陳奕寰 北京建筑大學

在商品房逐漸向城市外圍擴展，靠近城中的房價已經(jīng)被抬到了一定的高度，而在生活中，為了更加方便于工作、學習和出行，城市中出現(xiàn)越來越多的二手房交易現(xiàn)象。在交易中，已經(jīng)出現(xiàn)過多種多樣的問題和糾紛，多數(shù)情況會影響交易雙方的交易行為順利進行。為了防止這種情況的發(fā)生，我找到了部分常見的糾紛原因予以展示和參考。

第一個，賣方（原房主）沒有房產(chǎn)證的情況。房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使沒有，將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。有這樣一個案例：2008年3月，劉某將A市一間購買了兩年的商品房以100萬的價格賣出給江某，而在賣出時隱瞞了房產(chǎn)證的存在，只簽訂了房屋買賣合同，而同年9月劉某又將該房屋以120萬的價格賣給張某并完成了過戶手續(xù)。隨即搬離A市。在張某和江某所有權(quán)糾紛中，法院很明確的將房屋所有權(quán)劃給了持有房產(chǎn)證并完成過戶手續(xù)的張某。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易，并且一定要辦理過戶手續(xù)再結(jié)算尾款。

第二，房屋產(chǎn)權(quán)不明確，如:有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的[1]。所以在購買前需要仔細確認購買的房屋產(chǎn)權(quán)是否明確。

第三，交易房屋處于在租狀態(tài)，有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”[2]，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。對于這個問題，不動產(chǎn)以登記作為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的標志，沒有登記前，仍然有操作“出租”的空間。

這里有這樣一個案例：2007年12月，原房東夏某將自己的一套房產(chǎn)以240萬出售給張某某，簽訂了房屋買賣合同，錢款還未結(jié)清所以沒有辦理過戶手續(xù)。而在此期間夏某又將該房產(chǎn)租賃給齊某某30年作為對于欠款90萬元的補償，并且租金一次性結(jié)清了30年的90萬元。在此之后齊某某便住進了該房屋。最后法院給出的判決為：根據(jù)《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”而夏某歸還張某某所付的錢款，雙倍歸還定金并罰違約金8萬元給張某某。

所以想要盡可能保障自身利益，可以在合同里標明違約金和定金，并且定金數(shù)額適當?shù)奶岣弑燃s定巨額違約金更加利于保障自身權(quán)益(法院有權(quán)降低違約金，無權(quán)調(diào)整定金賠償)。

第四，土地情況不清晰的，土地的使用性質(zhì)，分為劃撥和出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回。出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利。

此外，買受人還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)為70年，房主已使用20年，對于買受人來說使用權(quán)還有50年，并不會重新計數(shù)，不過我國對于70年使用權(quán)之后房屋使用權(quán)沒有明確規(guī)定，目前主流觀點是無償續(xù)期。不過買受人還是應(yīng)當區(qū)別40年小產(chǎn)權(quán)房屋與70年大產(chǎn)權(quán)房屋的售價，以防自身利益受損。

第五，政府規(guī)劃的影響，有些房主在了解到政府規(guī)劃會影響房屋價值如采光、交通等原因，急于出售房屋從而保證自身利益。買受人可以先多方了解政府近期的規(guī)劃，向?qū)I(yè)人員咨詢，再考慮買入。

第六，物業(yè)管理費，有些買受人買到房屋后才發(fā)現(xiàn)附帶巨額的物業(yè)管理費，很容易被買受人忽視導致自身利益受損。所以在購買前可以深入了解賣房人在賣出前是否結(jié)清水電煤氣及物業(yè)費用，由于原業(yè)主與物業(yè)公司之間的服務(wù)合同并沒有涉及后來的買房人，所以新業(yè)主沒有義務(wù)支付該部分物業(yè)費，因此房子的轉(zhuǎn)移并不意味著債務(wù)的轉(zhuǎn)移，新業(yè)主購房后與物業(yè)公司建立新的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，只對入住后的物業(yè)費承擔交納義務(wù)。因此物業(yè)公司應(yīng)該要求前業(yè)主結(jié)清原來欠下的物業(yè)費，前業(yè)主拒交物業(yè)費則物業(yè)公司有權(quán)依法上訴，人民法院應(yīng)予支持[3]。

第七，合同是否明確細致，二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應(yīng)約定清楚。

綜上所述，買受人在購買二手房產(chǎn)需要注意的部分常見問題需要我們注意以下幾點:1、賣方要有標的房屋的房產(chǎn)證，對于沒有“紅本”房產(chǎn)證的房東一定要謹慎對待；2、房屋產(chǎn)權(quán)要明確，最好是個人所有的房產(chǎn)，如是多人共有的房產(chǎn)則需要所有權(quán)人均簽字同意買賣合同才具有法律效力；3、確認房屋是否處于在租狀態(tài)，若房屋為在租狀態(tài)，則容易出現(xiàn)買到房后不能及時入住，從而使個人利益受到損害。，買受人可以先去房產(chǎn)登記處檢查該房屋狀態(tài)再做決定；4、明確土地情況，冷靜衡量房產(chǎn)價值，結(jié)合房屋所在地的土地性質(zhì)再做打算；5、了解政府規(guī)劃，如：從政府官網(wǎng)處了解政府對當?shù)氐囊?guī)劃，盡量防止房屋貶值；6、在交房之前確認原房主以結(jié)清房屋的水電煤氣物業(yè)費等費用，可以向房產(chǎn)所在小區(qū)的物業(yè)查詢，保證自身入住愉快；7、認真完善、明確合同款項，保障自身利益免于受損。最后，在簽訂合同前可以咨詢相關(guān)律師，以保證合同條款的合法性，更利于我們保障自身權(quán)益。