張哲

近日，龍湖集團(tuán)公布了2019年中期業(yè)績(jī)報(bào)告。上半年，龍湖實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額1056.2億元，同比增長(zhǎng)8.8%;營(yíng)業(yè)額385.7億元，同比增長(zhǎng)42.2%;歸屬于股東的凈利潤(rùn)為63.1億元，核心溢利為47.0億元，同比增長(zhǎng)26%。

然而，在這份亮麗的成績(jī)單背后，龍湖的盈利能力卻在走下坡路，其上半年銷(xiāo)售毛利率和凈利率分別較去年同期下滑4.51個(gè)百分點(diǎn)和3.26個(gè)百分點(diǎn);資產(chǎn)報(bào)酬率和投入資本回報(bào)率也均較去年同期下滑0.21個(gè)百分點(diǎn)。而公司毛利率和凈利率的下滑，又和公司多個(gè)項(xiàng)目爆發(fā)質(zhì)量問(wèn)題有一定關(guān)系。據(jù)《紅周刊》記者了解，龍湖多地項(xiàng)目均存在各種違規(guī)銷(xiāo)售及施工問(wèn)題。

業(yè)績(jī)會(huì)突現(xiàn)業(yè)主維權(quán)插曲昔日“龍湖質(zhì)量”遭質(zhì)疑

8月26日，龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍正在業(yè)績(jī)會(huì)上展望公司的未來(lái)發(fā)展，一位來(lái)自長(zhǎng)沙的維權(quán)業(yè)主打亂了現(xiàn)場(chǎng)的節(jié)奏。香港《明報(bào)》曝光的現(xiàn)場(chǎng)視頻顯示，一位自稱(chēng)龍湖業(yè)主的男子在業(yè)績(jī)會(huì)上情緒激動(dòng)地表示，“龍湖在長(zhǎng)沙所有的樓盤(pán)都在維權(quán)，無(wú)一例外”。其購(gòu)買(mǎi)的樓盤(pán)在收房的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)樓盤(pán)質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，業(yè)主雖多次與龍湖溝通，但龍湖方面并未給出實(shí)際有效的解決方案。

記者了解到，涉事項(xiàng)目的名稱(chēng)為長(zhǎng)沙“龍湖水晶酈城”，合同約定以精裝房交付。龍湖方面于27日對(duì)外回應(yīng)稱(chēng)，龍湖確實(shí)存在與項(xiàng)目業(yè)主溝通不到位、交付品質(zhì)有瑕疵的現(xiàn)象，公司將針對(duì)業(yè)主的合理要求迅速、積極改進(jìn)相關(guān)產(chǎn)品和服務(wù)，且目前雙方已達(dá)成諒解。

實(shí)際上，龍湖集團(tuán)口中的交付品質(zhì)“瑕疵”更像是對(duì)施工標(biāo)準(zhǔn)的“放寬”。以維權(quán)業(yè)主在業(yè)績(jī)會(huì)上提及的新風(fēng)系統(tǒng)安裝工程為例，該小區(qū)燃?xì)獬鰵饪谂c新風(fēng)系統(tǒng)進(jìn)氣口距離僅約50公分，但根據(jù)住建部公布的住宅新風(fēng)系統(tǒng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，室外新風(fēng)口與污染物排放口的距離不能小于1.5米。房屋查驗(yàn)咨詢師、名仕宜居驗(yàn)房公司高級(jí)工程師王清華向《紅周刊》記者表示，專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)一般建議業(yè)主自裝新風(fēng)系統(tǒng)時(shí)盡量將新風(fēng)口與污染物排放口安置在不同墻面。即使是水平或垂直安置，也盡量保持2米以上的距離。若新風(fēng)口與燃?xì)獬鰵饪趦H有50公分的距離，業(yè)主在同時(shí)使用燃?xì)鉄崴骱托嘛L(fēng)系統(tǒng)時(shí)極有可能發(fā)生嚴(yán)重的安全事故。

王清華分析稱(chēng)，上述違規(guī)安裝情況是較為典型的偷工減料行為。從施工流程來(lái)講，近距離打眼、鉆孔無(wú)須額外挪動(dòng)設(shè)備位置，無(wú)須額外核對(duì)線路圖、管路圖、結(jié)構(gòu)圖以防止打到鋼筋、電線、水管及其他設(shè)施，能夠節(jié)省大量人力成本;從安裝成本來(lái)講，衛(wèi)生間吊頂可以隱藏管道、方便施工，如果變換鉆空位置可能會(huì)增加管道，前期施工缺陷導(dǎo)致的開(kāi)口困難也會(huì)增加重新測(cè)距鉆孔的成本。對(duì)于上述違規(guī)安裝行為，建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位及總包方都負(fù)有不可推卸的責(zé)任。

