房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題與對(duì)策研究

張斌哲

[摘 要]房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)階段，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部較大比重的資金需要與金融機(jī)構(gòu)融資合作解決。而由于房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉及多方面因素，管理難度較大。因此，文章根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)在資金籌措、預(yù)算考核及資金預(yù)算管理體系、資金利用等管理方面存在的問(wèn)題，有針對(duì)性地提出了幾點(diǎn)解決措施。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè);資金管理;資金利用

[中圖分類(lèi)號(hào)]F293.35

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)具有投資金額大、周期長(zhǎng)、資金回收慢、涉及面廣等特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)需要通過(guò)各種手段加強(qiáng)資金管理，獲得最佳的資金管理效益。但是在現(xiàn)階段高風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)行的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理方面仍存在一些問(wèn)題?；诖?，如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問(wèn)題的有效解決就成為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要任務(wù)。

1 房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題

1.1 缺乏完善的資金籌措方案

在房地產(chǎn)企業(yè)資金籌措階段，由于房地產(chǎn)企業(yè)資金密集程度較大，但目前只能通過(guò)銀行貸款滿(mǎn)足企業(yè)資金需求。但是其在資金籌措方面沒(méi)有預(yù)先制定完善的資金籌措方式，導(dǎo)致其資金周轉(zhuǎn)壓力大。以我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)龍頭萬(wàn)科為例，其在2018年銀行融資占總借款比重就超過(guò)80%。過(guò)于單一的資金籌措方式，將房地產(chǎn)企業(yè)與銀行發(fā)展進(jìn)行了緊密關(guān)聯(lián)。這種情況下，若銀行信貸政策調(diào)整，就會(huì)進(jìn)一步加大房地產(chǎn)企業(yè)資金籌措的難度，而因資金來(lái)源的制約也會(huì)直接致使相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)展[1]。

1.2 資金預(yù)算管理體系不完善

雖然我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)已建立了規(guī)范的資金預(yù)算管理模式，但是在實(shí)際資金預(yù)算管理工作中，由于房地產(chǎn)資金管理者對(duì)資金預(yù)算管理計(jì)劃缺乏足夠重視，導(dǎo)致相關(guān)部門(mén)沒(méi)有嚴(yán)格按照預(yù)算開(kāi)展相關(guān)工作，以致資金預(yù)算管理與實(shí)際資金需求存在較大偏差。再加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中具有較多資金變動(dòng)因素，而現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理控制大多制訂一個(gè)或兩個(gè)資金預(yù)算管理管控目標(biāo)，不僅無(wú)法保證資金預(yù)算管理控制的科學(xué)性，而且制約了房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理管控水平的提高。

1.3 資金利用不當(dāng)

在近幾年發(fā)展過(guò)程中，由于房地產(chǎn)企業(yè)缺乏科學(xué)、合理的資金使用計(jì)劃，影響了資金管理工作的有序開(kāi)展，難以保證后續(xù)工程建設(shè)中資金支出活動(dòng)的正常進(jìn)行，影響了項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)度。

2 房地產(chǎn)企業(yè)資金管理優(yōu)化對(duì)策

2.1 構(gòu)建完善的資金籌措方案

首先，在資金籌措階段，房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身融資需求，有針對(duì)性地制訂融資方案。在制訂融資方案期間，房地產(chǎn)企業(yè)可以明確列出房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各個(gè)階段資金需求，在前期資金籌措模式設(shè)置的基礎(chǔ)上，進(jìn)行資金籌措渠道拓展計(jì)劃合理設(shè)置，以避免資金籌措渠道過(guò)于單一導(dǎo)致的資金短缺情況[2]。

其次，在資金籌措渠道拓展計(jì)劃制訂完畢后，房地產(chǎn)企業(yè)可結(jié)合融資市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)向，深入分析房地產(chǎn)行業(yè)供求情況及當(dāng)期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資需求。同時(shí)，為提高自身資金籌措能力，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以自身信用提升為重點(diǎn)，與區(qū)域商業(yè)銀行建立良好的合作關(guān)系，并主動(dòng)向合作銀行提供關(guān)于自身財(cái)務(wù)信息和抵押（擔(dān)保）資源情況。通過(guò)信息披露模式的完善，可以促使房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)銀行中信用值提升，為房地產(chǎn)籌資需求的充分滿(mǎn)足提供依據(jù)。

最后，在房地產(chǎn)資金籌措計(jì)劃實(shí)施期間，資金占用率是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金籌措的主要依據(jù)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)前期資金籌措計(jì)劃，依據(jù)資金占用率，控制短缺資金占用率上漲，或者資金占用率增加，避免其對(duì)企業(yè)后期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)效益的影響。在這個(gè)基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)可逐步擴(kuò)大當(dāng)期所開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的自有資金比例，以實(shí)現(xiàn)多數(shù)貸款利息支出可轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。

2.2 完善資金預(yù)算管理體系

一方面，資金預(yù)算管理是房地產(chǎn)資金利用體系的首要環(huán)節(jié)及重要措施。為避免預(yù)算方案與實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況差距過(guò)大，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合現(xiàn)階段預(yù)算工作執(zhí)行情況，結(jié)合自身資金使用需求，制定科學(xué)、完善的資金預(yù)算 [3]，并在資金預(yù)算管理報(bào)表中明確每一筆資金的使用情況。同時(shí)，以資金預(yù)算管理考核的方式，定期分析資金預(yù)算管理方案執(zhí)行情況，及時(shí)記錄市場(chǎng)變化等因素導(dǎo)致的資金預(yù)算管理方案執(zhí)行情況影響，及時(shí)規(guī)避個(gè)人主觀因素導(dǎo)致的資金預(yù)算管理變化行為，切實(shí)保障預(yù)算管理工作實(shí)際效力的充分發(fā)揮。

