余麗雅

摘要：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及服務(wù)行業(yè)的拓展，使得物業(yè)企業(yè)成為當(dāng)前典型的服務(wù)產(chǎn)業(yè)代表之一，而隨著多元化文化、理念的沖擊也導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)的管理模式面臨著一定的改變。隨著人力資源成本的上漲以及用戶消費(fèi)意識(shí)的不足等導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)的生存面臨著一定的挑戰(zhàn)，因此企業(yè)必須要做好內(nèi)部成本管理工作。作業(yè)成本管理法是當(dāng)前企業(yè)管理中應(yīng)用比較廣泛的管理方式，并取得較好的效果，本文將對(duì)作業(yè)成本法在物業(yè)企業(yè)成本管理中的應(yīng)用進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：作業(yè)成本法；物業(yè)企業(yè)成本管理；應(yīng)用

我國物業(yè)企業(yè)在收費(fèi)的過程中，定價(jià)需要結(jié)合政府指導(dǎo)價(jià)以及市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)情況進(jìn)行具體確定，而這種定價(jià)方式也導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)在收費(fèi)價(jià)格的調(diào)整上空間被壓縮，但是近年來人工成本不斷的上漲，如果仍然采用傳統(tǒng)的成本管理方式必然無法滿足當(dāng)前的企業(yè)發(fā)展需求。同時(shí)物業(yè)本身是一個(gè)利潤(rùn)比較微薄的行業(yè)，為了保證物業(yè)企業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展，必須要注重內(nèi)部的成本管理和控制，對(duì)一些不增值的作業(yè)盡可能減少，對(duì)一些增值的作業(yè)盡可能多設(shè)置，同時(shí)不斷的從實(shí)踐工作中挖掘新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，通過作業(yè)成本法在物業(yè)成本管理中應(yīng)用，成本控制效果比較明顯。

一、作業(yè)成本法的內(nèi)涵

作業(yè)成本法是一種動(dòng)態(tài)的作業(yè)管理方式，對(duì)作業(yè)成本對(duì)象進(jìn)行計(jì)算，對(duì)企業(yè)的作業(yè)業(yè)績(jī)和組員對(duì)作業(yè)評(píng)價(jià)方式等進(jìn)行管理。作業(yè)成本法在成本管理中將直接和間接成本都直接作為產(chǎn)品消耗的作業(yè)成本，使作業(yè)成本的范圍更廣，產(chǎn)品成本準(zhǔn)確性更強(qiáng)。在作業(yè)成本法的應(yīng)用中，企業(yè)的作業(yè)是成本計(jì)算和控制的核心，而企業(yè)所產(chǎn)生的產(chǎn)品和服務(wù)成本則是企業(yè)的總作業(yè)成本數(shù)，是企業(yè)資源耗用中成本的計(jì)算。作業(yè)成本法的應(yīng)用中需要建立一個(gè)完善、系統(tǒng)的體系作為依據(jù)，包括作業(yè)、資源、成本對(duì)象、動(dòng)因、資源動(dòng)因、成本池等重要組成部分[1]。在作業(yè)成本法中作業(yè)以及成本動(dòng)因是其關(guān)鍵的兩個(gè)組成部分，直接影響作業(yè)成本法的實(shí)施效果。

二、作業(yè)成本法在物業(yè)企業(yè)成本管理應(yīng)用的重要作用

物業(yè)企業(yè)屬于服務(wù)行業(yè)，而且物業(yè)行業(yè)難以存在創(chuàng)新的專利產(chǎn)品，因此在企業(yè)的產(chǎn)品中雷同性強(qiáng)，因此要想有效提升物業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，必須要做好成本費(fèi)用管理和控制工作。當(dāng)前物業(yè)企業(yè)在成本管理中一直都存在不足，包括成本核算管理理念不足，管理思路偏離，管理方式粗放等使得物業(yè)管理盈利性不強(qiáng)。

