房地產(chǎn)財務(wù)管理風(fēng)險防范與控制措施的探討

趙鵬

[摘 要]現(xiàn)如今，我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢良好，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為支柱性產(chǎn)業(yè)，在當(dāng)前市場環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)面臨著財務(wù)管理方面的問題?；诖?，文章以房地產(chǎn)財務(wù)管理作為研究對象，針對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理進(jìn)行概述，探究企業(yè)財務(wù)風(fēng)險存在的原因，通過構(gòu)建風(fēng)險預(yù)警體系和完善信息化管理系統(tǒng)防范并控制風(fēng)險。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn);財務(wù)管理;風(fēng)險防范措施

[中圖分類號]F299.233.42

近幾年來，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，無論是房屋銷售還是土地建造都面臨著發(fā)展機(jī)遇，房地產(chǎn)行業(yè)有著資金密集性特點，這是企業(yè)資金需求日益加大的主要原因。在這種背景下，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著財務(wù)管理風(fēng)險，如果無法規(guī)避風(fēng)險，或沒有采取相應(yīng)的措施降低風(fēng)險造成的傷害，企業(yè)將面臨著巨大的經(jīng)濟(jì)損失與名譽(yù)損失。

1 房地產(chǎn)財務(wù)管理概述

隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，行業(yè)之間的競爭日益激烈。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他行業(yè)不一樣，自身有著固定性和區(qū)域性的特征，對于企業(yè)來說，資金管理以及財務(wù)風(fēng)險防范至關(guān)重要。首先，足夠的資金是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動的根本，企業(yè)為了獲得經(jīng)濟(jì)利益，就要在每一個項目中投入足夠的資金，因此企業(yè)需要做好資金籌劃工作，并建立預(yù)算管理體系。其次，科學(xué)的財務(wù)管理能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)提供有效信息，投資之前企業(yè)應(yīng)做好項目的可行性研究以及項目的規(guī)劃與定位工作，同時要加強(qiáng)對資金的管理，保證企業(yè)的經(jīng)營活動如期進(jìn)行。最后，房地產(chǎn)企業(yè)想要可持續(xù)發(fā)展，就要建立風(fēng)險控制體系，完善財務(wù)管理工作，根據(jù)不同項目的實際情況進(jìn)行方案籌劃，針對項目開發(fā)與資金做出科學(xué)決策。[1]

2 房地產(chǎn)財務(wù)管理風(fēng)險存在的原因分析

2.1 沒有構(gòu)建財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系

現(xiàn)如今我國房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理方面缺乏風(fēng)險預(yù)警體系。企業(yè)財務(wù)人員缺乏風(fēng)險預(yù)警能力，企業(yè)不重視財務(wù)工作，認(rèn)為風(fēng)險預(yù)警和財務(wù)關(guān)系不大，財務(wù)管理人員無法參與到財務(wù)預(yù)警中，導(dǎo)致財務(wù)人員無法熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的市場變化情況，當(dāng)風(fēng)險來臨時更加措手不及。[2]

2.2 財務(wù)信息化管理系統(tǒng)不完善

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)信息化管理是科技時代的產(chǎn)物，信息化技術(shù)與互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)已經(jīng)成為企業(yè)財務(wù)信息化的發(fā)展要領(lǐng)，這也是未來房地產(chǎn)企業(yè)參與經(jīng)濟(jì)競爭的關(guān)鍵。但是，依舊有很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有重視財務(wù)信息化管理模式，導(dǎo)致管理方式無法跟上信息化時代的發(fā)展步伐，企業(yè)財務(wù)管理系統(tǒng)缺乏系統(tǒng)化與智能化，財務(wù)人員依據(jù)傳統(tǒng)的管理方式，最終管理效果自然不理想。