龍湖方面也承認(rèn)，雖然負(fù)責(zé)該項(xiàng)目新風(fēng)系統(tǒng)安置工程的只是其合作商，但公司作為精裝交付項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商具有不可推卸的責(zé)任。據(jù)該項(xiàng)目業(yè)主介紹，目前龍湖方面已經(jīng)對(duì)上述工程漏洞采取了整改措施，即在部分業(yè)主的外墻加長(zhǎng)新風(fēng)系統(tǒng)進(jìn)氣口管道以防止進(jìn)氣污染，若方案可行將面向全部問(wèn)題房屋進(jìn)行整改。這樣的整改勢(shì)必對(duì)龍湖今年的營(yíng)收成本有所影響，若整改不利還會(huì)進(jìn)一步升高總體成本。

此外，《紅周刊》記者還從該項(xiàng)目業(yè)主提供的一份舉報(bào)信中了解到，長(zhǎng)沙龍湖水晶酈城項(xiàng)目還存在房屋精裝修沒(méi)有第三方造價(jià)清單備案文件、涉嫌違規(guī)高價(jià)搭售精裝房行為;樣板間建設(shè)違反政府規(guī)定，商品房銷(xiāo)售合同附件中存在違反政府樣板間政策的免責(zé)條款，且在項(xiàng)目交付前違規(guī)拆除樣板間，涉嫌掩蓋實(shí)際交付房屋裝修品質(zhì)下降的事實(shí)等行為。

對(duì)此，龍湖方面相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，長(zhǎng)沙市住建局對(duì)當(dāng)?shù)厣唐贩咳b修建設(shè)實(shí)施細(xì)則的公布日期晚于水晶酈城項(xiàng)目的合同簽售日期，該項(xiàng)目不受開(kāi)發(fā)商交付精裝修第三方造假清單備案文件相關(guān)條款的約束。不過(guò)，據(jù)業(yè)主提供的長(zhǎng)沙市住建局《關(guān)于龍湖水晶酈城項(xiàng)目部分購(gòu)房人信訪事項(xiàng)的答復(fù)》，龍湖擅自拆除樣板房的行為確屬違規(guī)，有關(guān)部門(mén)已責(zé)令其整改并按原標(biāo)準(zhǔn)重建樣板房。但該項(xiàng)目業(yè)主表示，自7月26日收到答復(fù)函以來(lái)，被拆除的樣板間一直未按規(guī)定重建，業(yè)主所質(zhì)疑的項(xiàng)目“高價(jià)低配”問(wèn)題至今沒(méi)有答案。

維權(quán)業(yè)主對(duì)于龍湖長(zhǎng)沙樓盤(pán)陷入大面積維權(quán)的質(zhì)疑引發(fā)了業(yè)內(nèi)外不少唏噓，畢竟早年的龍湖一直被稱(chēng)以業(yè)界翹楚，“龍湖質(zhì)量”的標(biāo)榜意義甚至高于以產(chǎn)品質(zhì)量著稱(chēng)的綠城中國(guó)，綠城創(chuàng)始人宋衛(wèi)平還曾以龍湖為榜樣，帶領(lǐng)其領(lǐng)導(dǎo)班子前往龍湖參觀學(xué)習(xí)?！吧拼阋簧弊鳛閰莵嗆姟耙粦?zhàn)成名”的經(jīng)典廣告語(yǔ)，如今卻與龍湖多地項(xiàng)目的“連環(huán)”爆雷形成了鮮明的對(duì)比。

多地項(xiàng)目連環(huán)爆雷整改及交付難題或拖累業(yè)績(jī)表現(xiàn)

實(shí)際上，親赴龍湖業(yè)績(jī)會(huì)的業(yè)主所代表的長(zhǎng)沙水晶酈城項(xiàng)目?jī)H僅是龍湖樓盤(pán)維權(quán)的冰山一角，《紅周刊》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其維權(quán)項(xiàng)目還遍布上海、浙江、福建等多個(gè)地區(qū)。據(jù)部分項(xiàng)目的業(yè)主介紹，龍湖目前已經(jīng)開(kāi)始針對(duì)部分存在的問(wèn)題進(jìn)行整改，但整改方案并未覆蓋項(xiàng)目存在的所有漏洞，有些項(xiàng)目的整改效果也并不樂(lè)觀，福建的一個(gè)項(xiàng)目甚至出現(xiàn)了二次整改的情況。