當(dāng)前物業(yè)企業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度越來越大，而且人力資源費(fèi)用不斷的上漲，以及業(yè)主要求的提升，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營和管理中面臨的壓力更大。此外，隨著物業(yè)企業(yè)管理成本的增加，卻無法通過物業(yè)費(fèi)的提升平衡，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)的利潤(rùn)持續(xù)下滑[2]。在內(nèi)部成本管理不足以及外部市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)下，物業(yè)企業(yè)必須要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制，并不斷探尋企業(yè)利潤(rùn)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。首先，企業(yè)必須要做好企業(yè)應(yīng)該做好的常規(guī)性服務(wù)工作，對(duì)作業(yè)的流程進(jìn)行優(yōu)化，并通過這種高服務(wù)水平的服務(wù)換取較高的經(jīng)濟(jì)回報(bào)；其次，物業(yè)企業(yè)需要降低管理成本，將設(shè)備維護(hù)、綠化等服務(wù)工作進(jìn)行外包，保證社會(huì)分工的合理化；最后，物業(yè)企業(yè)還需要對(duì)企業(yè)的經(jīng)營和管理思路進(jìn)行拓展，通過差別化服務(wù)在保證基本服務(wù)水平的同時(shí)為企業(yè)創(chuàng)造更多的利益。作業(yè)成本法最初主要應(yīng)用在制造業(yè)中，而且取得的效果比較明顯，但是從物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營和服務(wù)特點(diǎn)來看本身也符合作業(yè)成本法的要求。首先物業(yè)企業(yè)中涉及到的間接成本費(fèi)用比較多；其次，物業(yè)企業(yè)中針對(duì)不同的業(yè)主需要采用個(gè)性化的服務(wù)；最后，物業(yè)企業(yè)開始注重信息化發(fā)展。

三、作業(yè)成本法在物業(yè)企業(yè)中應(yīng)用的案例分析

（一）案例介紹

本文以X市S物業(yè)企業(yè)為例，X市的房地產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)，物業(yè)管理水平比較高，S物業(yè)企業(yè)建設(shè)于1996年，主要從事物業(yè)管理和咨詢業(yè)務(wù)，具有一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)，管理面積超過80萬平方米，在管理的類型上包括商鋪、別墅、高層以及多層，在物業(yè)管理中收費(fèi)的方式主要采用EAS以及ERP軟件系統(tǒng)，而且管理經(jīng)驗(yàn)非常豐富。通過作業(yè)管理方式在物業(yè)企業(yè)的應(yīng)用分析對(duì)作業(yè)成本法在物業(yè)企業(yè)中的可行性和效果等進(jìn)行論證，為物業(yè)企業(yè)成本管理方式的優(yōu)化提供有利的條件。

（二）作業(yè)成本法在S小區(qū)的具體應(yīng)用

本文以S物業(yè)企業(yè)2017年度在代表性比較強(qiáng)的小區(qū)管理情況為研究對(duì)象，其中A小區(qū)的管理面積為43.95萬平方米，為多層形式，物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為1.2元/平方米/月，綠化率超過36%，容積率為1.1。B小區(qū)的面積相對(duì)比較小為17.15萬平方米，別墅面積為5.12萬平方米，物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為2.5元/平方米/月，綠化率為43%，容積率為0.8；高層面積為12.03萬平方米，管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為2.0/平方米/月，綠化率為33%，容積率為1.8.

由于A小區(qū)創(chuàng)造的利潤(rùn)高于B小區(qū)，因此物業(yè)管理中對(duì)A小區(qū)投入的資源更多。

1.做好作業(yè)中心的劃分。在物業(yè)的作業(yè)中心劃分中包括保安、保潔、客戶服務(wù)、工程管理以及綠化等部門。

2.對(duì)所有作業(yè)活動(dòng)的資源和消耗進(jìn)行確定，其中的資源數(shù)據(jù)需要通過ERP系統(tǒng)進(jìn)行提取。

3.對(duì)A、B小區(qū)的作業(yè)成本進(jìn)行分步計(jì)算。首先，根據(jù)作業(yè)成本動(dòng)因?qū)﹂g接作業(yè)成本的動(dòng)因進(jìn)行分析；其次，以作業(yè)動(dòng)因分配率對(duì)間接成本進(jìn)行分配；最后，在A、B小區(qū)物業(yè)成本管理中對(duì)直接成本進(jìn)行計(jì)入，而間接成本則需要通過成本動(dòng)因進(jìn)行計(jì)入[3]。

