又入“隔斷間”自如坪效承壓惹的禍

張文慧 朱耘

案例三模式：分散式長租公寓

繼“甲醛門”之后，自如長租公寓的隔斷間現(xiàn)象近期又引起人們關(guān)注。

2019年7月8日，北京市要求不得改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租，明確禁止違法群租。北京再次采取措施對隔斷間等現(xiàn)象進(jìn)行治理和查處。

在此之前，自如已經(jīng)開始配合北京各區(qū)域規(guī)劃要求，低調(diào)拆除隔斷間。一時間，關(guān)于自如拆除隔斷間的投訴也集中爆發(fā)。近日，《商學(xué)院》記者在黑貓投訴平臺以“自如”為關(guān)鍵詞進(jìn)行搜索，發(fā)現(xiàn)與自如隔斷間相關(guān)的投訴共75條，占黑貓平臺自如總投訴量的15.79%。此外，關(guān)于自如的投訴內(nèi)容還涉及房屋配置、價格不明、服務(wù)態(tài)度、退轉(zhuǎn)租服務(wù)、霸王條款等問題。

自如的隔斷間現(xiàn)象是否真的存在？自如為何又不顧監(jiān)管違法出租隔斷間？

對此，《商學(xué)院》記者就自如隔斷間相關(guān)問題向自如發(fā)送了采訪函，自如公關(guān)部向記者表示“關(guān)于優(yōu)化間這方面的問題，自如目前的回復(fù)是自如會認(rèn)真踐行相關(guān)規(guī)定，堅決維護(hù)北京住房租賃市場秩序，提供規(guī)范服務(wù)，做良心企業(yè)”。

自如拆除隔段間，未按約定賠付引不滿

2019年7月11日，《商學(xué)院》記者以租客身份提出看昌平區(qū)某在租房間時，自如管家告訴記者房間屬于客廳優(yōu)化間。在看房時，記者發(fā)現(xiàn)，該房間與客廳分離的一整面墻都是木板隔成，隔音效果差且因分隔房間而剩余的公共區(qū)域僅剩供人走動的空間大小。

面對記者關(guān)于隔斷間存在拆除風(fēng)險的擔(dān)憂，管家提到，目前昌平地區(qū)還未接到上級領(lǐng)導(dǎo)關(guān)于隔斷間拆除的通知，暫時應(yīng)該不會拆除，入租之后依舊享受與其他租客一樣的權(quán)益保障。

管家告訴記者，如果隔斷間拆除，自如將退還未產(chǎn)生的房租及服務(wù)費用，根據(jù)搬家距離贈送20元～500元的搬家券，幫助租客找房。自如官方給出的回答是將積極提供相應(yīng)解決方案，盡快幫大家找到新住所。

而記者在又通過走訪被通知搬離、拆除隔斷的租戶時發(fā)現(xiàn)，對方提到，在租房前自如管家并未告知房間為隔斷房，拆除情況屬于合同中簽署的不可抗因素，不予賠償一個月房租。

值得注意的是，自如CEO熊林于2017年末發(fā)布的微博公告稱：目前居住自如房的自如客，如果遇到任何情況和要求需要大家搬離，請大家配合，自如承諾免費換租、免費搬家、提供一個月的房租作為搬家與誤工補償。

而目前自如的解決辦法顯然違背了熊林曾許下的承諾。山西北岳律師事務(wù)所劉曉文律師告訴《商學(xué)院》記者，熊林代表公司發(fā)表的聲明同樣具有法律效力。

高坪效的誘惑

關(guān)于隔斷間的相關(guān)要求，北京市早在2013年7月在《關(guān)于公布本市出租房屋人均居住面積標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問題的通知》中，就已提出“出租房屋應(yīng)當(dāng)以原規(guī)劃設(shè)計的居住空間為最小出租單位，不得改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租”。

在政策對租賃房屋提出嚴(yán)格規(guī)范要求的同時，自如為何還敢頂風(fēng)作案？

對此，安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波提到，從分散式長租公寓的運營情況來看，采用分隔增加房間數(shù)量的方式提高坪效是最為普遍的方式，也是目前長租公寓最為直接的利潤增長點。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《商學(xué)院》記者表示，增加隔斷間一方面可以增加可租賃房源數(shù)量，另一方面隔斷本身帶來的利益盡管不明顯，但是隔斷房間能夠緩解一部分房屋運營成本。對自如來說，適當(dāng)犧牲一些隔斷房的潛在收益，遵守北京租賃市場導(dǎo)向，這是自如應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

拆除隔斷間對自如的影響不只局限于直接收益減少，對自如規(guī)?；瘮U(kuò)張也存在一定影響，這與自如目前采取的ABS資產(chǎn)證券化模式有所關(guān)聯(lián)，其最直觀的體現(xiàn)在于自如的分期付款形式。

在記者以租客身份看房時，管家對平臺標(biāo)注為1630元/月（季付價）的隔斷間采用不同付款方式所支付的金額做了計算，如圖所示。

據(jù)了解，在選擇自如客專享分期付款方式時，租客簽訂租房合同時會同時簽訂貸款合同，意即租客選擇分期付款方式時，即進(jìn)入貸款合約中成為借貸方。貸款方為自如全資子公司北京自如眾誠友融信息科技有限公司。

2017年8月15日公布的《中信證券·自如1號房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃計劃說明書》注明，客戶使用分期付款的具體流程包括簽訂《房屋租賃合同》、選擇使用房租分期，并在手機(jī)APP或房源管家提出貸款申請、自如及通道機(jī)構(gòu)對客戶進(jìn)行聯(lián)合資質(zhì)申請、客戶先行押一付一、自如安排通道機(jī)構(gòu)向客戶提供剩余11個月的房租分期小額貸款，貸款通過受托支付安排將直接支付至北京自如資管指定賬戶、客戶按月還款，即支付租金及貸款服務(wù)費。根據(jù)說明書標(biāo)注，貸款利率即分期手續(xù)費為6.27%，貸款按照等額本息每月支付，因此實際利率經(jīng)測算約為11.302%。

此說明書的發(fā)布開啟了自如ABS資產(chǎn)證券化融資的商業(yè)模式，即將底層資產(chǎn)（租客分期付款）的未來收益權(quán)作為證券化資產(chǎn)，獲得外界融資以擴(kuò)大房源規(guī)模，獲得更大市場。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，自如的資金證券化模式對自如擴(kuò)大房源、增加城市布局產(chǎn)生利好的影響，拆除隔斷間的影響對自如ABS模式的影響盡管不明顯，但是隔斷房的存在在大城市一年能夠產(chǎn)生大概2000萬的資金流動，對于資金補充仍舊存在一些影響。

擁有850000間房源規(guī)模的自如，客戶服務(wù)還能否重新獲得用戶信任，還有待行業(yè)共同觀察。據(jù)悉，自如官方微博及熊林的微博評論功能已經(jīng)關(guān)閉，對于一些管家及客服無法妥善解決的投訴，似乎無法到達(dá)自如上層，而自如官方也并未就租客目前最關(guān)切的問題做出說明。