2.3 財務(wù)內(nèi)部控制力度不足

當(dāng)前市場環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部格局發(fā)生改變，但是很多企業(yè)依舊重視經(jīng)濟(jì)發(fā)展和企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大，忽視了財務(wù)內(nèi)部控制，這樣做會造成信用風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層不重視財務(wù)管理工作，認(rèn)為財務(wù)會計是會計，管理是管理，兩者沒有聯(lián)系，這對企業(yè)財務(wù)管理的發(fā)展環(huán)境十分不利。

3 房地產(chǎn)財務(wù)管理風(fēng)險防范與控制的有效措施

3.1 建立科學(xué)完善的財務(wù)風(fēng)險管理體系

建立科學(xué)完善的房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險防范體制，可以有效實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部的科學(xué)治理，提高企業(yè)生產(chǎn)與經(jīng)營效果，使相應(yīng)的風(fēng)險管理制度真正落實。要求企業(yè)內(nèi)部工作人員提高財務(wù)風(fēng)險意識，明確社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在給企業(yè)帶來機(jī)遇的同時，也會帶來風(fēng)險，風(fēng)險控制的難度也在不斷加大。

根據(jù)《2018年中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報告》中指出，2018年房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)的銷售業(yè)績呈現(xiàn)出跨越式增長模式。2018年這些房地產(chǎn)企業(yè)的銷售額超過六萬億元，銷售面積超過49000萬平方米，同比增長23.7%。房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)市場份額所占比例上升到47.7%，但是市場監(jiān)管從企業(yè)資金方面入手，給企業(yè)帶來了很大的發(fā)展壓力，企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險越來越嚴(yán)重。根據(jù)報告得知，2018年房地產(chǎn)企業(yè)面臨的負(fù)債壓力不斷加大，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均值達(dá)到78.6%。這說明，在今后發(fā)展進(jìn)程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要科學(xué)建立風(fēng)險預(yù)警體系，嚴(yán)格控制企業(yè)內(nèi)部財務(wù)風(fēng)險，不要盲目跟風(fēng)投資，也不要集中購置熱點高價地產(chǎn)，從而有效避免庫存積壓風(fēng)險。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在資金壓力下更需要重視現(xiàn)金流管理，保證現(xiàn)金流安全，防范經(jīng)營風(fēng)險。[3]

3.2 提高財務(wù)人員的風(fēng)險管理能力，建立財務(wù)風(fēng)險管理系統(tǒng)

提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員的風(fēng)險管理意識至關(guān)重要。房地產(chǎn)企業(yè)中不同部門的工作人員都會被牽連到風(fēng)險管理中，建議各部門各職能的工作人員將面臨的風(fēng)險及時上報，管理人員根據(jù)實際情況下達(dá)決策，并執(zhí)行相應(yīng)的風(fēng)險防范措施。建立企業(yè)內(nèi)部溝通渠道，將風(fēng)險信息傳達(dá)給所有部門員工，提高人們的風(fēng)險意識與責(zé)任意識。建議房地產(chǎn)企業(yè)從市場價值的角度出發(fā)，選擇科學(xué)的籌資方式，變革傳統(tǒng)采購環(huán)節(jié)，不斷優(yōu)化企業(yè)員工結(jié)構(gòu)。在進(jìn)行風(fēng)險管理時，可通過定期安全檢查或者風(fēng)險對抗演習(xí)提高財務(wù)人員的風(fēng)險管理能力，將風(fēng)險防范措施和防范技術(shù)相結(jié)合，幫助企業(yè)規(guī)避財務(wù)風(fēng)險。

某房地產(chǎn)企業(yè)在風(fēng)險管理中，應(yīng)用了愛德數(shù)智設(shè)計管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)主要圍繞房地產(chǎn)項目經(jīng)營利潤最大化的財務(wù)管理部分，通過設(shè)計全周期管理，根據(jù)項目開發(fā)實際情況，對項目設(shè)計與財務(wù)管理全過程進(jìn)行研究。最終，系統(tǒng)可以形成項目數(shù)據(jù)庫，針對每一個項目都有相應(yīng)的財務(wù)管理數(shù)據(jù)庫，從而實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品體系在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的實踐應(yīng)用。

