房屋分時(shí)利用法律問(wèn)題探析

徐晴晴

摘要：房屋分時(shí)利用是一種轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)的新形式，其是由國(guó)外所引入的新興制度。其雖在我國(guó)發(fā)展了二十年左右的時(shí)間，但是由于與傳統(tǒng)物權(quán)理論有所沖突，且我國(guó)目前也沒有相應(yīng)的法律法規(guī)對(duì)其予以規(guī)制，導(dǎo)致其發(fā)展受限糾紛多發(fā)。本文主要分析其基本理論探析其在我國(guó)的發(fā)展所遇的法律問(wèn)題，以期能夠?yàn)榻鉀Q其發(fā)展所受阻礙提供方向。

關(guān)鍵詞：分時(shí)利用;使用權(quán)型;所有權(quán)型;物權(quán)

一、房屋分時(shí)利用的內(nèi)涵及法律特征

（一）內(nèi)涵

房屋分時(shí)利用是指將特定房產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)按照一定的期限劃分成若干份，從而分別銷售給多個(gè)消費(fèi)者，消費(fèi)者可獲得其所購(gòu)買的固定期限內(nèi)對(duì)于該房產(chǎn)的所有權(quán)或者使用權(quán)。其概念中核心的兩要素即為分時(shí)和交換。分時(shí)是指消費(fèi)者在購(gòu)買的特定房產(chǎn)固定期限內(nèi)的使用權(quán)和所有權(quán)后，可以在該時(shí)段內(nèi)對(duì)該房產(chǎn)占有和使用;交換是指消費(fèi)者可以與不同地區(qū)和時(shí)段的消費(fèi)者進(jìn)行不同房產(chǎn)的交換利用。房屋分時(shí)利用能夠有效地整合房屋資源，實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋資源的有效共享。

（二）法律特征

房屋分時(shí)利用制度主要具有以下幾點(diǎn)法律特征：第一，期限性。房屋分時(shí)利用制度中消費(fèi)者的權(quán)益是在一個(gè)連續(xù)的期限內(nèi)分時(shí)段占有和使用，僅限于所購(gòu)買的時(shí)段內(nèi)，也就是有期限的限制。第二，分時(shí)獨(dú)占性。分時(shí)獨(dú)占性是指房屋分時(shí)利用的消費(fèi)者再其所購(gòu)買的時(shí)段內(nèi)對(duì)該特定房產(chǎn)享有獨(dú)占的使用權(quán)和排他的所有權(quán)，排除他人的干涉。第三，分散性。房屋分時(shí)利用制度中該特定房產(chǎn)的使用權(quán)和所有權(quán)并不同于傳統(tǒng)的房產(chǎn)，傳統(tǒng)房產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)僅存在于一人之手，而房屋分時(shí)利用的所有權(quán)和使用權(quán)則可分布于多個(gè)消費(fèi)者手中。

二、房屋分時(shí)利用的類型

（一）所有權(quán)型

所有權(quán)型房屋分時(shí)利用指的是消費(fèi)者在與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同以后，分時(shí)房產(chǎn)的所有權(quán)由開發(fā)商轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者手中，消費(fèi)者擁有其所購(gòu)買的固定時(shí)間段內(nèi)對(duì)于該特定房產(chǎn)的所有權(quán)，且消費(fèi)者的所有權(quán)是按照一定的年限進(jìn)行相應(yīng)的時(shí)段劃分的，每一位消費(fèi)者只能在其購(gòu)買的固定時(shí)段內(nèi)對(duì)房屋進(jìn)行占有和使用等。

所有權(quán)型房屋分時(shí)利用的消費(fèi)者在購(gòu)買了分時(shí)房產(chǎn)以后能夠享有傳統(tǒng)民法理論中對(duì)于所有權(quán)的占有、使用、收益和法律處分四項(xiàng)權(quán)能，但是對(duì)于時(shí)間和房產(chǎn)的用途存在著一定限制，即擁有的是特定時(shí)間段內(nèi)的該房產(chǎn)的所有權(quán)，且該房產(chǎn)須是用來(lái)居住或度假的。該種模式更多的強(qiáng)調(diào)的是對(duì)于房產(chǎn)的利用，以便實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)利用價(jià)值的最大化。

