【摘要】從實(shí)證的角度分析利率與商品住宅房?jī)r(jià)格關(guān)系，本文主要分析實(shí)際利率與商品住宅房?jī)r(jià)格的關(guān)系，采用我國(guó)近十年的利率和住房?jī)r(jià)格指標(biāo)的季度數(shù)據(jù)，運(yùn)用協(xié)整檢驗(yàn)和Granger因果檢驗(yàn)的分析方法。研究結(jié)果表明：實(shí)際利率與住房?jī)r(jià)格雖然不存在協(xié)整關(guān)系，但實(shí)際利率在很大程度還是可以解釋住房?jī)r(jià)格的波動(dòng)。存在較為明顯的滯后性，越往后推移作用效果越顯著。短期內(nèi)，住房?jī)r(jià)格不是實(shí)際利率的格蘭杰成因，從長(zhǎng)期來(lái)看，住房?jī)r(jià)格是實(shí)際利率的格蘭杰成因，滯后12和13期，住房?jī)r(jià)格在長(zhǎng)期內(nèi)顯著影響利率。短期內(nèi)，實(shí)際利率對(duì)住房?jī)r(jià)格影響沒(méi)有顯著性的。由此給出的政策建議是：深化利率市場(chǎng)化改革;保持利率政策的一致性和連續(xù)性，加強(qiáng)利率政策的調(diào)控。

【關(guān)鍵詞】利率 住房?jī)r(jià)格 協(xié)整檢驗(yàn) Granger因果檢驗(yàn)

1引言

在2008年次貸危機(jī)中，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的破裂最終引發(fā)了全球性金融危機(jī)。這給傳統(tǒng)的貨幣政策操作體系提出了挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)業(yè)屬于典型的資金密集型行業(yè)，其發(fā)展壯大離不開金融機(jī)構(gòu)信貸資金的支持，研究貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)的作用效果對(duì)于維持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定具有重要意義。20世紀(jì)90年代以后，在低通貨膨脹率的環(huán)境下，部分國(guó)家房地產(chǎn)價(jià)格都經(jīng)歷大幅上漲。房?jī)r(jià)大幅上漲會(huì)累積資產(chǎn)泡沫、引發(fā)民生等社會(huì)問(wèn)題。房地產(chǎn)泡沫一旦破裂，就會(huì)給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大的負(fù)面沖擊。認(rèn)識(shí)貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的作用效果，才能制定更合理的政策，才能維持經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與貨幣政策有著十分緊密的聯(lián)系。因房地產(chǎn)行業(yè)具有資本匯集的特點(diǎn)，其發(fā)展離不開融資的支持。銀行貸款是中國(guó)購(gòu)房者和開發(fā)商最主要的融資渠道。貨幣政策影響銀行系統(tǒng)的放貸能力，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金密集程度，利率變動(dòng)將直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者的融資成本。

2文獻(xiàn)綜述

目前關(guān)于房?jī)r(jià)及其影響因素的實(shí)證分析主要采用的兩個(gè)模型。（1）VAR模型。黃飛雪和王云采用SVAR模型，得出結(jié)論：貨幣量的增加和匯率上升都會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)的大幅上漲，而利率提高所帶來(lái)的房?jī)r(jià)下降程度甚微。但是該文缺乏對(duì)房?jī)r(jià)的投資效應(yīng)分析，得出的結(jié)論值得商榷。VAR模型所處理的經(jīng)濟(jì)變量過(guò)少是該模型的主要缺陷，這樣對(duì)貨幣政策效果的分析難免會(huì)出現(xiàn)偏差。（2）FAVAR模型。沈悅在國(guó)內(nèi)首次利用FAVAR模型，解決了VAR模型的缺陷，根據(jù)我國(guó)152個(gè)變量的時(shí)間序列數(shù)據(jù)，分析了房?jī)r(jià)對(duì)貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制。

另外，不少研究表明，利率越高房?jī)r(jià)越高。平田等學(xué)者卻認(rèn)為利率與房?jī)r(jià)負(fù)相關(guān)。孟慶斌和榮晨研究發(fā)現(xiàn)長(zhǎng)期內(nèi)利率上升對(duì)房?jī)r(jià)具有負(fù)效應(yīng)，短期內(nèi)反而會(huì)加劇房?jī)r(jià)波動(dòng)。與上述觀點(diǎn)不同，也有學(xué)者認(rèn)為利率對(duì)房?jī)r(jià)影響不明顯。

3實(shí)證分析

3.1數(shù)據(jù)來(lái)源

本文樣本區(qū)間為近十年的季度數(shù)據(jù)，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來(lái)源于各年的《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國(guó)人民銀行》。

3.2單位根檢驗(yàn)

本文采用ADF檢驗(yàn)，商品住宅房平均價(jià)格有明顯的截距時(shí)間趨勢(shì)，因此ADF檢驗(yàn)類型選擇含有常數(shù)項(xiàng)和時(shí)間趨勢(shì)項(xiàng)。實(shí)際利率檢驗(yàn)類型選擇無(wú)常數(shù)項(xiàng)和無(wú)時(shí)間趨勢(shì)項(xiàng)。根據(jù)AIC和SC的值確定最佳之后期，我們可以得知HP和RRL都是非平穩(wěn)時(shí)間序列。

HP和RRL的二階差分進(jìn)行ADF檢驗(yàn)，得出二階差分則是平穩(wěn)的時(shí)間序列。商品住宅房平均價(jià)格和實(shí)際利率是I（2）過(guò)程。由于兩個(gè)變量都是二階平穩(wěn)序列，因此它們之間可能存在協(xié)整關(guān)系。

3.3協(xié)整檢驗(yàn)

經(jīng)過(guò)反復(fù)比較和剔除，并引入滯后項(xiàng)，采用Eviews軟件，彈出各種準(zhǔn)則對(duì)應(yīng)的最優(yōu)滯后階數(shù)。結(jié)果中顯示各個(gè)準(zhǔn)則對(duì)應(yīng)的最優(yōu)滯后階數(shù)比較統(tǒng)一，所以模型的最優(yōu)滯后階數(shù)為2。以期得到最大回歸解釋能力的協(xié)整回歸模型，得到的協(xié)整回歸模型為：

4結(jié)論及政策啟示

實(shí)際利率與住房?jī)r(jià)格雖然不存在協(xié)整關(guān)系，但實(shí)際利率在很大程度還是可以解釋住房?jī)r(jià)格的波動(dòng)。存在明顯的滯后性，而且越往后推移作用效果越顯著短期內(nèi)，住房?jī)r(jià)格不是實(shí)際利率的格蘭杰成因，從長(zhǎng)期來(lái)看，住房?jī)r(jià)格是實(shí)際利率的格蘭杰成因，滯后12和13期，住房?jī)r(jià)格在長(zhǎng)期內(nèi)顯著影響利率。短期內(nèi)，實(shí)際利率不是住房?jī)r(jià)格的格蘭杰成因，即短期內(nèi)實(shí)際利率對(duì)住房?jī)r(jià)格影響不顯著。

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作者簡(jiǎn)介：黃蓉（1993-），女，重慶巫山人，重慶理工大學(xué)2017級(jí)資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)碩士研究生，研究方向：房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估。