不得不說(shuō)，面對(duì)多地項(xiàng)目的“連環(huán)爆雷”，龍湖不僅面臨著整改成本拖累盈利表現(xiàn)的壓力，還極有可能因整改效果不佳而陷入項(xiàng)目無(wú)法按期交付的違約困局，進(jìn)而影響當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入的結(jié)算。

以龍湖在福建晉江的觀宸項(xiàng)目為例，據(jù)項(xiàng)目業(yè)主介紹，原本應(yīng)當(dāng)于2019年12月份交房的觀宸項(xiàng)目二期、三期工程，在2018年便陸續(xù)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商擅改大門(mén)建設(shè)方案、綠化縮水、外墻大面積空鼓不平等問(wèn)題。經(jīng)業(yè)主多次維權(quán)后，龍湖雖然還原了大門(mén)建設(shè)方案并修補(bǔ)了外墻，但修補(bǔ)后的外墻仍存在色差明顯、大面積空鼓脫落等質(zhì)量問(wèn)題。如今，龍湖方面未同意業(yè)主關(guān)于重建外墻的訴求，僅承諾在現(xiàn)有基礎(chǔ)上繼續(xù)修補(bǔ)并延長(zhǎng)項(xiàng)目工程質(zhì)保期限以及改善小區(qū)內(nèi)綠化情況。該項(xiàng)目業(yè)主表示，如果工程質(zhì)量及相關(guān)配套在交付日期還未有合理改善，業(yè)主們或?qū)⒕芙^交房并繼續(xù)維權(quán)，這意味著龍湖觀宸項(xiàng)目或面臨因無(wú)法按期交付而承擔(dān)違約責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)，并影響到該項(xiàng)目預(yù)收賬款的結(jié)轉(zhuǎn)。

無(wú)獨(dú)有偶，2016年12月交付的南京龍湖春江紫宸項(xiàng)目，僅不到一年的時(shí)間便出現(xiàn)了外墻大面積開(kāi)裂、脫落等問(wèn)題，2018年8月份臺(tái)風(fēng)過(guò)境后，該樓盤(pán)一期的4幢住宅樓的外墻因頻發(fā)脫落事故而被鏟掉重鋪。據(jù)澎湃新聞報(bào)道，龍湖方面為此已新增成本數(shù)千萬(wàn)元?！都t周刊》記者注意到，龍湖近年來(lái)營(yíng)業(yè)支出（不含包括地價(jià)等在內(nèi)的營(yíng)業(yè)成本）的增速遠(yuǎn)高于其營(yíng)收和凈利的增速，2016年至2018年間，龍湖的營(yíng)業(yè)支出分別為34.5億元、50.9億元和85.9億元，三年內(nèi)增幅高達(dá)149%（營(yíng)收增幅為112%），2019年上半年更是同比增長(zhǎng)35.7%至35.9億元。

此外，上海龍湖天璞項(xiàng)目也因存在虛假宣傳、故意隱瞞事實(shí)、二期工程減配遭遇業(yè)主維權(quán)，后期的整改方案將增加龍湖多少“計(jì)劃外”的營(yíng)業(yè)成本，還是個(gè)未知數(shù)。該項(xiàng)目業(yè)主向記者表示，龍湖在銷(xiāo)售期間將規(guī)劃中的外部公共道路虛假宣傳為小區(qū)內(nèi)部道路，并且該項(xiàng)目的綠化情況及車(chē)道等配套設(shè)施也均與龍湖在銷(xiāo)售宣傳階段的承諾相差甚遠(yuǎn)。目前龍湖僅向業(yè)主提供了小區(qū)綠化的整改方案，而嚴(yán)重影響甚至誤導(dǎo)業(yè)主購(gòu)房判斷的小區(qū)河邊道路及車(chē)道等核心問(wèn)題均未解決。

值得一提的是，目前龍湖位于廈門(mén)的春江彼岸項(xiàng)目已經(jīng)出現(xiàn)了交房日期已到，但部分業(yè)主因精裝交付標(biāo)準(zhǔn)未達(dá)成一致而拒絕收房的情況，若項(xiàng)目方一直無(wú)法打破與業(yè)主之間的“交房僵局”，將直接影響到該項(xiàng)目預(yù)收賬款的結(jié)轉(zhuǎn)。