（二）使用權(quán)型

使用權(quán)型房屋分時(shí)利用也稱租賃權(quán)型房屋分時(shí)利用，顧名思義，該類型指的是消費(fèi)者通過(guò)與開發(fā)商簽訂合同后購(gòu)買固定時(shí)段內(nèi)對(duì)于分時(shí)房產(chǎn)的使用權(quán)。在此種類型下，分時(shí)房產(chǎn)的所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，而是一直被開發(fā)商所擁有。消費(fèi)者所購(gòu)買的僅僅是在合同約定的時(shí)段內(nèi)居住、使用該房產(chǎn)的權(quán)利，這種使用權(quán)同樣具有期限上的限制，消費(fèi)者對(duì)于其想使用的時(shí)段和房產(chǎn)可以自由進(jìn)行選擇。

三、房屋分時(shí)利用存在的法律問(wèn)題

（一）不符合物權(quán)法原則

大陸法系國(guó)家普遍將一物一權(quán)與物權(quán)法定作為物權(quán)法的基本原則。其一，從所有權(quán)層面而言，一物一權(quán)原則是確定所有權(quán)個(gè)數(shù)的客觀標(biāo)準(zhǔn)，是以客體物的個(gè)數(shù)來(lái)決定所有權(quán)主體的個(gè)數(shù)。眾所周知的，一物一權(quán)就是指在一個(gè)物上只能成立一個(gè)所有權(quán)，也就是說(shuō)，客體物的個(gè)數(shù)必然等于所有權(quán)的個(gè)數(shù)。房屋分時(shí)利用將一個(gè)特定房屋按時(shí)間分割并向消費(fèi)者銷售以一定時(shí)間段為單位的房屋所有權(quán)，按照傳統(tǒng)的民法理論，此時(shí)該特定房屋上存在著多個(gè)所有權(quán)，顯然違背了一物一權(quán)基本原則。其二，物權(quán)法定原則指物權(quán)的種類和內(nèi)容由民法和其他法律同意確定，不允許當(dāng)事人依自己的意思自由創(chuàng)設(shè)、變更。而房屋分時(shí)利用在法律上的規(guī)定幾乎為空白。

（二）登記制度欠缺

物權(quán)公示，指物權(quán)享有與變動(dòng)的可取信于社會(huì)公眾的外部表現(xiàn)方式。房屋分時(shí)利用更進(jìn)一步，在建筑物區(qū)分所有權(quán)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)作空間分割的基礎(chǔ)之上，又對(duì)時(shí)間進(jìn)行分割，導(dǎo)致分時(shí)利用房屋上呈現(xiàn)了多個(gè)消費(fèi)者各自在不同時(shí)間段對(duì)不同空間享有各自獨(dú)立的物權(quán)，從物質(zhì)形態(tài)上更加無(wú)法判斷其權(quán)利的歸屬，也對(duì)于登記機(jī)關(guān)提出了更高的要求。

（三）管理系統(tǒng)不完善

房屋分時(shí)利用制度涉及房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)和旅游業(yè)三個(gè)行業(yè)，各個(gè)行業(yè)部門的分工并不具體，而對(duì)其進(jìn)行專門性管理的部門也并不確定。由于在法律上并沒有相關(guān)明確的規(guī)定，法律上的空白也造成了管理部門的不確定，從而導(dǎo)致房屋分時(shí)利用管理系統(tǒng)并不完備?？梢?，管理系統(tǒng)的不完備使得房屋分時(shí)利用制度的發(fā)展處于一個(gè)相對(duì)混亂的局面。

四、總結(jié)

房屋分時(shí)利用制度能夠推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)、酒店行業(yè)協(xié)調(diào)共進(jìn)，實(shí)現(xiàn)資源共享，推進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但該制度目前在我國(guó)的發(fā)展并不完善，想要實(shí)現(xiàn)其真正價(jià)值、促進(jìn)其發(fā)展，首先要解決其與傳統(tǒng)物權(quán)理論所存在的沖突，尋求理論支撐，其次要對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格管控與監(jiān)督，設(shè)立完備的登記制度、建立完備的管理系統(tǒng)，從而真正有效的促進(jìn)其發(fā)展。

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