李曉旭

摘要：：近 10 年來信息技術(shù)取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，高校房地產(chǎn)管理工作面臨著信息技術(shù)產(chǎn)業(yè) 的強(qiáng)烈沖擊，房地產(chǎn)管理信息化已成為必然趨勢。山東國子軟件股份有限公司充分運(yùn)用大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、 GIS 等現(xiàn)代信息技術(shù)，打造高校一體化房地產(chǎn)資源管理工作平臺，以期實(shí)現(xiàn) 高校房地產(chǎn)的進(jìn)一步精細(xì)化動(dòng)態(tài)化管理、全生命周期管理和全時(shí)空管理，提高房地產(chǎn)管理水平和房地產(chǎn)資源服務(wù)質(zhì)量。

關(guān)鍵詞：現(xiàn)代信息技術(shù);房地產(chǎn);管理

高校資產(chǎn)是高等教育事業(yè)賴以生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)， 資產(chǎn)管理是高校管理基礎(chǔ)中十分重要的組成部分。不斷完善和加強(qiáng)資產(chǎn)管理工作， 優(yōu)化資源配置， 提高資產(chǎn)使用效益， 是提升學(xué)校整體管理水平， 提高學(xué)校競爭能力的重要保障。高校的房地產(chǎn)在高校資產(chǎn)總量中占有相當(dāng)大的比例。高校的土地資源是學(xué)?？沙掷m(xù)發(fā)展的源泉， 高校的房產(chǎn)是教學(xué)、科研的必要條件， 是教職工隊(duì)伍穩(wěn)定和發(fā)展的保障， 加強(qiáng)高校房地產(chǎn)資源管理顯得尤其重要。筆者就高校房地產(chǎn)管理中存在的問題進(jìn)行粗淺分析， 并提出解決辦法。

一、高校房地產(chǎn)管理信息化的必要性

自 2006 年至今的十年是信息技術(shù)日新月異、突飛 猛進(jìn)的十年。傳統(tǒng)技術(shù)，如網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、軟件技術(shù) 、數(shù)據(jù)庫技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)等持續(xù)進(jìn)步，大量新技術(shù)，如物聯(lián)網(wǎng)、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、 wifi、 4G、移動(dòng)終端 APP 層 出不窮地涌現(xiàn)。高校房地產(chǎn)管理工作面臨著信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)烈沖擊，房地產(chǎn)管理信息化已成為必然趨勢。另外，在高校資產(chǎn)管理中，公用房的管理占有很大的比重，從立項(xiàng)、論證、招標(biāo)、施工到驗(yàn)收、房間分配（出租）、日常管理、維護(hù)、維修直至最后拆除等，整個(gè)生命周期的管理非常復(fù)雜、難度非常大。在傳統(tǒng)手工管理方式下，房屋空置、超標(biāo)準(zhǔn)用房與用房緊張并存、過度裝修維修與維護(hù)不及時(shí)并存，管理工作量大、效率低、使用者不滿意等情況持續(xù)存在。而且高校校園建筑面積大，建筑物分布錯(cuò)綜復(fù)雜，校園內(nèi)的公共用房種類不少，數(shù)量甚多，用戶信息量大而雜，更新速度快，再加上學(xué)校建設(shè)的不斷發(fā)展，規(guī)模的不斷擴(kuò)大，招生人數(shù)的增多，老的樓棟或房屋的翻新、裝修、改造、拆除，新的樓棟等建筑樓的修建這些都大大地加速了校園內(nèi)的公用設(shè)施的變化發(fā)展， 這其中變化最大的莫過于各公共用房及其相關(guān)信息。隨著這些信息量變得越來越龐大，利用傳統(tǒng)資料和傳統(tǒng)管理方式很難再高效便捷地對高校房地產(chǎn)進(jìn)行管理。因此， 綜合運(yùn)用現(xiàn)代信息技術(shù)手段， 在網(wǎng)絡(luò)上實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)管理活動(dòng)，再造公用房管理業(yè)務(wù)流程，促進(jìn)制度建設(shè)，落實(shí)經(jīng)濟(jì)責(zé)任，對高校房產(chǎn)實(shí)行動(dòng)態(tài)化、精細(xì)化監(jiān)管，推進(jìn)房產(chǎn)的合理配置、 適度維修維護(hù)和有效利用，提高工作效率。