《紅周刊》記者向龍湖集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人核實(shí)相關(guān)項(xiàng)目的整改情況，但截至發(fā)稿前公司并未回復(fù)。

狂奔之下的“暗傷”曝露？

總結(jié)龍湖業(yè)主維權(quán)項(xiàng)目的具體情況不難發(fā)現(xiàn)，這些項(xiàng)目的交付時(shí)間基本集中在2018年至2019年，商品房預(yù)售合同的簽訂時(shí)間則集中于2016年至2017年。這個(gè)時(shí)間段也正是龍湖“變速”的關(guān)鍵階段。

2016年，無(wú)論對(duì)于龍湖還是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言都是一個(gè)重要的年份。彼時(shí)的房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了一個(gè)“新的周期”：宏觀調(diào)控高光時(shí)刻到來(lái)，TOP5龍頭房企的銷(xiāo)售規(guī)模達(dá)到2000億，第二梯隊(duì)的門(mén)檻也上升到了千億級(jí)。面對(duì)行業(yè)大環(huán)境的變化，主流房企加快了“拼規(guī)?！钡牟椒ィ埡渡磉@場(chǎng)巨變，開(kāi)啟了變速模式。

那一年，龍湖立下了多個(gè)里程碑：全年共拿下43幅土地并新落子合肥，新增土地?cái)?shù)量較2015年近乎翻倍;全年實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售881.4億元，同比增長(zhǎng)率高達(dá)61.6%。此后龍湖延續(xù)了這股增長(zhǎng)勢(shì)頭，于2017年完成了千億目標(biāo)，并在2018年加入2000億陣營(yíng)，躋身十強(qiáng)。

進(jìn)入2019年，龍湖的變速模式有些許降溫，公司開(kāi)始強(qiáng)調(diào)以財(cái)務(wù)穩(wěn)健為主。不過(guò)與此同時(shí)，龍湖在規(guī)模高速擴(kuò)張的過(guò)程中埋下的諸多違規(guī)銷(xiāo)售與施工的隱患，也伴隨著多地項(xiàng)目的“連環(huán)爆雷”浮出水面。

有資深業(yè)內(nèi)人士向《紅周刊》記者分析稱(chēng)，近年來(lái)由于受一城一策、因城施策影響，部分城市的開(kāi)發(fā)商面臨較大的限價(jià)限貸等政策壓力，利潤(rùn)空間有所縮減，加之部分項(xiàng)目對(duì)承包方、施工方監(jiān)管不嚴(yán)等，有些項(xiàng)目開(kāi)始出現(xiàn)偷工減料、虛假宣傳、亂收費(fèi)等違法違規(guī)行為，這也是整個(gè)行業(yè)亟待規(guī)范的亂象。但如果某一家房企在多個(gè)城市的多個(gè)項(xiàng)目都面臨嚴(yán)重的維權(quán)糾紛，甚至出現(xiàn)大面積的項(xiàng)目爆雷，就說(shuō)明該企業(yè)管理層的管理模式已經(jīng)出現(xiàn)了問(wèn)題，部分項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的價(jià)值也出現(xiàn)了偏差，需要企業(yè)管理層反思和糾正。

從公司業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看，龍湖近年來(lái)在維權(quán)項(xiàng)目上“消耗”的整改成本，或成為其毛利率和凈利率走低的一個(gè)原因。據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)，2019年上半年，龍湖集團(tuán)的銷(xiāo)售毛利率和凈利率分別較去年同期下滑4.51個(gè)百分點(diǎn)和3.26個(gè)百分點(diǎn);資產(chǎn)報(bào)酬率和投入資本回報(bào)率也均較去年同期下滑0.21個(gè)百分點(diǎn)。

值得一提的是，龍湖集團(tuán)2016年至2018年的土地儲(chǔ)備平均成本占營(yíng)業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)的比重一直處于39%至41%之間。三年來(lái)，龍湖土地儲(chǔ)備平均成本的增幅僅約為29.2%，但其在此三年間的營(yíng)業(yè)成本和營(yíng)業(yè)支出增幅卻分別高達(dá)100.5%和149%。在土地成本占房企營(yíng)收成本較大份額的情況下，土地成本相對(duì)穩(wěn)定的龍湖，其快速增加的營(yíng)業(yè)成本和支出來(lái)自哪里？

經(jīng)過(guò)三年狂奔的龍湖，在眾多項(xiàng)目爆發(fā)業(yè)主維權(quán)的糟糕時(shí)期，其還有哪些“暗傷”需要排查？這需要龍湖給投資者作一個(gè)交代。