另一方面，為了擴(kuò)大銷(xiāo)售，房地產(chǎn)企業(yè)只有采取促銷(xiāo)等手段，而促銷(xiāo)方式促使房地產(chǎn)企業(yè)綜合利潤(rùn)不斷下滑。這種情況下，制定科學(xué)的資金預(yù)算管理管控目標(biāo)是房地產(chǎn)企業(yè)資金管理水平提升的主要依據(jù)。為提高房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理水平，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)依據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，搭建動(dòng)態(tài)資金預(yù)算管理管控模塊。依據(jù)全過(guò)程、全方位原則，結(jié)合主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展模式，在預(yù)算計(jì)劃的指導(dǎo)下，將目標(biāo)資金預(yù)算管理、實(shí)際資金預(yù)算管理所涉及的變動(dòng)信息進(jìn)行統(tǒng)一匯總。并分析資金預(yù)算管理變動(dòng)原因，促使企業(yè)決策者了解階段資金預(yù)算管理運(yùn)行情況，為相關(guān)資金預(yù)算管理控制策略的及時(shí)調(diào)整提供依據(jù)。

此外，為保證資金預(yù)算管理得當(dāng)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)利用自身資金管理優(yōu)勢(shì)，最大限度地控制房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)收賬款、應(yīng)付賬款期限在相同的時(shí)間段內(nèi)?；蛘呖刂茟?yīng)收賬款回收期限短于應(yīng)付賬款交付期限，以保障應(yīng)付賬款在約定時(shí)期內(nèi)支付，降低企業(yè)資金占用負(fù)擔(dān)。同時(shí)，針對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)中普遍存在的借貸方式開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資金的情況，為避免后期資金失控，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)避免過(guò)度預(yù)支資金。即依據(jù)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際需求進(jìn)行適量舉債，控制向外借貸在安全限度內(nèi)。結(jié)合空置房地產(chǎn)、存貨、閑置設(shè)備的及時(shí)處理，可保證房地產(chǎn)資金利用處于不斷優(yōu)化狀態(tài)。

2.3 設(shè)定科學(xué)的資金利用計(jì)劃

針對(duì)資金利用計(jì)劃缺乏科學(xué)性導(dǎo)致的管理問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)要立足戰(zhàn)略高度，結(jié)合階段資金管理情況，有針對(duì)性地制訂資金利用計(jì)劃。在資金利用計(jì)劃制訂之前，房地產(chǎn)企業(yè)可依據(jù)工程進(jìn)度進(jìn)行工程款按期支付。在協(xié)調(diào)資金支出的基礎(chǔ)上，主動(dòng)與項(xiàng)目資源供應(yīng)商交流，了解階段項(xiàng)目資金需求，保證資金利用效率。

在資金利用計(jì)劃實(shí)施階段，房地產(chǎn)企業(yè)可以房地產(chǎn)市場(chǎng)走向?yàn)榍腥朦c(diǎn)，依據(jù)資金流情況合理制訂使用方案[4]。若項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)期間出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)方向，則房地產(chǎn)企業(yè)可合理利用促銷(xiāo)方式縮短銷(xiāo)售周期，提高資金效率。同時(shí)，組織內(nèi)部人員開(kāi)展房屋銷(xiāo)售市場(chǎng)行情調(diào)查，針對(duì)房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)資金預(yù)算管理、房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤(rùn)、房屋銷(xiāo)售資金預(yù)算管理等資金預(yù)算管理信息，設(shè)定合理的市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格，以便在最短的時(shí)間內(nèi)獲得資金。在獲得資金后，房地產(chǎn)企業(yè)可以保證資金鏈運(yùn)作合理為目標(biāo)，設(shè)置合理的資金再利用方案，并詳細(xì)規(guī)劃每一筆資金規(guī)模、流向、預(yù)期效益，以保證整體資金處于良性循環(huán)中。

此外，考慮到房地產(chǎn)企業(yè)資金信息流受多種因素的影響，特別是項(xiàng)目爛尾問(wèn)題的發(fā)生，不僅會(huì)占用大量資金，而且會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)定期進(jìn)行庫(kù)存盤(pán)點(diǎn)，合理處理以往開(kāi)發(fā)的爛尾項(xiàng)目。同時(shí)，逐步加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部財(cái)務(wù)人員及相關(guān)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，設(shè)置完善的應(yīng)收賬款催收機(jī)制，以避免資金占用，提高資金利用效率。

3 總 結(jié)

綜上所述，資金是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展運(yùn)行的基礎(chǔ)，基于房地產(chǎn)企業(yè)資金密集型特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理部門(mén)應(yīng)依據(jù)現(xiàn)階段資金管理問(wèn)題，從資金籌措及資金預(yù)算管理體系設(shè)置、資金利用等方面，構(gòu)建完善資金管理體系，保證房地產(chǎn)企業(yè)資金管理效率。

參考文獻(xiàn)：

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