二、高校房地產(chǎn)管理信息化的職能

高校房地產(chǎn)管理科，是高等學(xué)校資產(chǎn)管理處的重要職能部門，對全校的房地產(chǎn)管理、辦公用房計(jì)劃與分配、學(xué)校家屬住宅維護(hù)管理、職工采暖費(fèi)核實(shí)報(bào)銷明補(bǔ)、出租用房管理等一系列的管理工作。全校房地產(chǎn)管理，是負(fù)責(zé)學(xué)校房地產(chǎn)的全面管理工作，及時(shí)了解掌握國家和市、區(qū)房產(chǎn)管理的政策、法律、法規(guī)，貫徹執(zhí)行國家和學(xué)校有關(guān)房地產(chǎn)管理的文件和政策精神，對學(xué)校的房地產(chǎn)依法管理。根據(jù)學(xué)校的有關(guān)政策，制定和完善有關(guān)教學(xué)、科研及行政辦公用房管理的規(guī)章制度。學(xué)校房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)辦證、變更登記和檔案資料的管理和各類報(bào)表編報(bào);有關(guān)學(xué)校房產(chǎn)、土地資料上報(bào)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)和匯總。辦公用房計(jì)劃與分配，是指根據(jù)學(xué)校規(guī)劃，制定公用房管理方案，編制新建建筑房間分配方案，處理各部門申請用房的審批落實(shí)工作。審核各位用房情況，并根據(jù)學(xué)?？傮w規(guī)劃，及時(shí)調(diào)整各單位的用房。對全校辦公用房核查、定額用房的核算和監(jiān)督管理，根據(jù)變動(dòng)情況修改管理數(shù)據(jù)，學(xué)校公用房明細(xì)檔案管理。高校房地產(chǎn)信息化管理，利用信息化平臺對學(xué)校房地產(chǎn)信息進(jìn)行管理，提高我校房地產(chǎn)管理部門工作的工作效率和服務(wù)水平。

三、目前高校房地產(chǎn)管理普遍存在的問題

（一）高校房地產(chǎn)管理現(xiàn)狀

高校房產(chǎn)管理的主要工作：高校的房地產(chǎn)管理、辦公用房計(jì)劃與分配、學(xué)校家屬住宅維護(hù)管理、職工采暖費(fèi)核實(shí)報(bào)銷明補(bǔ)、老職工貨幣化補(bǔ)貼、新職工住房補(bǔ)貼，以及辦理公有住房出售等。目前，我校的房地產(chǎn)管理還停留在以圖紙、登記表、買賣協(xié)議書等工作人員手工登記記錄的管理階段，電腦上有一些簡單數(shù)據(jù)信息，工作中涉及到許多數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，核查時(shí)需多次翻閱，浪費(fèi)了時(shí)間，給老師們管理工作帶來了許多不變，時(shí)間長久以后，紙張大量堆積，空間要求更高。如需查詢某個(gè)教師房產(chǎn)檔案信息的話，像分房情況、二次分房情況、房改情況、出售合同、取暖費(fèi)交納、個(gè)人房產(chǎn)檔案等信息，都需要去檔案室、資料庫里對大量的紙質(zhì)檔案進(jìn)行翻閱核查，消耗時(shí)間、人力。

（二）高校房產(chǎn)管理信息化存在的問題

管理未統(tǒng)一歸口。目前高校房地產(chǎn)管理體制各不相同，但多數(shù)高校都存在多頭管理的現(xiàn)象?；?、后勤、產(chǎn)業(yè)和其他部門各管一塊， 存在權(quán)屬不清晰， 職責(zé)不明確， 互相扯皮、推諉， 土地被蠶食， 土地使用權(quán)證、房產(chǎn)證及建筑圖紙資料不齊全等現(xiàn)象，造成管理混亂， 資源浪費(fèi)， 甚至資產(chǎn)流失。

地上建筑建設(shè)欠規(guī)劃。由于高校房地產(chǎn)管理的多頭性，造成地上建筑的規(guī)劃不太合理。有些高校為了保護(hù)土地不被他人侵占， 在土地的四周搭建建筑物， 以房圈地， 造成不能合理規(guī)劃及有效利用土地。有些部門在學(xué)校的土地上隨意搭建經(jīng)營性用房， 嚴(yán)重影響學(xué)校的整體規(guī)劃。有些部門將只擁有使用權(quán)的房屋出租， 而管理又不到位， 承租戶亂搭亂建， 嚴(yán)重影響校園美觀。

