒有具體保護(hù)承租人權(quán)益的法律，使其的權(quán)利難以得到真正的保障，同時，租賃房市場的發(fā)展也較為緩慢，存在很多問題，導(dǎo)致很多人對于租房顧慮重重，在條件允許的情況下，還是會選擇買房。

2.租售同權(quán)合同政策的出臺對房價的影響

2.1當(dāng)前我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀

近年來，我國商品房價格一路上升，對照世行指標(biāo)中國房價遠(yuǎn)超于國際合理房價標(biāo)準(zhǔn)上限，處于過高的水平，如此高的房價，超過了正常工薪階層和普通民眾的承受能力，一個家庭可能要用十幾年的收入來買一套房子。對于這種情況，政府不斷出臺限購限貸限價等政策進(jìn)行宏觀調(diào)控，雖然放緩了房價上漲的速度，但是房價依舊處于很高的水平，對于人民大眾來說，仍然是可望不可及的。

關(guān)于中國的房價未來會不會出現(xiàn)暴跌，筆者個人覺得應(yīng)該不會，原因有下面三個：

（1）房地產(chǎn)作為我國的支柱性產(chǎn)業(yè)，它是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的命脈，所以與財政掛鉤，那么這個行業(yè)就勢必會被政策所調(diào)控，所以房價的漲跌都是有一個限度的，即使在未來出臺一些限購，限價或者是房產(chǎn)稅的政策落實(shí)到位以后，房價都可不能出現(xiàn)暴跌的情況，它會有一個底線的。

（2）中國和其他國家最大的一個差別就是人口基數(shù)。世界上的發(fā)達(dá)國家人口數(shù)量相對來說都是比較低的，所以他們的房子需求量低，自然房子價格也便宜，而中國卻不一樣，中國的人口基數(shù)大，所以需求量也特別大，尤其是近幾年來，城市迅速發(fā)展以后，一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村的人也紛紛往城市里遷移，所以城市里的房子需求量不斷增加，市場前景好，自然價格也會有所提升。

（3）目前房價過高，很多人買房都是要通過銀行貸款來實(shí)現(xiàn)的，而貸款是維持銀行運(yùn)作的主要經(jīng)濟(jì)來源，銀行需要從貸款中來獲利。如果房價出現(xiàn)暴跌，房市崩盤，那么很多銀行都會出現(xiàn)問題，面臨破產(chǎn)還不算什么，甚至引起嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

2.2政策出臺的影響

租售同權(quán)合同政策的出臺有助于房地產(chǎn)價格的理性回歸，在中國，大多數(shù)居民買房的目的是為了解決子女的上學(xué)問題，這也催發(fā)了一波又一波的“炒房熱”，房價越炒越高。而租售同權(quán)合同政策的出臺緩解了承租者子女的教育問題，對于價格虛高的學(xué)區(qū)房，起到一定的控制作用，對于炒房，也起到了一定的抑制作用。租售同權(quán)合同政策的出臺對房價帶來的影響如下：

（1）使得租房需求不斷上升，其所帶來的一系列優(yōu)惠政策使人們不再拘泥于買房，而會選擇在經(jīng)濟(jì)情況差的時候租房，這會大大促進(jìn)租賃房市場的發(fā)展，當(dāng)然，這也會促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，來迎合當(dāng)前的市場需求。

（2）使得買房價格得到一定程度的控制和降低，很有可能能夠促進(jìn)“房住不炒”的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，而且對于所租賃的房子來說，也會提升其附加值，故租房價格會有所提高。

