新形式下中國住房制度和房地產(chǎn)稅的探索

【摘要】中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度，完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。合適的住房制度都是為了改善住房民生而選擇的。那么關(guān)于住房制度的具體操作問題以及與住房制度選擇經(jīng)常聯(lián)系在一起的房地產(chǎn)稅開征又應(yīng)該應(yīng)注意哪些問題，本文就此展開論述。

【關(guān)鍵詞】住房制度 房地產(chǎn)稅 改革

自黨的十八屆三中提出加快房地產(chǎn)稅立法，特別是黨的十九大明確提出“房子是用來住的、不是用來炒的”定位以來，房地產(chǎn)稅改革特別是有關(guān)房地產(chǎn)稅改革的定位，開征房地產(chǎn)稅是否有悖法理、能否引發(fā)房價(jià)大幅波動(dòng)，開征房地產(chǎn)稅的基本原則、路線圖與時(shí)間表等問題再次引起社會(huì)廣泛關(guān)注。顯然，上述問題如不盡快達(dá)成共識(shí)恐怕會(huì)不同程度地影響房地產(chǎn)稅改革與立法進(jìn)程，影響十九大再次強(qiáng)調(diào)的“完善地方稅體系”的稅收制度改革任務(wù)。

一、新形勢下住房制度具體操作中應(yīng)注意的問題

（一）住房制度選擇的階段性特征問題

房子是生活用的，不是投機(jī)用的。這種住房定位強(qiáng)調(diào)住房最近本的居住功能。單位利用本單位的土地建造人員住房、集體土地建造公租房和共有財(cái)產(chǎn)住房，有利于擴(kuò)大住房供應(yīng)，改善住房民生。這些做法都在統(tǒng)一強(qiáng)調(diào)住房的居住功能。特別是在房價(jià)居高不下的背景下，只要有利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展，只要有利于改善民生住房，就應(yīng)該是政策選擇。應(yīng)當(dāng)指出的是，這種特定的制度規(guī)定必然具有階段性特征。在一定程度上，自建住宅單元的分布會(huì)暴露出過去實(shí)體住宅分布的弊端。集體土地建設(shè)租賃住房與土地制度改革應(yīng)相互配合。共有住房將使政府更多地參與住房微觀管理，增加政府職能。如何精簡和有效地協(xié)調(diào)政府職能也是一個(gè)亟待解決的問題。

（二）住房市場還要繼續(xù)堅(jiān)定發(fā)展

住房作為一種私人產(chǎn)品仍然需要大量的營銷。在市場上，住房商品不僅具有消費(fèi)屬性，而且具有投資屬性。一段時(shí)間以來，這一直是住房投機(jī)的基礎(chǔ)。在正常的市場中，買賣房屋是正常的交易。正是隨著二手房交易的開展，房地產(chǎn)市場的資源配置功能可能得到更充分的釋放。

房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展是一項(xiàng)系統(tǒng)工程。如果有更合適的投資渠道，那么社會(huì)資本就不一定流入房地產(chǎn)市場。近年來，一些新經(jīng)濟(jì)投資回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房地產(chǎn)，一直引導(dǎo)社會(huì)資本進(jìn)入更多的新領(lǐng)域。實(shí)體經(jīng)濟(jì)仍有很大的發(fā)展空間。只要社會(huì)資本能夠促進(jìn)創(chuàng)新和對傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)的嫁接，就有可能獲得更多的投資回報(bào)。這樣，房地產(chǎn)市場的發(fā)展不僅要在房地產(chǎn)業(yè)中找到原因，而且要通過發(fā)展更多的資金來解決尋求資本的負(fù)面影響。

（三）住房保障的覆蓋面應(yīng)該合理選擇

目前，住房保障最突出的問題是房價(jià)與收入的比例嚴(yán)重不合理。即使是高收入和中等收入的人也可能由于自身的經(jīng)濟(jì)條件而無法購買合適的商品房。這是擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房覆蓋范圍的最重要原因。政府需要根據(jù)不同個(gè)人（家庭）的不同情況提供不同類型的經(jīng)濟(jì)適用房。對于低收入群體來說，低成本住房仍然是最有效的方法。對于中等收入群體來說，幫助他們購買包括經(jīng)濟(jì)適用房在內(nèi)的共有住房可能是政府的主要任務(wù)。共有制供給是指個(gè)人（家庭）只要支付一定比例的商品房價(jià)格，就可以獲得類似的生活條件。對于直接購買商品房的中等收入群體，政府還應(yīng)在交易環(huán)節(jié)實(shí)施一定的稅收激勵(lì)，以減輕其負(fù)擔(dān)。鼓勵(lì)自留地購買商品房應(yīng)是政策的正確含義。畢竟他們購買自己的商品房，這意味著政府對經(jīng)濟(jì)適用房的支出壓力將相應(yīng)降低。