地下管線管理不到位。隨著高校的發(fā)展，基建規(guī)模逐漸擴(kuò)大，地下管線鋪設(shè)也相應(yīng)增多，存在管理缺位，鋪設(shè)隨意，不嚴(yán)格按圖紙施工等現(xiàn)象， 造成圖紙資料不完整、保管不集中， 維護(hù)困難。

房地產(chǎn)使用的約束機(jī)制未建立。目前許多高校房地產(chǎn)資源是一次性無償分配， 資源分配給誰， 誰就有永久支配權(quán)、收益權(quán)， 學(xué)校不能實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)管理。形成了公用房產(chǎn)使用苦樂不均， 利用率不高、結(jié)構(gòu)不合理， 經(jīng)營性收益不能統(tǒng)一上繳學(xué)校財(cái)務(wù)的被動(dòng)局面。有效合理配置資源， 發(fā)揮資源整體整合優(yōu)勢， 提高資源利用效益的自我約束機(jī)制有待建立。

四、 運(yùn)用最新信息技術(shù)手段， 建立動(dòng)態(tài)化精細(xì)化 高校一體化房地產(chǎn)資源管理工作平臺

高校房地產(chǎn)資源是各校賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)資 源，是廣大師生學(xué)習(xí)、工作、生活的重要場所，房地產(chǎn)管 理與高校教學(xué)、科研、辦公以及廣大師生的生活息息相 關(guān)，是高校管理工作中的一項(xiàng)重要工作。而且隨著我 國高等教育事業(yè)的迅猛發(fā)展，高校招生人數(shù)和辦學(xué)規(guī) 模不斷擴(kuò)大，學(xué)校占有和使用的房地產(chǎn)規(guī)模急劇膨脹，其構(gòu)成也日趨復(fù)雜，管理難度越來越大，高校房產(chǎn)管理 信息化變革已迫在眉睫。因此，建立房地產(chǎn)綜合管理 平臺，推進(jìn)房地產(chǎn)管理工作的科學(xué)化、規(guī)范化，促進(jìn)學(xué) 校各類房地產(chǎn)的優(yōu)化配置和有效使用，實(shí)現(xiàn)高校房地 產(chǎn)管理的進(jìn)一步精細(xì)化動(dòng)態(tài)化將成為必然。 作為長期專注于教育領(lǐng)域軟件研發(fā)與服務(wù)的軟件 公司，山東國子軟件股份有限公司發(fā)揮所長，緊密結(jié)合 高校房地產(chǎn)管理的實(shí)際需求及相關(guān)制度規(guī)定，開發(fā)了 高校一體化房地產(chǎn)資源管理工作平臺。該平臺采用最 新的虛擬三維空間數(shù)字技術(shù)，結(jié)合GIS、 CAD、物聯(lián)網(wǎng)、 云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)，構(gòu)建了一個(gè)動(dòng)態(tài) 化、精細(xì)化的管理系統(tǒng)，可實(shí)現(xiàn)房屋土地資源從購建、 入賬，到辦公用房配置管理、有償使用管理，到日常修 繕養(yǎng)護(hù)，到部分資源的出租出借，直到房屋土地最終被 處置的全生命周期的管理，且單位內(nèi)部財(cái)務(wù)、資產(chǎn)、教 務(wù)、實(shí)驗(yàn)室、紀(jì)檢等部門可以對整個(gè)管理過程和數(shù)據(jù)進(jìn) 行預(yù)警、抽查、查詢和統(tǒng)計(jì)分析，做到實(shí)時(shí)的賬賬、賬 實(shí)、賬事相符，防止國有資產(chǎn)流失，實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)“保障 履職、配置科學(xué)、使用有效、處置規(guī)范、監(jiān)督到位”的管 理新目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)管理的圖形化和信息化。 一體化房地產(chǎn)資源管理工作平臺是一個(gè)綜合管理 平臺，管理對象包括土地、建筑物及其附屬設(shè)施、房間、 人防工程、綠化設(shè)施、職工住宅、停車場等;系統(tǒng)的功能 覆蓋房屋土地管理的所有業(yè)務(wù)活動(dòng)，包括購建、入賬、 確權(quán)、分配、日常使用、公房配置標(biāo)準(zhǔn)、公房分配、檢修 修繕、出租出借、對外投資、合同管理、收費(fèi)、物業(yè)、資 產(chǎn)評估、處置、數(shù)字地圖、分布、清查、審批、預(yù)警、統(tǒng)計(jì) 分析等等。在此，重點(diǎn)闡述土地管理、房產(chǎn)管理、職工 住宅管理、虛擬三維數(shù)字地圖、辦公用房分配與定額核算管理、預(yù)警管理和查詢、統(tǒng)計(jì)分析等功能。