3.根據(jù)租售同權(quán)政策的出臺對房價的預(yù)測

此次共抽取208人填寫調(diào)查，根據(jù)調(diào)查問卷，可以看出，47.1%被調(diào)查者年齡處于25-45歲之間，而且54.3%的被調(diào)查者在租房住，這體現(xiàn)出大多數(shù)中青年年齡層次的人對于租賃房屋需求市場很大。77.4%被調(diào)查者對于租售同權(quán)政策都不是很了解，這體現(xiàn)出地方對于此政策的宣傳不是很到位，在了解了租售同權(quán)政策具體內(nèi)容的情況下，45.1%被調(diào)查者體現(xiàn)出了愿意租房的意向，因?yàn)榇蟛糠秩诉€是覺得當(dāng)前我國的房價較高，自身的買房能力有限。但是45.6%被調(diào)查者認(rèn)為租售同權(quán)政策對于房價變動都不會起太大的作用，62%被調(diào)查者認(rèn)同該政策能夠調(diào)節(jié)城市人口結(jié)構(gòu)，幫助城市留下更多的人才，50%被調(diào)查者不是很認(rèn)同該政策能夠真正改善資源分配，解決入學(xué)難的問題，所以說政策的出臺還是需要相應(yīng)的法律法規(guī)支持。85.5%被調(diào)查者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)制定相應(yīng)的政策來避免學(xué)區(qū)房的租金非理性上漲，來保障承租人的利益。在過去租售不同權(quán)時，租金較為便宜，不能提供相應(yīng)的公共資源服務(wù)，而房價持續(xù)上漲，而租售同權(quán)合同政策出臺之后，對于持續(xù)升溫房地產(chǎn)的價格能夠起到一定的降溫作用?？傮w而言，大部分被調(diào)查者還是很期待租售同權(quán)合同政策的出臺，這項(xiàng)政策對于國家發(fā)展還是能夠起到很大的作用的，而且對于大多數(shù)租房創(chuàng)業(yè)的年輕人來說，能夠?qū)λ麄兊臋?quán)利有一個很大的保障。

4.完善我國“租售同權(quán)”政策的建議

4.1加大宣傳力度，改善民眾的傳統(tǒng)觀念

我國自古以來就將房子這種不動產(chǎn)看的很重，大部分民眾都愿意傾盡財產(chǎn)去購買一套房產(chǎn)，這種傳統(tǒng)思想根深蒂固，貫穿今古。所以說，國家需要加大宣傳力度，利用媒體等方式向廣大民眾傳播新思想新觀念，詳細(xì)普及政策的具體內(nèi)容，讓民眾了解到“租售同權(quán)”的好處，同時在法律上明確承租人的權(quán)利義務(wù)，打消群眾心中的疑慮，這樣，才能從根本上保證租售同權(quán)政策的順利普及和推行。

4.2鼓勵推動租賃市場發(fā)展

目前我國租賃市場房源多為私人住房出租，可供租客選擇的種類較少，我國應(yīng)當(dāng)借鑒美國等國的成功經(jīng)驗(yàn)，加快建設(shè)公租房，長租房，進(jìn)一步探索租房的新模式，在鼓勵私人住房進(jìn)入租賃市場的同時，構(gòu)建多種類的住房租賃市場供應(yīng)體系，滿足不同承租人的需求。

4.3進(jìn)一步推進(jìn)配套政策改革

目前來看，我國某些領(lǐng)域的部分政策與“租售同權(quán)”政策的相關(guān)內(nèi)容相矛盾，使得“租售同權(quán)”政策得不到最佳推行效果，因此國家需要積極學(xué)習(xí)美國等國的做法，進(jìn)行配套政策改革，改變政策中矛盾的內(nèi)容，使其與“租售同權(quán)”政策相輔相成，促進(jìn)“租售同權(quán)”政策的真正有效的落實(shí)。

4.4完善立法體制

目前來說，我國還沒有出臺針對“租售同權(quán)”政策來保障承租人的法律規(guī)定，部分城市雖然頒布了某些住房保障條例，但是實(shí)施起來也有一些困難，容易使民眾產(chǎn)生誤解，導(dǎo)致政策實(shí)施產(chǎn)生偏離，為了政策的穩(wěn)定快速的推行，國家必須加速立法，明文規(guī)定租賃雙方的權(quán)利義務(wù)，將住房租賃步入法制化行列，保障租賃雙方的合法權(quán)益。

5.總結(jié)

租售同權(quán)合同政策的順利推行和實(shí)施需要我們大家共同的努力，目前我國大多數(shù)民眾還是傾向于購買房產(chǎn)，這需要國家加大宣傳力度，對群眾普及相關(guān)政策內(nèi)容?！白馐弁瑱?quán)”在短時間內(nèi)，只能夠在一定程度上擴(kuò)大承租人的權(quán)利，但并沒有讓承租人和住房者享受完全同等的權(quán)利，這需要國家加快立法的步伐，來保護(hù)承租人的合法權(quán)利，同時還要鼓勵促進(jìn)租賃市場健康穩(wěn)定快速發(fā)展，進(jìn)而可以抑制房價的增長，讓老百姓有好房可住，提高國家的幸福指數(shù)。

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