4.加強(qiáng)對(duì)作業(yè)成本成效的分析。通過對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)的分析可知，A小區(qū)的物業(yè)收入為632.88萬元，物業(yè)管理成本為584.45萬元，毛利潤(rùn)為48.43萬元，B小區(qū)的物業(yè)收入為442.32萬元，物業(yè)管理成本為386.21萬元，毛利潤(rùn)為56.11萬元。由此可見，最開始盲目的擴(kuò)大A小區(qū)規(guī)模是不對(duì)的，因此還需要加強(qiáng)對(duì)B小區(qū)的維護(hù)和服務(wù)投入。

（三）作業(yè)成本管理的具體應(yīng)用

通過將2017年公司經(jīng)營數(shù)據(jù)以及具體的作業(yè)信息提交后，領(lǐng)導(dǎo)開始從2018年實(shí)施作業(yè)成本管理改進(jìn)措施。

1.保安作業(yè)的改善

在作業(yè)成本分析中都會(huì)采用追蹤分析的方式，發(fā)現(xiàn)其中保安中心的成本費(fèi)用稍高，由于A小區(qū)屬于老小區(qū)，監(jiān)控設(shè)備逐漸老化，因此設(shè)置的保安人員比較多，在工作中容易出現(xiàn)互相推諉的現(xiàn)象，因此針對(duì)A小區(qū)的安保問題投入大量的電子監(jiān)控設(shè)備，共投入數(shù)額為75萬，按照3年計(jì)提折舊，每年的折舊費(fèi)會(huì)增加25萬元。但是通過監(jiān)控設(shè)備的安裝，安保工作更嚴(yán)密，有效解決小區(qū)中的安全問題，同時(shí)減少20個(gè)保安人員的設(shè)置，而20個(gè)人員的人工成本費(fèi)用為35萬，因此物業(yè)小區(qū)的利潤(rùn)每年增加10萬元。

2.保潔作業(yè)的改善

物業(yè)保潔作業(yè)主要分為兩個(gè)方面，一方面負(fù)責(zé)對(duì)公共區(qū)域的垃圾清潔和衛(wèi)生，另一方面則需要根據(jù)計(jì)時(shí)的方式聘請(qǐng)第三方清潔，通過對(duì)物業(yè)公司保潔作業(yè)的成本跟蹤分析可見，第三方特約的工作少，但是通過對(duì)業(yè)主的需求來看，對(duì)第三方特約服務(wù)的需求量大，因此需要對(duì)保潔方面的作業(yè)模式以及流程等進(jìn)行改進(jìn)，為業(yè)主提供更多的第三方特約保潔服務(wù)。在物業(yè)公司原有保潔人員不變的情況下，通過對(duì)第三方特約保潔作業(yè)的改進(jìn)，為物業(yè)增加了35萬元的利潤(rùn)。

（四）完善績(jī)效評(píng)價(jià)，優(yōu)化作業(yè)

通過對(duì)作業(yè)成本法的績(jī)效評(píng)價(jià)，有利于對(duì)成本管理工作的優(yōu)化以及物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的改進(jìn)。首先根據(jù)績(jī)效評(píng)價(jià)的結(jié)果實(shí)施獎(jiǎng)懲措施，其次根據(jù)具體的業(yè)績(jī)情況做好對(duì)作業(yè)發(fā)展和調(diào)整的分析。物業(yè)作業(yè)成本法的應(yīng)用主要的目的是為了通過作業(yè)成本預(yù)算、核算以及評(píng)價(jià)等方式加強(qiáng)對(duì)物業(yè)企業(yè)作業(yè)成本的優(yōu)化。強(qiáng)調(diào)作業(yè)的消除，通過制定合理的采購計(jì)劃，消除企業(yè)不必要的倉儲(chǔ)作業(yè)；注重作業(yè)的選擇，產(chǎn)品設(shè)計(jì)過程中作業(yè)以及成本都會(huì)存在一定的差異，因此需要對(duì)比、分析，通過合理的作業(yè)成本選擇發(fā)揮最大的成本效益。

結(jié)語：綜上所述，物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展中通過作業(yè)成本法的應(yīng)用，提升物業(yè)的管理能力，保證決策的科學(xué)性，實(shí)現(xiàn)物業(yè)利潤(rùn)的最大化，對(duì)本身利潤(rùn)點(diǎn)不高的物業(yè)企業(yè)來說具有巨大的推動(dòng)和促進(jìn)作用，同時(shí)也符合現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展，因此還需要加強(qiáng)對(duì)作業(yè)成本法在物業(yè)企業(yè)中應(yīng)用的分析。

參考文獻(xiàn)：

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