二、房地產(chǎn)稅與住房制度

（一）房地產(chǎn)稅的功能認(rèn)識(shí)存在誤區(qū)

目前，房地產(chǎn)稅存在諸多誤區(qū)，認(rèn)為房地產(chǎn)稅是住房制度不可分割的一部分，可以通過征收房地產(chǎn)稅來解決民生問題。在國際上，一般的房地產(chǎn)稅是在估價(jià)的基礎(chǔ)上對所有房屋征收的年度稅。根據(jù)評(píng)估值，可以保證房地產(chǎn)稅負(fù)的公平性。十八屆三中全會(huì)要求“加快房地產(chǎn)稅立法，適時(shí)推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革”。需求是務(wù)實(shí)的。征收房地產(chǎn)稅涉及數(shù)百萬家庭。立法可以充分討論不同意見，盡量減少國家治理風(fēng)險(xiǎn)帶來的不動(dòng)產(chǎn)稅征收。房地產(chǎn)稅承擔(dān)著為地方公共服務(wù)提供資金的職能，有助于完善地方稅收制度，所有住房都需要按普遍征稅進(jìn)行評(píng)估。如果沒有，那么房地產(chǎn)稅可以提供有限的收入，而在國家治理風(fēng)險(xiǎn)的征收和管理上，社會(huì)可能負(fù)擔(dān)不起。從防范和化解公共風(fēng)險(xiǎn)的角度來看，房地產(chǎn)稅短期內(nèi)要謹(jǐn)慎征收。

（二）房地產(chǎn)稅通常很難降房價(jià)

如果房產(chǎn)稅與調(diào)控房價(jià)掛鉤，可能會(huì)出現(xiàn)更多的問題。征收房地產(chǎn)稅的政策目標(biāo)是提高還是降低房價(jià)？至少，新的稅收并不是為了減少社會(huì)財(cái)富。如果是這樣，這樣的稅收將不受歡迎。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，越來越多的個(gè)人（家庭）擁有住房，因此引入房地產(chǎn)稅來抑制房價(jià)并不是公共政策的目標(biāo)。房產(chǎn)稅將增加擁有成本，并促進(jìn)住房供應(yīng)理論的發(fā)展。只要房價(jià)每年上漲10%或更多，這就可以彌補(bǔ)所謂的賬面成本。住房供給不能被強(qiáng)迫，人民生活的改善可能會(huì)受到負(fù)面影響。

（三）房地產(chǎn)稅不應(yīng)視為住房制度的一部分

房地產(chǎn)稅與住房息息相關(guān)，將其誤認(rèn)為住房制度的一部分是可以理解的。房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定、健康發(fā)展，不需要房地產(chǎn)價(jià)格的暴漲暴跌。事實(shí)上，對住房的最大需求是使價(jià)格與收入水平保持一致。但在任何情況下，房產(chǎn)稅都很難做到。因此，房地產(chǎn)稅不應(yīng)被視為住房制度的一部分。房產(chǎn)稅的主要作用是提高地方收入，而不是改善住房生計(jì)。房地產(chǎn)稅的功能太多，只會(huì)使房地產(chǎn)稅的定位更加不準(zhǔn)確，使房地產(chǎn)稅制的建立失去其功能。房地產(chǎn)稅是完善國家稅收制度的必要條件，是完善地方稅收制度的需要，是促進(jìn)地方政府治理現(xiàn)代化的需要。

三、結(jié)語

新形勢下中國需要建立有中國特色的社會(huì)主義住房制度和房地產(chǎn)稅制。僅僅因?yàn)槠渌麌易霾坏?，并不意味著中國做不到。但這是有規(guī)則的。在同樣的市場經(jīng)濟(jì)條件下，在市場經(jīng)濟(jì)條件下運(yùn)行的住房制度和房地產(chǎn)稅收制度在中國法律中是一樣的。如果要說這一特點(diǎn)，那么社會(huì)主義條件下的住房制度就應(yīng)該以人為本，更好地維護(hù)住房生計(jì)的目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn);房地產(chǎn)稅制應(yīng)適應(yīng)社會(huì)主義國有土地制度，更好地促進(jìn)我國現(xiàn)代稅制的建立和完善。

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作者簡介：張鳳，女、1967、漢族、四川成都人、中專、經(jīng)濟(jì)師、研究方向：房地產(chǎn)與稅收。