（一）房產(chǎn)管理

基于虛擬三維數(shù)字地圖，以三維空間展示形式，可以從整棟樓房形象地管理到樓層，從樓層形象地管理到房間，從房間形象地管理到房間內(nèi)的人員和資產(chǎn)。 與 CAD 技術(shù)相結(jié)合，重點(diǎn)建立房間的三維空間模型， 為房間的優(yōu)化使用奠定基礎(chǔ)。從樓棟到樓層到房間，建立詳細(xì)的數(shù)據(jù)模型，逐級細(xì)化管理。管理到各類詳 細(xì)信息，如房屋用途、房屋使用狀態(tài)、房產(chǎn)證信息、供暖情況、建筑面積、使用面積;甚至可以詳細(xì)到內(nèi)墻面積、 外墻面積、門窗數(shù)、門窗類型等信息。

（二）職工住宅管理

對單位的房改房、集資房、人才房、公寓房、周轉(zhuǎn)房 等進(jìn)行使用管理，包括房源、價(jià)格評估、評分排隊(duì)、申請審批、分配或銷售或出租、調(diào)換、合同、收費(fèi)、物業(yè)、設(shè) 施、貨幣化補(bǔ)貼等方面。可從“房屋和住戶”的不同角度實(shí)現(xiàn)全方位和可分類的精細(xì)管理。

（三）虛擬三維數(shù)字地圖

虛擬三維數(shù)字地圖具有多維信息處理、表達(dá)和分析的特點(diǎn)，能夠?qū)@區(qū)房屋、土地、環(huán)境、設(shè)施、人文進(jìn) 行直觀、形象表現(xiàn)，平臺全面支持虛擬三維數(shù)字地圖與二維數(shù)字地圖的相互切換。

（四）辦公用房分配與定額核算管理

從系統(tǒng)中可以清晰地分析人均辦公用房面積，最 大辦公面積及最小辦公面積，根據(jù)不同級別的配置標(biāo) 準(zhǔn)可分析出超標(biāo)配備辦公用房或低于平均水平的部門和人員，并按標(biāo)準(zhǔn)收取或補(bǔ)貼費(fèi)用。當(dāng)某些部門申請 增配新的辦公區(qū)域時(shí)，就可以有所依據(jù)進(jìn)行審批，也可以從閑置的房屋中進(jìn)行合理調(diào)劑。

（五）預(yù)警管理和查詢、 統(tǒng)計(jì)分析

預(yù)警管理可實(shí)現(xiàn)對敏感信息觸發(fā)條件自動(dòng)報(bào)警。通過針對不同類型的預(yù)警預(yù)設(shè)不同條件，實(shí)現(xiàn)開機(jī)預(yù) 警、系統(tǒng)預(yù)警、手機(jī)短信預(yù)警等功能。系統(tǒng)內(nèi)置了辦公用房超標(biāo)配置預(yù)警、房間空置預(yù)警、出租不上報(bào)預(yù)警、 合同到期預(yù)警、租金均價(jià)過低預(yù)警、收入不及時(shí)入庫預(yù)警、審批流程預(yù)警、修繕費(fèi)用過高預(yù)警、短期內(nèi)重復(fù)修 繕預(yù)警等功能。