除此之外，該房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理系統(tǒng)中還應(yīng)用了FSSC 財務(wù)共享中心，共享中心能夠提供房地產(chǎn)企業(yè)各項支出費用與收入報賬信息采集、預(yù)算控制、財務(wù)核算、資金管理、信息歸檔和決策分析等端到端的財務(wù)共享服務(wù)，實現(xiàn)財務(wù)管理的全面信息化和共享服務(wù)化。通過兩種系統(tǒng)的協(xié)調(diào)工作，企業(yè)財務(wù)工作有效簡化，復(fù)雜的工作更加簡單，工作內(nèi)容分工更細(xì)，有利于提高財務(wù)人員的工作效率，以流程為中心的財務(wù)管理方式使企業(yè)財務(wù)管理工作更加智能化，有效規(guī)避了財務(wù)風(fēng)險，提高了財務(wù)管理水平。

3.3 科學(xué)控制投資的不確定因素

一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)風(fēng)險管理框架中會依賴風(fēng)險的性質(zhì)，根據(jù)風(fēng)險的范圍做出風(fēng)險評估。企業(yè)內(nèi)各業(yè)務(wù)部門應(yīng)具備風(fēng)險方案，針對突發(fā)性事件進(jìn)行記錄，判斷這些事件是否存在風(fēng)險，企業(yè)稽核部門應(yīng)加強(qiáng)對財務(wù)人員的培訓(xùn)，強(qiáng)化內(nèi)部控制，科學(xué)控制投資時存在的不確定因素。這樣做，管理人員可以了解企業(yè)內(nèi)部存在的潛在風(fēng)險，通過有效溝通將風(fēng)險實情反映給公司高層，將其作為高層領(lǐng)導(dǎo)決策的依據(jù)。

某房地產(chǎn)企業(yè)2018年上半年銷售業(yè)績超過450億元，同比增長30%，簽約均價從2017年每平方米14000元增長到16000元。隨后，該房地產(chǎn)企業(yè)將800億元的年度銷售目標(biāo)調(diào)整到880億元，為了降低企業(yè)利潤增長時存在的風(fēng)險概率，該企業(yè)開始積極拿地。2018年企業(yè)投地預(yù)算為350億元，上半年已經(jīng)投資了250億元，一些戰(zhàn)略性土地在第四季度拿到，雖然最終超出預(yù)算，但是可以保證企業(yè)2018年財務(wù)的高速增長。有關(guān)人士表示，企業(yè)發(fā)展速度的提升和規(guī)模的擴(kuò)張一般都以資金為導(dǎo)向，下一步提速的同時如何把債務(wù)水平控制在合理范圍內(nèi)，應(yīng)該是該企業(yè)重點關(guān)注的問題，只有這樣，企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險才會被降到最低。

4 總 結(jié)

總而言之，經(jīng)濟(jì)全球化市場環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理方面面臨的問題較多，為了有效降低財務(wù)風(fēng)險發(fā)生概率，可以從風(fēng)險預(yù)警體系、風(fēng)險信息系統(tǒng)建設(shè)以及內(nèi)部控制入手。除此之外，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部各部門之間的協(xié)調(diào)與溝通，拓寬溝通渠道，實現(xiàn)信息共享，有利于提高風(fēng)險決策的準(zhǔn)確性，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與社會效益。

參考文獻(xiàn)：

[1]閆彪.房地產(chǎn)財務(wù)管理風(fēng)險防范與控制策略探究[J].中國國際財經(jīng)（中英文），2018（1）：217.

[2]龔敏.淺談房地產(chǎn)財務(wù)管理風(fēng)險防范與控制[J].財會學(xué)習(xí)，2017（12）：92.

[3]姜淑芬.房地產(chǎn)財務(wù)管理風(fēng)險防范與控制[J].時代金融，2016（20）：175.