五、高質(zhì)量的管理平臺提高管理水平、 提升服務(wù) 質(zhì)量

（一）規(guī)范配置標(biāo)準(zhǔn)，推進(jìn)有償使用，提高公房使用率

高校辦公用房的建設(shè)和配置，應(yīng)該把握兩個(gè)原則，即辦公用房總量達(dá)標(biāo)和辦公室不超標(biāo)的原則。按照“92 建設(shè)指標(biāo)”，高校辦公用房主要指校、院、系行政辦公用房，主要包括各類人員辦公會(huì)、會(huì)議室、接待室、資料室?guī)旆康?。所以，高校在建設(shè)和配置辦公用房時(shí)，應(yīng)進(jìn)行總量控制，保證不能高于按照“92 建設(shè)指標(biāo)”核算出來的總面積。對于行政人員的辦公室，尤其是黨政領(lǐng)導(dǎo)干部辦公室面積，更要嚴(yán)格規(guī)定配置標(biāo)準(zhǔn)。由于“92 建設(shè)指標(biāo)”中的指標(biāo)是以學(xué)生規(guī)模為基數(shù)計(jì)算的，無法測算應(yīng)該配置的行政人員辦公室使用面積面積。

（二）建立統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、歸口管理，分級負(fù)責(zé)、責(zé)任到人的管理體制

高校房地產(chǎn)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，每一項(xiàng)資產(chǎn)從立項(xiàng)論證、招標(biāo)、建設(shè)、使用以至發(fā)揮效能， 方方面面的工作涉及到學(xué)校多個(gè)部門。根據(jù)現(xiàn)代大學(xué)管理的要求， 需要進(jìn)一步理順管理體制， 逐步形成一個(gè)資產(chǎn)管理的合力體系， 成立由校（院）長任組長的國有資產(chǎn)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組， 專門設(shè)置相應(yīng)的國有資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)管理職能的專業(yè)化。形成在國有資產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下， 以資產(chǎn)管理部門和使用單位為管理主體并分別承擔(dān)不同管理職能， 與現(xiàn)代大學(xué)管理相適應(yīng)的扁平化組織結(jié)構(gòu)， 從而達(dá)到職責(zé)分明、管理有序、使用得當(dāng)。

（三）實(shí)現(xiàn)管理的科學(xué)化和透明化，進(jìn)一步提高高校房 地產(chǎn)資源服務(wù)質(zhì)量

一體化房地產(chǎn)資源管理工作平臺利用空間管理功 能，對現(xiàn)有空間進(jìn)行規(guī)劃分析，優(yōu)化使用，可以更好地開 展房地產(chǎn)規(guī)劃建設(shè)工作，充分利用校園內(nèi)的土地、基礎(chǔ) 設(shè)施資源，做好房地產(chǎn)資源的規(guī)劃、建設(shè)、分配等工作， 從整體上把握學(xué)校的房地產(chǎn)資源，再根據(jù)學(xué)校師生的教 學(xué)、生活的基本情況，合理分配房地產(chǎn)資源，最大限度地 服務(wù)教學(xué)科研和廣大師生，為房地產(chǎn)管理部門實(shí)現(xiàn)由“靜態(tài)服務(wù)向動(dòng)態(tài)服務(wù)，被動(dòng)服務(wù)向主動(dòng)服務(wù)”轉(zhuǎn)變提供 了全新的途徑，進(jìn)一步提高高校房地產(chǎn)資源服務(wù)質(zhì)量。

六、結(jié)語：

高校房地產(chǎn)管理是高等學(xué)校管理工作的重要組成部分。在如今快速發(fā)展的信息化時(shí)代，高校房地產(chǎn)管理工作面臨著迅猛發(fā)展的信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)的沖擊，管理的科學(xué)與否直接關(guān)系到學(xué)校的發(fā)展能否適應(yīng)信息社會(huì)的要求和高等教育自身發(fā)展及教育系統(tǒng)內(nèi)部體制改革的需要。在此情形下， 高校房地產(chǎn)管理信息化成為必然的趨勢， 而建立一套成熟的高校房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)是高校房地產(chǎn)管理信息化的必要條件。運(yùn)用這一系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)高校房地產(chǎn)管理信息化， 不僅能提高房地產(chǎn)資源的利用率， 體現(xiàn)其使用價(jià)值， 而且能更好地保存高校的房地產(chǎn)資料， 更能極大地提高房地產(chǎn)管理的效率，使高校房地產(chǎn)管理工作更好地適應(yīng)高校房地產(chǎn)管理改革的發(fā)展趨勢和要求，為高等學(xué)校的發(fā)展提供強(qiáng)有力的支持和保障。

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